Недобросовісних компаній-забудовників, які приховують негативну інформацію про себе й зводять неякісне житло, стає дедалі більше.
На ринку зведення нового житла — високий попит і вже значно знижені порівняно з 2014—2015 роками ціни (на 30—70% у доларах). Проте чимало покупців не здогадуються про вдвічі-втричі більші ризики придбання такої нерухомості. Одиниці з них перевіряють компанію-забудовника на чесніть: чи викупив землю (або взяв в оренду), чи є всі дозвільні документи, чи не перепродано кілька разів право на майно (тобто чи не укладено такі угоди не лише з ним, а й з іншими інвесторами-фізособами), чи не відкрито карну справу на керівників тощо. Цей перелік можна продовжувати.
Як колись зазначав «УК», за інформацією правників, такі ретельні перевірки зголошуються робити лише 5% потенційних інвесторів. І з них 70—80% — юристи.
Автор знає чимало цікавинок щодо таких підводних течій не від когось, а від родичів, які нещодавно майже «клюнули» на цікавий варіант у місті-супутнику столиці Вишгороді.
Квартира, яку їм пропонували, мала непоганий метраж (до 75 кв. м), просторі коридори, велику кухню. Та ще й ремонт у ній було проведено. За це все компанія просила до 35 тисяч доларів, що для цього варіанта й справді небагато.
Коли здається, що все гаразд…
Однак автор все-таки переконав близьких найняти юриста з нерухомості, щоб ще до підписання договору завдатку (до 10 тисяч гривень) вони могли ретельно перевірити все про цього забудовника і саму квартиру. Житло продавали на правах переуступлення прав на майно від ще однієї фізособи — первинного інвестора.
Юрист перевіряла довго: з документами на останнього все було гаразд. І начебто радості не було меж. Проте в останню мить правник знайшла ухвалу суду, який відкрив крімінальну справу на певних осіб, зокрема керівників компанії-забудовника. І вона було дуже свіжою — кінець 2015 року. Річ у тому, що забудовник зобов’язувався перед місцевою владою, що він, зводячи великий житловий комплекс, або відбудує соціальний об’єкт на користь міста, або надасть до 2 тисяч квадратних метрів житла городянам. Однак ні першої, ні другої умови він так і не виконав. Юрист категорично не рекомендувала купувати таке житло, доводячи, що потім можуть виникнути великі проблеми з його оформленням у власність.
Як зазначив «УК» старший партнер юридичної фірми «Кравець та партнери» Ростислав Кравець, тим, хто вже купив такі помешкання, знадобиться чимало часу на оформлення на них права власності.
«Упевений, що місто може через суди позбавити такого права і тих, хто вже оформив його. Можливо, навіть мешканців можуть виселяти з квартир. Звісно, компанія-забудовник повинна їм в цьому разі повернути гроші, проте може цього і не зробити. Відповідь буде така: коштів немає, все вкладено в будівництво», — зазначає він. Ось таким печальним може бути фінал цієї історії.
Тут подиву немає меж: чому вже після порушення кримінальної справи стосовно керівників компанії-забудовника вона і надалі продає житло?
Пайові порушення
І таких випадків чимало. Що ще порушують забудовники і як з’являються проблемні будинки, серії та цілі мікрорайони?
Компанії не виконують законодавства України у частині сплати внесків за так звану пайову участь забудобників. Річ у тому, що ситуація, описана «УК», стосувалася окремих угод між компаніями та місцевими органами влади, які вони підписували ще до ухвалення Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Тоді забудовники не виділяли коштів для місцевої влади, як це регулює цей документ, а обумовлювали з нею створення об’єктів соціальної інфраструктури або передачу певної кількості житла місту.
Після 2013 року вони вносять на ці потреби лише певну кількість грошей, а місто вже само перераховує їх на зведення тих чи інших об’єктів.
Як зазначили «УК» у Конфедерації будівельників України, згідно з ч. 7 закону, органам місцевого самоврядування заборонено вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. У конфедерації вважають, що «чорного списку» забудовників, які не повною мірою виконують свої зобов’язання перед органами місцевого самоврядування, не існує, але їх структура ще у 2015 році почала збирати інформацію щодо недобросовісних забудовників і найближчим часом планує оприлюднити її для громадськості. Щось довго формують такі переліки, чи не так?
Однак компаній-забудовників, які не виконують своїх зобов’язань щодо пайової участі, лише в Києві з десяток, і можна вважати їх усіх недобросовісними, які несуть певні ризики для інвесторів-фізосіб, що вклали гроші в зведення того чи іншого будинку.
«Зекономлена» якість
Ще одна велика проблема для всіх — вкрай низька якість будівельних матеріалів, з яких останнім часом зводять будинки. До речі, цього не заперечують самі будівельники та девелопери. Керівник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя вважає, що чергова девальвація національної валюти, яку спостерігаємо протягом останнього місяця, може стати приводом для того, що чимало компаній не надаватимуть повної інформації про матеріали, з яких зводитимуть будинок. «У періоди, коли зростає курс нацвалюти до долара, питання якості стін, енергоощадних технологій і навіть інсоляції приміщень можуть відходити на другий план. А це може коштувати майбутнім власникам житла здоров’я та нервів після заселення до помешкань», — констатує він.
Це зрозумів і кореспондент «УК», спілкуючись із мешканцями різних будинків — новозведених і тих, де живуть по 2—3 роки. Чимало з них скаржаться на брак шумоізоляції, псування будівельних матеріалів за короткий термін, виникнення тріщин стін, просідання грунту під будинками, заливання верхніх поверхів водою тощо. На форумах із будівництва можна знайти яскраві приклади всіх цих негараздів. Там закликають потенційних інвесторів-фізосіб не наступати на ті самі граблі, називають конкретні компанії, які зводять неякісне житло.
Конфедерація будівельників вважає, що Державна архітектурно-будівельна інспекція України, на яку покладено контролювати дотримання виконання державних будівельних норм, пильно стежить за додержанням якості будматеріалв та будівництва.
Та як бачимо, такий контроль не завжди достатній.
Від редакції. Перед тим як обрати квартиру в того чи іншого забудовника, не поспішайте укладати попередні договори на майбутнє придбання житла. Краще заплатіть юристові з нерухомості від 1000 до 1600 гривень, щоб він ретельно перевірив законність будівництва, прибдання у власність або оренду земельної ділянки, а головне — чи не порушено кримінальної справи проти забудовника. Витрачені кошти на юридичний супровід вам видадуться краплею в морі порівняно з тими сотнями тисяч гривень, які вкладете у сумнівне підприємство і не побачите вже ніколи. Або у вас виникнуть нескінченні проблеми з оформленням житла у власність, які розв’язуватимете роками, витрачаючи гроші та псуючи нерви.
Олег ГРОМОВ, УК