Президент Зеленський нещодавно підписав закон “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації” (№2923-IX – рестр. №7198). Почне діяти цей важливий документ у травні 2023 року. Чого очікувати українцям, чиє житло зруйнувала російська армія? Як на практиці працюватимуть його норми?
Де візьмуть гроші? Це сотні мільярдів доларів…
Перш за все, слід окреслити, де держава планує брати гроші на такі компенсації за зруйноване житло. Головне джерело, як зазначено у законі, – це заарештовані фінансові активи росіян та репарації. Поза тим, до цих коштів слід приплюсувати гроші з державного та місцевих бюджетів, а також від міжнародних фінансових організацій. Також вони доповнюватимуться грошима інших кредиторів або інвесторів – це й так звана міжнародна технічна та поворотна чи безповоротна фінансова допомога.
Як розповів Главреду юрист Ростислав Кравець, попри те, що фінансових джерел щодо компенсацій за знищені квартири і будинки нібито чимало, це все виглядає як звичайний теоретичний перелік.
“Це просто викладка загальних речей – загальні джерела фінансування, які можуть бути. А може їх і не бути. Таких окремих статей фінансування поки що немає ані в місцевих, ані у державному бюджетах. Я не думаю, що наші закордонні фінансові донори та кредитори так сильно поспішатимуть надавати Україні такі великі гроші”, – зазначає він.
Натомість, провідний юрисконсульт консалтингової компанії Nota Group Олександр Слободянюк є більш оптимістичним у своїх оцінках і зазначає, що всі джерела фінансування такої важливої справи є досить реальними.
“Сьогодні, справді, це виглядає теоретичним, проте фінансування буде. І воно буде з усіх перерахованих джерел. А практика себе покаже, але, звісно, що не наразі, поки триває ця кровопролитна війна. Хоча вже зараз частково відбувається фінансування, приміром, від такої відомої міжнародної компанії, як “Блек Рок”. Вона є найбільшою у світі за розмірами активів під управлінням”, – наголошує експерт.
Хто має шанси отримати компенсацію за зруйнований дім?
Хто отримає такі компенсації за зруйнований будинок чи квартиру від української держави? Одразу треба зробити дуже важливий наголос: йдеться про житло українців, яке було зруйновано чи пошкоджене після 24 лютого 2022 року. Це чітко визначено у законі. Тобто, до уваги не береться нерухомість, яка зазначала пошкоджень чи руйнувань до цієї дати.
Згідно зі статтею 2 закону, гроші можуть отримати лише громадяни України, які є фізичними особами (тобто не йдеться нічого про юридичних осіб).
Ними можуть бути:
- Власники пошкоджених або знищених об’єктів нерухомого майна (квартири у багатоповерхових будинках, приватні будинки, а також садові та дачні будинки);
- Замовники будівництва. Це громадяни, які розпочали зведення приватних будинків на своїх земельних ділянках до широкомасштабної війни та таке ще не збудоване житло зазначало пошкоджень чи руйнувань;
- Інвестори – власники спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва та особи, які здійснили інвестування у будівництво. Тут мається на увазі так звані інвестори-фізичні особи, які вклали свої кошти у зведення квартир чи будинків у певні будівельні компанії і ця ще незбудована нерухомість зазнала пошкоджень чи руйнувань.
- Члени житлових кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього.
- Особи, які є спадкоємцями усіх груп щодо цього переліку.
- Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків.
Більшість експертів вважає перелік осіб більше, ніж вичерпним. Хоча, приміром, Ростислав Кравець переймається з приводу того, що до нього не додані юридичні особи, адже у багатьох з них також є пошкоджені чи зруйновані об’єкти нерухомості.
“Забули” про жителів ОРДЛО
Адвокат, голова правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Максим Тютюнников зазначає Главреду, що законом значно звужується з правової точки зору коло осіб, що мають право на отримання компенсації – шляхом виключення тих, чиї квартири та будинки було пошкоджено на окупованій території до 24 лютого 2022 року.
Чимало людей, які перебували під окупацією ще з 2014-го, теж до початку широкомасштабної війни мали і пошкодження, і руйнування своїх осель. Вони теж українці і потребують фінансової допомоги.
“Це можна розглядати як відносно дискримінаційний підхід законодавця, особливо, враховуючи положення статті 24 Конституції, яка закріплює та гарантує принцип рівності прав та громадян перед законом. Безумовно зазначений підхід є дещо спірним і саме тому на сайті Президента України вже наявна петиція №22/181260-еп щодо дискрімінацій в цьому законі, збір голосів триває і досі, проте їхня кількість є доволі незначною”, – додає він.
Але Олександр Слободянюк так не вважає. На його думку, законом не звужуються такі права, а ті з людей, які до 24 лютого 2022 року знаходились в ОРДЛО і мали пошкодження чи руйнування своїх будинків чи квартир обов’язково отримають грошові компенсації після деокупації та нашої перемоги над російським ворогом.
Іноземці допоможуть собі самі
Ще одним спірним моментом можна назвати те, що до цього переліку отримувачів фінансової допомоги не включено фізичних осіб-нерезидентів (які не є громадянами України), проте мали до війни житло, яке після 24 лютого 2022 року було пошкоджено або зруйновано.
“Якщо орієнтуватися виключно на положення закону і тлумачити його буквально, то дійсно компенсацію за зруйноване чи пошкоджене майно як громадяни іноземних держав, так і апатриди (особи без громадянства, – Главред) отримати не можуть, оскільки в статті 2 закону чітко вказано “отримувачами компенсації … є фізичні особи – громадяни України”. Єдиний спосіб змінити це – внести зміни до закону, оскільки навряд буде допущена можливість настільки розширеного тлумачення положень статті 2 Закону”, – зазначає Максим Тютюнников.
Олександр Слободянюк, у свою чергу, вважає, якщо відкинути емоційну складову, то можна дійти висновку, що такі негромадяни України часто-густо не використовували своє житло в нашій країні для власного проживання там. Це просто були їхні інвестиції у нерухомість.
“Звісно, з одного боку, таке начебто не справедливо, але ми повинні дбати про своїх громадян. А такі негромадяни для того, щоби отримати кошти за пошкоджене чи зруйноване майно, повинні звертатися до міжнародних судів та там виборювати своє право на це”, – додає він.
Усе буде “після війни”
Закон чітко говорить про те, що подати заявку можна двома шляхами. У першому випадку треба заповнювати спеціальну заяву на порталі “Дія”. Якщо хтось таким чином не може її оформити, то є другий спосіб: особисте звернення до Центру надання адміністративних послуг, звісно, що за місцем реєстрації фізичної особи.
Заявку треба подати впродовж 90 днів з дати, коли будуть припинено воєнні дії і воєнний стан.
Форми компенсацій можуть такими:
- Гроші на відбудівлю квартири, приватного чи садового будинку (які було зруйновано), що буде перераховано на спеціальний поточний рахунок фізичної особи, громадянина України.
- Фінансування або інвестування зруйнованих квартир та будинків (садових та дач також) за допомогою житлового сертифіката.
- Компенсація за пошкоджений будинок чи квартиру шляхом проведення відповідних будівельних робіт або надання будівельної продукції.
Розміри компенсацій
Якими та в якій формі можуть бути компенсації?
По-перше, це можуть бути гроші, які буде перераховано на поточний рахунок фізичної особи. Їх буде адресовано для зведення будинку чи дачі. Порядок відкриття спеціальних рахунків для таких людей визначається Нацбанком України.
По-друге, для тих осіб, у яких було зруйновано квартиру у багатоквартирних будинках, а також ту ж саму дачу чи садовий будинок, держава може провести фінансування (або інвестування) за допомогою так званого житлового сертифікату.
По-третє, може бути зроблено компенсацію за пошкоджений будинок чи квартиру шляхом проведення відповідних будівельних робіт або надання відповідної будівельної продукції.
У законі йдеться: розмір грошової компенсації визначається за результатами оцінки вартості відновлення відповідного пошкодженого об’єкта нерухомого майна з урахуванням ступеню його пошкодження. Під час проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна встановлюється ступінь пошкодження та ціна його відновлення.
Як вважає Ростислав Кравець, скоріше за все, живими грошима з людьми розраховуватися не будуть, а держава перейде на ринок сертифікатів або буде пропонувати будівельні матеріали для відбудівлі, приміром, приватного будинку. Він також зазначає, що, згідно із законом, повинні утворюватися спеціальні комісії, які розглядатимуть всі питання і вони будуть, як у нас, зазвичай, ведеться, з незрозумілими повноваженнями.
“Поза тим, визначення вартості квадратного метра площі такого об’єкта здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Проте, станом на сьогодні такий порядок поки що не розроблено та не затверджено”, – зазначає Максим Тютюнников.
Хто здійснюватиме оцінку?
За його словами, у новоствореному законі чітко не розписано, хто здійснюватиме оцінку нерухомого майна, проте, враховуючи положення п.3 ч. 4 ст. 3 закону, зазначено, що “Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації заслуховує на своїх засіданнях інформацію … експертів, оцінювачів, суб’єктів оціночної діяльності…”.
“Таким чином, оцінка здійснюватиметься кваліфікованими суб’єктами оціночної діяльності, які у своїй діяльності керуватимуться положенням Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, а також будуть незалежними”, – додає експерт.
Якщо людина зробила ремонт самотужки
Не зовсім зрозумілим є те, як компенсуватимуть витрати на ремонт, який вже було здійснено людьми до ухвалення цього закону.
На думку Максима Тютюнникова, у законі зазначено, що “порядок надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна визначається Кабінетом Міністрів України”, проте наразі такий порядок ще не затверджено. Тобто, наразі відповіді на питання щодо порядку відшкодування шкоди за вже здійснений ремонт закон не містить.
Пан Слободянюк, не бачить у цьому проблеми і зазначає, що у будь-якому випадку, фізособа, яка зазнала певних пошкоджень свого житла, має звернення з цього приводу до поліції, прокуратури тощо. Таким чином, людина має певні довідки та інші документи, які свідчать про фінансовий характер пошкоджень.