С момента земреформы появились десятки мошеннических схем, но паи не стали частными.
“На рынке земли сейчас рассвет новых схем. Да и старые никуда не делись! Аферистов, разных наперсточников — море: и люди ведь понимают, что обыграть их не получится, но все равно пытаются“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак, фермер с многолетним стажем, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев из Кировоградской области. Да и другие фермеры, с которыми связалось наше издание, подтверждают: им очень хотелось бы купить землю, на которой они работают, у ее владельцев, как правило, простых сельских жителей. Но с теми уже плотно работают разного рода посредники.
О том, как заработал рынок земли, какие схемы сегодня применяются мошенниками всех калибров и почему среди собственников “зеленых гектаров” все больше местных чиновников и прокуроров — читайте в расследовании “Вестей”.
“Как вымутить деньги?”
Рынок земли функционирует уже четыре месяца, и за это время было зарегистрировано чуть более 40 тыс. сделок по продаже участков, или паев сельскохозяйственной земли. И это несмотря на ограничения, которые пока еще (до 2024 года) установлены законодательно: можно покупать землю только физлицам — компании и агрохолдинги такой возможности лишены, и только до 100 га “в одни руки”.
Из инфографики, предоставленной Минагрополитики, можно сделать вывод: в будни в Украине совершается в среднем 500–550 сделок по купле-продаже, в выходные — всего 50–60 сделок (осуществить сделку можно и в субботу). Один гектар в среднем уходит за 39–40 тыс. грн.
“У нас в Васильевском районе Запорожской области цена за гектар варьируется от $ 1,5 тыс. до $ 4 тыс., и по такой завышенной цене покупать я не хочу, — делится с “Вестями” фермер Лина Бойченко, глава сельхозпредприятия “Лиана”. — Мне несподручно покупать землю на физлицо, ведь надо где-то спрятать, “вымутить” эти деньги, занизить урожай. И, во-вторых, ко мне приходят пайщики, говорят: “Буду свою землю продавать, если не возьмете у меня по такой-то цене — отдам другому“.
И фермеры буквально лезут из кожи вон: их новенькие тракторы, сеялки и опрыскиватели окажутся попросту бесполезны, если нет собственно земельного фонда. “Сейчас у нас большое хозяйство, 1300–1400 га земли с/х назначения: основная, конечно, в аренде — это земля пайщиков и государственная, которая когда-то была в коммунальной собственности, — говорит “Вестям” Виталий Львов, вице-президент Союза участников с/х обслуживающих кооперативов Украины и глава фермерского хозяйства “Муравский шлях” в Харьковской области. — Пайщики уже ходят, говорят: мол, будем продавать землю. О цене разговор еще не заходил, думаю, в 2022-м выделим на эти цели какие-то средства. Но программа “5–7–9” по доступному кредитованию в области практически не работает, ждем, что появятся новые кредиты — об этом сейчас есть разговоры. Если лишимся земли, как будем работать дальше? Никак!” При этом особого ажиотажа нет — желающих купить сельхозугодья в два с половиной раза больше, чем охочих продать свои участки. Люди выжидают, пока повысится цена на паи (она действительно постепенно растет).
Кликните по изображению для увеличения
Куплю участок с урожаем
На этом фоне активизировались посредники. О них говорят буквально все: и сами фермеры, и регистраторы, и нотариусы. Главная суть схемы — заставить фермера отказаться от своего первоочередного права купить землю, которую он уже использует.
“Мошенники уверяют пайщика, что арендатор, если и купит землю, то не скоро, а они смогут все провернуть быстро, хотя и сумма на карточку придет несколько меньше. Для этого нужно поехать с покупателем к нотариусу, подписать доверенность на продажу, отдать документы на землю, копии своих документов и банковскую карточку“, — рассказывает бывший глава Госгеокадастра, эксперт по земельным отношениям Денис Башлык.
Так люди получают по $ 900–1000 за гектар наличными, а мошенники регистрируют по доверенности намерение продать землю по завышенной цене, чем ставят арендатора (того таки фермера) в условия, когда купить землю он уже не может. И, скорее всего, он откажется от права купить землю, на которой работает, гарантированного законом.
“У меня буквально каждый второй случай такой. Да прямо сейчас ко мне пришли. Предлагают мне по высоченной цене. Я им: “Это бред, как я отобью покупку земли с такой-то ценой? Это нереально!” — “Ну нереально, так мы выставляем землю на аукцион”, — отвечают они”, — передает “Вестям” диалог с посредниками Лина Бойченко.
На аукционе мошенники продают паи по высоким ставкам, но договариваются с покупателем, и итоговая сумма за землю существенно ниже. “Чтобы лишить арендаторов преимущественного права на покупку земельного участка, им действительно повышают сумму сделки, и потом эта сумма прописывается в самом соглашении. А затем из этой суммы возвращается разница. Так реализуется схема, и отследить ее очень сложно“, — говорит “Вестям” Светлана Тетеря, руководитель практики аграрного и земельного права в компании Everlegal.
Вторая проблема: владельцы-“пайщики” продают землю в момент, когда их арендаторы не просто обработали участки, а засеяли их и ждут урожая. Убрать который, разумеется, уже не могут — земля продана. “Продажа земли без согласия арендаторов — это противозаконно, ведь у тех сегодня едва ли не больше прав, чем у самих собственников земли, — сказал “Вестям” Ростислав Кравец, старший партнер юридической компании “Кравец и Партнеры”. — Но если мы говорим о беспределе, то регистраторы могут закрыть глаза на договоры аренды и не требовать от арендаторов разрешения. Но это совершенно незаконно“.
Такие схемщики и их покупатели рискуют: земельные участки могут быть конфискованы в пользу государства, если право собственности было получено в нарушение закона (особенно если землю приобрел тот, кто не может владеть ею в силу законодательных ограничений).
Схемы обмана
На местах, в регионах, где жизнь проще, а народ невнимательно следит за новостями из столицы, обманные схемы обкатаны и запущены. “Их множество: “меняют” нормальные участки на меньшие и негодные, дают за них несуществующие “квартиры в райцентре“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак.
Вопрос с обменом действительно требует усовершенствования процедуры. “Земли ведь продаются кусочками — они не консолидированы в одном поле. Получается, что фермер купил 50 га земли, но получил по факту “лоскутное одеяло”: купить можно тут и там, остальные не продают, — поясняет Виталий Львов. — Этот вопрос требует решения на законодательном уровне“.
Но наиболее ушлые дельцы научились “заходить” в ОТГ — на уровне руководства общин и бывших сельсоветов. “В моем селе, Новоромановке Кировоградской области, прокрутили схему с обманом народа: экс-глава сельсовета вместе с бывшим участковым собрали селян и сказали: “В парламенте готовится закон, по которому все паи будут возвращены государству, через неделю землю у вас заберут!” Они предложили выкупить паи по $ 200 — мол, “и вы не потеряете, и мы не в накладе”. И что вы думаете? Люди понесли деньги! Все село свои паи продало, а ведь этот пай в год приносил больше! — разводит руками Николай Стрижак. — Хорошо, что мы поехали в земельный отдел в районе, попросили, чтобы временно не выдавали акты, пока я не проверю, ведь обманут всех!”
Отдельная проблема — количество нотариусов, которые готовы заниматься продажей сельхозземли. “На бумаге” их уже более 5 тыс. (при этом общее количество нотариусов в стране — 6,5 тыс., то есть статистика вроде бы неплохая). “Но от нас требуется проводить полную “прогонку” покупателя по всем реестрам при каждой сделке: имеет ли он, его близкие, родственники и пр. земельные участки, превышающие разрешенную площадь в 100 га, зарегистрирована ли на него или близких компания, владеющая землей“, — говорит нам один из частных нотариусов, поясняя: одна только процедура проверки занимает иногда более суток.
“Поэтому часть нотариусов и вовсе отказываются заниматься составлением договоров по земле, некоторые соглашаются, но только на простые договоры, чтобы в них не было ни аренды, ни эмфитевзиса, — объясняет нам Светлана Тетеря. — Проблема особенно актуальна для южных областей страны, где часто в целом нотариальном округе нет ни единого нотариуса, который согласился бы взять в работу земельные участки. При этом еще и “лупят” неадекватные цены — вместе с налогом на землю и непрямыми расходами получается до двух третей от стоимости самого участка“.
Как объяснила вице-президент Нотариальной палаты Украины Инна Бернацкая, нотариусы загружены работой. К тому же открытие рынка земли совпало с периодом отпусков. “На сегодняшний день из 6,5 тыс. нотариусов более 5 тыс. подключены к заключению земельных сделок. Есть простые договоры не обремененных земельных участков с преимущественным правом и без права аренды, а есть такие, которые находятся в пользовании и за них идет спор — кто выкупит: арендатор или третье лицо. Это тоже влияет на продолжительность заключения договора“, — утверждает Бернацкая.
Новая элита — прокуроры и главы ОТГ
Вопрос владения землей вскоре может стать элементом принадлежности к элитной прослойке. Как говорят “Вестям” собеседники из числа фермеров, вопрос с покупкой земельных участков — один из традиционно наиболее коррупционных — спустился на уровень ОТГ. “Если есть наработанные связи в общине, то можно договориться в обход аукциона о цене на землю. Вообще, связи решают многое: “чужому” фермеру пробиться будет сложно“, — делится наблюдениями Виталий Львов.
Конечно, это и вопрос ресурса, в т. ч. полномочий. “Как только земля перешла в распоряжение органов местного самоуправления, началось самоуправство: ее начали забирать у фермеров, даже тех, у кого она была в постоянном пользовании, — бегом поделить всем своим родственникам и сосредоточить в итоге у одного человека“, — поясняет президент Ассоциации фермеров Николай Стрижак.
Родная область Виталия Львова, Харьковская, — в лидерах по количеству заключенных сделок. Что и странно, тем более что есть немало рисков — рядом Донбасс и граница с РФ. Львов цитирует Марка Твена: “Господа, покупайте землю, ибо этот товар больше не производится!” И приводит логичное объяснение. “Многое становится понятнее, если учесть, сколько местных влиятельных лиц становятся покупателями земли: то тут, то там всплывают новости: мол, депутат “скупил семь земельных паев”, “бывший прокурор стал лендлордом”. Эта прослойка и покупает в 30-километровой зоне от города, вдоль трасс и ж/д путей, понимая, что земля в перспективе может сменить целевое назначение“, — говорит Виталий Львов “Вестям”.
Косюк “хакнул” реформу
Не стала земельная реформа препятствием и для агробаронов, которые, собственно, изначально были одними из ее “двигателей”. Они вовсю используют лазейку в законе, которая позволяет обойти запрет на продажу земли только физлицам и не более 100 га в одни руки, консолидируя земельный банк посредством… собственных сотрудников. Так, агрохолдинг МХП Юрия Косюка, на 20 предприятиях которого в данный момент работают около 26,5 тыс. человек, недавно опубликовал презентацию, в которой работникам предлагают выкупать выставленные на продажу земельные участки, а затем передать их в долгосрочную аренду МХП на срок от десяти лет “с преимущественным правом выкупа”.
В компании подсчитали: “входная инвестиция” обойдется сотрудникам в сумму порядка $ 4 тыс. Годовой доход от сдачи земли в аренду составит 11%. Кроме того, МХП обещает “беззатратное обслуживание актива” и “формирование ощущения причастности к системе ценностей компании”.
Данная схема вполне законна, и, вполне вероятно, лазейка была специально создана в законодательстве “под агрохолдинги”. Всего за 75 дней с момента открытия рынка, если верить презентации МХП, сотрудники инвестировали в приобретение земли для холдинга $ 1 млн, причем средняя цена покупки составила $ 1,6 тыс./га. И хотя сотрудники выкупили пока только 600 га — начало неплохое, и темпы будут только расти. “Лазейка эта была с самого начала прописана в законе, и нет ничего удивительного в том, что крупные агрохолдинги начали ею пользоваться“, — говорит нам Ростислав Кравец.
Дамоклов меч КСУ
Остается только один вопрос — политический. Защитники прав “маленького украинца” и радетели за “землю-мати” оставили тему земельной реформы сразу, как только она была принята в парламенте. Сегодня ни “Батькивщина”, ни ОП ЗЖ уже не поднимают ее на свои партийные флаги.
“Отчасти это происходит из-за гиперболизации опасений по поводу дальнейшего функционирования рынка земли. Повышенного интереса нет ни у покупателей, ни у продавцов, — говорит “Вестям” политолог Денис Гаевский. — Тема для больших партий временно “сдулась” и утратила актуальность“.
Тем более что штабы партий понимают: если поднимут тему, вряд ли смогут решить ее для себя в позитивном ключе. А шанс, тем не менее, есть: сегодня вопрос законности некоторых положений Закона о земельной реформе рассматривается Конституционным судом — в сентябре форма производства была сменена с “устной” на “письменную” (предположительно, для того чтобы журналистам и общественности в целом было сложнее следить за этим производством).
“Не исключаю, что те изменения, которые происходят в КСУ, могут нас привести в итоге к неожиданному решению. Например, о том, что часть положений этого закона является неконституционной: тогда получится, что продажа земли запущена, но решение КСУ приостановит процесс, — сказал нам политолог Алексей Якубин. — Оппозиционные политсилы понимают, что сейчас вопрос ушел на задний план, но он не закрыт. Как только сменится логика обстоятельств, этот дамоклов меч опустится“.