Одним из приоритетных направлений своей деятельности президент Владимир Зеленский поставил запуск рынка земли в Украине, что откладывалось уже более 20 лет.
Свою позицию глава государства подтвердил спустя несколько дней после начала работы новой Верховной Рады и Кабинета министров, поставив прямую задачу к 1 октября подать в парламент соответствующий законопроект и до 1 декабря его принять.
20 сентября на сайте Министерства развития экономики, торговли и сельского хозяйства появился Проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Документ предлагает внести новые изменения в сложившуюся годами структуру земельной собственности, разрешив ее свободную куплю-продажу, но с некоторыми ограничениями.
Запуск рынка земли в Украине: история почти в 30 лет
Земельный вопрос в Украине стал актуальным вместе с получением независимости, и с 1992 года в этом вопросе обозначилась тенденция, которая продолжается по сей день. Одновременно с принятием Земельного Кодекса на 6 лет был установлен мораторий на куплю-продажу земли. Впоследствии каждый состав Верховной Рады продлял действие моратория на срок от 1 до 4 лет.
2017 год должен был стать прорывом в решении земельного вопроса – необходимость запуска рынка земли была прямо прописана в тексте Меморандума Украины и МВФ, подписанном в апреле 2017 года, как необходимое условие выдачи очередного транша в 1,9 млрд долл. Тогдашний глава правительства Владимир Гройсман предложил свое видение рынка земли в виде продажи земли исключительно физическим лицам-гражданам Украины площадью не более 200 га, то есть, фактически для малого и среднего фермерского хозяйства. При этом крупные игроки в лице украинских и мировых агрохолдингов оказались бы отсечены от рынка земли.
В 2018 году тогдашний глава государства Петр Порошенко пообещал приложить силы для снятия моратория на продажу земли, к чему, возможно, его подвигло решение Европейского суда по правам человека, принявшего решение по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», которые жаловались, что мораторий нарушает их права собственников земельных участков. Но и 2018 год не стал прорывом в земельном вопросе – мораторий снова был продлен парламентариями.
Запуск рынка земли в Украине: позиция правительства
С задачей поставленной президентом в Кабмине – подать в Верховную Раду законопроект до 1 октября – справились досрочно, и документ появился уже 20 сентября, впрочем, он оказался коротким и нес в себе всего четыре ключевые нормы:
1) отмену моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения с 1 октября;
2) право собственности на землю могут получать только граждане Украины, юридические лица и территориальные общины;
3) меры против монополизации рынка земли предполагают, что совокупная площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц, не может превышать 15% от общего числа сельскохозяйственных земель в одной области и 0,5% в масштабах всей Украины;
4) иностранные граждане не могут владеть сельскохозяйственной землей в Украине напрямую, лишь как совладельцы юридического лица, в собственности которого находится эта земля. В случае, если они получают землю на основании завещания, то в течении года с момента вступления в права собственности обязаны эту землю продать.
Помимо этого законопроект предполагает приоритетное право арендаторов на приобретение земли, при условии выплаты ими цены, по которой она продается. Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, могут выкупить их в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.
В ходе брифинга министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов отметил, что задача документа – создать действительно равные условия для всех граждан, обеспечить каждого равным правом распоряжаться своей землей и иметь ее справедливую цену. Также он подчеркнул важность создания действенных механизмов борьбы с «черными деньгами», необходимость знать, кто является конечным владельцем и покупателем украинской земли и должны сделать так, чтобы деньги работали на страну. В случае возникновения сомнений в прозрачности продажи – покупателя будут дополнительно проверять.
«В первую очередь, мы настроены закрепить преимущественное право покупки земли за фермерами, которые на ней работают и обрабатывают. Также планируем разработать справедливый механизм государственной поддержки тем, кто в ней действительно нуждается, и у кого нет доступа к большим капиталам. Кроме того, до запуска рынка земли мы должны провести эффективную реформу Геокадастра, убрать все теневые схемы и обеспечить его прозрачность на 100%», – отметил заместитель министра Тарас Высоцкий.
В целом, по словам Высоцкого, предлагаемый законопроект – лишь один из 10 элементов, необходимых для земельной реформы.
Запуск рынка земли в Украине: что нужно
Эксперты отнеслись к самой идее запуска рынка земли положительно, правда, у некоторых предложенный Кабмином вариант вызвал вопросы.
Так, специалист отдела продаж долговых ценных бумаг Dragon Capital Сергей Фурса подчеркнул, что запуск рынка земли важен для собственников паев, которых лишили их права собственности, для экономики страны, которую лишают эффективного рынка, для курса гривны. Вместе с тем он признался, что хотел бы увидеть абсолютно либеральную модель, потому что она дает наибольший эффект для экономики и обеспечивает максимальный рост стоимости земли, что важно, прежде всего, для простых собственников паев.
По словам экономического эксперта Александра Охрименко, собственник имеет право распоряжаться своей собственностью и запрещать ему делать это – само по себе абсурд. С другой стороны, существует развитый рынок аренды земли, который держится на дешевой стоимости аренды – в среднем 100 долл. за 1 га, но может доходить и до 400 долл. за 1 га в зависимости от качества земли и региона. Вместе с тем эксперт сомневается, что стоит ожидать массовой купли-продажи земли, поскольку по опросам лишь порядка 7% собственников земельных паев готовы ее продавать.
«За» земельную реформу выступает и главный эксперт Совета НБУ Виталий Шапран, который считает запуск рынка земли мощным толчком к развитию банковской отрасли и кредитования, а через них и экономическому росту страны.
«На рынке сегодня наблюдается явный дефицит ликвидных залогов, что не дает расти кредитованию, а это в свою очередь несколько охлаждает экономический рост и, особенно, в сегменте агробизнеса. Тем более, что другой альтернативы для надежного залога сегодня нет и банки очень ждут открытия рынка земли», – поделился плюсами от запуска рынка земли с изданием «Комментарии» Виталий Шапран.
В целом, по его словам, запуск рынка способен добавить к экономическому росту не менее 1% ВВП в год, в зависимости от модели рынка земли, который будет избран.
Однозначно против варианта земельной реформы, предложенной Министерством развития экономики, торговли и сельского хозяйства, выступает глава адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, который назвал его ярким примером дилентантизма и профессиональной непригодности главы ведомства Тимофея Милованова.
По словам юриста, предложенный законопроект абсолютно «сырой», не учитывает целого комплекса серьезных проблем и в итоге приведет к образованию «дикого» рынка сельскохозяйственной земли в Украине.
«Если прежде для покупки земли по Земельному кодексу необходимо было иметь профильное аграрное образование, теперь это условие отменяется, и земля может быть продана кому угодно. В результате возникает серьезный риск что земля будет приобретена, но не будет обрабатываться и останется «мертвым» грузом и изменить это ситуацию будет нельзя, так как будет трактоваться как вмешательство в дела инвесторов. Предлагаемые предохранители от скупки земли иностранными компаниями абсолютно нерабочие, так как вычислить всех «связанных лиц» с учетом большого числа офшоров фактически невозможно. От запуска рынка земли стране обещают крупные инвестиции, но из законопроекта абсолютно непонятно, куда будут потрачены эти деньги, пойдут они на какие-то инвестиции или будут просто растрачены продавцами земельных паев без особой пользы для государства. Есть еще один аспект – согласно Конституции Украины земля является собственностью всего народа, законопроект же позволит людям, получившим ее бесплатно в собственность, продать», – отмечает юрист.
В целом, по мнению Ростислава Кравца, в нынешнем виде предложенный законопроект совершенно не годится для запуска рынка земли в Украине и в идеале требует принятия отдельного более подробного законопроекта, прописывающего все аспекты будущего рынка.
«Также совершенно необходим некий пилотный проект по внедрению рынка земли в масштабах одной или нескольких областей Украины, чтобы было понятно, как будет функционировать модель рынка. Обязательно нужно учесть и то, куда будут направлены деньги, полученные от продажи земли. В целом, на мой взгляд, для запуска рынка земли потребуется порядка 5 лет», – считает эксперт.
Запуск рынка земли в Украине: кто выиграет
Вопрос продажи земли традиционно болезненно воспринимается украинским обществом, и предложенный законопроект о рынке земли это лишний раз подтвердил.
На самой странице документа в статистике число голосов, поданных «против» законопроекта, вдвое больше голосов «за» – более 400 против 200 соответственно.
В день публикации документа, 20 сентября, Всеукраинская Аграрная Рада провела акцию протеста против разрешения на продажу украинской земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам и компаниям. Акция состоялась в 15 регионах с участием 15 тыс. аграриев и 1000 единиц техники.
Недовольство аграриев в Кабмине хотят погасить за счет компенсации части процентной ставки по кредитам при покупке земли для малых фермеров.
В украинских агрохолдингах предрекают снижение мотивации многих агрохолдингов помогать общинам в рамках корпоративных социальных программ по результатам введения свободной продажи земель сельскохозяйственного назначения. Об этом заявила руководитель направления «Корпоративная социальная ответственность» агроиндустриального холдинга МХП Виктория Нагирняк.
Что касается общества в целом, то, как показал проведенный в июне фондом Демократические инициативы имени Илька Кучерива опрос, 50,4% украинцев поддерживают право собственника земли на ее продажу. Категорически против выступили 28%, еще 21% опрошенных затруднились ответить. Вместе с тем лишь 7% опрошенных собственников земли заявили, что хотят продать землю или ее часть, 4% собираются докупить еще, 11% оставят землю у арендатора, 2,5% хотят сменить арендатора, 48% не планируют ничего делать и 26% не определились с ответом.
Татьяна Веремеева, comments.ua