Верховный Суд разрешил штрафовать застройщиков, срывающих сроки сдачи домов в эксплуатацию. Информация об этом размещена на официальной странице ВС на фейсбуке.
Мало кто из стройкомпаний – особенно в Киеве – сдает свои объекты вовремя. Традиционно покупателям надо подождать еще полгода-год после обещанной даты сдачи в эксплуатацию. Причины этой ситуации – комплексные, и в их возникновении не всегда виноваты одни лишь застройщики.
Mind выяснял, чем рынку грозит решение ВС и есть ли у покупателей шанс получить компенсацию за «отложенный старт» вселения в долгожданное жилье.
Что решил Верховный Суд? На официальной Facebook-странице ВС сказано, что Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда (КГС ВС) рассмотрел дело о взыскании с застройщика морального вреда за то, что тот несвоевременно сдал жилье в эксплуатацию, и отменил предыдущие решения, которыми было отказано в удовлетворении иска.
Коллегия судей КГС ВС учла правовую позицию Большой палаты ВС, высказанную в постановлении от 1 сентября 2020 по делу № 216/3521/16-ц, и указала, что несмотря на отсутствие в договоре оговорки о покрытии морального вреда, такое возмещение может быть взыскано на основании Закона Украины «О защите прав потребителей».
КГС ВС признал, что, даже если застройщик в договоре не прописал возможность компенсации за срыв сроков сдачи жилья, покупатель все равно может претендовать на такую компенсацию.
В своем заключении КГС ВС ссылается на Гражданский кодекс, где в первой и второй части ст. 23, сказано, что каждый гражданин может рассчитывать на возмещение морального вреда, который причинен вследствие нарушения его прав.
«Решение Верховного Суда является обязательным к применению и учету судами любой инстанции. Соответственно, теперь любой суд должен будет учитывать это как правоприменительную практику. Поэтому, думаю, теперь таких исков (от инвесторов. – Mind) станет больше. Застройщикам от этого будет не очень хорошо, потому что им придется тратить деньги на походы в суды, а значит, они попытаются не допускать этого», – считает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Каковы права инвесторов на первичном рынке недвижимости? Украинские застройщики всегда срывали сроки сдачи в эксплуатацию. В 2020 году ситуация значительно ухудшилась. «По нашим оценкам, проблемы со сроками сдачи есть сейчас где-то у 2/3 застройщиков. Только 30% компаний сдают ЖК с опозданием максимум на 3–6 месяцев. Остальные же 70% будут вводить объекты в эксплуатацию с задержкой на год. Особенно это касается тех проектов, которые были запущены в конце 2019 – начале 2020 года», – делится аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
У этой ситуации – две многоплановые причины. Первая связана с халатностью/неумением девелоперов наладить бизнес-процессы и бесперебойное финансирование проекта. Сложившаяся практика строить дома за счет продаж уже привела рынок к схлопыванию во время финансового кризиса 2008 года и приостановила работу на стройплощадках в прошлом и этом годах.
Вторая комплексная причина связана со сменой «правил игры» по инициативе государства. Например, в этом году сложно получить документы о вводе жилья в эксплуатацию из-за реформирования ответственного ведомства – Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).
Так, по словам народного депутата от партии «Слуга народа» Елены Шуляк, есть случаи, когда застройщики подавали документы в ГАСИ 31 раз.
«Завершение реформы [ГАСИ], как отмечал премьер-министр [Денис Шмыгаль], планировалось осенью этого года. Но на самом деле процесс затянулся, мы должны признать это», – говорится в заявлении профильного ведомства со ссылкой на министра Минрегиона Алексея Чернышова.
Кроме того, застройщики часто пеняют на местные власти и на контролирующие органы. Мол, те саботируют согласование необходимой документации, подключение к коммуникациям. А, например, получение почтового адреса, даже после реформы этой сферы, занимает несколько месяцев.
Как ведут себя застройщики? На постоянные изменения «правил игры» они отреагировали изменением договоров продаж. «Если говорить о добросовестных застройщиках, то они, учитывая ежегодные изменения правил игры: изменения государственных строительных норм (часто новые очереди строительства попадают под новые нормы, а значит, требуется внесение изменений в проект), бесконечные реформы ГАСИ, процедур оплаты паевых взносов и их начисления, процедуры присвоения адреса и т. д., прописывают договоры таким образом, чтобы «на всякий случай предусмотреть все риски»», – говорит директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд» Ангелина Деревлева. По ее словам, некоторые игроки рынка, далеко не «Войцеховские» вообще не предусматривают договором понятия «ввод в эксплуатацию» или не указывают сроков принятия в эксплуатацию.
Поможет ли разъяснение ВС покупателям? Существующая в Украине судебная практика подтверждает, что возмещение морального вреда – возможно.
Чтобы добиться такой компенсации, обиженный застройщиком покупатель квартиры должен предоставить суду документы, которые доказывают срыв сроков сдачи дома. «Также следует собрать документы, подтверждающие факт причинения нравственных страданий. В каждом случае они могут быть разными, в частности, выводы экспертов, специалистов, медицинские справки, чеки расходов на лечение и др.», – советует управляющий партнер адвокатского объединения Dominus Litis Александр Тиньковский.
Четких критериев расчета размера морального ущерба не существует. Соответствующую сумму определяет суд исходя из характера правонарушения, глубины физических и душевных страданий потерпевшего, степени вины лица, которое нанесло моральный вред и прочих обстоятельств, которые имеют существенное значение. Кроме того, при определении размера возмещения суд должен соблюдать принципы разумности и справедливости.
Это означает, что в случае смерти близкого человека (например, его убийства), истец может потребовать компенсацию в размере 1 млн грн, и ее, скорее всего, удовлетворят. Но в материальных спорах суды определяют значительно меньший размер морального ущерба. «Максимум, на что может рассчитывать инвестор, это 20 000 грн. Кроме того, суды могут длиться годами», – уверяет старший партнер адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
В одном из примеров, который приводит Александр Тиньковский, покупатель квартиры у одного из столичных застройщиков, не получил свое жилье вовремя и обратился в суд. Иск он подал в марте 2018 года, проиграл суды первой и второй инстанции, обратился в кассацию, но по состоянию на конец 2020 года окончательного решения суда так и нет.
Кто еще стремится «призвать к порядку» стройкомпании? ВС – не единственный госорган, который озадачился соблюдением застройщиками сроков сдачи в эксплуатацию.
В начале октября Минрегион обнародовал на своем сайте законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства», инициированный зампредседателя Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк.
«Он предполагает, что при срыве сроков сдачи объекта более, чем на шесть месяцев, покупатель будет иметь возможность требовать от застройщика расторжение договора, а в случае отказа идти в суд», – говорит Андрей Рыжиков.
На момент публикации материала этот законопроект находился на стадии публичного обсуждения.