Главные новости относительно рынка недвижимости на Украине.
Рынок продаж
Крайне неприятную новость узнали украинцы, купившие залоговые квартиры (находились в залоге у банка, перешли в собственность банка после невозможности заёмщика вернуть кредит, были проданы банком или Фондом госимущества в ходе реализации имущества ликвидированных банков).
Поясним, в чём дело. Суд постановил, что случае банкротства ипотечного заёмщика ипотека может быть восстановлена в любое время. Для этого нужно признать данное банкротство незаконным в судебном порядке. Причём никаких сроков исковой давности суд не определил.
«То есть вы купили квартиру, которая 5 или даже 10 лет назад была залогом по ипотечному кредиту, купили честно — на открытых торгах, и полностью за нее рассчитались. Продал ее вам банк или ликвидатор, который взыскал этот самый залог у заемщика-банкрота. И, если теперь кто-то оспорит через суд это банкротство и признает его незаконным, то, по новому заключению ВСУ, договор ипотеки бывшего банкрота с банком восстанавливается. Соответственно, восстанавливается долг за квартиру перед банком. Чтобы вам остаться жить в этой недвижимости, вам нужно снова выкупать жилье — платить за него банку. Неважно, что вы уже платили — придется платить заново», — подтверждает порталу UBR создавшуюся коллизию старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. Самое забавное, что Верховный суд Украины, в свою очередь, принял такое решение для ликвидации другой схемы, с помощью которой недобросовестные заёмщики обходили запрет на отчуждение имущества, выступавшее залогом.
Что со всем этим делать — юристы пока не придумали и советуют одно: воздержаться от покупки квартир, находившихся в банковском залоге.
Тех, кто предпочитает покупать непосредственно у застройщика, может поджидать другая опасность. В последние пару лет на украинском рынке недвижимости получил распространение формат т. н. smart-квартир — т. е. компактного жилья по приемлемым ценам и с невысокими расходами не его эксплуатацию. Однако пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» Глеб Шемовнёв предупреждает, что излишняя экономия может наоборот привести к незапланированным тратам:
«Есть государственные строительные нормы, по которым, если это студия и в ней комната соединена с кухней, площадь этой комнаты с кухней должна быть не меньше 15 квадратных метров. Дальше: в этой квартире может быть раздельный санузел, может быть объединённый. Совместный санузел должен быть не меньше 3,8 кв. метров. Соответственно, мы получаем 18,8 «квадратов» минимум — чтобы это помещение было вообще отнесено к жилому фонду», — поясняет специалист. Неотнесение к жилому фонду в данном случае может обернуться коммерческими ценами на коммунальные услуги, невозможностью оформить субсидию, невозможностью оформить прописку (регистрацию) в своей квартире.
Руководитель отдела недвижимости Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Георгий Валиев подтверждает слова представителя строительной компании. По его информации, до 50% т. н. smart-квартир в Киеве — с проблемными документами.
Тем не менее Украина, согласно данным интернет-издания «Сегодня», остаётся пока одним из лидеров в падении цен на квартиры. В 2016 году средняя стоимость кв. м на рынке снизилась на 12,5% — активнее дешевело жильё только в Бразилии (-21,7%). По состоянию на апрель 2017 года средняя цена 1 кв. метр на первичном рынке Киева в долларовом эквиваленте упала на 5%, на вторичном — на 9% (в сравнении с апрелем 2016 года). А по данным портала lun.ua, средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках в июне составила 840 долл., тогда как годом ранее — 900 долл. Обычно застройщики объясняют это удешевлением премиальных сегментов. Однако бюджетное жильё за тот же период тоже стало дешевле — 590 долл./ кв. метр в июне 2016 года и 570 долл./кв.метр в июне нынешнего.
Если стоимость квадратных метров в киевских новостройках подходит к своему минимуму, то вторичному рынку есть куда дешеветь. По данным исследования компании «Олимп-консалтинг», средняя стоимость «квадрата» в таких домах опустилась с 1100 долл. на начало года до 1063 долл. на конец июня (компания учитывала в исследовании дома массовых серий в спальных районах).
Кризис сократил разрыв в ценах между киевской недвижимостью и жильём в регионах. По данным Лига.net, средние актуальные цены на квадратные метры в четырёх крупнейших областных центрах Украины (Харьков, Днепр, Одесса, Львов) составляют соответственно 600, 650, и по 700 долл.
Председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояров в комментарии для ibud.ua привёл любопытную статистику. До начала кризиса на Украине каждую 10-ю квартиру в Киеве (т. е. порядка 2000 квартир в год) покупали российские граждане. Сегодня, несмотря на общий рост количества сделок, это соотношение сократилось до 1/40.
Рынок аренды
Тенденции рынка жилья в принципе меняются медленно. Цена продажи квартир постепенно падает, цена аренды растёт. Ситуация не слишком типичная, но есть нюансы. Необходимо учитывать резкую девальвацию гривны в 2014—2016 годах. Рынок аренды за ней не успел и не вполне вышел на докризисный уровень даже теперь. Скажем, средняя до Киева арендная ставка 4 тыс. грн./мес за однокомнатную квартиру при пересчёте в доллар и обратный перевод в гривну по текущему курсу превратится уже в 13 тыс. грн. Сегодня это более чем в 1,5 раза выше среднекиевской арендной платы за однокомнатную квартиру в спальном районе. Так, в июле по данным портала недвижимости Domik.ua, средняя цена аренды однокомнатной в киевской новостройке — 9000 грн. Однако в более старом фонде предложения стартуют от 5−6 тыс. грн.
Арендовать такие же квартиры в новостройках Днепра, Харькова и Львова обойдётся примерно в 1,5 раза дешевле, чем в Киеве — в районе 6000 грн. В Одессе дороже — 8000 грн., однако этот показатель испытывает влияние курортного спроса. В старом фонде ставка снижается до 3000 (Днепр), 4000 грн. (Харьков, Львов). Курортная Одесса на время вырвалась вперёд с 6000 грн. в месяц. Следует отметить, что Харьков и Днепр за год поменялись местами: ранее Харьков был самым дешёвым из крупных областных центров. Однако в пересчёте на доход аренда в регионах всё равно обходится дороже, чем в Киеве.
Также стоит отметить, что в четырёх областных центрах Украины (Чернигов, Ивано-Франковск, Тернополь, Запорожье) средняя ставка аренды упала до 1500 грн. за однокомнатную квартиру (менее 60 долл.). По всей видимости, причина — в массовом выезде владельцев на заработки и необходимости получать за простаивающее жильё хотя бы что-то. Ещё три областных центра — Сумы, Черкассы, Кропивницкий (бывший Кировоград), Николаев весьма к этому близки. Тут аренда колеблется в пределах 1700−1800 грн.
Специалисты по аренде отмечают, что на рынок аренды выходят даже застройщики — пытаются отбить содержание квартир в уже введённых в эксплуатацию домах.
Строительство
С одной стороны, объёмы строительства на Украине продолжают расти. В январе — июне, согласно официальным данным, объемы работ по строительству зданий в сегменте жилищного строительства выросли до 10,17 млрд грн. (+16,5% к аналогичному периоду прошлого года). С другой стороны — к этому росту есть комментарии. Во-первых, примерно половина приходится на инфляцию — 7,9% за I полугодие. Во-вторых, темпы роста работ в жилищном строительстве — наименьшие по строительной отрасли (нежилые здания — +27,3%, инженерные сооружения — +28,7%).
С чем это может быть связано? В нежилые здания вкладывает бизнес, строительство ТРЦ и офисных центров действительно активизировалось. Инженерные сооружения — это в том числе дорожное строительство — украинские дорожники в этом году получили неплохие бюджеты, порядка 15−20 млрд грн. Жилищное же строительство финансируют его будущие собственники через механизм соинвестирования. А это может означать, что строительный бум на рынке многоквартирного жилья начинает подходить к концу — заканчиваются накопления, выхваченные во время схлопывания банковской системы в 2014—2016 гг.
Указывает на это и исследование консалтинговой компании UTG. Согласно его результатам, доля рассрочки на рынке первичного жилья в мае этого года достигла уже 50%, хотя ещё в феврале не превышала 30%. «Доля ипотечного кредитования осталась чисто символической — на уровне 4%. В то же время количество квартир, приобретенных за собственные средства и оплаченных сразу, уменьшилась с 66% до 46%», — сообщает заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник. Стоит отметить, что на фоне дороговизны кредитных средств застройщики дают довольно щедрые скидки тем, кто оплачивает квартиру сразу — в среднем 5−10% от полной стоимости, хотя в отдельных акционных предложениях — до 20%. И даже несмотря на это покупатели выбирают рассрочку. Время больших денег уходит.
Бум имеет разные стороны. Как уже было отмечено, из-за активного строительства цены на жильё активно снижались и продолжают падать. Однако если учесть кое-какие минусы, то возможно они падают недостаточно быстро. Так, в Буче (входит в Киевскую агломерацию) за последние годы количество жителей выросло с 20 до 40 тыс. При этом количество школ не изменилось — дети учатся в коридорах и в 3 смены. Вряд ли такое жильё стоит уплаченных за него денег, ведь развитие социальной инфраструктуры — задача застройщика. Однако, по данным аналитического департамента компании «Интергал-Буд», лишь в 15% киевских новостроек это требование выполняется.
Эксперты НБУ указывают на признаки перенасыщения рынка предложением:
— резкий рост введённого в эксплуатацию жилья (2 млн кв. м в I квартале 2017 года, на 20% больше, чем за аппг).
— по прогнозам, число непроданных на этапе строительства квартир в 2017 году возрастёт с 5% и 12% (Киев и Киевская область) до 12% и 25%. С 2011 года по начало июля 2017-го на рынке столичной недвижимости скопилось около 57 тыс непроданных квартир в новостройках. 15,5 тыс. из них прибавились в прошлом году.
— В 2016 году всего по Украине было выдано 1514 разрешений на строительство многоквартирных домов (+38% к 2015 году. Большую часть жилья, построенного по этим разрешениям, должны ввести в эксплуатацию в 2017—2018 гг.
— По прогнозам в 2017 году только в Киеве собираются сдать в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. Это в 2,24 раза больше, чем в 2016-м, более того, последний раз столько строили в 2008-м предкризисном году и больше никогда этот результат не повторяли.
Сами застройщики комментируют эти предостережения с юмором. Мол, банкирам хочется вернуть накопления граждан на депозиты и в банковские ячейки.
Что же касается падения стоимости жилья в новостройках, то заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская в комментарии изданию «Деловая столица» объясняет такую динамику снижением стоимости жилья бизнес-класса на 10−15%.
«Изначально в этом сегменте цены были завышены и теперь они опустились до уровня конкурентного спроса», — отмечает специалист.
Кроме строительства объектов социальной инфраструктуры, застройщиков могут обязать строить энергоэффективное жильё и указывать класс энергоэффективности строящихся зданий в рекламных и информационных продуктах. Это удорожит строительство, но эксперты утешают покупателей экономией в будущем. Так, только по электроэнергии ожидается двукратный рост тарифа в течение ближайших пяти лет (в среднем с 1,3 до 2,6 грн. за кВт·ч).
Экономика в загоне, но квартиры строят
Позиция застройщиков — не беспечность, как может показаться. Руководитель направления «Строительство» инициативы Better Regulation Delivery Office Елена Шуляк напоминает для портала 100realty.ua, что только 10% жилого фонда на Украине построено позднее 2001 года. 70% жилых домов к настоящему моменту находятся в возрасте 40 и более лет. Жить в них, конечно, можно, но без капремонта — либо не слишком удобно, либо, учитывая рост тарифов на коммунальные услуги, слишком дорого. Можно спрогнозировать, что в ближайшие 5−7 лет наряду со строительством новостроек начнёт постепенно развиваться рынок реновации (расселение, капитальный ремонт, продажа). Причём стимул для этого в Киеве будет гораздо более сильным, чем, например, в Москве: уже сегодня отопление двухкомнатной «хрущёвки» может стоить более чем вдвое дороже, чем квартиры в новостройке, которая, к тому же, в 2 раза больше по площади.
Институт демографии и социальных исследований им. М. В Птухи провёл исследование перенаселённости жилья на Украине согласно европейским нормам (отдельная комната на взрослого члена семьи или семейную пару; отдельная комната на ребёнка старше 14 лет). Согласно его результатам, уровень перенаселённости на Украине составляет 55%. Это не слишком сильно отличается от соседних стран Восточной Европы (44% в Польше, 52% в Румынии).
Согласно информации, приведённой в недавно утверждённом Генплане застройки Киева до 2025 года, за последние годы в столице вводилось в строй порядка 10 тыс. квартир. Между тем из застройки периода 1958−1974 гг. в срочной санации нуждаются 558 из 1054 домов (105 тыс. из 147 тыс. квартир) — десятилетний объём строительства.
Иными словами можно и строить, и продавать — если попадать в требования рынка.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
Лето принесло новости о продаже двух крупнейших ТРЦ Киева. В обоих случаях продажа связана с реализаций залогового имущества. Банк «Пивденный» намерен продать ТРЦ SkyMall (88 тыс. кв. м), который окончательно перешёл в собственность банка летом прошлого года. Причина продажи — непрофильность актива.
Фонд гарантирования вкладов физических лиц и вовсе пытался выставить на продажу недостроенный ТРЦ Respublika площадью 300 тыс. кв. м., однако не нашёл покупателя, готового выложить за недострой 2,25 млрд грн. Бывший владелец Respublika Вагиф Алиев, похоже, не намерен выкупать его обратно, заявляя о планах построить ТРЦ «Южный» буквально в паре километров от недостроенного Respublika.
Готовность вкладывать в строительство новых торговых площадей в столице Украины подкрепляется статистикой. По данным консалтинговой компании UTG, посещаемость ТРЦ хотя и несколько снизилась в сравнении с началом года, однако ощутимо выросла за год. Так, в мае прошлого года она едва превышала 700 человек/1000 кв. м, тогда как в этом — более 860. Вакантность торговых площадей за тот же период снизилась с 6 до 4,5%. Наконец, арендные ставки в ТРЦ выросли с 30 долл./кв. м в прошлом мае до 33 долл./кв. м в этом.
Арендаторов, как видим, не отпугивают даже сравнительно высокие значения арендных ставок. По данным агентства недвижимости Park Lane, актуальный спрос на торговые площади в центральных районах Киева находится в пределах 15−18 долл./кв. м.