В Україні вже більше місяця видають житлові сертифікати . Нагадаємо: ще минулого року парламент ухвалив закон, згідно з яким громадяни, які втратили житло під час військових дій, отримуватимуть компенсації не живими грошима, а сертифікатами. І вже за них зможуть купити нову квартиру чи будинок.
Підготовка до запуску цієї програми тривала майже рік: закон ухвалили у лютому 2023 року, а сертифікати почали видавати лише наприкінці грудня.
Кабмін прозвітував, що в перший місяць роботи програми нове житло вже придбали 500 сімей, ще майже 9 тисяч стоять у черзі – вони вже подали заявки, але рішення щодо них ще не ухвалено.
В уряді вже описали алгоритм, як українці, які залишилися без даху над головою, можуть отримати сертифікат і купити нове житло.
Втім, перші підсумки покупки квартир за сертифікати показують, що насправді все не так просто. Чимало українців, будинки яких було зруйновано ще на початку війни, не можуть отримати сертифікати. А ті, хто вже має їх на руках, скаржаться на складнощі із придбанням нового житла.
“Країна” розбиралася в ситуації з житловими сертифікатами.
Сертифікати замість грошей
Свого часу закон, який описує схему видачі компенсацій громадянам, які втратили житло, довго не могли прийняти, оскільки було багато суперечок навколо того, кому і скільки платити і яке житло дозволяти купувати замість зруйнованого.
Спочатку передбачалося, що компенсації даватимуть живими грошима, але купити на них можна буде лише квартиру чи будинок у своєму регіоні, якщо дозволяє ситуація із безпекою. Причому нова нерухомість за параметрами (насамперед площі) має приблизно відповідати загубленій.
Потім від цих ідей відмовилися та дозволили купувати будь-яке житло в будь-якому населеному пункті, крім захоплених територій. Якщо компенсації на нову нерухомість не вистачає, то людина може доповісти свої кошти. Але самі компенсації вирішили видавати не живими грошима, а житловими сертифікатами на певну суму.
Закон ухвалили ще у лютому минулого року. Ще кілька місяців пішло на розробку порядку оцінки зруйнованого житла, за яким, власне, мають розраховувати суму компенсації.
Кабмін ухвалив його лише наприкінці травня 2023 року.
Формула для згарища
Розмір компенсації визначається за такою формулою: показник вартості квадратного метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні (36,4 тисячі гривень) множать на кілька коефіцієнтів (регіональний коефіцієнт вартості квадрата житла, коефіцієнт віку зруйнованого об’єкта нерухомості, коефіцієнт, що враховує кількість кімнат, також на площу знищеного об’єкта, але не більше 150 квадратів для квартири та 200 квадратів для будинку).
Розмір коефіцієнтів Кабмін також прописав. Регіональний коефіцієнт для більшості обласних центрів становить 0,9, а для райцентрів – 0,5. Але є й менші показники. Наприклад, для Житомира коефіцієнт становить 0,8, для Ужгорода – 0,83, а для Івано-Франківська – 0,59. Хоча і в Ужгороді, і в Івано-Франківську з початку війни житло значно подорожчало.
Для Києва коефіцієнти відрізняються районами. Скажімо, для Голосіївського та Печерського – 2, для Подільського – 1,84, для Дарницького – 1,62, для Деснянського – 1,15 тощо.
Коефіцієнт віку варіюється в залежності від року спорудження зруйнованого об’єкта. Найдорожчі – царські будинки, побудовані в період з 1800 по 1917 роки – для них коефіцієнт становить 1,22. Для радянської забудови (1917-1990 років) коефіцієнт 0,69, а для будинків забудови від 1991 і до сьогодні – 1,03.
Коефіцієнт, що враховує кількість кімнат, варіюється від 0,9 (для трикімнатних та більше) до 1,02 (для однокімнатних).
Як видно, формула підрахунку вартості зруйнованого об’єкта є досить усередненою і викликає питання. Наприклад, чомусь за житло в Ужгороді чи Івано-Франківську, яке зараз коштує дорого, платять за зниженими коефіцієнтами.
Але загалом, за словами власника оціночної компанії “Дельта консалтинг”, формула більш-менш ринкова, тобто дозволяє компенсувати якщо не всю вартість житла, то як мінімум більшу її частину.
Скільки можуть нарахувати за знищену квартиру чи будинок? Скажімо, трикімнатна квартира площею 60 квадратів у Голосіївському районі Києва в панельній десятиповерхівці, згідно з формулою Кабміну, коштує близько 4 млн. гривень (тобто більше 100 тисяч доларів). На Flatfy схожі троячки у Голосіївському районі виставлені по 80-120 тисяч залежно від якості ремонту.
За таку ж квартиру в Житомирі нарахують менше – близько 1,6 млн. гривень. А в райцентрі за схоже житло можна отримати лише трохи більше мільйона гривень.
Тобто якщо ви втратили квартиру в маленькому містечку, а хочете купити натомість щось у Києві, то доведеться доплатити зі своєї кишені.
Крім того, компенсація поділяється на всіх співвласників знищеної нерухомості: кожному видають окремий сертифікат. Нове житло можна купити в складчину, або кожен шукає окрему квартиру (тоді, відповідно, доплачувати доведеться більше).
Є важливий нюанс для власників зруйнованих будинків: компенсацію виділяють лише за офіційно введену в експлуатацію площу. Якщо господарі нерухомості щось добудовували, але не встигли узаконити, цю частину з розрахунку компенсації не враховуватимуть.
Ділянка до уваги не береться. Він і далі залишається у власності і їм можна розпоряджатися на власний розсуд.
Одні вже святкують новосілля, а іншим доведеться чекати у черзі роками
Але головне взагалі отримати компенсацію. В історії з житловими сертифікатами це сьогодні найпроблемніший нюанс.
Кабмін описує, на перший погляд, дуже простий алгоритм отримання житлового сертифіката з розрахованою для об’єктів нерухомості сумою компенсації. Він наступний:
1. Подати заяву до «Дії» у розділі «ЕВодновлення» (заяву можна подати також через ЦНАП). Після цього можна згенерувати сертифікат у «Діє». Але лише якщо попередньо виконано попередні умови — є висновки комісії щодо обстеження зруйнованого житла, а сам об’єкт уже внесено до Реєстру. Більшість українців, які втратили нерухомість на початку війни, вже давно пройшли цей етап.
2. Дочекатися, доки комісія органу місцевого самоврядування визначить суму компенсації (за формулою Кабміну – Ред.).
3. Отримати житловий сертифікат у “Діє”.
4. Вибрати нове житло.
5. Відкрити сертифікат у “Діє” та натиснути “Забронювати кошти”.
6. Протягом п’яти робочих днів “Дію” має прийти підтвердження бронювання грошей. Після цього потрібно відмовитися від права власності на зруйноване житло та оформити договір купівлі-продажу на нове. Протягом п’яти робочих днів кошти мають прийти на рахунок продавця.
Тобто гроші під забезпечення житлового сертифікату постраждалим не дадуть – їх перерахують продавцю за фактом придбання нового житла.
Перші підсумки видачі житлових сертифікатів показують, що найскладніше у всій схемі, що описана вище, – дочекатися рішення місцевої комісії про суму компенсації.
Чимало українців скаржаться, що згенерували сертифікат, але жодних подальших зрушень немає.
Наприклад, Аліна, чия квартира згоріла у багатоповерхівці Бучі у перші дні війни, розповіла нам, що згенерувала сертифікат у “Діє” ще до нового року, але поки що за її заявкою тиша. При цьому, за її словами, “власники колись шикарних особняків уже все вирішили та шукають нові будинки”. Жінка підозрює, що черга “рухають” залежно від того, чи є виходи на комісію.
Зазначимо, спочатку експерти попереджали, що, віддавши підсумкове рішення про компенсації на відкуп місцевим комісіям, влада тим самим відкриває нову корупційну годівницю. Але тоді їхні аргументи проігнорували.
“Зрозуміло, що там, де з чиновником можна домовитися про прискорення процесу, люди домовлятимуться, і, звичайно, не безкоштовно”, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець та партнери” Ростислав Кравець.
Підозри у не зовсім справедливому підході до обробки заявок виникли не лише в Аліни.
За даними Антикорупційного штабу, із десяти перших покупок нового житла за сертифікати вісім – це приватні будинки на Київщині, і лише дві – однокімнатні квартири. При цьому один особняк коштує 330 тисяч доларів. Тобто складається враження, що “клуб домовласників” для пристойності розбавили парою квартир.
Відповідно до законодавства, право на першочергове отримання компенсації мають учасники бойових дій та їхні сім’ї, інваліди, багатодітні та інші пільгові категорії. Але інформацію про черги за сертифікатами та пільговиками зараз закрито. І якщо її не відкрити, а саму процедуру не зробити повністю прозорою та зрозумілою, то виникатимуть питання, чому одні заяви на компенсації успішно розглянули та профінансували, а інші – ні, зазначає голова Антикорупційного штабу Сергій Міткалик.
Екс-заступник керівника Державної податкової служби на своїй сторінці у Фейсбуці похвалився, що вже отримав компенсацію за зруйнований будинок. Він описав, як швидко і легко пройшов весь процес, а будинок оцінили “менш-менш ринково”. І додав, що “жоден хабар не заплатив”.
“У моєї сестри пряме влучення в будинок. Воронка залишилася. Так через рік тільки привезли залізну будку – “модульний будинок”. І живіть як хочете. За якими критеріями вибирають щасливчиків?” – пише у коментарях киянка Неля Решетняк.
Зруйнованого житла в Україні є величезна кількість. Інформацію про втрату нерухомості в “Дію” подали понад 500 тисяч українців. При цьому далеко не всі пройшли навіть перший етап – коли спеціальна комісія видає висновок та об’єкт потрапляє до реєстру зруйнованого житла. Лише після цього можна претендувати на житловий сертифікат.
Тому дев’ять тисяч поданих на кінець січня заявок на компенсації лише вершина айсберга. Претендентів на сертифікати ставатиме дедалі більше, отже, зростатимуть і черги. І незрозуміло, який період розтягнеться процес видачі компенсацій. На думку експертів, на це можуть піти роки. Тим більше не зрозуміло, як фінансуватиметься програма. Якщо грошей не буде, розгляд заяв призупинять до поновлення фінансування.
Господарі не хочуть продавати за сертифікати
Але навіть ті щасливчики, котрі вже змогли отримати сертифікат, кажуть, що знайти житло під нього не так просто. Можна купити квартиру в новобудові, але вже повністю готове житло, з правами власності. А його вибір не такий великий, плюс ціни на такі квартири досить високі.
Тому більшість покупців обирають вторинку. І там на них чекає неприємний сюрприз.
“Поки що власники не хочуть продавати за сертифікати. За законом потрібно спочатку виписати всіх своїх із квартири, укласти договір купівлі-продажу, переоформити право власності на нового власника, і все це без грошей. Кошти обіцяють перерахувати протягом п’яти робочих днів. Власники житла нервують з цього приводу: а що якщо не перерахують?Зрозуміло, що угоду можна оскаржити, але це суд.Навіщо людям такі проблеми? житло за адекватними цінами і можуть розраховувати знайти звичайного покупця, вважають за краще не зв’язуватися з “сертифікатними”. А ті, хто виставляють житло дорожче за ринок, можуть розглянути таку пропозицію, але, швидше за все, без торгу. Тобто покупцю доведеться переплачувати”, – каже київський ріелтор Ірина Луханіна.
Тобто якщо за троячку в Голосієві людина отримає компенсації 100 тисяч, а у продажу є схожі об’єкти по 80-120 тисяч, то велика ймовірність, що їй погодяться продати лише житло за завищеною вартістю. А значить, 20 тисяч потрібно буде доплатити зі своєї кишені або шукати квартиру гірше.
Забудовники кажуть, що якщо компенсації видаватимуть без збоїв, то вже до кінця цього року готове житло може закінчитися, а нових проектів ніхто не починає. Тому цілком реальний дефіцит квартир, що одразу ж підняв на них ціни: вони можуть зрости на 10-15% і більше. Тому, на що вистачить компенсації і скільки ще доведеться доповісти своїх, незрозуміло.