В прошлом месяце один из крупнейших мировых ритейлеров – Auchan group – отстоял в Северном апелляционном хозяйственном суде право на земельный участок площадью 12 га в Одессе. Это второй по величине из трех наделов, общей площадью 26,89 га, за которые французская группа больше года борется в судах с Национальным агентством по вопросам выявления, розыска и управления активами (АРМА). На этом участке компания собиралась построить крупнейший в области ритейл-парк Les Vignes, общей площадью около 100 000 кв. м.
Три надела были куплены Auchan group и его девелоперским подразделением «Ceetrus Украина» за 200 млн грн в 2013 году.
Mind разбирался, что пошло не так у французского ритейлера, почему АРМА арестовала наделы и какое будущее у проекта Les Vignes.
Что произошло?
В июле Северный апелляционный хозяйственный суд признал незаконным отчуждение принадлежащего «Auchan Украина» земельного участка площадью 11,9 га. Споры по еще двум делам также находятся в судах: участок общей площадью 1,29 га, принадлежащий «Auchan Украина» – в Северном апелляционном хозяйственном суде, а участок площадью 13,66 га, принадлежащий «Ceetrus Украина», – в Хозяйственном суде г. Киева.
«Рассмотрение этих дел судами может занять ориентировочно от четырех до шести месяцев, если не возникнет непредвиденных ситуаций», – говорит партнер адвокатского объединения «Саенко Харенко» Сергей Смирнов.
Наделы общей площадью 26,89 га французский ритейлер приобрел в 2013 году у ООО «С.П.Т.» и ООО «АБС Технолоджи» за более чем 200 млн грн. Участки находятся на массиве «Радужный», с. Лиманка (ранее – Мизикевича), и в поселке Таирово Овидиопольского района Одесской области.
Целевое назначение земли позволяло построить здесь торгово-развлекательный центр. До 2019 года компания занималась разработкой проектной документации, а также подготовкой земельного участка под строительство. Например, был перенесен плодородный слой земли.
По проекту, на этом участке планировалось возвести крупнейший в области ритейл-парк Les Vignes. На первом этапе компания намерена была вложить $ 50 млн в строительство гипермаркета «Ашан» площадью 15 000 кв. м, галереи магазинов на 4000 кв. м и паркинга на 3600 машиномест. Вторая очередь предполагала открытие ритейл-парка общей площадью 42 000 кв. м, а третья – ТРЦ в 35 000 кв. м. Общий объем инвестиций составлял около $ 100 млн.
Ритейл-парк мог бы стать третьим по числу и самым крупным по размеру в портфеле девелоперского подразделения Auchan – компании «Ceetrus Украина». Сейчас она управляет ритейл-парком «Петровка» и первой очередью «Ашан Rive Gauche» на ул. Здолбуновской в Киеве. После начала вооруженного противостояния на Донбассе французский ритейлер потерял свой ТРЦ Rose Park площадью 48 000 кв. м между Макеевкой и Донецком, к строительству которого компания приступила в 2012 году и вложила в этот объект около 30 млн евро. К моменту начала военных действий в ТРЦ была открыта только первая очередь с гипермаркетом «Ашан», а завершить все строительные работы планировалось в 2015 году.
Какова история конфликта?
Проблемы у французского ритейлера начались весной прошлого года, когда старший следователь прокуратуры Одесской области обратился в Приморский районный суд Одессы с требованием наложить арест на участок. Он апеллировал к тому, что ранее земли, на которых французский ритейлер планировал реализовать свой проект, принадлежали Институту виноградарства и виноделия им. Таирова. Эти участки Овидиопольская районная администрация выделила физлицам, которые в дальнейшем передали наделы в уставные фонды компаний «Девито» и «Макси.Ко». Юркомпании, в свою очередь, вошли в состав ООО «С.П.Т.» и ООО «АБС Технолоджи». Таким образом, из нескольких небольших наделов получилось три, а их целевое назначение было изменено под строительство.
Прокурор настаивал, что районная администрация не имела права без разрешения Кабинета Министров менять целевое назначения для участка площадью более 10 га. На этом основании землю арестовали и передали в управление Национальному агентству по вопросам выявления, розыска и управления активами (АРМА). Компания передала землю СЕТАМ, который на конкурсе продал ее малоизвестной киевской компании «Пелучо» за 8,7 млн грн.
Бенефициаром «Пелучо» по данным Единого государственного реестра юридических лиц Министерства юстиции является Ирина Маринина. Ее имя ничего не говорит опрошенным Mind девелоперам. В своем фейсбук-профиле Маринина указывала одним из мест бывшей работы АРМА, писалось ранее в СМИ. Теперь этого упоминания нет. На профиле в соцсети она значится как «владелец в Студии перманентного макияжа и лазерной косметологии».
В комментарии Mind Ирина Маринина опровергла, что ранее работала в АРМА. «На данном этапе ООО «Пелучо» осуществляет защиту своих законных интересов в многочисленных судебных спорах. До момента разрешения данных судебных споров предприятие «Пелучо» ограничивается в каких-либо комментариях для СМИ», – подчеркнула она.
Сейчас участки арестованы. Министерство юстиции отменило регистрацию права собственности на землю, и компания «Пелучо» подала иск к ведомству о признании этих действий неправомерными. Группа Auchan со своей стороны отменяет в судах договоры купли-продажи.
Что говорят стороны конфликта?
В АРМА на запрос Mind не ответили. Но в своей январской колонке советник ведомства Владимир Павленко подчеркивал, что оно действовало в соответствии с законодательными нормами.
«Целевое назначение земли предусматривало строительство торгово-развлекательного центра с гостевым паркингом. То есть использовать этот участок любым другим способом, кроме как построить на нем ТРЦ, противоправно. Земельное законодательство прописано таким образом, что АРМА не имеет права инициировать изменение целевого назначения земли», – написал он. И добавил, что информация о планируемом конкурсе находилась в открытом доступе, а принять участие в нем могли все желающие.
Проект в Одессе ведет один из представителей французского ритейлера в Украине – Сергей Осипенко. Именно его в связи с судебными разбирательствами вызывали в СБУ. В медиа проходила информация, что Auchan заявляла об отсутствии в их штате такого сотрудника. Осипенко отказался от комментариев. Однако Марко Бельдуччи – менеджер, ответственный за активы Auchan group в Люксембурге, Италии и Украине, заверил Mind, что Осипенко «является надежным партнером нашей компании более 15 лет… Все совместные проекты были реализованы оперативно и своевременно». Он также отметил, что все сотрудники Auchan и Ceetrus предварительно проверяются на соответствие внутренней политике и требованиям действующего законодательства. Осипенко не стал исключением. И Auchan не располагает информацией о нарушении им законов Украины.
Юридический директор компании «Ашан Ритейл Украина» Руслан Дубас сообщил, что компания общалась с министром юстиции о деле «Ашан» и разбирательстве, которое ГБР ведет против Минюста. «Мы получили ответ, что министерство считает свою позицию правовой и сильной. Дело находится на контроле Кабинета Министров. Президент также знает об этом и также поддерживает», – подчеркнул Руслан Дубас.
Каково будущее проекта?
Цена, по которой были проданы наделы на аукционе, очень низкая, говорят опрошенные Mind эксперты. Целевое назначение участков – под строительство торгового центра – самое дорогое. При пересчете получается, что на аукционе земля была продана по $ 100 за сотку. Хотя в этом районе стоимость земли с таким целевым назначением составляет около $ 2000–2500 за сотку.
По мнению опрошенных аналитиков рынка, участок, находящийся в свободной продаже, будет востребован рынком. Рядом с этими наделами активно возводится ЖК «Радужный», который расположен на 28 га земли. «План застройки рассчитан на строительство 56 домов. №1 уже построен и сдан в эксплуатацию», – сказано на официальном сайте застройщика. В нескольких километрах также располагается студенческий городок.
Из крупной коммерческой недвижимости в этом районе есть только продовольственный супермаркет «Таврия В» Бориса Музалева и торгово-развлекательный City Center, общей площадью 120 000 кв. м, который связывают с «хозяином» Одессы Владимиром Галантерником. Ему также приписывают контроль над рынком «Привоз», отелем De Paris, несколькими строительными компаниями и проектами, и, в принципе, самое большое влияние не только на рынке строительства, но в городе в целом.
«Любой торговый центр, построенный на этих землях, будет успешным. Жилья очень много, а торговых помещений очень мало. Не удивительно, что за этот участок идет война», – говорит один из руководителей крупной одесской компании, пожелавший сохранить анонимность.
Сможет ли группа Auchan реализовать Les Vignes? По словам адвоката, старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца, перспективы у французского ритейлера отстоять право на землю есть. «Вполне возможно, что Верховный Суд отменит решение Северного апелляционного суда в связи с нарушением юрисдикции, и тогда Auchan придется начинать все заново, но уже в одесских судах», – говорит он.
Как история с Auchan повлияет на инвестиционную привлекательность Украины?
Любой конфликт с иностранными инвесторами снижает инвестпривлекательность в глазах зарубежного капитала, считают опрошенные Mind эксперты. И инвестиционной няней положение не исправить. «Правосудие должно работать одинаково для всех: и для физических лиц, и для юридических. Подобные истории, как с Auchan group, мягко говоря, не стимулируют иностранных инвесторов вкладывать деньги в Украину», – говорит директор компании STOKMAN Сергей Овчинников.
Ситуация с Auchan group – не единственный пример инвестиций в Украину, ставших проблемными для иностранных игроков. Как писал Mind, в середине июля прошлого года Dragon Capital через компанию «ДК БЦ1» стала победителем электронного аукциона по покупке здания офиса банка «Киевская Русь», расположенного в центре Киева. В августе компания окончательно рассчиталась за лот и уплатила 60,6 млн грн. Но здание так и не было передано компании, а исполнительная служба ФГВ отменила результаты торгов. Dragon Capital перевела спор в судебную плоскость.
А в мае нынешнего года американская инвестиционная компания Allrise Capital Inc приобрела на аукционе ФГВ одесский стадион «Черноморец» за 193,8 млн грн. В результате решения судов стадион был дважды арестован и передан АРМА. Правда, затем по решению суда этот актив все-таки вернули американцам.