Запуск рынка земли в Украине – на низком старте. 24 мая на форуме “Украина 30. Земля” президент Владимир Зеленский подписал фактически последний необходимый ключевой документ – закон о децентрализации угодий сельскохозяйственного назначения.
Мы уже подробно писали об этом законе – на этапе рассмотрения в парламенте его засыпали тысячами поправок, но все же депутаты приняли его в целом 28 апреля.
Закон запускает децентрализацию земель – прописывает передачу государственных угодий на места. Правда, как оказалось, “земельное наследство”, которое достанется местным общинам, не такое богатое, как говорили ранее. По данным министра агрополитики Романа Лещенко, озвученным на земельном форуме, по состоянию на сегодня речь идет всего о 750 тысячах гектаров. Хотя ранее государство владело порядка 10 млн гектаров. Половина этих угодий за прошлые годы уже ушла в частную собственность, порядка 4 млн – передано на места в 2018-2021 годах.
Президент заявил, что за время моратория отдельные политики и бизнесмены украли у государства земли площадью с два Крымских полуострова.
Впрочем, еще неизвестно, как распорядятся местные власти оставшейся землей. Ведь в новом законе – немало схем для махинаций. И это далеко не единственная проблема запуска рынка земли.
“Фактически будет дан старт скупке земли иностранцами, хотя, казалось бы, закон об обороте сельхозземель этого не разрешает. Но в законодательстве появилась лазейка – собственник пая может менять назначение земли, выводя ее тем самым из сельхозоборота, и уже затем спокойно продавать, в том числе иностранцам. Новый собственник вправе заниматься на этой земле аграрным бизнесом – законом это не запрещено”, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.
Собственно, иностранные фермеры, которые уже ведут бизнес в Украине, особо не скрывают, что намерены поучаствовать в скупке земли.
“У меня нет украинской жены, но есть доверенное лицо. Мы будем пользоваться этой возможностью (покупать землю на доверенных лиц с украинской пропиской – Ред)”, – открыто заявил на форуме “Украина 30. Земля” глава хозяйства “Кишенцы” Кейс Хусинга. При этом он добавил, что, хоть они и будут пользоваться предоставленной возможностью, дескать, рискнут, но это все равно – схема.
Наши же аграрии настроены не слишком оптимистично – мелкие фермеры опасаются, что не будет денег на покупку земли, а дешевых кредитов государство не даст. Крупные агрохолдинги, как сказал глава Украинского клуба аграрного бизнеса Роман Сластьон, заинтересованы прежде всего в том, чтобы сохранить право аренды, но также будут думать, как закрепить свой земельный банк, оформляя его на частных лиц, в основном своих работников.
В такой ситуации обещанное открытие рынка земли в узком формате – только для частных лиц – граждан Украины и с ограничениями по концентрации (не больше 100 гектаров в одни руки) – под большим вопросом.
“Страна” разбиралась, как в Украине будут запускать рынок земли.
Как рынок земли готовят к открытию
К закону по децентрализации земель у экспертного сообщества осталось немало вопросов.
Мы уже подробно писали об этом законе.
В нем масса скандальных пунктов – от фактического разрешения снимать и вывозить верхний слой чернозема (что преподносится как упрощения земельного надзора) до разрешения скупать землю иностранцам.
Также, что интересно, в законе разрешается передавать право на аренду земли (эмфитезис), а также оформлять угодья в залог без согласования с собственником. Такую поправку в законопроект №2194 внесли уже буквально в последний момент. То есть, фактически арендаторы земли получили право полноценно распоряжаться ею, передавать в залог, субаренду и пр. А собственник угодий может лишь наблюдать за этим. А, если владелец захочет продать пай, ему для этого нужно будет получить разрешение от арендатора, у которого сохраняется приоритетное право покупки.
Еще одна скандальная правка, которая попала в закон буквально в последний момент – разрешение на приоритетный выкуп угодий владельцам специальных разрешений на добычу полезных ископаемых. При этом не уточняется, должны ли лицензиаты быть при этом гражданами Украины.
Но, помимо закона о децентрализации (проект №2194), Рада не так давно приняла еще один законопроект, касающийся земельного рынка – №2195. Как уже писала “Страна”, это закон о земельных аукционах. Он прописывает, что все земельные лоты коммунальных властей должны будут проходить через аукционы, но на торгах также будут выставляться паи от частных собственников.
На первый взгляд, этот закон должен сделать продажу земли более прозрачной – торги будут проходить в онлайн-режиме, а всю информацию по участкам выставят в открытый доступ. Но есть несколько важных нюансов.
“В законе прописано, что все технические требования к проведению электронных земельных аукционов, а также к операторам такой системы будет прописывать Кабмин. То есть, фактически, правительство сможет регулировать все особенности торгов, отсекать от них одних участников и допускать – других. Тогда как это должно прописываться на уровне закона”, – говорит Кравец.
По его словам, еще непонятно, как Кабмин пропишет требования к системе торгов и ее участником. “Не будет ли такого, что система станет просто «зависать» в нужный момент, чтобы “лишние” участники просто не могли озвучить свои предложения. Ведь такие прецеденты в истории проведения электронных государственных и коммунальных аукционов уже были. Таким образом, вместо прозрачных аукционов мы получим торги по конкретных “заказчиков” с нужными им ценами”, – отмечает Кравец.
Много замечаний к законопроекту №2195 было и у Главного юридического управления ВР. Там расценили как “правовую неопределенность” пункт о том, что при проведении торгов к каждому лоту будут подаваться “ведомости, которые организатор считает нужным разместить в объявлении”. То есть, речь идет о массиве информации, которая субъективно поставлена в зависимость от организатора торгов, – отметили эксперты. Также в законе не уточняются сроки публикации информации по торгам, что, как отметили в Главном юридическом управлении ВР, может привести к затягиванию с обнародованием данных. Эксперты отмечают, что в законе не указано – сколько денег из бюджета потребуется для запуска системы электронных аукционов.
“Закон не в полной мере будет способствовать эффективной защите участников земельных торгов”, – сделали вывод эксперты, предложив депутатам доработать законопроект. Впрочем, эти замечания в сессионном зале во внимание не приняли.
Наконец, в Раде есть еще один земельный законопроект – о консолидации сельхозугодий.
О нем “Страна” также уже подробно писала. Этот проект Кабмин утвердил на своем заседании 21 апреля, он предусматривает укрупнение сельхозугодий, в том числе, через суд. Фактически это значит, что у собственника могу забрать его пай, предоставив взамен “равноценный” участок. Этим проектом удаляется из действующего законодательства множество норм – о рациональном землепользовании, принципах добрососедства, маркировке границ земельных участков. Фактически ваш сосед попросту может через суд забрать вашу землю, предоставив вам участок где-нибудь на отшибе, якобы, равноценный.
Все это делается не просто так – фактически планируется “собрать паи”, чтобы сформировать крупные массивы земли под денежных покупателей. Казалось бы, зачем это делать, если с 1 июля этого года рынок открывается в лайт-версии – только для частных лиц и с ограничениями по скупке в одни руки не больше 100 гектар, – удивляется экономист Алексей Кущ.
И тут мы переходим к ключевому вопросу – кто будет скупать землю.
Тысячи земельных ФОПов и новые схемы
В том, что на первом этапе – до 2024 года – покупать землю смогут только частники и не больше 100 гектар в одни руки, уже сейчас есть большие сомнения.
До даты “Ч”, 1 июля 2021 года, еще больше месяца, но на аграрном рынке уже вовсю обсуждают схемы, по которым смогут скупать землю и наши аграрные холдинги, и иностранцы.
Как отметил на форуме “Украина 30. Земля” глава Украинского клуба аграрного бизнеса Роман Сластьон, перед агрохолдингами на моменте запуска рынка стоит главная задача – сохранить аренду и защитить свои земельные банки. То есть, главное, в чем они заинтересованы – не допустить распродажи паев своими арендодателями. Для этого уже сейчас договариваются о долгосрочной аренде – на 3-5 лет.
“Большой заинтересованности в рынке земли у агрохолдингов нет”, – сказал Сластьон.
Он отметил, что многие пайщики, по его данным, пока не намерены распродавать землю – ждут, пока она подорожает до 10-20 тысяч долларов за гектар (на первом этапе ценник будет не выше 1-2 тысяч).
Но есть один нюанс. Роман Сластьон признал, что многие холдинги уже начали практиковать различные варианты с землей скажем, так называемыми участками под ведение личного сельского хозяйства (бесплатные 2 гектара, на которые по закону имеют право все украинцы). Такие земли числятся в собственности работников многих агрохолдингов, и те по документам передают их в аренду хозяйству, за что получают соответствующую оплату.
Фактически по аналогии с этой схемой может быть запущена скупка земли, которая будет оформляться на работников агрофирм, и затем формально передаваться в аренду холдингам.
“Могут быть также срочные договора купли-продажи с отложенной датой, так как уже известно, когда юрлица получат право покупать землю, с 2024 года. Не исключено, что до этой даты самые привлекательные земли уже застолбят за собой крупные покупатели”, – говорит Кущ.
Впрочем, в аргохолдингах “Стране” ранее рассказывали, что схемы с десятками, а то и сотнями частных владельцев, на которых нужно будет оформлять земли, весьма рискованная и хлопотная, так что не факт, что она станет массовой.
“Тут еще вопрос. Другой бизнес у нас достаточно успешно работает на схемах с десятками ФОПов, генерируя при этом миллиардные обороты. Что помещает сделать это агрохолдингам, тем более, что землю можно оформить под фиктивные займы, это минимизирует риски, что собственник пая попросту кинет агрохолдинг”, – говорит Кущ.
По его словам, у крупных агрохолдингов с началом открытия рынка земли будет даже больше возможностей для ее скупки, чем у фермеров средней руки и небольших хозяйств. Ведь у последних нет денег для приобретения угодий. Власти обещают дешевые кредиты, собираются включить землю в программу кредитования 5-7-9. Но, как отметили банкиры на земельной форуме, “к 1 июля могут не успеть”. К тому же, что касается кредитов, то тут остается много нерешенных вопросов. Скажем, земля на сегодняшний день берется в залог с коэффициентом всего 0,35. То есть, чтобы получить кредит под покупку земли, нужен еще какой-то залог, – говорят фермеры. Банкиры же заявляют о том, что земля в качестве залога – товар достаточно рискованный, тем более, что нет понимания сколько она будет стоить.
“И если фермерам средней руки кредиты еще дадут, то мелкие семейные хозяйства, у которых нет ни бизнес-модели, ни большого парка техники, рискую просто вылететь из земельного рынка. 100 гектаров даже по минимальным ценам – это 100 тысяч долларов. У многих таких денег попросту нет. Поэтому в течение 1-3 лет с момента открытия рынка земли единоличников у нас могут попросту обезземелить. А вот по количеству схем по передаче угодий крупному бизнесу рынок земли может побить все рекорды”, – считает Кущ.
Глава секретариата Совета предпринимателей при Кабмине Андрей Забловский говорит, что одним из ключевых рисков при запуске рынка земли остается и вопрос защиты прав собственности и связанные с этим риски рейдерских захватов.
В тоже время, представитель одного из крупных агрохолдингов отрицает подготовку схем по оформлению земли на подставных лиц.
“Нам это вообще не интересно – риски огромные, менеджировать историю с тысячами подставных ФОПов в масштабах страны нереально. И главное вопрос – а зачем вообще оформлять землю в собственность, если в любой момент через те же санкции СНБО актив может быть заблокирован? Уже вот говорит аграрный министр, что будут санкции СНБО против каких-то земельных махинаторов. А завтра тебя объявят земельным махинатором, введут санкции и все инвестиции в трубу уйдут. Поэтому сейчас главная задача наша – сохранить земельные массивы, которые у нас находятся в аренде. Благо законодательная база сейчас дает арендаторам большие права по управлению арендованными участками. Что касается схем с оформлением земли на подставных лиц, то, я думаю, это может быть на уровне фермеров и местных агропредприятий средней руки. Которые по месту могут оформить покупку земли на пару десятков “фунтов”, увеличив свои земельные владения. На первом этапе именно эти категории аграриев будут самыми активными игроками на рынке покупки земли”, – говорит источник в агрохолдинге.
“На украинскую жену и доверенных лиц”
Еще один нюанс – продажа земли иностранцам. Формально до проведения референдума она запрещена.
Но тут тоже могут быть варианты.
“В законе о децентрализации земли появилась лазейка – собственник пая может менять назначение земли, выводя ее тем самым из сельхозоборота, и уже затем спокойно продавать, в том числе, иностранцам. Новый собственник вправе заниматься на этой земле аграрным бизнесом – законом это не запрещено”, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец. Плюс – есть вариант с оформлением на доверенных лиц-граждан Украины.
Собственно, иностранные фермеры, которые уже ведут бизнес в Украине, особо не скрывают, что намерены поучаствовать в скупке земли.
“У меня нет украинской жены, но есть доверенное лицо. Мы будем пользоваться этой возможностью (покупать землю на доверенных лиц с украинской пропиской – Ред)», – открыто заявил на форуме “Украина 30. Земля” глава хозяйства “Кишенцы” Кейс Хусинга.
“Стоит ли говорить, что украинские фермеры даже с кредитом под 5-9% годовых будут неконкурентными по сравнению с иностранцами, которые могут получить кредитный ресурс под 1-2% годовых”, – говорит Кущ.
Правда, как отметил заместитель главы Госгеокадастра Анатолий Мирошниченко, в июне будет запущена система мониторинга земельных отношений. И, после 1 июля, ведомство намерено изучать, кто аккумулирует большие массивы земли, не превышаются ли лимиты по 100 гектарам в одни руки, а, при выявлении таких случаев – реагировать.
“Минюст уже разработал проект постановления Кабмина, который дает нам такие полномочия”, – отметил Мирошниченко. Впрочем, пока непонятно, как будет работать такой мониторинг.
“Главная проблема по рынку земли – все запускается буквально с колес, в законодательстве остается много лазеек и спорных моментов. По-хорошему, модель земельного рынка следовало бы отработать на пилотном проекте, скажем, в отдельном регионе. И уже по итогу внести изменения в законодательство, и только тогда запускать продажу угодий в масштабах всей страны. А к чему приведет открытие рынка с 1 июля сразу по всей Украине – можно только догадываться. Не исключают, что это будет настоящий земельный дерибан”, – отметил Кравец.
“Мы видим совершенно хаотичный процесс с постоянными поправками и пересмотром законодательных актов. Люди до сих пор не понимает чего им бояться больше: что всю землю загребут олигархи или что ее вывезут за рубеж иностранные компании. И эти страхи не так уж и безосновательны. Приобретение земли в обход формальных ограничений вполне возможно”, – подытожил руководитель компании Perfomance Management Сергей Сароян.