Разъяснение Минэкономики запрещает привязывать арендные ставки к валюте и советует перезаключить десятки тысяч договоров. Этого не произойдет.
Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договора.
ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.
Новое — хорошо забытое старое
Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет — Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.»Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться», — рассказывает партнер юридической компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. «В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя», — уверен Кравец.
Другие юристы и участники рынка не столь категоричны.
«Статус документа — разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой «принять во внимание, выполнить» — это другой вопрос» — утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. «Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять», — добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, — арендодатели нарушают закон.
Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ . «Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность — в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот «помощи» справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты», — утверждает директор ТРЦ «Аладдин» Роман Емец.
Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. «Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара» — делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. «Например, луцкий ТЦ «ПортCity», там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция — везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше — ужесточают условия» — добавляет Винник.
Полезные данные
В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 — 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $ 30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $ 49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.
Долгая дорога к гривне
В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда. «В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все «расслабились» и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах», — рассказывает Кравец.
«Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды — это или «бэтменская» позиция перед выборами а-ля «мы вас всех защитим», или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, — считает Емец. — Потому, что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка».
Тем не менее, арендаторы уверяют — на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. «В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий» — говорит Винник.
Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. «Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери», — считает юрист.
Лола Ташматова, ЛIГАБiзнесIнформ