В новом году депутаты Верховной Рады Украины (ВРУ) могут обязать украинцев платить еще 2 налога – риэлторский сбор и налог на недвижимость, который рассчитывают по новой формуле. Что касается налога на недвижимость, то сейчас его платит лишь часть граждан, но в Раде готовятся рассмотреть законопроект, который обяжет всех без исключения украинцев платить налог за свою недвижимость. Корреспондент ГолосUA изучал эти законодательные инициативы и их последствия.
Налоги и сборы
Как известно, к концу 2020 года к рассмотрению в украинском парламенте готовят 2 законопроекта, которые лишат украинцев, во-первых, права в полной мере распоряжаться своей недвижимостью, а, во-вторых, обяжут платить налоги даже за неликвидное жилье.
Начнем с налога на недвижимость. В 2020 году украинцы уже платили за недвижимость – дома и квартиры – налоги, размер которых устанавливается местной властью. А вот количество квадратных метров, за которые надо платить налог, определялось соответствующим законом. На данный момент налогом облагаются квартиры от 60 квадратных метров и дома площадью от 120 квадратных метров.
Но это правило может измениться: размер налога на недвижимость хотят рассчитывать не на основе метража здания, помещения, а на основе его рыночной стоимости. Об этом заявил журналистам глава парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев. По его словам, владельцы больших домов, которые находятся под Киевом, и таких же домов из какой-нибудь глубинки платят одинаковые налоги, что в корне, по мнению депутата, является неверным. Политик добавил, что разработана база оценки недвижимости, согласно которой и будут взимать налоги. При этом Гетманцев не называет номер законопроекта, в котором эти новшества будут учтены.
Гетманцев в комментарии журналистам не отрицает: если указанный законопроект (номер которого или скрывается, или еще не известен) станет законом, налог на недвижимость будут платить все.
Теперь о риэлторском сборе. В Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект №3618 «О риэлторской деятельности», которым хотят запретить покупать или арендовать недвижимость без риэлторов. Большинство инициаторов законопроекта депутаты «Слуги народа».
Согласно законопроекту, каждую сделку риелторы будут вносить в новый сервис – Единую информационную базу. Незарегистрированные в базе риэлторские договоры не будут считаться законными. Сама база будет публичной и доступной онлайн.
Юристы, адвокаты, эксперты, прочитав текст законопроекта №3618 и вникнув в слова инициаторов этих двух законопроектов, считают: в обоих случаях государство намерено залезть в карманы населения, заставив их платить повторно за то, что и так является частной собственностью украинцев.
Теперь об этом подробнее.
Риэлторская деятельность
Законопроект №3618 «О риэлторской деятельности», судя по данным на сайте ВРУ, находится на рассмотрении профильного комитета парламента с 1 июля 2020 года. Юристы говорят: этим законом Рада хочет обязать всех украинцев при аренде, сдаче в аренду, продаже, поиске недвижимости для покупки нанимать риэлторов.
Как сообщил ГолосUA адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, если внесенный в ВРУ законопроект №3618 о риэлторской деятельности станет законом, то институт частной собственности в государстве останется, но украинцы все равно не смогут свободно распоряжаться своей недвижимостью.
«Институт права собственности останется, но институт права собственности будет ограничен тем, что без участия риэлтора гражданин Украины не может распоряжаться своей собственностью. То есть в связи с тем, что это будет делаться принудительно, то фактически ни один гражданин Украины, будучи собственником недвижимости, не сможет без риэлтора ни арендовать, ни сдать, ни купить, ни продать, ни обменять. Это все равно, что без участия посредника нельзя сходить в туалет. И это – абсурд», – отметил адвокат.
Но данное новшество не может положительно повлиять на возможности украинцев, владеющих недвижимостью, говорит эксперт.
«Все, к чему приведет этот законопроект, это к тому, что при заключении договоров купли-продажи или любых других договоров по отчуждению недвижимости, по аренде вам нужно будет участие риэлтора и ему нужно будет платить. Кроме того, создается отдельный институт этих риэлторов, которые теперь должны от государства получать сертификаты, разрешения на деятельность, проходить курсы по повышению квалификации. Но по результату для клиентов ничего, кроме как оплата дополнительных услуг для сделки, это новшество не даст», – считает А.Кравец.
При этом экономист Ukraine Economic Outlook, преподаватель макроэкономики бизнес-школы МИМ-Киев Михаил Кухар считает, что данное новшество еще и заставит украинцев, которые затеяли какие-либо законные операции с недвижимостью, платить риэлторский сбор. Об этом он сообщил в Facebook.
По его мнению, это будет «введение еще одного незаконного налога. Если отец сыну или сосед соседу хочет продать свой дом – то им не нужен риэлтор для этой сделки. Только нотариус и государственный регистратор. По сути, еще один незаконный побор – вот и все».
М.Кухар считает, что Гетманцев хочет данным законодательным новшеством «усилить контроль за теневыми доходами граждан, сдающими свою недвижимость в аренду. Именно с этой целью «лицензированных риэлторов» уже обязали «стучать» на своих клиентов – даже о вашем намерении посмотреть/подыскать какую-то недвижимость они обязаны докладывать налоговой под угрозой лишения лицензии и штрафа.
Попытки государства «залезть» в личную жизнь и кошелек своих граждан, создать какие-то регламенты и построить правила там, где их создала сама жизнь и невидимая рука рынка без вмешательства чиновников, – в XXI веке выглядят смешно».
Также Кухар процитировал мнение адвоката компании DreamDim Юрия Брикайло: «Таким образом, после вступления в силу закона владелец квартиры, земельного участка или дома не сможет заключить соглашение об отчуждении своего имущества или передачи его в аренду без обращения к риэлтору».
Адвокат Р.Кравец выразил ГолосUA мнение, что в случае принятия парламентом этого закона в Украине появится так называемая «риэлторская мафия».
«Я думаю, что если закон примут, то деньги клиентов будут потрачены впустую, или же уйдут в «тень» или пойдут на создание никому не нужных баз данных, курсов повышения квалификации. Как я вижу, это повторение схемы с «тендерной мафией», с «оценочной мафией», которая зарабатывала при продаже недвижимости, когда можно было проводить платную оценку недвижимости только в определенных компаниях. Теперь эти схемы будут реализованы среди сообщества риэлторов», – считает эксперт.
Таким образом, введением риэлторского сбора и обязательного участия риэлторов в любых законных операциях по недвижимости Рада хочет лишить украинцев, владельцев частной собственности в полной мере распоряжаться своей недвижимостью. Ведь право собственности состоит их трех составляющих: права владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, что отражено в статье 41 Конституции Украины.
Налог на недвижимость по новой формуле
Часть текста законопроекта о новой формуле расчета налога на недвижимость в Украине была опубликована Гетманцевым в Facebook. Изучив этот текст, адвокат Р.Кравец сделал несколько выводов.
«Отмечу, что налог на недвижимость платится в местные бюджеты. На мой взгляд, это попытка закрыть недопоступления в местные бюджеты за счет очередного сбора денег с граждан. Перед правительством стоит задача – увеличить поступления в бюджет. С чего можно увеличить поступления? Придумать налог на воздух – маски носить, налог на зрение, налог на дождь. Я пошучу: дешевле открыть бордель, чем платить новые налоги. Или же надо изменить базу налогообложения по старым налогам, что и предлагает Гетманцев: можно новые акцизы ввести, а можно принцип начисления налога на недвижимость изменить, и после этого размер этого налога возрастает», – сказал ГолосUA адвокат.
Р.Кравец пояснил: даже если дом, квартира, которые облагаются налогом на недвижимость, уже ветхие, но расположены рядом с новой недвижимостью, то налог на «убитую» недвижимость не будет меньше, чем налог на новую недвижимость.
«Согласно тексту законопроекта, оценку недвижимости проводить будет Фонд госимущества Украины в каждом регионе. Как это будет происходить? Например, в собственности гражданина Украины есть старый двухэтажный дом с протекающей крышей, но рядом с ним построили новые многоэтажки. Как показывает практика, стоимость вот этого старого 2-этажного дома будет не стоимость этого «убитого» жилья, а стоимостью жилья в этом районе. Размер налога на этот «убитый» дом будет оцениваться как и налог на новый дом, не меньше», – пояснил адвокат.
Также он считает, что оценочная стоимость объектов недвижимости в случае принятия этого закона будет «браться с потолка», то есть без надлежащих на то оснований. Но даже если владельцы недвижимости захотят оспорить начисленные налоги, им это удастся сделать не сразу: «Я не считаю, что это будет справедливо, тем более что государство само будет определять рыночную стоимость. И тогда получится так: сначала надо будет заплатить этот налог, а потом оспаривать в суде законность его начисления. Судя по тому, как у нас рассматриваются в суде дела, то окончательное решение суда будет лет через 5-6 после подачи иска. При этом государство может вам ничего не вернуть из переплаченного».
Последствия нового налога на недвижимость
Как выяснил корреспондент ГолосUA, украинцы еще с начала 2020 года начали по бросовой цене продавать дома, расположенные в сельской местности и в дачном секторе. Много объявлений о такой продаже можно найти на сайте Olx.
Желание людей избавиться от недвижимости, которая раньше была чаще всего местом для летнего отдыха, уже привело к тому, что эта недвижимость начала резко дешеветь. К примеру, в Черкасской области дом площадью 110 квадратных метров с участком около 20 соток продавали за 190 тысяч гривен. В Полтавской области летом 2020 года дом площадью 220 квадратных метров и участком 40 соток продавали за 220 тысяч гривен. Владельцы домов говорят, что если будут платить за дома налог, то по общим годовым расходам на содержание этой недвижимости получится, что дешевле брать путевку и ехать, например, отдыхать в Египет. Поэтому они предпочитают как можно быстрее продать дома, считая нецелесообразным оплачивать за свою же недвижимость налог.
Таким образом, можно предположить, что указанные законодательные новшества приведут к тому, что украинцы начнут избавляться от частных домов, и эта недвижимость будет продолжать дешеветь. Навряд ли население будет радоваться этой перспективе.
Но есть возможность оспорить указанные законопроекты, считает адвокат Р.Кравец.
«Обжаловать указанный законопроект может субъект законодательной инициативы – или Президент Украины, или 45 народных депутатов, либо Верховный суд в ответ на Конституционное обращение депутатов», – пояснил он.
Другое дело, что депутаты ВРУ в условиях коронакризиса и падающих рейтингов сейчас больше заняты собственным статусом, а представители мелкого и среднего бизнеса, которые могли бы инициировать акции протеста и диалог с парламентом, готовятся к зимнему локдауну и им сейчас не до каких-то там законопроектов. Получается, развитие ситуации со стоимостью недвижимости и расходами на нее будет зависеть от того, обратят ли владельцы недвижимости сейчас внимание на назревающую проблему.