Экономический кризис заставляет бизнес сокращать затраты на содержание офиса — многие предприятия вынуждены переезжать в более дешевые объекты и уменьшать площади.
До конца года вакантность столичных бизнес-центров составит 23%, сообщила «Капиталу» руководитель отдела офисных помещений компании JLL в Украине Александра Глобина. Для сравнения: в январе пустовало только 18,3% площадей. Вакантность офисных центров в Киеве — одна из самых высоких в Европе, отметила Глобина.
Арендаторы экономят
Рынок офисной недвижимости падает по нескольким причинам. Главная из них — это растущее предложение, которое этот сектор не способен поглотить. В Киеве, по данным UTG, в первом полугодии открылось пять новых объектов суммарной арендной площадью около 93 тыс. кв. м: бизнес-центр класса А (IQ Business Center) и четыре — класса В («Форум Виктория Парк», «Лагода», «Сигма», «Доминион»). Благодаря этому общее предложение офисных помещений в столице составило 1,6 млн кв. м, что на 60% больше, чем, например, в сегменте торговой недвижимости.
Причем девелоперы не спешат останавливаться. По информации UTG, во втором полугодии в столице должен открыться еще один центр — Sky Towers, арендная площадь которого составит 120 тыс. кв. м. «Компаниям проще достроить объекты, которые находятся на высокой стадии готовности, чем полностью их замораживать», — поясняет заместитель директора по развитию девелоперской компании «Стокман» Сергей Овчинников.
Арендаторы не успевают за активностью девелоперов. Новые компании в Украине сейчас появляются крайне редко, констатирует управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Сергей Сергиенко. «Мы подыскивали офис для крупной международной компании, которая решила работать в Украине. Но таких заказов — единицы», — добавляет он.
Основная масса компаний занимается оптимизацией своего бизнеса. «Некоторые арендаторы могут переезжать в помещения с более эффективной планировкой, что позволяет улучшить рассадку работников компании и, соответственно, сократить объем занимаемых площадей», — добавила Глобина. Из-за этого спрос на аренду недвижимости снижается. Статистики по девяти месяцам пока нет, но, как свидетельствуют данные UTG, за шесть месяцев текущего года было арендовано всего 21 тыс. кв. м помещений, что на 45% меньше к 2013 г.
Арендаторы стремительно сокращают затраты из‑за падения практически во всех сферах экономики, что связано с резкой девальвацией национальной валюты и военными действиями на востоке страны. Например, продажи одежды и обуви в бутиках за полгода уменьшились на 30‑40% относительно аналогичного периода прошлого года. Промышленное производство, по подсчетам Государственной службы статистики, сократилось на 4,7%.
Конец лета и начало осени облегчения бизнесу не принесли — негативная тенденция продолжилась. Например, за август промпроизводство просело на 21,4% по сравнению с тем же месяцем 2013 г.
Центры идут на уступки
Большинство договоров аренды зафиксированы с привязкой к курсу валют, рассказывает Сергиенко. Как и на рынке торговой недвижимости, арендаторы и владельцы офисных центров вынуждены договариваться. «Практически все собственники объектов согласились зафиксировать ставки по льготному курсу — 9‑10 UAH / USD», — отметил он. Другие компании предоставляют скидки в размере 30‑40% от ставки. В месяц средняя плата за съем помещения класса А составляет $ 25‑40, класса В — $ 15‑25 за кв. м. Многие предприниматели задерживают плату за аренду помещений, но владельцы офисов не спешат выгонять их на улицу.
Тех, кто не идет уступки, единицы. Старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец рассказывает, что к нему обратилось два крупных арендатора столичных центров класса А, которые не могут договориться с собственниками недвижимости о скидках. «Плату им считают по текущему курсу», — поясняет он и добавляет, что намерен отстаивать интересы своих клиентов в суде.
В краткосрочной перспективе арендные ставки будут снижаться — девелоперы для заполнения пустующих площадей будут вынуждены предлагать дисконт, считает Глобина. Уже сейчас некоторые центры готовы снизить ставку до 60% лишь бы привлечь арендаторов.
В ЭТОМ ГОДУ СПРОС НА АРЕНДУ ОФИСОВ НЕ УПАЛ ТОЛЬКО ВО ЛЬВОВЕ
Харьков
С января по сентябрь количество сделок по аренде офисов в Харькове сократилось на 40‑50%, рассказывает генеральный директор местной группы компаний «Проконсул» Алексей Попов. За этот же период на 5 п. п. выросла и вакантность — сейчас она составляет 15‑20%. Арендовать помещения в профессиональных объектах сейчас можно за 120 грн, а в непрофессиональных — 60‑100 грн за кв. м в месяц. Но привлечь арендаторов непросто. Для этого собственникам бизнес-центров нужно предоставлять скидки, которые могут достигать 15‑20% от заявленной цены.
Львов
За девять месяцев 2014 г. спрос на аренду офисов во Львове остался на уровне прошлого года, отмечает директор местного агентства недвижимости «Вежа» Людмила Крыжановская. Не изменилась и вакантность, которая сейчас составляет 5‑7%. Это позволило собственникам львовской недвижимости удерживать цены. Сегодня арендовать офис в профессиональном объекте можно за 100-120 грн, а в непрофессиональном — за 76‑80 грн за кв. м в месяц. «Арендодатели готовы предоставить небольшие скидки — 5‑10% от заявленной цены», — заключает Крыжановская.
Донецк
Бизнес в Донецке замер, констатирует директор агентства недвижимости «Мегаполис Донецк» Александр Бударев. По его подсчетам, около 80% арендаторов бизнес-центров выехали из областного центра, а оставшиеся 20% получили хорошие скидки. Если еще полгода назад снять офисное помещение в профессиональном объекте можно было за 150‑160 грн, а в непрофессиональном — за 80‑120 грн за кв. м в месяц, то сейчас ставки упали в три раза. «Наши знакомые не могут сдать помещения в центре города даже за 50 грн за кв. м», — жалуется он.
Днепропетровск
Массовый переезд жителей Донецкой и Луганской областей в Днепропетровск не отразился на рынке офисной недвижимости города. За девять месяцев этого года количество сделок сократилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, утверждает директор местного агентства недвижимости «Базис» Александр Голубничий. Сейчас вакантность офисов составляет 20%, что вдвое больше по сравнению с сентябрем 2013 г. Но собственники помещений держат цены: 100-800 грн (непрофессиональный объект) и 100‑120 грн за кв. м (профессиональный).
Одесса
За девять месяцев этого года офисов в Одессе арендовали на 30% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, рассказывает собственник Первой риелторской компании Александр Цвигун. Директор местного агентства недвижимости «Планета» Раиса Березская добавляет, что вакантность выросла на 7‑8 п. п., до 10%. Сегодня плата за аренду помещений в профессиональных объектах составляет $ 20, а в непрофессиональных — $ 10 за кв. м в месяц. «Но арендодатели считают ставки по льготному курсу — 10 UAH/USD», — поясняет Цвигун.
Список требований к офисным помещениям в зависимости от класса
Основные требования
Месторасположение в центральном деловом районе (CBD) (см. карту) или в прилегающих к нему других районах, находящихся близко к транспортным развязкам.
Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения.
Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания.
Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях — не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади.
Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 кв. м арендуемой офисной площади.
Энергоснабжение из расчета по меньшей мере 50 Вт на 1 кв. м арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по I категории либо при помощи дизель-генератора.
Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха).
Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки.
Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, интернет-услуги в здании.
Коэффициент помещений общего пользования, подлежащих оплате, — не более 12%.
Дополнительные требования:
Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение).
Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находятся в пределах 10 метров от источника естественного освещения (т. е. окон или атриума).
Минимальная площадь этажа — 500 кв. м.
Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров.
Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений.
Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова).
Расположение вблизи станции метро или остановки троллейбуса.
Точка общественного питания для сотрудников внутри здания или наличие кафе/ресторана на близком от него расстоянии.
Допустимая нагрузка на пол — 450 кг/кв. м.
Освещение офисных помещений — не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.
Александра Некращук, Капитал