Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

27 января Кабмин принял постановление о снижении процентов по ипотеке. Правда, Минфин взял еще несколько дней на его доработку, но в общих чертах схема понятна.

Дешевую ипотеку будут выдавать в рамках программы кредитования “5-7-9” (ее расширят еще и на жилье) через банки-партнеры. Финансировать ипотеку под 7% станет Фонд развития предпринимательства (через него идут также кредиты по программе “5-7-9”), через компенсацию банкам процентных ставок.

Общее финансирование Фонда на 2021 год – 2 млрд гривен.

Кредит можно будет получить на сравнительно новое жилье (постройки не ранее 2015 года).

Первоначальный взнос – 15% годовых, максимальная сумма кредита – 2 млн гривен. В приоритете – молодые семьи, работники бюджетной сферы, медики, учителя, переселенцы, жильцы общежитий и аварийных домов и в целом все те, кто требует улучшения жилищных условий.

Это преимущественно не очень платежеспособная аудитория, которой в обычных условиях банки в кредитах часто отказывают.

Чтобы убрать этот риск, Нацбанк, как раз накануне голосования за постановление об ипотеке под 7%, упростил требования по ипотечному кредитованию.

В частности, ипотечные кредиты будут оценивать по упрощенной процедуре.

Плюс – банкам разрешили снизить планку требований к заемщикам. К примеру, при оценке платежеспособности претендента на ссуду, можно будет учитывать доходы всех членов семьи, а сам предмет залога (то есть, квартиру) не станут даже осматривать (правда, нужен договор страхования). То есть отказов должно стать меньше.

Впрочем, риски, как для банков, так и для заемщиков, все же сохраняются.

“Непонятно, зачем нужно бюро кредитных условий, если ипотеку будут раздавать всем подряд. В каком бы черном списке человек ни находился, если он хоть как-то обслуживает свои текущие платежи, уже может брать квартиру в кредит. Это – дополнительные риски для банков. Сами заемщики рискуют процентной ставкой. Если будут перебои с бюджетным финансированием (и компенсацией ставок банкам), человек рискует вместо обещанных 7% получить 15%”, — говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

“Страна” разбиралась, как будет работать ипотека под 7%, как ее получить и что будет с ценами на недвижимость.

Квартира от Зеленского

Ипотеку под 7% продвигали в Офисе президента. Собственно, это часть программы по дешевым кредитам от Зеленского “5-7-9”.

Ипотечные кредиты будут проходить через тот же Фонд развития предпринимательства, что и кредиты “5-7-9”. И, собственно, по такому же механизму – банкам-партнерам Фонда (“Ощадбанк”, “Укргазбанк”, “Кредобанк”, “ПроКредитБанк” и другие) станут компенсировать кредитные ставки.

Интересно, что ранее предлагалась другая схема доступного кредитования. Буквально в последних числах декабря прошлого года министр финансов Сергей Марченко подписал устав Украинской финансовой жилищной компании, которой и предстояло запустить дешевую ипотеку.

Обещали давать кредиты на 20 лет под 5-7% годовых с первоначальным взносом не менее 20%. То есть, как видно, проценты могли быть еще ниже (5%), правда, первый взнос выше (20% вместо 15%).

Украинская финансовая жилищная компания должна будет рефинансировать банки, через которые граждане смогут брать ссуды как на покупку квартир, так и на строительство домов. Но пока это учреждение только на этапе создания.

Очевидно, чтобы запустить доступную ипотеку быстрее, ее решили прикрепить к уже действующей кредитной программе “5-7-9”. Так что, не исключено, что в дальнейшем условия будут меняться.

Стоит отметить, что большинство банков-партнеров Фонда развития предпринимательства уже предлагают кредиты на жилье “под 10%”. Это еще одна инициатива от Зеленского, которой он хвастался в Раде.

“Учетная ставка НБУ с 17% в апреле снижена до рекордных 6%. Что это дает? Это ипотека на жилье не под 25%. А под 10% и меньше – представьте себе, она уже появилась”, – заявил президент, выступая в парламенте осенью прошлого года.

Правда, как оказалось, таких кредитов реально было выдано очень мало – застройщики, к примеру, даже не заметили кредитного всплеска. Доля кредитных сделок осталась по-прежнему мизерной – на уровне 2-2,5%.

Да и при ближайшем рассмотрении кредиты под 10% оказались не такими уж выгодными.

Ставку в 10% многие банки предлагали только на первый год, а дальше процент увеличивался как минимум до 14-15% годовых. За время действия программы (по состоянию на декабрь 2020 года) было выдано порядка 1,2 тысячи кредитов на сумму около миллиарда гривен. Эта программа продолжает действовать и в этом году, правда, в бюджете на нее заложено всего 84,5 млн гривен.

“Страна” детально анализировала кредитные программы банков под 10%.

Какие реально будут проценты

Что изменится с запуском ипотеки под 7%?

На первый взгляд, эти кредиты действительно должны стать более лояльными по условиям для заемщиков. В банках пока не говорят, как механизм будет работать на практике. Заявляют, что конкретные предложения появятся лишь через какое-то время, пока же они не видели даже финальной версии постановления Кабмина.

Но, как обещают в Минфине, ипотеку под 7% можно будет получить на 20 лет с первоначальным взносом в 15%. 

К примеру, у “Приватбанка” требование по “обычным” кредитам на покупку жилья (под 13,5% годовых) — первый взнос 25%. Для ипотеки под 10% взнос еще выше – от 30%.

В “Ощадбанке” первый взнос ниже – 10% по кредиту и под 14,99% (на новостройки) и под 13,49% (на вторичке).

В “Кредобанке” первый взнос на жилье как в новострое, так и на вторичке – 20-40% (от суммы зависит процентная ставка).

Срок кредитования на 20 лет – стандартный для рынка. Большинство ипотечных программ рассчитаны на такой же срок.

Главное проценты. Обещанные 7% годовых – беспрецедентно низкая для украинского рынка ставка. Банки под такие проценты ссуд на сегодняшний день не дают.

Заявленные 10% годовых – это на практике до 13-15%.

К примеру, у “Приватбанка” ставка 9,99% годовых будет действовать только в первый год. Дальше — по формуле UIRD*12М + 4%.

UIRD – это украинский индекс ставок по депозитам для физлиц. Он меняется и на 27 января этого года составляет на 12 месяцев 8,32 (что ниже, чем осенью 2020 года, в октябре показатель составлял 8,83). То есть если посчитать по формуле, то со второго года ипотека под 10% от “Приватбанка” будет под 12,32% годовых. Плюс нужно заплатить 0,5% за страхование недвижимости и заемщика, 1% разовой комиссии, за оценку недвижимости и прочие платежи.

У “Кредобанка” процентные ставки – плавающие. Если вносишь 20-40% от стоимости жилья, на остальную часть можно оформить кредит: в первый год ставка 12%, на второй – 14%, на третий – 16%, а с четвертого — по формуле UIRD3M+5,00% (то есть 7,79% плюс 5%, всего – 12,79%).

При первом взносе от 40% ставки ниже – 11-15% годовых.

В “Ощадбанке” кредитная ставка — 13,49%-14,99% годовых, плюс есть еще разовая комиссия (при оформлении на первичке – 1,5%)

Тут возникает сразу несколько вопросов.

Во-первых, будут ли дополнительные платежи по программе ипотеки под 7%. Скорее всего, они будут. Даже если банки не станут взимать разовую комиссию за оформление кредита, нужно будет как минимум оценить и застраховать предмет залога.

“В реальности 7% могут легко превратиться в 10-11%”, — говорит глава департамента жилищной инфраструктуры Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

По словам экономиста Алексея Куща, даже 7% для ипотеки – это много.

“Ипотека на 20 лет имеет смысл, если процент по кредиту не превышает реального рыночного удорожания жилья за этот период и если проценты совокупно не превышают тела кредита за время выплат. В этом случае не теряют ни банки (которым, возможно, придется забирать и продавать на рынке предмет залога), ни сам заемщик. Но для такой схемы оптимальная ставка – не больше 3%. Только она могла бы позволить выпускать ипотечные облигации и активизировать строительный рынок”, — отмечает Кущ.

Во-вторых, неясно, как будет обеспечиваться низкая ставка.

“По схеме “5-7-9″, куда теперь попадает и ипотека, банк подписывает договор с заемщиком и Фондом развития предпринимательства, который компенсирует разницу процентных ставок. Но такой механизм работает, пока у Фонда есть деньги. Что будет, если они закончатся, – непонятно, так как никаких государственных гарантий стабильности процентных ставок нет.

Ипотека рассчитана на длительный срок – 20 лет. За это время с Фондом и бюджетным финансированием неизвестно, что может случиться. Какие перспективы для заемщика в случае перебоев компенсации процентных ставок? Скорее всего, банк тут же выкатит им полную ставку, а она в 1,5-2 раза выше”, — говорит Кравец.

В бюджете на 2021 год на финансирование Фонда развития предпринимательства заложено 2 млрд гривен. Но это “общий котел”, сколько пойдет на ипотеку – пока непонятно. При этом обещают максимальную сумму ипотеки в 2 млн гривен.

Интересный нюанс: для претендентов на кредиты будут ограничения по площади жилья. Об этом сообщила Виктория Страхова, экс-корпоративный секретарь Приватбанка, которая сейчас работает с команде Зеленского.

“Программа (ипотека под 7% – Ред.) для тех, кто реально нуждается и имеет объективную потребность.
Поэтому в программе будет ограничена и сумма кредита и определена нормативная площадь – для одинокого человека 50 кв или пары из двух человек плюс 20 квадратных метров на каждого следующего члена семьи. Если, например, пара хочет купить квартиру на 70 метров, то им нужно или родить ребенка или же под программу подпадет только 50 метров, а кредитование еще 20 метров будет по обычной ставке”, – написала Страхова на свей странице в Facebook. Не исключено, что после доработки и официальной публикации постановления Кабмина всплывут и новые интересные подробности.

Кто сможет получить ипотеку под 7%?

Еще один нюанс – условия получения кредита под 7%.

Формально он доступен многим – тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий (а под этот критерий можно подогнать что угодно), живет в общежитиях и аварийных домах, является работником бюджетной сферы и так далее.

Но как это будет выглядеть на практике?

Бюджетники (учителя, медики, работники госучреждений) имеют сравнительно невысокие зарплаты. Скажем, у педагогов и врачей это порядка 10 тысяч уже со всеми надбавками.

Многие молодые специалисты (а программа рассчитана также на молодые семьи) и вовсе сидят на минималке. “Тот, кто писал этот проект, видно, забыл, какая в Украине официальная средняя зарплата. Она немногим больше 11 тысяч”, – говорит Попенко.

То есть возникает вопрос – как люди смогут собрать первоначальный взнос при таких зарплатах и, главное, – как будут погашать ежемесячные платежи по кредиту?

Очевидно, чтобы убрать эту коллизию, Нацбанк упростил требования к заемщикам по ипотечному кредитованию. 

В частности, НБУ расширил круг заемщиков, кредитный риск которых банки смогут оценивать по упрощенной процедуре, то есть базируясь на состоянии обслуживания ими долга. По упрощенной процедуре станут оценивать кредиты, в том числе ипотечные, которые не превышают 0,1% основного капитала банка, — сообщили в НБУ.

Кроме того, Нацбанк разрешил в ипотечных кредитах учитывать доходы не только заемщика, но и членов семьи. Банки также могут не осматривать предмет залога (квартиру), если есть договор страхования.

Новые требования начнут действовать уже с 1 марта этого года.

Но при этом ипотеку под 7% можно будет взять или на новое жилье (стартовая цена там невысокая, но нужны будут деньги на ремонт) или жилье, построенное не ранее 2015 года. Это так называемая вторичная первичка, и, по словам руководителя  агентства недвижимости Best& Seller Ирины Луханиной, спрос на такие объекты сейчас высокий, как и цены. Единичка  в Киеве стоит не меньше 50-60 тысяч долларов.

Квартиры эконом-класса в старом фонде (где есть предложения до 20 тысяч долларов) под дешевую ипотеку не идут.

При условии покупки квартиры в 50 тысяч долларов, с учетом первоначального взноса в 15%, ежемесячный платеж получится в 5300 гривен. То есть больше половины зарплаты обычного бюджетника и это является непроходным вариантом по критериям банка. Правда, если другой член семьи зарабатывает примерно столько же, то вероятность получения кредита возрастает.

Но даже в таком случае возникает вопрос где взять 15% первоначального взноса (7,5 тысяч долларов для квартиры в 50 тысяч) семье с месячным доходом в районе 20 тысяч гривен в месяц.

С учетом того, что число кредитов будет ограничено, доступ к льготной ипотеке могут получить как раз не самые простые люди, для которых не будет проблем найти первоначальный взнос, при том что ежемесячный платеж при ставке в 7% будет меньше, чем арендная плата на жилье аналогичного уровня.

А если брать сумму кредита в 2 млн гривен, то на нее вполне можно приобрести жилье комфорт-класса.

Спасение недостроев и повышение цен на жилье

По мнению Кравца, продвигая ипотеку под 7%, у Зеленского преследовали сразу несколько целей.

Во-первых, политическую. Дескать, президент обещал дешевые кредиты, и сделал.

Во-вторых, теперь может быть запущен механизм достройки замороженных объектов (скажем, “Укрбуда”, “Аркады” и других). Просто так люди их покупают неохотно, а вот если предложат под доступный кредит, многие согласятся, — отмечает Кравец.

“Власти кинулись развивать ипотеку, при том что в Украине отсутствует государственная жилищная политика, не работает ГАСИ. Что это означает?  Что построенный многоквартирный дом могут попросту не сдать в эксплуатацию и не подключить к сетям. Таких домов только по Киеву больше 300. До сих пор украинцы, которые по закону являются собственниками многоквартирного дома, не имеют на дом никаких документов. С принятием механизмов ипотеки, необходимо было внести изменения в десятки законов, чтобы снять хотя бы часть рисков. Плюс – в наших условиях доступная ипотека приведет к подорожанию жилья, даже если не станет массовой. При малейшем росте спроса застройщики тут же перепишут ценники”, – говорит Попенко.

Застройщики даже без дешевых кредитов обещают рост цен на недвижимость.

В среднем по рынку квартиры в новостройках в этом году подорожают минимум на 10%. Но в разных категориях объектов ценники перепишут по-разному.

Эксперт рынка недвижимости Виктория Погасий говорит, что больше всего – до 15% — могут подорожать  объекты повышенной комфортности, так как там, помимо увеличения спроса, может вырасти себестоимость за счет подорожания стройматериалов.

При этом квартиры эконом-класса подорожают не более чем на 3-5%, что даже ниже процента инфляции. Но, если будет доступное кредитование, ценники дополнительно вырастут еще на 3-7%.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Решение может помочь лишить как личные вопросы заемщиков, так и договориться с кредиторами о более мягких условиях.

Суть иска

В сентябре 2017 года истец подал в суд на ПАО “Банк Форум”, в котором, с учетом уточнений, просил признать прекращенной ипотеку и снять обременения имущественных прав на квартиру путем изъятия соответствующих записей из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и из госреестра ипотек.

Свои требования истец мотивировал тем, что между ООО “Зодиак Тойс” и ПАО “Банк Форум” было заключено генеральное соглашение о предоставлении кредитной линии.

В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между ним и банком был заключен договор ипотеки от 13 декабря 2013 года, по которому квартира, принадлежащая ему на праве собственности, была передана в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств ООО “Зодиак Тойс”.

В ходе производства в хозяйственном деле №904/7520/15 о банкротстве ООО “Зодиак Тойс” указанное предприятие было признано банкротом и ликвидировано.

Обязательства по ипотечному договору также являются погашенными, говорится в решении суда, поскольку в силу положений закона “О восстановлении платежеспособности должника и признании его банкротом” после ликвидации должника-банкрота его обязательства считаются погашенными, а ипотека является производным обязательствам от основного.

Проще говоря, есть компания, которая взяла кредит, и есть поручитель, которой поручился своим имуществом по этому кредиту, есть даже решение суда о взыскании с компании-поручителя денег по этому кредиту. Но компания подала на банкротство, исключена из реестра, является уже банкротом и ликвидирована.

“Соответствующий поручитель, даже учитывая, что по нему есть судебное решение о взыскании суммы долга, обратился с иском о прекращении договора ипотеки и прекращении соответствующих записей. И Верховный суд этот иск удовлетворил”, – говорит старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

Верховный суд сослался на то обстоятельство, что ипотека является акцессорным обязательством, т. е. оно не может отдельно существовать от без основного обязательства.

“В связи с банкротством основное обязательство прекращено. Следовательно, прекращена и ипотека. Если кредиторы не обращались с исками до момента ликвидации юрлица, либо смерти физлица, то все основания для прекращения ипотеки у вас есть”, – подытожил Ростислав Кравец.

UBR

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцам дали шанс присвоить себе новостройки еще до завершения выплат по ипотечным кредитам. Верховный суд выдал два подряд постановления (№6-1502цс15 и №6-1732цс15), в которых говорится, что до 14 января 2009 года банки не имели права принимать в ипотеку имущественные права на недвижимость.

«Речь идет именно об имущественных правах на жилье: то есть о недвижимости, которая отдавалась в залог еще до ее возведения и сдачи в эксплуатацию. И именно о том, жилье, под которое кредиты оформлялись до 14 января 2009 года — в этот день вступил в силу закон №800-VI, позволяющий оформление имущественных прав в ипотеку. До этого момента такой законодательной возможности у банков не было, нотариусы незаконно оформляли подобные сделки. Именно это сейчас дает возможность людям с ипотеками более шести лет, которые уже вселились в достроенные дома (получив все документы на недвижимость), оспорить в суде договора залога. То есть вывести недвижимость из-под залога в банке», — объяснил «Вестям» старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Чтобы полностью отвести от себя удар, юристы рекомендуют не просто снять обременение на квартиру, но и тут же перепродать ее кому-то. Формально, чтобы не числиться официальным владельцем жилья. Да и в принципе не желательно в этом случае оставаться владельцем любого имущества. Ведь если перестать платить по кредиту, то банк сможет обратить взыскание и на него. Неважно, что на него нет договора залога — это позволяется действующим законодательством.

«Если кредитор получит решение суда о взыскании с должника суммы долга, кредитное соглашение вступит в силу и будет передано в органы Государственной исполнительной службы, то в рамках исполнительного производства все равно будет наложен арест на все имущество должника. Если до наложения ареста должник успеет «сбросить» с себя такие имущественные права, то он избежит их отчуждения в пользу кредитора. Если нет, то они подпадают под арест», — подтвердил «Вестям» управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

Впрочем, все это юристы рекомендуют провернуть не для того, чтобы увильнуть от выплаты кредита. Бегать по судам и переписывать имущество советуют лишь тем, заемщикам, которым все сложнее платить по ипотеке. И никак не удается договориться с банком по программе реструктуризации — таких хватает. Потеряв залог, кредитор наверняка станет сговорчивее. «Заемщику рекомендую обжаловать ипотеку, а потом торговаться с банком по списанию части долга. При этом необходимо обратить внимание на налогообложение всей этой операции», — резюмировал «Вестям» Можаев.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Банкиры договорились о реструктуризации валютной ипотеки. Хотя банки уже давно самостоятельно проводят процедуры по переводу валютной ипотеки в гривну, в одной из банковских ассоциаций – НАБУ – решили форсировать и синхронизировать этот процесс. Кроме имиджевой выгоды, финансисты намерены использовать договор как инструмент в лоббизме по принятию нормативов в НБУ и внесению изменений в законы. В том числе речь идет об изменениях в Налоговый кодекс.

Опрошенные Forbes банкиры оценивают рынок валютной ипотеки в сумму около $ 1 млрд. При переводе в гривну в нынешних условиях речь может идти о необходимости для банковской системы найти около 25 млрд гривен дополнительной гривневой ликвидности для около 60 000 валютных ипотечных заемщиков. При этом у банков возникнет открытая валютная позиция, которую нужно будет закрывать, приобретая доллары. Банкиры, а также их главный лоббист – НБУ – к такому повороту событий не готовы. Поэтому банковский меморандум будет касаться только так называемого «социального жилья».

В терминах закона Украины «О жилищном фонде социального назначения» под «социальным жильем» понимается «жилье всех форм собственности из жилого фонда социального назначения, которое бесплатно предоставляется гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок». В том числе речь идет о «квартирах в многоквартирных жилых домах, усадебных (одноквартирных) жилых домах, которые предоставляются гражданам в порядке очереди на получение социального жилья, жилых помещениях в социальных общежитиях, предоставляемых гражданам на время их пребывания на социальном квартирном учете при условии, что такое жилье является единственным местом их проживания». Ирония заключается в том, что «социальное жилье», по законам, не может быть предметом залога. Однако в НАБУ объяснили, что под «социальным жильем» в меморандуме понимается единственное жилье граждан, которое не превышает площадь 60 кв. м для квартир и 120 кв. м – для домов.

По предварительным оценкам, сам меморандум, таким образом, должен затронуть около 10 000 украинцев. Пока что меморандум подписали 11 банков, в том числе – «Приват», «Альфа», «Платинум» и другие. «Банки не имеют возможности просто взять и списать все долги, как того хотят клиенты, иначе финучреждения понесут большие убытки, которые должны быть отрегулированы на уровне НБУ», – поясняет член правления Platinum Bank Катерина Ладыженская.

Среди подписантов – даже «Дельта» и «Надра», в которых работает временная администрация. Член совета НБУ и глава совета НАБУ Роман Шпек объясняет, что сам документ был подписан, когда эти банки были платежеспособными по классификации НБУ. «Теперь мы будем общаться по активам этих банков с Фондом гарантирования, чтобы понять дальнейшую судьбу этих активов», – рассказывает Шпек.

Три государственных банка – Ощадбанк, Укрэксимбанк и Укргазбанк – могут присоединиться к процессу, если на это даст добро Кабинет министров. «Я обратился с письмом к министру финансов, чтобы рассмотрели обращение НАБУ по участию государственных банков в процессе, так как государственные банки самостоятельно таких решений не принимают. Поэтому я попросил Минфин принять решение по клиентам государственных банков самостоятельно или же обратиться с таким вопросом в Кабмин», – говорит Шпек.

Председатель правления ОТП Банка Тамаш Хак-Ковач отмечает, что его банк поддержит инициативу, однако сами банки – первоначальные подписанты меморандума – практически не имеют весомых ипотечных портфелей. «С другой стороны, то, что прописано в меморандуме, такие банки, как наш, уже делают в добровольном порядке», – констатирует Хак-Ковач. По словам банкира, меморандум не решает главной проблемы, которая может возникнуть при одновременном переводе всех валютных ипотечных кредитов в гривну. «При этом у банков возникает огромная открытая валютная позиция, которую закрывать нужно, а НБУ закрывать ее запрещает. Кроме того, сам закон о реструктуризации не приветствуется МВФ», – подчеркивает банкир.

Так, напомним, МВФ является противником массовой реструктуризации ипотеки, поскольку такой шаг может быть использован с противоречащими интересам украинской экономики целями. Между тем, банкиры могут добровольно реструктурировать долги. По словам Хак-Ковача, банки могут делать такой перевод в добровольном порядке.

Одним из важных моментов меморандума является попытка достигнуть договоренности с властью, чтобы списанные долги по ипотеке не были объектом налогообложения. «Мы надеемся, что совместными усилиями достигнем понимания. Потому что, по нынешним требованиям законодательства, получающие реструктуризацию клиенты будто бы получают какой-то доход, с которого обязаны уплатить налог», – отмечает Шпек.

В статье для Forbes юрист компании Aries Олег Давиденко ранее писал: «Многие банки предлагают льготные условия закрытия просроченной задолженности без конвертации в гривну. Но, чем большую сумму банк прощает, тем с большей части нужно будет заплатить заемщикам налог в следующем году. Перспектива дополнительных существенных платежей в следующем году по налоговому обязательству является препятствием к погашению». Например, в ОТП Банке отмечают, что только 25% клиентов соглашаются на валютную реструктуризацию. Причина – именно в возникновении налоговых обязательств.

Старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец оценивает количество людей, которые соглашаются на реструктуризацию, в 5%. Он также добавляет, что по основной части проблемного кредитного портфеля заемщики фактически уже рассчитались по стоимости займов. «Людям реструктуризация не предоставляет возможности упрощения, если изучить условия самой реструктуризации. В меморандуме речь идет, по сути, уже о прибыли банков, потому что большинство заемщиков, которые брали ипотеку до 2008 года, рассчитались по телу кредита», – напоминает Кравец.

Текст Меморандума

Маргарита Ормоцадзе, ФОРБС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Forbes узнал, кому и на каких условиях банки будут прощать часть валютной ипотеки, а какую часть могут зафиксировать по льготному курсу. Оказалось, что предновогодний подарок в виде выгодных для заемщиков условий в силу вступит только после введения налоговых льгот для банков через Налоговый кодекс. Forbes выяснил, о каких льготах идет речь. Также, мы публикуем часть текста Меморандума, который подписан основными банками, и сегодня может обсуждаться вместе с пакетом соответствующих нормативов в парламенте.

Кому и как простят ипотеку

На совещании, посвященном реструктуризации валютной ипотеки, которое прошло в НБУ 24 декабря, собрались представители крупных и крупнейших банков. В том числе, согласно со списком, который обнародовали участники собрания, на заседании присутствовали эксперты и руководство Райффайзен Банка Аваль, банка «Надра», Укрсоцбанка (UnicreditBank), Альфа-Банка, ОТП Банка, Укргазбанка, ПриватБанка, а также представители Министерства финансов Украины, Международного валютного фонда, общественных организаций и так далее.

По данным Forbes, позиция НБУ, в частности, – первого заместителя главы НБУ Александра Писарука заключается в том, что власть все-таки признает, что ответственность за тяжелое положение, в котором оказались держатели валютных кредитов, частично лежит и на финансовом регуляторе, который своевременно не запретил кредитование в иностранной валюте, а также на банковских учреждениях, проводивших агрессивную кредитную политику. В НБУ согласны с тем, что все стороны процесса имеют высокую степень заинтересованности в решении наболевшего вопроса. Хотя критики массовой реструктуризации уже заявили, что зачем прощать доли гражданам, которые сами брали на себя полную ответственность, выбирая кредит в валюте и понимая, к чему это может привести?

Само обсуждение вопроса реструктуризации валютной ипотеки длится более полугода. Член правления ОТП Банка Тарас Проць вспоминает, что «обсуждения по реструктуризации долгов начались в мае-июне, когда курс начал расти. Поэтому, сегодня для банка выгода от введение реструктуризации ипотеки заключается в том числе, в улучшении качества кредитов».

Сначала, речь шла о том, что проект готовится под крупнейшие банки. Но оказалось, что далеко не все крупнейшие финансовые учреждения связаны с Меморандумом по кредитным льготам. «Мы в этом мероприятии не участвуем, потому что у нас нет такого объема ипотеки. Это у других банков ипотеки может быть на миллиард, но не у нас. У нас столько нет», – сообщил Forbes глава правления одного из крупнейших банков страны на правах анонимности.

«Да ни у кого нет таких объемов ипотеки! Поэтому, я не совсем понимаю, о каких ипотекодержателях идет речь. Ситуация раздута, – говорит старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, – Эти долги – у коллекторских и факторинговых компаний, которые работают при банках. Также, портфели есть у ДельтаБанка, УниверсалБанка, Привата». Также, по данным Forbes, в проведении упрощения ипотеки заинтересованы Альфа Банк, банк «Надра», ОТП Банк. Также, среди подписавших Меморандум по состоянию на вчерашний вечер, по данным Forbes – Приват и Райффайзен Банк Аваль.

Как будет проходить реструктуризация? По данным Forbes, кредит будет делиться на две части, соотношение которых будет определяться индивидуально между банком и заемщиком. По одной из них будет зафиксирована оплата по курсу около 8 грн/$ , по другой – будет введена льготная ставка. Также, определенную часть кредита банк может простить. «Курс 8 взялся из современных реалий, – рассказывает Кравец, – Речь идет о том, что платежи, которые сейчас осуществляются заемщиками, будут считаться по курсу 8 грн/$ . Выглядит это так. Клиент приносит деньги в оплату ипотеки. Его платеж зачисляют по курсу 8 грн/$ , а списывается при этом долг по официальному курсу НБУ, т.е. на сегодня – по 16 грн/$ . То есть, принес клиент 1000 гривен – а списали ему 2000 гривен». Отметим, что некоторые заемщики рассчитывали получить еще более льготный курс. Речь идет о людях, которые оформили ипотеку в 2006-2008 годах: тогда стоимость гривны составляла порядка 5 грн/$ .

Член общественного совета при НБУ и глава правления гражданской организации «Правдива Краина» Ярослава Авраменко рассказывает, что на данный момент валютные заемщики разделились на 2 группы. «Одна группа – это валютные заемщики, которым подходит курс 8. Вторая часть валютных заемщиков – это те, кто радикально настроен на конвертацию по курсу выдачи кредитов. Некоторые говорят даже о курсе в 5,05».

На встрече, посвященной реструктуризации ипотеки, был представитель МВФ – Жером Ваше. Он категорически занял критическую позицию против повального списания долгов на уровне закона. «Он [Жером Ваше] говорил о том, что МВФ против нерыночных методов урегулирования взаимоотношений между банками и заемщиками. Поэтому они должны между собой договариваться. Он предложил разработать кодекс поведения для заемщиков и для банков, определенный свод правил, на основании которых будут проводится переговоры по каждому кейсу, – рассказывает Авраменко, – Из того, что он говорил, можно сделать вывод, что МВФ ни в коем случае не поддержит законопроект, какой бы он ни был, с каким бы курсом он ни был. Это их принципиальная позиция». Именно поэтому был составлен Меморандум, в котором зафиксирован курс 8.

Кто из заемщиков может претендовать на кредитные льготы? «В Меморандуме зафиксированы курс и процентная ставка. При этом схема реструктуризации для каждого заемщика будет индивидуальной. Основные инструкции НБУ еще разрабатывает, но основное ограничение – это сумма долга. Речь идет о задолженности в размере не более 2,5 млн гривен по телу кредита на 1 января 2014 года. Также, этот кредит, на момент реструктуризации, должен обслуживаться», – рассказывает член правления банка «Надра» Елена Домуз. По ее словам, и банки, и регулятор прекрасно понимают, что заемщики, которые обслуживали свои кредиты при курсе 8 гривен, теперь платить не могут. «В связи с девальвацией, суммы платежей выросли практически вдвое. Разработанный же кредитный меморандум дает возможность восстановить платежеспособность клиентов», – говорит Домуз.

Важно, что сам Меморандум вступит в полную силу только после появления налоговых изменений, которые должны быть внесены в налоговый кодекс. «Для банков должны быть введены налоговые льготы – в части возможности отнесения дисконтов на валовые расходы, и необложение подоходным налогом суммы, которую банк будет заемщику прощать», – напоминает Домуз.

Эту проблему Forbes поднимал в сентябре. Тогда наши авторы, в том числе Олег Давиденко из юридической фирмы Aries, отмечали, что для добросовестных плательщиков налогов необходимо вводить налоговые льготы. Иначе даже прощение части долга по ипотеке может трактоваться налоговой как доход гражданина, которому банк эту ипотеку простил. А это означает уплату подоходного налога с части ипотеки, которую банк готов забыть. Поэтому банки будут готовы начать процесс реструктуризации долгов не раньше, чем вступят в силу изменения в Налоговый кодекс – по отмене «налога на прощение» и по введению льгот для самих финансовых учреждений, прощающих ипотеку.

Маргарита Ормоцадзе, Александр Моисеенко, ФОРБС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры