На столичный рынок недвижимости упала тень пирамиды по имени Укрбуд. Число жертв финансового обрушения этого застройщика может достигнуть 13 тыс. человек.
Вперерывах между нормандскими саммитами и принятием важнейших законов президенту страны Владимиру Зеленскому пришлось задуматься над такими локальными проблемами, как будни столичного строительного рынка. А все потому, что в воздухе Киева замаячил призрак очередной пирамиды, потенциальными жертвами которой могут стать 13 тыс. инвесторов. Речь идет о людях, вложивших деньги в квартиры в 26 жилых домах, которые до недавнего времени строила компания Укрбуд Девелопмент (УД) — одна из крупнейших на рынке. Строила, но уже не достроит.
Киевлянин Сергей Кашперский — один из этих инвесторов. Он год ждет сдачи в эксплуатацию своей однокомнатной квартиры в жилом комплексе Чарівне місто, строящемся в Дарницком районе столицы. Кашперский заплатил за жилье застройщику — УД — в 2017‑м за счет собственных сбережений. Компания обещала ввести дом в эксплуатацию еще в конце 2018‑го, но после предупредила о переносе столь важной для киевлянина даты на 12 месяцев. «Другого жилья у меня нет, поэтому приходится снимать квартиру за 10 тыс. грн в месяц», — признает он.
«Компания предлагала хорошие условия, поэтому ее недвижимость покупали», — разводит руками Роман, попросивший не называть его фамилию. Этот человек — товарищ по несчастью Кашперского: в прошлом году он внес на счета Укрбуда 25% стоимости однокомнатной квартиры в строящемся доме в районе киевской станции метро Красный хутор. Остальную сумму оформил как рассрочку на 50 месяцев от застройщика. Теперь в глазах Романа растерянность.
УД еще с лета этого года практически перестал вести работы на 26 своих киевских площадках, превратившись в крупнейшего проблемного застройщика страны.
С учетом всего этого делом УД заинтересовались в Офисе президента. В итоге Зеленский 12 декабря пообещал, что все объекты компании достроит столичный холдинг Киевгорстрой (КГС).
Но без государства тут не обойтись: по словам Игоря Кушнира, президента КГС, они планируют обратиться за помощью в Кабмин и Киевскую горгосадминистрацию (КГГА). «Мы будем просить о прямой и непрямой помощи, — уточнил Кушнир. — Скорее всего, это будут коммерческие займы». Он также добавил, что вся будущая прибыль из Укрбуда выведена.
Большая стройка
Частная компания УД появилась в 2007‑м. Ее публичным владельцем стал молодой предприниматель Максим Микитась. У УД была интересная функция — она стала ассоциированным членом государственной корпорации Укрбуд, правопреемницы еще союзного Минстроя УССР. УД взялась вести свои проекты под брендом госструктуры.
В итоге застройщик стал одним из крупнейших в Киеве — его портфель насчитывает около полусотни проектов. Компания сдала почти 1 млн кв. м, утверждал ранее ее гендиректор Олег Майборода. Мол, УД в начале своей работы сделал ставку на максимально доступное жилье, на которое существовал большой спрос. Некоторые свои объекты девелопер возводил на участках, где разрешение на строительство выдавали крымские суды, причем делали они это уже после российской аннексии. Противостояние вокруг одной из строек закончилось стрельбой.
Все это время на рынке ходили упорные слухи, что Микитась — лишь зиц-председатель. Так, во времена президентства Виктора Януковича УД связывали с его старшим сыном Александром. «По отдельным проектам у Микитася действительно были партнеры, но бизнес принадлежал ему», — уточнил директор крупной столичной девелоперской компании на условиях анонимности.
В любом случае Микитасю удалось найти общий язык с руководством города: летом 2014‑го укрбудовец стал депутатом Киевсовета по списку партии УДАР столичного мэра Виталия Кличко. Последнего он, например, возил два года назад из Италии в Украину на частном самолете. Позже градоначальник в интервью НВ заявил, что заплатил за перелет 1,5 тыс. евро.
Летом 2016‑го Микитась выиграл выборы в ВР по мажоритарному округу в Черниговской области. По данным онлайн-издания Украинская правда, на выборах его неформально поддерживал президентский Блок Петра Порошенко (БПП). Но в парламенте застройщик вошел в группу Воля народа, объединившую бывших регионалов и бизнесменов, лояльных к правящей политсиле.
Однако в этом году политкарьера застройщика дала сбой: он, как и многие его коллеги, проиграл выборы представителю партии Слуга народа.
А за несколько месяцев до этого началась черная полоса и у Укрбуда. Сначала Антимонопольный комитет (АМКУ) оштрафовал на 262 млн грн две компании корпорации. Причина — сговоры во время участия в тендерах на реконструкцию Шулявского путепровода, столичной гимназии им. Бойченко и при строительстве корпуса Нацинститута сердечно-сосудистой хирургии. Укрбуд оспаривал решения АМКУ в судах.
В мае 2019‑го НАБУ провело в корпорации обыск по делу о строительстве жилья для военнослужащих Нацгвардии (НГУ). Параллельно детективы бюро задержали экс-командующего НГУ, гендиректора УД и оценщика. Их подозревают в завладении имуществом силовой структуры на сумму более 81,6 млн грн. Всех троих вскоре отпустили под залог. В конце октября по этому делу правоохранители задержали и Микитася, который тоже избежал СИЗО с помощью выплаты залога в 80 млн грн.
Само расследование продолжается.
Кто собственник?
Укрбуд основательно сбавил темпы, а летом практически остановил стройки. По данным рейтинга портала ЛУН и НВ, на 1 сентября 2019‑го компания стала № 11 по объемам застройки в Киеве и области, сдав 1,6 тыс. квартир, хотя годом ранее имела 4‑ю позицию и почти 3 тыс. построенных квартир.
В конце сентября Микитась сообщил, что продал УД группе инвесторов. Новые собственники, как тогда утверждал экс-депутат, должны были достроить объекты компании. «Для кого‑то новость о продаже УД стала неожиданностью, но сделка не спонтанная», — написал он на своей ФБ-странице. И добавил, что к такому решению шел давно, приведя в порядок оргструктуру компании, которая также прошла аудит.
Спустя несколько недель в СМИ появилась информация о том, что новыми владельцами строительного гиганта стали малоизвестные люди — бизнесмен Евгений Дикин и фермер Василий Полевой. Позднее Микитась в эфире телеканала Прямой сообщил, что реальным собственником девелопера теперь является Дмитрий Федотенков — совладелец одной из крупнейших в Киеве ресторанной сети Tarantino Family.
Именно с появлением новых владельцев обнаружилось, что корнем проблем Укрбуда было то, что из компании системно выводили деньги. В этом уверен Федотенков. Потери от подобных «операций» он оценивает в миллиарды гривен, и именно из‑за них строительный гигант уверенно подошел к последней черте — краху.
Микитась вообще достаточно раскованно обращался со средствами УД. После того как о проблемах компании заговорили вслух, Майборода перечислил активы и расходы экс-собственника. Тот, как оказалось, владеет домом на столичных Осокорках за 160 млн грн и другой недвижимостью на 0,5 млрд грн. В свою политическую карьеру Микитась, по оценкам Майбороды, вложил около 300 млн грн. Еще 1,5 млрд грн экс-владелец УД потратил на покупку различных активов: он пытался приобрести Проминвестбанк, купил компанию Теплоэнерго, базы отдыха, различные площадки и непрофильные бизнесы.
Лично для себя Микитась, по информации гендиректора УД Майбороды, приобрел первый в Украине люксовый кроссовер Lamborghini Urus (с госномером, совпадающим с годом рождения Микитася) за фантастические $ 700 тыс. В автопарке экс-депутата оказались и другие элитные автомобили: Maybach за $ 600 тыс. и Aston Martin за $ 300 тыс. В 2018 году коллекция Микитася, по данным его депутатской декларации, насчитывала 22 пары элитных хронографов брендов Rolex, Breguet, Franck Muller.
Уточнить у Микитася детали сделки по Укрбуду, а также получить его реакцию на слова Майбороды НВ не удалось: бизнесмен на протяжении долгого периода не поднимал телефонную трубку и, по словам его окружения, находится сейчас в «упадническом состоянии».
А Федотенков в комментарии НВ сообщил: «В Укрбуде есть часть компаний, которыми я через своих представителей владею 50 на 50 с людьми Микитася. Еще частью компаний владею пополам с людьми бывшего юриста Укрбуда». По словам Майбороды, чтобы вернуть строителей на площадки, необходимо не менее 1,5−2 млрд грн. А для достройки всех объектов — не менее 5 млрд грн. Таких денег у собственников нет, поэтому они недавно и обратились к нескольким застройщикам за помощью.
Претендентов было двое — компании Интергал-Буд Владимира Зубика и КГС. По условиям будущего соглашения, все незаконченные объекты передадут новому застройщику, который завершит работы за счет непроданных квартир. Последних, по словам Майбороды, насчитывается около 3 тыс.
Новый застройщик получит еще и 1,5 тыс. паркомест, а также нежилые помещения и другие активы. «Мы делали расчеты с предварительными оценками — по стоимости всех этих площадей, будущим выплатам по рассрочкам и тем деньгам покупателей, которые есть в фондах финансирования строительства. Этого более чем достаточно, чтобы покрыть все расходы на достройку», — утверждает Майборода.
Интергал-Буд требовал гарантий, что все дома будут введены в эксплуатацию без сложностей. Опасения компании понятны: УД несколько месяцев не мог ввести в эксплуатацию пять своих домов.
Позднее президент Зеленский заявил, что достраивать все объекты будет КГС.
После передачи активов бренд Укрбуд исчезнет. С этим, видимо, не согласен Микитась, который сообщил о мошенничестве при продаже бизнеса. «В процессе поиска инвесторов мной были подписаны определенные меморандумы, которые в СМИ и в народе называют „понятийки“. Которые не несут за собой никакого юридического оформления, никаких юридических последствий», — рассказал бывший собственник УД еще до наступления у него периода «упаднического состояния» в эфире телеканала Прямой.
По мнению экспертов, подобные заявления не помешают передаче активов. Микитась сейчас не в том положении, чтобы устраивать противостояние, считает Ростислав Кравец, старший партнер юркомпании Кравец и партнеры.
Пик тупика
Вэтом году на рынке первичной недвижимости столицы сложились неблагоприятные условия. Особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса.
Традиционных пиков активизации покупателей — весеннего и осеннего — не случилось. Потому что после зимы украинцы выбирали нового президента и потенциальные клиенты девелоперов не спешили тратить деньги. А накануне новой зимы сильно укрепилась гривня. Так как основные свои сбережения соотечественники держат в долларах, желающие приобрести квадратные метры не захотели менять кровные по низкому курсу. Рынок может оживиться с началом девальвации гривни, как это происходило в 2014—2018 годах, говорит Ярослава Чапко, директор по продажам и маркетингу CBS Holding.
Сейчас с проблемами из‑за низких продаж столкнулся еще один крупный застройщик — компания Аркада-Строительство, которая возводит 38 домов в Голосеевском и Дарницком районах. По данным отчетности связанного с ней банка Аркада, комиссионные доходы финучреждения от инвестирования в недвижимость (в них учтены и доходы от кредитования) в третьем квартале 2019‑го упали более чем в два раза в сравнении с предыдущим кварталом. А в сравнении с аналогичным периодом 2018‑го они сократились в 10 раз.
Но кейс Укрбуда — это очередное доказательство тому, что на столичном рынке недвижимости ключевую роль играет не столько экономика, сколько «дырявые» законы.
Укрбуд — уже третья проблемная компания в Киеве, инвесторы которой могли остаться без квартир. Ранее даже в худшей ситуации оказались вкладчики ставшей почти именем нарицательным компании Элита-центр — классической пирамиды, рухнувшей в 2006 году. А через 10 лет на столичном рынке обанкротилась УкоГрупп Анатолия Войцеховского, который строил дома по всему Киеву без разрешительных документов.
Елена Шуляк, народный депутат Украины, которая до парламента курировала направление «Строительство» в аналитической неправительственной организации Офис эффективного регулирования (BRDO), говорит, что причина сложившейся ситуации — несовершенное законодательство. Например, сейчас нет достаточного количества норм, позволяющих инвесторам контролировать строительство. Не существует системы, которая бы гарантировала людям выполнение обязательств застройщиком, если объект строится на самовольно занятой земле или при отсутствии права там строить.