“Обманули все село”: как работают схемы на рынке земли

С момента земреформы появились десятки мошеннических схем, но паи не стали частными.

На рынке земли сейчас рассвет новых схем. Да и старые никуда не делись! Аферистов, разных наперсточников — море: и люди ведь понимают, что обыграть их не получится, но все равно пытаются“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак, фермер с многолетним стажем, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев из Кировоградской области. Да и другие фермеры, с которыми связалось наше издание, подтверждают: им очень хотелось бы купить землю, на которой они работают, у ее владельцев, как правило, простых сельских жителей. Но с теми уже плотно работают разного рода посредники.

О том, как заработал рынок земли, какие схемы сегодня применяются мошенниками всех калибров и почему среди собственников “зеленых гектаров” все больше местных чиновников и прокуроров — читайте в расследовании “Вестей”.

“Как вымутить деньги?”

Рынок земли функционирует уже четыре месяца, и за это время было зарегистрировано чуть более 40 тыс. сделок по продаже участков, или паев сельскохозяйственной земли. И это несмотря на ограничения, которые пока еще (до 2024 года) установлены законодательно: можно покупать землю только физлицам — компании и агрохолдинги такой возможности лишены, и только до 100 га “в одни руки”.

Из инфографики, предоставленной Минагрополитики, можно сделать вывод: в будни в Украине совершается в среднем 500–550 сделок по купле-продаже, в выходные — всего 50–60 сделок (осуществить сделку можно и в субботу). Один гектар в среднем уходит за 39–40 тыс. грн.

У нас в Васильевском районе Запорожской области цена за гектар варьируется от $ 1,5 тыс. до $ 4 тыс., и по такой завышенной цене покупать я не хочу, — делится с “Вестями” фермер Лина Бойченко, глава сельхозпредприятия “Лиана”. — Мне несподручно покупать землю на физлицо, ведь надо где-то спрятать, “вымутить” эти деньги, занизить урожай. И, во-вторых, ко мне приходят пайщики, говорят: “Буду свою землю продавать, если не возьмете у меня по такой-то цене — отдам другому“.

И фермеры буквально лезут из кожи вон: их новенькие тракторы, сеялки и опрыскиватели окажутся попросту бесполезны, если нет собственно земельного фонда. “Сейчас у нас большое хозяйство, 1300–1400 га земли с/х назначения: основная, конечно, в аренде — это земля пайщиков и государственная, которая когда-то была в коммунальной собственности, — говорит “Вестям” Виталий Львов, вице-президент Союза участников с/х обслуживающих кооперативов Украины и глава фермерского хозяйства “Муравский шлях” в Харьковской области. — Пайщики уже ходят, говорят: мол, будем продавать землю. О цене разговор еще не заходил, думаю, в 2022-м выделим на эти цели какие-то средства. Но программа “5–7–9” по доступному кредитованию в области практически не работает, ждем, что появятся новые кредиты — об этом сейчас есть разговоры. Если лишимся земли, как будем работать дальше? Никак!” При  этом особого ажиотажа нет — желающих купить сельхозугодья в два с половиной раза больше, чем охочих продать свои участки. Люди выжидают, пока повысится цена на паи (она действительно постепенно растет).

Обманули все село: как работают схемы на рынке земли - фото 1

Кликните по изображению для увеличения

Куплю участок с урожаем

На этом фоне активизировались посредники. О них говорят буквально все: и сами фермеры, и регистраторы, и нотариусы. Главная суть схемы — заставить фермера отказаться от своего первоочередного права купить землю, которую он уже использует.

Мошенники уверяют пайщика, что арендатор, если и купит землю, то не скоро, а они смогут все провернуть быстро, хотя и сумма на карточку придет несколько меньше. Для этого нужно поехать с покупателем к нотариусу, подписать доверенность на продажу, отдать документы на землю, копии своих документов и банковскую карточку“, — рассказывает бывший глава Госгеокадастра, эксперт по земельным отношениям Денис Башлык.

Так люди получают по $ 900–1000 за гектар наличными, а мошенники регистрируют по доверенности намерение продать землю по завышенной цене, чем ставят арендатора (того таки фермера) в условия, когда купить землю он уже не может. И, скорее всего, он откажется от права купить землю, на которой работает, гарантированного законом.

У меня буквально каждый второй случай такой. Да прямо сейчас ко мне пришли. Предлагают мне по высоченной цене. Я им: “Это бред, как я отобью покупку земли с такой-то ценой? Это нереально!” — “Ну нереально, так мы выставляем землю на аукцион”, — отвечают они”, — передает “Вестям” диалог с посредниками Лина Бойченко.

На аукционе мошенники продают паи по высоким ставкам, но договариваются с покупателем, и итоговая сумма за землю существенно ниже. “Чтобы лишить арендаторов преимущественного права на покупку земельного участка, им действительно повышают сумму сделки, и потом эта сумма прописывается в самом соглашении. А затем из этой суммы возвращается разница. Так реализуется схема, и отследить ее очень сложно“, — говорит “Вестям” Светлана Тетеря, руководитель практики аграрного и земельного права в компании Everlegal.

Вторая проблема: владельцы-“пайщики” продают землю в момент, когда их арендаторы не просто обработали участки, а засеяли их и ждут урожая. Убрать который, разумеется, уже не могут — земля продана. “Продажа земли без согласия арендаторов — это противозаконно, ведь у тех сегодня едва ли не больше прав, чем у самих собственников земли, — сказал “Вестям” Ростислав Кравец, старший партнер юридической компании “Кравец и Партнеры”. — Но если мы говорим о беспределе, то регистраторы могут закрыть глаза на договоры аренды и не требовать от арендаторов разрешения. Но это совершенно незаконно“.

Такие схемщики и их покупатели рискуют: земельные участки могут быть конфискованы в пользу государства, если право собственности было получено в нарушение закона (особенно если землю приобрел тот, кто не может владеть ею в силу законодательных ограничений).

Схемы обмана

На местах, в регионах, где жизнь проще, а народ невнимательно следит за новостями из столицы, обманные схемы обкатаны и запущены. “Их множество: “меняют” нормальные участки на меньшие и негодные, дают за них несуществующие “квартиры в райцентре“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак.

Вопрос с обменом действительно требует усовершенствования процедуры. “Земли ведь продаются кусочками — они не консолидированы в одном поле. Получается, что фермер купил 50 га земли, но получил по факту “лоскутное одеяло”: купить можно тут и там, остальные не продают, — поясняет Виталий Львов. — Этот вопрос требует решения на законодательном уровне“.

Но наиболее ушлые дельцы научились “заходить” в ОТГ — на уровне руководства общин и бывших сельсоветов. “В моем селе, Новоромановке Кировоградской области, прокрутили схему с обманом народа: экс-глава сельсовета вместе с бывшим участковым собрали селян и сказали: “В парламенте готовится закон, по которому все паи будут возвращены государству, через неделю землю у вас заберут!” Они предложили выкупить паи по $ 200 — мол, “и вы не потеряете, и мы не в накладе”. И что вы думаете? Люди понесли деньги! Все село свои паи продало, а ведь этот пай в год приносил больше! — разводит руками Николай Стрижак. — Хорошо, что мы поехали в земельный отдел в районе, попросили, чтобы временно не выдавали акты, пока я не проверю, ведь обманут всех!

Отдельная проблема — количество нотариусов, которые готовы заниматься продажей сельхозземли. “На бумаге” их уже более 5 тыс. (при этом общее количество нотариусов в стране — 6,5 тыс., то есть статистика вроде бы неплохая). “Но от нас требуется проводить полную “прогонку” покупателя по всем реестрам при каждой сделке: имеет ли он, его близкие, родственники и пр. земельные участки, превышающие разрешенную площадь в 100 га, зарегистрирована ли на него или близких компания, владеющая землей“, — говорит нам один из частных нотариусов, поясняя: одна только процедура проверки занимает иногда более суток.

Поэтому часть нотариусов и вовсе отказываются заниматься составлением договоров по земле, некоторые соглашаются, но только на простые договоры, чтобы в них не было ни аренды, ни эмфитевзиса, — объясняет нам Светлана Тетеря. — Проблема особенно актуальна для южных областей страны, где часто в целом нотариальном округе нет ни единого нотариуса, который согласился бы взять в работу земельные участки. При этом еще и “лупят” неадекватные цены — вместе с налогом на землю и непрямыми расходами получается до двух третей от стоимости самого участка“.

Как объяснила вице-президент Нотариальной палаты Украины Инна Бернацкая, нотариусы загружены работой. К тому же открытие рынка земли совпало с периодом отпусков. “На сегодняшний день из 6,5 тыс. нотариусов более 5 тыс. подключены к заключению земельных сделок. Есть простые договоры не обремененных земельных участков с преимущественным правом и без права аренды, а есть такие, которые находятся в пользовании и за них идет спор — кто выкупит: арендатор или третье лицо. Это тоже влияет на продолжительность заключения договора“, — утверждает Бернацкая.

Новая элита — прокуроры и главы ОТГ

Вопрос владения землей вскоре может стать элементом принадлежности к элитной прослойке. Как говорят “Вестям” собеседники из числа фермеров, вопрос с покупкой земельных участков — один из традиционно наиболее коррупционных — спустился на уровень ОТГ. “Если есть наработанные связи в общине, то можно договориться в обход аукциона о цене на землю. Вообще, связи решают многое: “чужому” фермеру пробиться будет сложно“, — делится наблюдениями Виталий Львов.

Конечно, это и вопрос ресурса, в т. ч. полномочий. “Как только земля перешла в распоряжение органов местного самоуправления, началось самоуправство: ее начали забирать у фермеров, даже тех, у кого она была в постоянном пользовании, — бегом поделить всем своим родственникам и сосредоточить в итоге у одного человека“, — поясняет президент Ассоциации фермеров Николай Стрижак.

Родная область Виталия Львова, Харьковская, — в лидерах по количеству заключенных сделок. Что и странно, тем более что есть немало рисков — рядом Донбасс и граница с РФ. Львов цитирует Марка Твена: “Господа, покупайте землю, ибо этот товар больше не производится!” И приводит логичное объяснение. “Многое становится понятнее, если учесть, сколько местных влиятельных лиц становятся покупателями земли: то тут, то там всплывают новости: мол, депутат “скупил семь земельных паев”, “бывший прокурор стал лендлордом”. Эта прослойка и покупает в 30-километровой зоне от города, вдоль трасс и ж/д путей, понимая, что земля в перспективе может сменить целевое назначение“, — говорит Виталий Львов “Вестям”.

Косюк “хакнул” реформу

Не стала земельная реформа препятствием и для агробаронов, которые, собственно, изначально были одними из ее “двигателей”. Они вовсю используют лазейку в законе, которая позволяет обойти запрет на продажу земли только физлицам и не более 100 га в одни руки, консолидируя земельный банк посредством… собственных сотрудников. Так, агрохолдинг МХП Юрия Косюка, на 20 предприятиях которого в данный момент работают около 26,5 тыс. человек, недавно опубликовал презентацию, в которой работникам предлагают выкупать выставленные на продажу земельные участки, а затем передать их в долгосрочную аренду МХП на срок от десяти лет “с преимущественным правом выкупа”.

В компании подсчитали: “входная инвестиция” обойдется сотрудникам в сумму порядка $ 4 тыс. Годовой доход от сдачи земли в аренду составит 11%. Кроме того, МХП обещает “беззатратное обслуживание актива” и “формирование ощущения причастности к системе ценностей компании”.

Данная схема вполне законна, и, вполне вероятно, лазейка была специально создана в законодательстве “под агрохолдинги”. Всего за 75 дней с момента открытия рынка, если верить презентации МХП, сотрудники инвестировали в приобретение земли для холдинга $ 1 млн, причем средняя цена покупки составила $ 1,6 тыс./га. И хотя сотрудники выкупили пока только 600 га — начало неплохое, и темпы будут только расти. “Лазейка эта была с самого начала прописана в законе, и нет ничего удивительного в том, что крупные агрохолдинги начали ею пользоваться“, — говорит нам Ростислав Кравец.

Дамоклов меч КСУ

Остается только один вопрос — политический. Защитники прав “маленького украинца” и радетели за “землю-мати” оставили тему земельной реформы сразу, как только она была принята в парламенте. Сегодня ни “Батькивщина”, ни ОП ЗЖ уже не поднимают ее на свои партийные флаги.

Отчасти это происходит из-за гиперболизации опасений по поводу дальнейшего функционирования рынка земли. Повышенного интереса нет ни у покупателей, ни у продавцов, — говорит “Вестям” политолог Денис Гаевский. — Тема для больших партий временно “сдулась” и утратила актуальность“.

Тем более что штабы партий понимают: если поднимут тему, вряд ли смогут решить ее для себя в позитивном ключе. А шанс, тем не менее, есть: сегодня вопрос законности некоторых положений Закона о земельной реформе рассматривается Конституционным судом — в сентябре форма производства была сменена с “устной” на “письменную” (предположительно, для того чтобы журналистам и общественности в целом было сложнее следить за этим производством).

Не исключаю, что те изменения, которые происходят в КСУ, могут нас привести в итоге к неожиданному решению. Например, о том, что часть положений этого закона является неконституционной: тогда получится, что продажа земли запущена, но решение КСУ приостановит процесс, — сказал нам политолог Алексей Якубин. — Оппозиционные политсилы понимают, что сейчас вопрос ушел на задний план, но он не закрыт. Как только сменится логика обстоятельств, этот дамоклов меч опустится“.

ВЕСТИ

АО «Кравец и Партнеры»

Залишити коментар

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *