В ніч з 30 на 31 квітня Верховна Рада України 259 голосами «за» прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який фактично скасував багаторічний мораторій на продаж с/г земель.
Звісно, цей Закон має як прибічників, так і противників. У кожного з них свої аргументи та свої історії. На проблематику продажу с/г земель по-різному дивляться депутати, адвокати, фермери та громадські діячі.
І хоча проголосований варіант Закону передбачає, що перші угоди купівлі-продажу можна буде укласти не раніше 01 липня 2021 року, гарячі дискусії з цього приводу вже почались.
Отже, запитаємо у юристів, що практикують в галузі земельного права: Чи підтримують вони скасування мораторію на продажу земель сільськогосподарського призначення? Чи відповідає прийнята модель функціонування ринку землі міжнародним нормам? Чи готове суспільство до відкриття ринку землі?
Сергій Безкровний,
керуючий партнер Юридичної компанії «Баррістерс»
Прийняття Верховною Радою України законопроекту, який має запустити в умовно вільний ринковий обіг землі сільськогосподарського призначення, запізнилось принаймні на 5-10 років.
«Безкінечний» мораторій призвів до пошуку і процвітання сірих схем, неможливості власників повноцінно розпоряджатись своїм майном та перевів дане питання з економіко-правової площини в політичну. Тому, незважаючи на деяку поверховість законопроекту, загалом це довгоочікуваний і позитивний крок нашого законодавчого органу.
Сам законопроект має досить стриманий зміст (тут і значні обмеження щодо площі, і доступ до придбання земель лише фізичними особами, і відтермінування ринку землі більш ніж на один рік) і видно, що багато в чому він став наслідком політичного компромісу. Дуже бажано наразі, щоб питання реалізації прийнятих норм якомога швидше вийшло за межі політичних спекуляцій і перейшло в правову площину.
Майбутні реалії ринку сільськогосподарських земель багато в чому залежать від забезпечення належного державного регулювання у сфері захисту права власності, інвентаризації і розмежування земель, впровадження дієвого механізму контролю за використанням земель і збереженням їх родючості.
Чи спроможна це забезпечити наша держава в її нинішньому стані, чи через рік нас чекає чергове голосування з відтермінування введення в дію законодавчих змін про ринок земель, – це питання.
Ростислав Кравець,
адвокат, старший партнер АО «Кравець і Партнери»
Я категоричний противник відкриття ринку землі в Україні – у зв’язку з повною відсутністю нормативної бази, яка б, по-перше, дозволяла придбати, а не безоплатно отримати сільськогосподарську землю, а по-друге, забезпечувала механізм контролю за належним використанням земель.
Земля, про продаж якої наразі йде мова, буда фактично передана державою для того, щоб її обробляли ті особи, яким вона передана, або здавали б її в оренду, знову ж таки, саме для обробки.
Фактично, відбулося дуже дивно: набуття права власності через механізм передачі у безоплатне користування. З юридичної точки зору жодна особа, яка на сьогодні заявляє про порушення свого права власності та права вільного розпорядження своєю власністю, насправді такими не є. Якщо вони не можуть її обробляти, а саме для цього вона і була їм передана, то вони можуть її повернути державі.
Треба всім пам’ятати пряму норму Конституції України, яку реформатори та «захисники» володільців права користування землею не хочуть помічати: земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Тобто, навіть в Конституції мова йде про користування та про окремий Закон, якого на даний час нема.
Діана Коломійцева,
адвокат, к.ю.н., керуючий партнер Юридичної компанії «БОССОМ ГРУП»
Однією із ключових подій, за якими в історії України будуть оцінювати подальший суспільно-економічний розвиток нашої країни, діяльність Президента Володимира Зеленського та нині діючого складу Верховної Ради України, є прийняття 30 березня 2020 року Закону України «Про зміни до законодавства щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».
Без перебільшення можна стверджувати, що епохальна подія відбулася, і врешті-решт політичною волею більшості з подання Президента України знято вісімнадцятирічне питання мораторію на землі сільськогосподарського призначення.
Перш за все, розглянемо базову юридичну модель запропонованого ринку земель сільськогосподарського признання.
З 01 липня 2021 року дозволяються наступні операції щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства; земельних часток (паїв), а саме:
- для громадян України – купівля-продаж або інший варіант відчуження. При цьому, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення до 01 січня 2024 року, що може перебувати у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів;
- для банків – застава (іпотека) з переходом права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення при реалізації права заставодержателя (іпотекодержателя). Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності;
- для юридичних осіб – тільки обмін (міна) земельними ділянками з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різницею між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків, спадкування або відчуження для суспільних потреб.
В незмінному забороненому стані перебувають операції щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Можливість набуття земель сільськогосподарського призначення іноземцями, особами без громадянства та юридичними особами, що створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України вступить в дію тільки за умови схвалення такого рішення на референдумі.
Юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами), яких є лише громадянами України, набувають права набувати власність на земельні сільськогосподарського призначення з 01 січня 2024 року.
Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) до 01 січня 2030 року має дорівнювати або перевищувати їх нормативну грошову оцінку.
До привілеїв, які надав новий Закон, можна віднести:
1) право на викуп земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці без проведення земельних торгів земельних ділянок громадянами України, яким належить:
- право постійного користування та право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства;
- право оренди земельних ділянок, які його набули шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.
У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу;
2) переважне право, дотримання якого є обов’язковим при купівлі-продажу земельної ділянки.
Правову оцінку реалізації положень нового Закону можна буде надавати через певний час. Проте, на нашу думку, зазначене правове регулювання однозначно є балансом не тільки суспільно-політичного «діалогу», а й відповіддю всім «опонентам» та критикам, якими було оточено законопроект № 2178-10.
До однозначно позитивних моментів даного Закону варто віднести сам факт зняття мораторію на пайові землі та можливість власників провести реалізацію свого земельного активу за власною волею, що фактично є виконанням рішення ЄСПЛ «Зеленчук, Цицюра проти України».
Крім того, в умовах невирішеного питання щодо анексії частини території України, незавершеної адміністративно-територіальної реформи та світових трансформаційних процесів, пов’язаних із COVID-19, інший варіант майбутнього земельного правопорядку був би передчасним.