В украинском парламенте летом 2020 года был зарегистрирован законопроект №3875 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно реформирования государственного регулирования в сфере градостроения». Если читать законопроект бегло, то законопроект призван усилить дерегуляцию в сфере строительства жилых зданий, в частности. Однако, кроме коррупционных рисков и увеличения стоимости квартир для покупателей этот законопроект, если будет принят как закон, ничего не принесет. В то же время существующие законы и технические нормы, регулирующие сферу градостроения, игнорируются чиновниками, что приводит к проблемам со сдачей построенных зданий в эксплуатацию. Об этом в интервью ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
– Ростислав, в Раде готовятся принять законопроект 3875, который прямо влияет на условия работы строительных компаний в Украине… По мнению аналитиков, в этом законопроекте есть ряд существенных недоработок, на которые законодатели не обратили внимание… Например, в статье 9 законопроекта, где речь идет о приемке в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в частности, жилых многоэтажных домов, говорится, что акт готовности объекта не подписывают организации, которые должны будут подавать в дом отопление, электричество, канализацию… Влияет ли это на гарантии сдачи в эксплуатацию дома?
– Для покупателей это очень важный момент. Я уверен, если законопроект будет принят в нынешнем виде, то коррупционные риски вырастут, потому что каждый из организаций-монополистов (поставщиков газа, электроэнергии, воды) будет отдельно решать вопрос подключения здания к коммуникациям, и стоимость квартир возрастет.
Хотя, если бы законодатель следовал здравому смыслу, он бы стремился и к упрощению строительной деятельности, и к устранению коррупционных схем. Но указанный законопроект, наоборот, приводит к увеличению различных коррупционных рисков при введении дома в эксплуатацию. Если есть проект строительства дома, согласованный с монополистами и с администрацией населенного пункта, города, то каких-либо вопросов монополисты к готовому зданию выдвигать не должны. Также монополисты не должны влиять в дальнейшем на то, как идет строительство дома. Но этим законопроектом, если он будет принят как закон, им такое право предоставляется.
– В статье 9 также говорится, что сведения из Реестра строительной деятельности являются основанием для составления договоров про обеспечение на принятый в эксплуатацию объект водой, газом, тепловой энергией, электроэнергией… Но в пункте этом и в законопроекте не говорится о том, что для подключения объекта к газу, водоснабжению, водоотведению, электроэнергии должны быть выполнены технические условия, ТУ… Это создаст проблемы застройщикам?
– Ответ на этот вопрос будет похож на первый: если есть проект, согласованный со всеми инстанциями, администрацией населенного пункта и организациями-монополистами, которые подводят к дому коммуникации, инженерные сети, то говорить о каких-то Реестрах строительной деятельности смысла нет. Данный Реестр имел бы смысл, если бы в Украине были законы или законодательные нормы о праве инвестора на возврат своих средств, или если бы риски инвесторов, покупающих квартиры, были застрахованы, или в стране были официально разрешены депозиты, за счет которых застройщик возвращает средства инвесторам, если они купили жилье, но хотят вернуть свои деньги… Указанный Реестр при подписании договоров может разве что увеличить список вопросов по администрированию строительства, ни к чему другому это новшество не приведет. Он не несет в себе каких-либо полезных для конечных потребителей функций.
Опять же, я думаю, будет возникать много вопросов с ведением этого Реестра. Но кроме дополнительных действий по перекладыванию кипы бумаг, никакой пользы от него не будет.
– Ростислав, как сейчас в Украине обстоят дела с выполнением ТУ при строительстве?
– Технические условия при строительстве должны быть соблюдены в полном объеме: к ТУ при строительстве многоэтажных домов обычно относят этажность, конструкции, соответствующие инженерные сети. И если дом уже построен, а до начала строительства проектная документация была согласована с организациями-монополистами и местной администрацией, то комиссии, которая будет принимать решение о вводе здания в эксплуатацию, нужно просто проверить соответствие готового здания проекту.
Как обстоят дела с ТУ сейчас: в период, когда нужно согласовать проектную документацию, согласование в основном идет за взятки, на некоторые нюансы будущей стройки чиновники закрывают глаза – они как будто не видят несоблюдение технических условий, этажности, несоблюдение условий строительного проекта. Потому возникают ситуации с проблемой с канализацией рядом с домами, не хватает давления в водопроводных трубах, или, наоборот, это давление избыточное и так далее.
– Вы хотите сказать, что проблемы с новостройками, которые после завершения строительства не вводят в эксплуатацию и не подключают к инженерным сетям, начинаются с этого?
– Проблема начинается с того, что на сегодня в Украине можно купить имущественные права. Вопрос защиты прав покупателей первичной недвижимости в государстве не решен. И все новые законы в строительной сфере только увеличивают финансовую нагрузку на покупателя, но каких-либо действенных механизмов защиты государство не вводит. Человек не может купить квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию, – он может купить имущественные права или купить договор переуступки этих прав.
В целом, когда в каком-то из законопроектов, в данном случае №3875, вводят новые правила для застройщиков, я думаю, что это просто будет дополнительный ворох документов, а это – условие для существования коррупции в данной сфере.
– Ростислав, в пояснительной записке к этому законопроекту говорится, что у будущего закона есть две цели… Эксперты говорят, что они взаимоисключающие: «підвищити ефективність контролю в будівництві» и «сприяти дерегуляції господарської діяльності з будівництва об’єктів»… Данный законопроект, по вашему мнению, это дерегуляция строительной деятельности или усиление госрегуляции?
– Как я понимаю, обе эти цели сводятся к одному: к появлению коррупционной составляющей, которую будет невозможно обойти и будет необходимо с кем-то о чем-то договариваться. Ни качество строительства, ни безопасность строительства, ни дерегуляция, то есть сокращение строительных процедур, – этот законопроект ничего такого не обеспечивает. Все, к чему приведет принятие этого законопроекта, это к куче дополнительных документов, которые не несут никакой функциональной нагрузки и принципиальных изменений для конечного потребителя или гарантий для него.
– Ростислав, в этом законопроекте есть пункты, которые можно трактовать неоднозначно… Например, в тексте есть строчка «крім переліку будівельних робіт, які не потребують набуття права на їх виконання та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженим Кабінетом міністрів України»… Разве в украинском законодательстве допускаются пункты с неоднозначной трактовкой?
– Я думаю, люди, которые готовили этот законопроект, крайне далеки от законодательной деятельности и юридической техники подготовки таких документов. Я думаю, речь просто идет о строительных или околостроительных работах, которые не требуют внесения в специальный реестр или получения дополнительных разрешений. Таким образом, я допускаю, что в этом пункте законопроекта речь идет о работах, которые можно будет выполнять без разрешения.
Опять-таки этот пункт законопроекта, если будет оставлен ко 2-му голосованию в таком виде, ни на что не влияет. Я вижу десятки-сотни домов, которые построены без проектной документации вообще на земельных участках, которые для этого не отводились. Причем строительство на этих участках длилось несколько лет. И потом местные власти разводят руками и говорят: мы не видели, что тут три года строился дом, но в эксплуатацию ввести не можем, потому что нет проекта, на котором бы были учтены инженерные коммуникации. Классический пример таких домов – дома застройщика Войцеховского. То есть в Киеве у громадного количества домов даже нет проектной документации, а земельные участки отводились под автомойку, а через время там стоит 24-этажный дом. Разве местная власть об этом не знала? Знала. И какие бы изменения сейчас не вносились в законодательное поле, то если власть эти правовые нормы не будет соблюдать, то все это – «филькина грамота». В законах можно написать все, что угодно. Но если власть законы не выполняет, то за счет этого увеличатся коррупционные риски и затраты конечного потребителя, за счет которого будут компенсироваться траты застройщика, но никакие гарантии покупатель жилья не получит.
– Ростислав, если при существующей ситуации с неисполнением государственных норм и требований законодательства к строительству и техническими условиям жилых домов, на объекте строительства возникнут ЧП, или уже в готовом доме пострадают, погибнут люди, то кто будет нести ответственность за ущерб, нанесенный имуществу граждан или здоровью и жизни людей?
– Все зависит от причины ЧП. Причиной могут быть, например, техногенные катастрофы. А может быть несоответствие дома строительному проекту, и если так, то ответственность должна нести как строительная компания, так и государственные органы, которые принимали дом в эксплуатацию, поскольку допущены нарушения процедуры строительства и технических норм. Практика показывает, что эту ответственность никто не несет и этот законопроект ровным счетом в градостроительную сферу не вносит никаких изменений, которые бы защищали права собственников недвижимости и позволяли требовать компенсации за ущерб – в случае если строительство вели с нарушениями.
– Ростислав, вы обратили внимание на важный аспект: на покупку имущественных прав, что отличается от покупки жилья… Как можно изменить эту норму?
– Я думаю, в этом вопросе надо взять пример с нашего северного соседа, РФ, и не давать разрешения на строительство компаниям, которые предварительно не внесут на депозит соответствующую сумму, которая до конца строительства и до сдачи здания в эксплуатацию будет заблокирована на счету. Потом эту сумму можно будет использовать для компенсаций покупателям квартир. Или же требовать от застройщика создать банк застройщика, которым они будут компенсировать любые свои недострои и недоделки. Если, допустим, строится дом на 100 квартир, то у застройщика должен быть такой же дом на 100 квартир, которыми можно будет компенсировать затраты покупателям квартир в новом доме, в случае если новый дом не достроят. Или же стоит запретить в Украине продажу квартир до введения в эксплуатацию.
– Законопроект 3875 вносит изменения в статью 7 закона «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», исключая один из пунктов закона… То есть строить объекты с классом сложности СС2 и СС3 сможет кто угодно без лицензии?
– Как я уже говорил, новые правовые нормы, которые есть в этом законопроекте, будут создавать коррупционные риски. То есть украинские граждане, становясь покупателями жилья, как не были защищены на уровне закона, так они и не будут защищены.