Отечественный рынок недвижимости за последние три года пережил немало потрясений.
Девальвация, сокращение продаж, замершие стройки, ценовые войны… Будущее рынка во многом зависит от сегмента и региона, но в целом эксперты ожидают ужесточения конкуренции и ценового противостояния.
Кризис научил строителей экономить и отбиваться от митингующих. С 2013 г. — переломного момента не только в историческом, но и в экономическом развитии страны — рынок недвижимости Украины сильно “потрясло”.
За три года объемы реализации жилья сократились в 4 раза. Если в 2013 г., по данным консалтинговой компании SV Development, в новостройках Киева было продано 14476 квартир, то в 2015 г.— всего 3524.
Схожая ситуация и на вторичном рынке столицы: по данным портала Address.ua, в 2015 г. количество сделок уменьшилось в 4 раза по сравнению с показателем 2013 г. и на 30% — по сравнению с результатами 2014 г.
Статистики о количестве сделок по Украине в открытом доступе нет, но опрошенные эксперты уверяют, что ситуация в Киеве отражает положение дел по всей стране. Нельзя сказать, что продажи сократились в одночасье.
Процесс больше напоминал качели. В 2013 г. в связи с политическими изменениями и падением экономики продажи жилья уменьшились по всей стране. Застройщики остались без денег, и строительство многих объектов было “заморожено”.
Именно тогда возникли все предпосылки для “схлопывания” рынка как такового. Эксперты опасались появления множества “Элита-центров”. Но помощь пришла откуда не ждали.
В 2014 г. начался потребительский бум. Застройщики даже стали повышать цены — на 3-7% в зависимости от проекта и города. Неожиданный ажиотаж объясняется стремлением инвесторов обезопасить свои сбережения на фоне резкого обесценивания гривни.
Эти всплески покупательской активности дали застройщикам короткую передышку, но не остановили падение рынка.
Кризис стройке не помеха?
На фоне снижения спроса количество проектов жилых комплексов стабильно увеличивается. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в 2014 г. в столице началась реализация 37 новых проектов, а в 2015 г. — 34.
В Киевской области также стали активно застраивать не только города-спутники, но и села с поселками. Например, в с.Ходосовка начато строительство ЖК “Новая Конча-Заспа”, включающего в себя как квартиры в высотках, так и таунхаусы с коттеджами.
Уже идут продажи в ЖК “Западный” (с.Чайки), ЖК “Петровский” (с.Петровское), ЖК “Яблуневий сад” (с.Гореничи). В с.Гатное, что по дороге в Одессу, возводят сразу два жилых комплекса — Almond Appartments и “Новый Киев”.
И это отнюдь не полный перечень новичков. Популярность области объясняется низким порогом вхождения на рынок, если сравнивать со столицей (большой выбор участков, легче договориться о подключении к коммуникациям и т.д.).
Интересная ситуация сложилась и во Львове. В 2014 г. на рынок вышли одновременно несколько игроков, которые пришли с востока страны. Они начали возводить жилье по очень низким для этого города ценам — от $ 500 за 1 кв.м.
Таким образом новички закрепились на рынке и привлекли часть клиентов с вторичного рынка. “Жилье — это “короткие” деньги. Коммерческую недвижимость сейчас почти никто не строит”, — характеризует тенденцию Вагиф Алиев, совладелец девелоперской компании “МандаринПлаза”.
Ценовая война
Как застройщики отреагировали на ужесточение конкуренции? Ценовыми войнами на первичном рынке недвижимости. Падение началось сразу же, еще в 2013 г. В период увеличения объема продаж застройщики пытались немного отвоевать позиции, но ненадолго.
Кроме того, почти вся “первичка” переориентировалась на национальную валюту, хотя кредитная нагрузка у многих девелоперов исчисляется в долларах или евро.
Цена по-прежнему остается одним из самых действенных инструментов влияния на потенциального покупателя. Поэтому свою популярность не теряют различные акционные предложения.
“Война акций” уже привела к тому, что на рынке пригорода компании начинают открыто демпинговать”, — говорит руководитель департамента консалтинга жилой недвижимости консалтинговой компании UTG Олеся Скринник.
Правда, добавляет она, такое могут себе позволить только масштабные проекты, состоящие из нескольких очередей, которые относительно безболезненно “переносят” низкую маржинальность. Остальным сложно выдерживать такую конкуренцию, поэтому приходится искать иные инструменты.
Активно развивались также программы рассрочек от застройщиков — альтернатива ипотечному кредитованию. Если еще пару лет назад максимальный срок рассрочки не превышал шести месяцев с момента ввода жилья в эксплуатацию, то сейчас рассрочки на период от одного года появились в арсенале уже многих девелоперов.
Застройщики хотят выделяться не только ценой. Больше внимания стали уделять формату квартир. Самые смелые игроки вывели на рынок жилье мини-формата. “Временно предпочтения покупателей сместились в пользу малометражных квартир.
Во-первых, они более ликвидны как инвестиция. Во-вторых, такой формат большему количеству людей по карману”, — поясняет Владимир Даниленко, коммерческий директор компании “Альянс Новобуд”.
БИЗНЕС уже писал о современных “гостинках” — смарт-квартирах и студиях, общая площадь которых составляет 10-19 кв.м, а цена — $ 10-22 тыс.
Малометражные квартиры ударили по рынку “вторички”. “Тренд резкого сокращения площадей первичного жилья уравнивает новые квартиры с аналогичными на вторичном рынке, — поясняет управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
— Ведь раньше люди продавали свое жилье и покупали квартиры большей площади, получали более комфортное пространство для жизни. К тому же это было выгодно экономически.
Но сейчас в большинстве новых проектов метражи совпадают с площадями вторичных квартир. Застройщики “подстроились” под спрос, увеличилось предложение квартир небольших метражей”.
Вторичный рынок оказался инертнее первичного. Пока застройщики переходили на расчеты в гривне, разрабатывали маркетинговые программы для привлечения покупателей и меняли форматы, “вторичка” зафиксировала цены в долларах.
Почти все сделки происходили с дисконтом в 10-25% от первоначальной цены. Отсутствие гибкой позиции у продавцов и небольшое предложение малогабаритных квартир отпугнуло покупателей, и доля новостроев в структуре сделок в Киеве постепенно превысила 50%.
Темная сторона
На фоне нехватки финансирования на рынке активизировались различные схемы оптимизации, в том числе и мошеннические.
В одних случаях игроки снижали себестоимость строительства, предлагая практически “картонные” стены, в других — пересматривали ранее взятые обязательства в одностороннем порядке.
Старший партнер адвокатской компании “Кравец и Партнеры” Ростислав Кравец отмечает резкое увеличение количества исков, касающихся признания прав собственности на жилье.
При покупке недвижимости в строящемся доме застройщик не может продать квартиру, которой зачастую еще даже нет. Иными словами, покупатель приобретает право иметь жилье, но не само жилье.
Некоторые застройщики воспользовались этой лазейкой, чтобы не отдавать квартиры, приобретенные в строящихся домах. Например, Верховный Суд Украины рассматривал подобные споры между покупателями и компаниями “Альянс-Висотбуд” и “Аверс-Сити”.
В обоих случаях Суд постановил, что имущественные права и право собственности на жилье — это две большие разницы. Поэтому покупатели остались ни с чем.
Но всех “переплюнули” компании “Уко” и “Сити-групп”, которые связывают с Анатолием Войцеховским. Он работает на рынке более десяти лет и знаменит застройкой скверов, дворов. При этом многие объекты возведены без пакета разрешительной документации, а некоторые дома не подключены к коммуникациям.
Его деятельность уже лет пять изучает прокуратура, но местная власть обратила на него внимание только в прошлом году. “У Войцеховского более 40 проектов, а цены самые низкие. При таком дохлом спросе он начал всем мешать, вот строительное лобби и подсуетилось, им заинтересовались.
Правда, и строит он без документов”, — рассказывает депутат Киевсовета, пожелавший остаться неназванным. Впрочем, история с Анатолием Войцеховским продолжается. Его арестовали, выпустили под залог, а офисы продаж в некоторых проектах продолжают работать.
Праведные бастующие
Обман инвесторов и хаотичная застройка создали отличную почву для возврата профессиональных митингующих. В большинстве своем это люди, которые зарабатывают тем, что останавливают работы на строительных площадках.
В первый раз на рынке недвижимости это явление возникло после Оранжевой революции. Исчезли профессиональные бастующие вместе с кризисом 2008 г. Сейчас тенденция возобновилась, но с более четкой бизнес-моделью.
Митинги на стройплощадках используются как инструмент накопления политического капитала, в конкурентных войнах и просто для зарабатывания денег. “Несколько месяцев назад на стройке появились пару десятков молодых парней спортивного телосложения.
У них были транспаранты с требованиями прекратить незаконную стройку и камера. Парни представились жильцами дома. Но всех жильцов я знаю в лицо и по именам, митингующие точно были чужаками. Они походили вокруг стройки с плакатами.
А потом мне позвонили и предложили заплатить деньги — за “спокойствие”, — рассказывает один из директоров строительной компании, пожелавший остаться неназванным. О регулярных попытках вымогательства говорит и президент ХК “Киевгорстрой” Игорь Кушнир.
А девелоперская компания DIM сразу заявила о своей позиции, установив рядом со строящимся домом “Автограф” растяжку с надписью “Мы не платим профессиональным бастующим”.
Если застройщик отказывался платить и нанимал охранные фирмы, на стройплощадках возникали стычки. Иногда с применением оружия.
Пик противостояния пришелся на прошлый год, когда Киев готовился к выборам в горсовет. Кстати, в других городах это явление не получило распространения.
В сентябре был подписан Меморандум о сотрудничестве между застройщиками, городом и полицией. Киев, со своей стороны, обязался выкладывать в открытый доступ все решения по земле и вносить информацию о том или ином участке в электронный кадастр.
Застройщики пообещали больше прислушиваться к мнению жителей и в случае нарушения правопорядка на стройплощадках обращаться в полицию, а не в охранные фирмы.
Прогнозы
Прошлый год стал годом стабилизации для рынка жилой недвижимости. Количество митингов поубавилось, а сделок — начало потихоньку увеличиваться. Так, за январь — сентябрь 2015 г. в Киеве на “первичке” продали 2525 квартир, а за аналогичный период этого года — 3211. Оживился и вторичный рынок жилья.
Хватило ли этой покупательской активности для прекращения ценовых войн? Нет, ведь строительство новых объектов не останавливается.
В начале текущего года только в Киеве появились около 30 новых проектов. Область старается не отставать: если в феврале на продажу были выставлены 243 объекта, то в октябре — уже 269.
Результат не заставил себя ждать. “В Киеве началось “схлопывание” вилки цен между сегментами жилья”, — отмечает Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании “ТММ”. С начала года среднее снижение цен, без учета эконом-сегмента, составило 7-10%.
Свою роль в развитии этой тенденции сыграл и вторичный рынок, который начал возвращать утраченные ранее позиции. По итогам января — сентября его доля в структуре сделок на рынке Киева составила около 60%.
Это может означать, что на рынок вышли квартиры, купленные в 2014 г. в тогда еще строящихся домах. Сказались и постоянные скандалы на “первичке”, которые отпугнули покупателей.
От конца года застройщики ожидают традиционной активизации спроса, что позволит если не повысить цены, то хотя бы удержать их на существующем уровне.
Игорь Кушнир,
председатель правления, президент ПАО “ХК “Киевгорстрой”:
— Кризис — это всегда возможности. Новые обстоятельства приходят с новыми решениями. И если компания понимает как и успевает вовремя подстроиться под меняющийся ход вещей, успех неминуем.
Кризис последних лет принес на рынок несколько новых тенденций, и “Киевгорстрой” сразу же их подхватил. Во-первых, это изменение ходовых метражей квартир. На примере однокомнатных скажу: раньше ходовой была площадь 50-60 кв.м, а сейчас в некоторых объектах мы предлагаем студии площадью от 30 кв.м.
По моему мнению, такие изменения спроса продиктованы не только высокими тарифами на коммунальные услуги и общим падением уровня доходов населения, но и перераспределением источника хранения вложений.
То есть с приходом кризисных времен украинцы все чаще обращаются к недвижимости как к инструменту сохранения денег. Жилье — ликвидный актив во все времена, и люди это понимают. Это вторая тенденция.
Третья наметилась давно, но “взорвалась” буквально этим летом. На рынке все чаще раскрываются случаи незаконного строительства. Человек отдает за квартиру деньги, а на выходе не получает ни жилья, ни вложений.
Такие ситуации опасны, потому что автоматически бросают тень на всех застройщиков, даже самых крупных. Вместе с тем они должны научить украинцев тщательно проверять, куда и кому отдавать деньги.
Надежных застройщиков не так много, а покупка собственного жилья не настолько частое событие в жизни человека, чтобы относиться к ней легкомысленно.
В целом, кризис — это не навсегда. После него рынок будет другим, он уже укрупняется. Произойдет определенный передел, мелкие уйдут, кто-то новый появится, но основные игроки с сильными позициями останутся. Важно помнить, что иногда вниз — это тоже вверх, и не останавливаться!
Игорь Никонов,
почетный президент компании KAN Development:
— Кризиса как такового в строительной отрасли в 2013-2014 гг. не было. Рынок недвижимости поддержали несколько факторов.
Первый — это множество переселенцев, приехавших в Киев с востока страны. Им всем нужно было жилье. Устроившись в столице, они перевозили сюда родственников, друзей, и таким образом поддерживали спрос на жилую недвижимость.
Второй — это чистка банковской системы. Напомню, что за последние несколько лет в Украине закрылись около 80 банков. Это привело к тому, что люди отвернулись от банковской системы в пользу рынка недвижимости.
К сожалению, нет в нашей стране инструментов для сбережения денег, кроме депозитов и покупки недвижимости. Фондовые рынки у нас, увы, слабо развиты.
С жильем же все понятно и прогнозируемо: его можно купить и, например, сдавать в аренду. Вот эти два фактора и нивелировали кризис в строительной отрасли.
Правда, на рынке появилось много новых строительных компаний, которые я бы отнес к категории аферистов.
Они частично получают (или не получают в принципе) разрешительную документацию, игнорируют качество строительных материалов, что позволяет значительно снижать себестоимость квадратного метра.
Соответственно, и цены они предлагают низкие, такие, которых в Киеве раньше не было. Если ранее для покупки квартиры нужны были $ 40-50 тыс., теперь достаточно $ 15-20 тыс.
Чему меня научил последний кризис? Мой подход не изменился. Наверное, KAN Development принципиально отличается от других компаний.
Если мы начинаем строить, то четко понимаем, где возьмем деньги для окончания строительства, даже если продаж не будет в принципе. Мы не гонимся за количеством и не создаем “пирамиды”.
Валерий Кодецкий,
управляющий партнер инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners:
— Условия работы для девелоперских компаний на рынке с 2013 г. не изменились в лучшую сторону, скорее, наоборот — ухудшились.
Процедура согласования и процесс оформления документации стали еще более зарегулированными и непрозрачными, а с ними возросли и риски как для девелоперского бизнеса, так и для инвесторов.
Зачастую девелопер еще не начал строить, а у него уже целая цепочка финансовых обязательств. На фоне стагнации системы и отрасли позитивные нововведения последних лет в сфере регистрации прав недвижимого имущества выглядят незначительно. Уверен, вопросы нужно решать не точечно, а системно, внедряя важные для отрасли масштабные реформы.
В этом кризисе компании столкнулись с проблемой девальвации гривни, которая отобразилась и на себестоимости строительства, и на продажах. Сложнее всего в этом кризисе оказалось то, что опыт, полученный в 2008-2009 гг., практически не пригодился.
Потому что предыдущий кризис был исключительно монетарным, а последний вызван политической нестабильностью, военной угрозой и полным недоверием населения к банковской системе страны.
Относительно приобретенного опыта, я, как человек из бизнеса, рассматриваю кризис прежде всего как возможность для компании по-новому проявить себя и стать гибче, закрепить позиции на рынке, улучшить продукт за счет возрастающей конкуренции, инновационного подхода как в технологиях, так и в концептуальных решениях.
Например, в одном из проектов мы предложили покупателю инновационный для нашего рынка формат — кондоминиум, который заимствовали из западного опыта. Продажи этого объекта уже сейчас демонстрируют позитивную динамику.
Считаю, что успешно переживут кризис и останутся в лидерах только те компании, которые смогут оперативно реагировать на изменения рынка, следить и подхватывать мировые тренды, реализовывая технологические инновации и подходы на примере своих проектов.
Максим Микитась,
народный депутат Украины, экс-президент госкорпорации “Укрбуд”:
— Инфляция, резкое удешевление гривни создали в конце 2014 г. ажиотажный спрос на недвижимость — люди бросились спасать свои сбережения.
Поскольку инвестиции “в кирпич” — одни из наиболее надежных, квартиры разлетались, как горячие пирожки. Потом строители ощутили такой же резкий спад, после которого рост уже был очень неторопливым.
Сейчас, учитывая сложную экономическую ситуацию в стране в целом, можно сказать о некой стабилизации. Но понятно, что люди пока еще не могут полноценно планировать свое будущее на несколько лет вперед, а покупка жилья — это относительно длинная инвестиция, и учесть все риски нелегко.
Ведь может быть “вдруг” принят какой-то законопроект или “активистам” не понравится строящийся дом и т.д.
Поэтому наряду с жестким контролем себестоимости и внутренней конкуренцией между генподрядчиками, что позволяло удерживать “Укрбуду” минимальную цену на квартиры, кризис научил ценить своего клиента. Мы разработали для него программы лояльности, внедрили индивидуальный подход в каких-то нестандартных ситуациях.
Также нашли новый формат взаимодействия с общественностью. Речь идет о программе “Добрі сусіди”, суть которой заключается в том, чтобы перед началом строительных работ разъяснить жителям близлежащих домов, что именно здесь будет построено, и ответить на все их вопросы: об обновлении коммуникаций, благоустройстве территории.
А кроме того, возможно, и оказать какую-то помощь.
Дарья Кутецкая, БИЗНЕС