Насущные вопросы это решить поможет, но привлечь финансирование – вряд ли.
Депутаты могут разрешить совладельцам многоквартирных домов принимать решение о судьбе нежилых помещений и выборе управляющей компании большинством голосов, а не 100% согласием. Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение и готов ко второму, которое пройдет в ближайшие дни.
Разберемся без ОСМД
Инициатор законопроекта «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» – премьер-министр Арсений Яценюк, над текстом работал Минрегион, а дорабатывал профильный комитет ВР. Сейчас эксперты оценивают шансы на принятие этого документа как высокие. В частности народный депутат, член БПП Андрей Шинькович называет его одним из основных в коалиционном соглашении.
В Гражданском кодексе закреплена норма о том, что владельцам квартир помещения общего пользования принадлежат на праве совместной собственности«Законопроект касается большей части украинцев – 46% населения Украины проживает в многоквартирных домах, – настаивает нардеп и замглавы Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ Алена Бабак. – 98% жилья приватизировано. Но не было до конца понятно, как же при этом быть с общим имуществом».
Законопроект как раз и должен урегулировать этот вопрос. В 2004 году Гражданский кодекс закрепил норму о том, что владельцам квартир помещения общего пользования – от ограждающих конструкций до чердаков, подвалов и лестничных пролетов – принадлежат на праве совместной собственности.
«Но законодательство оставляет лишь две возможности для управления собственностью: через создание объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или при условии, что 100% совладельцев достигнут согласия в вопросах распоряжения и управления имуществом», – отмечает Бабак. Но, добавляет она, достигнуть полного согласия по вопросам совместного имущества практически невозможно.
Голосование большинством
Законопроект дает возможность владельцам квартир голосовать на учредительных сборах за те или иные решения большинством – 50% или 75% голосов, даже если не созданы ОСМД или жилищно-строительный кооператив. Как объясняет начальник управления нормативно-методического обеспечения Минрегиона Константин Марьевич, трех четвертей голосов совладельцев многоквартирных домов будет достаточно для того, чтобы выбрать управляющую компанию, принять решение о том, как распоряжаться чердаками, подвалами и другими нежилыми помещениями, проводить ли ремонт в доме и брать ли кредит на модернизацию. В других случаях, например при определении подписанта договоров от лица совладельцев многоквартирного дома, достаточно будет половины голосов. В законопроекте появилась и норма о том, что недостающие для большинства голоса можно собирать с помощью письменного опроса.
Впрочем, юристы говорят, что и сейчас всеобщее одобрение жильцов для решения тех или иных вопросов не требуется. «Если большинство проголосовало, это решение обязательно для всех, о чем есть решение и Конституционного, и Верховного судов, – уточняет старший партнер, адвокат компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. – 100% голосов нужно только для того, чтобы передавать и распоряжаться цокольными этажами и чердаками. О том, что в этом случае нужно согласие всех собственников, есть даже решение Европейского суда по правам человека». Как будут сочетаться решение ЕСПЧ и нормы законопроекта – вопрос открытый.
В очередь за кредитом
Зато упрощенная процедура согласования по душе экспертам по энергоэффективности. Руководитель проекта «энергоэффективность в жилом секторе Украины» Международной финансовой корпорации Гжегож Гайда считает, что после принятия законопроекта многоквартирные дома будет проще модернизировать. «Главный барьер для сокращения потребления – законодательство. Оно не дает возможности принять решение о ремонте, о методах энергосбережения», – говорит он. Проблем же с финансированием он не видит – уже три украинских банка кредитуют ОСМД.
По мнению Гайды, банки будут предоставлять кредиты на модернизацию даже в том случае, если к ним будет обращаться не ОСМД, а представитель совладельцев. Но банкиры придерживаются другого мнения. «Кредиты надо погашать. Я смутно представляю, каким может быть источник погашения и обеспечение в случае кредитования совладельцев многоквартирного дома», – замечает глава правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко. Он резюмировал, что для банка, который не участвует в государственных программах, кредитование вряд ли будет интересно.