Власникам нерухомості, чиї права на квадратні метри були оформлені до 2013 року, необхідно самостійно внести ці дані до Державного реєстру прав. — Про це повідомляє Міністерство юстиції.

«Мінфін» розбирався, як зареєструвати свої майнові права у Держреєстрі, та чи варто це робити.

Традиційно, необхідність внести дані про свою нерухомість до Державного реєстру прав у міністерстві пояснили турботою про інтереси українців. Це, мовляв, є додатковим захистом для власників, особливо з огляду на воєнний час, — якщо паперові документи чи архіви БТІ, наприклад, будуть загублені чи знищені.

На перший погляд, нічого складного в реєстрації немає — потрібно просто звернутися до держреєстратора у центрі надання адміністративних послуг, до нотаріуса за місцезнаходженням майна чи подати електронну заявку в «Дії».

Але для деяких громадян, наприклад, пенсіонерів, процедура може виявитися досить обтяжливою.

Теоретично, можна взагалі не займатися реєстрацією. У Мін’юсті зазначили, що вона необов’язкова. Але при цьому додали, що це «необхідність в умовах воєнного стану».

Чи варто все ж таки реєструвати свої права на нерухомість знову?

Є важливий нюанс — скажімо, для тих, хто претендуватиме на компенсації за зруйноване чи пошкоджене житло за програмою «єВідновлення», реєстрація прав у держреєстрі — одна з необхідних умов. А оскільки йде війна, і від «прильоту», по суті, не застрахований жоден об’єкт у країні, виходить, що реєстрація все ж таки необхідна.

При цьому, як пояснив «Мінфіну» голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» адвокат Ростислав Кравець, «щойно інформація про нерухомість з’явиться в держреєстрі, об’єкт відразу потрапить до поля зору податкових органів, і про вас точно „згадають“, нараховуючи податки на нерухомість».

Велика перереєстрація

Мін’юст розгорнув інформаційну кампанію, закликаючи громадян, які стали власниками нерухомості до 2013 року, реєструвати свої права власності у Державному реєстрі прав.

Цей держреєстр запрацював із 1 січня 2013 року, тобто пізніші угоди в ньому вже відображені. А ось ті, хто купував житло чи комерційні об’єкти до 2013 року, реєструвалися у паперових книгах БТІ.

Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстрація у держреєстрі здійснюється лише на підставі заяви та поданих заявником документів, що підтверджують його права на нерухомість.

Тобто самостійно перенести інформацію із паперових архівів БТІ до Державного реєстру Мін’юст не може. Тому закликає громадян активізуватись — звертатися до держреєстраторів у ЦНАПи, до нотаріусів за місцем знаходження нерухомості або подавати електронні заявки в «Дії» (послуга доступна у 22 областях — усіх, крім Донецької та Луганської). Як додатковий стимул, Мін’юст обіцяє не стягувати за реєстрацію адміністративний збір.

Зазначимо, що, звертаючись до Держреєстру чи нотаріуса, необхідно надати всі документи, що засвідчують право власності на об’єкт, у тому числі витяг із БТІ. Тобто фактично доведеться пройти таку саму процедуру, як під час підготовки до продажу нерухомості, зареєстрованої до появи Держреєстру.

Навіщо взагалі потрібно реєструвати свої права власності у держреєстрі?

У Міністерстві юстиції наводять такі аргументи:

Інформація у Державному реєстрі є надійним способом захисту прав власності.

Після реєстрації для підтвердження прав власності достатньо просто замовити інформаційну довідку з держреєстру на конкретний об’єкт нерухомості. Тобто, наприклад, під час продажу нерухомості не потрібно йти в БТІ за випискою з архіву.

Держреєстр дає додаткові гарантії захисту інформації в умовах воєнного часу або у разі втрати, або знищення паперових архівів БТІ. «На жаль, з початку повномасштабного вторгнення багато таких архівів БТІ вже знищили або розікрали окупанти», — стверджують у Мін’юсті.

Реєстрація прав у держреєстрі дозволяє власнику безперешкодно розпоряджатися своєю нерухомістю, ефективно захищати права у судовому порядку, убезпечити себе від незаконних дій з нерухомістю (скажімо, від захоплення об’єкта третіми особами) та відстежувати усі реєстраційні дії з нерухомістю.

Рієлтори також не вважають зайвим послухати пораду Мін’юсту.

«Чому це важливо? До 2013 року право власності на нерухомість оформлялося через БТІ (технічні паспорти, реєстраційні справи, паперові реєстри). З 1 січня 2013 року в Україні діє Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРП), який замінив усі попередні форми обліку прав. І фактично лише реєстрація у цьому реєстрі визнається повним юридичним підтвердженням права власності», — пояснює столичний рієлтор та юрист Ірина Луханіна.

Що дає «парасолька» держреєстру

Формально реєстрація в Держреєстрі прав — справа суто добровільна. Як зазначає Мін’юст, громадяни не мають зобов’язань «перереєстрації» майнових прав. При цьому в міністерстві додають, що «це необхідність в умовах воєнного часу».

Факично влада м’яко підштовхує українців не зволікати з перереєстрацією.

Наприклад, для тих, хто претендує на компенсації за пошкоджену чи знищену нерухомість за держпрограмою «єВідновлення», реєстрація об’єкта у Державному реєстрі прав є обов’язковою умовою. Оскільки в країні йде війна, і від «прильоту» ніхто не застрахований, виходить, що похід до ЦНАПу чи до нотаріуса не такий вже й «необов’язковий».

Луханіна каже, що, якщо не перереєструвати нерухомість, можуть виникнути й інші ризики:

складнощі з підтвердженням права власності онлайн (наприклад, для угод, банків або того ж таки отримання компенсацій).

У разі втрати документів БТІ або їхнього знищення, довести право власності буде дуже важко.

Захист у суді, якщо до нього дійде справа, може бути ускладненим, оскільки запис у держреєстрі є головним доказом права власності.

Можуть виникнути проблеми під час продажу, дарування чи оформлення спадщини на нерухомість.

Водночас Ростислав Кравець вважає всі перелічені проблеми надто перебільшеними.

«Є постанова Великої палати Верховного суду, з якої випливає, що володіння нерухомим майном, засвідченим державною реєстрацією права власності, може бути як правомірним, так і неправомірним. Таке рішення було ухвалено ще у 2021 році у справі № 359/3373/16-ц про визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування держактів права власності на земельні ділянки.

Виходячи з висновків Великої палати Верховного суду, факт права власності підтверджують виключно правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, документи на об’єкт тощо) та законність їх отримання, а зовсім не держреєстрація.

Таким чином, громадяни, які не хочуть перереєструвати своє право власності, можуть не робити цього, не побоюючись наслідків”, — вважає Кравець.

Податковий нюанс

Кравець також говорить про потенційні мінуси перереєстрації.

«Мін’юст замовчує, що щойно ви зареєструєте право власності у держреєстрі, ваша нерухомість автоматично стане «видимою» для податкових органів, зокрема, для нарахування податку на нерухомість. До сьогодні об’єкти, яких у держреєстрі немає, нерідко «губляться» та «листи щастя» багатьом власникам взагалі не надходять. Реєстрація позбавить власників такого «бонусу». Причому нарахувати податки їм можуть відразу за останні три роки, — пояснив «Мінфіну» Кравець.

Він також додав, що цей нюанс може бути важливим для українців, які володіють декількома об’єктами нерухомості та мають «зайві» квадратні метри (наприклад, квартиру понад 60 квадратних метрів, будинок більший за 120 квадратів).

Кравець не відкидає, що перереєстрацією нерухомості можуть скористатися і зловмисники. «Наприклад, спробують легалізувати об’єкти, що належать підсанкційним російським громадянам чи компаніям, переписавши їх на інших власників через „своїх“ нотаріусів», — припустив юрист.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

У коментарі “Телеграфу” адвокат Ростислав Кравець розповів, чи це правда. Він нагадав, які норми притягнення до відповідальності ухилістів сьогодні діють насправді. Відповідає адвокат Ростислав Кравець

За словами адвоката, в Україні передбачено адміністративну відповідальність за порушення призовниками, військовозобов’язаними або резервістами правил військового обліку (ст. 210 КУпАП). Після ухвалення нового закону про мобілізацію суми штрафів зросли до 2,4 – 59 тисяч гривень. А за не оновлення даних у ТЦК загрожує штраф у розмірі 17 тисяч гривень.

“Але стягнення штрафів на сьогоднішній день — це перевищення повноважень з боку представників ТЦК”, — зазначив адвокат.

Щодо інших санкцій, то, за словами адвоката, керівництву ТЦК дозволено обмежувати ухилянта у праві користуватися автомобілем.

“Для цього ТЦК потрібно звернутися до суду та надати всі документи, які підтверджують порушення правил військового обліку. Також потрібно повідомити особу, яку хочуть обмежити у праві користування. Надалі цю справу розглядатимуть у звичайному порядку. Але її можна переглянути в апеляційному та касаційному. Але на сьогоднішній день я ще не зустрічав жодного випадку, коли ТЦК зверталися до суду з таким обмеженням”, — сказав адвокат.

Іншими повноваженнями ТЦК не наділяли, а це означає, що житло в ухилянтів відбирати ніхто не буде.

Також “Телеграф” розповідав про те, чи законні штрафи для ухилянтів. Він докладно пояснив, у якому разі представники ТЦК можуть бути притягнутими до відповідальності за такі дії.

АО «Кравець І Партнери»

У коментарі “Телеграфу” адвокат Ростислав Кравець розповів, чи це правда. Він нагадав, які норми притягнення до відповідальності ухилістів сьогодні діють насправді.

За словами адвоката, в Україні передбачено адміністративну відповідальність за порушення призовниками, військовозобов’язаними або резервістами правил військового обліку (ст. 210 КУпАП). Після ухвалення нового закону про мобілізацію суми штрафів зросли до 2,4 – 59 тисяч гривень. А за не оновлення даних у ТЦК загрожує штраф у розмірі 17 тисяч гривень.

“Але стягнення штрафів на сьогоднішній день — це перевищення повноважень з боку представників ТЦК”, — зазначив адвокат.

Джерело: telegraf.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

Квартири, за даними платформи Restate, продаються в середньому по 169 тис. рублів за кв.м ($ 2,3 тис за офіційним курсом). Водночас, це все ще дорожче, ніж квартири в новобудовах бізнес-класу Києва, який зазнає атак дронов і ракетних обстрілів агресора. За даними сервісу ЛУН, у січні придбати житло у столиці можна, в середньому, за 72,4 тис. грн за кв. м., тобто за $ 1,8 тис. за кв.м

Втім, нерухомість у Криму, ймовірно, дешевшатиме й далі цього року, що пов’язано з різким падінням кількості угод. ЗСУ мають намір деокупувати Крим, США надають Україні ракети GLSDB дальністю 150 кілометрів, які дозволять завдавати ударів по військових цілях на півострові.

Квартири в Криму дешевшають

Останні кілька років житло на півострові дорожчало — його скуповували росіяни, які завжди мріяли про квартиру біля моря та переїжджали до Криму після його окупації.

Представник Президента України у Криму Таміла Ташева каже, що незаконно на півострові перебуває близько 800 тис. громадян країни-агресора. Зростання цін спостерігалося й у першій половині року. Наприклад, якщо у січні минулого року, за даними Restate, житло в новобудовах коштувало 197 тис. рублів ($ 2,66 тис.), то вже у травні – 199 тис. рублів ($ 2,69) за кв. м.

Ринок готувався подолати психологічну позначку в 200 тис. рублів за кв м восени, коли попит зазвичай зростає. Але натомість ціни пішли вниз. Падіння на 27% восени порівняно з початком року зафіксували аналітики кримської рієлторсько-консалтингової компанії REM Navigator.

Російська статистика бреше, неодноразово раніше говорив екс-міністр курортів та туризму Криму Олександр Лієв. Але навіть вона змушена визнавати, що на півострові почалися проблеми та нерухомість почала дешевшати.

Охочих купити квартиру в Криму помітно поменшало. За даними консалтингової компанії Idem, на яку посилається Радіо Свобода, у червні минулого року кількість угод скоротилася на 52% порівняно з січнем 2022-го та на 72% – з аналогічним місяцем позаминулого року. Очевидно, що така тенденція спостерігається і зараз.

За даними сайту Мир квартир, зараз у Криму на продаж виставлено близько 33 тис. об’єктів нерухомості. Стільки ж було і у вересні минулого року. Зазвичай поза сезоном скорочується не тільки попит, а й кількість пропозицій. Керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко каже, що купувати квартири на півострові ніхто не хоче.

Пора додому

Кримський ринок нерухомості перестав зростати у травні-червні минулого року, саме тоді, коли російські окупаційні війська під тиском ЗСУ змушені були піти з передмістя Києва. Весною 2022-го стало зрозуміло, що план російського диктатора Володимира Путіна захопити столицю та поміняти керівництво країни реалізувати не вдалося. А потім ЗСУ вдалося деокупувати Харківську область та правий берег Херсонської області. Але головне — почалися атаки на військові об’єкти та об’єкти інфраструктури, включаючи Кримський міст, на території півострова, який раніше вважався недоторканним.

«Крим буде деокуповано, тому деякі росіяни мають намір переїхати до інших регіонів своєї країни. Нерухомість на острові виставляють на продаж. Зростання пропозиції та скорочення попиту призводить до зниження цін», — каже директор економічних програм Центру Разумкова Василь Юрчишин.

Росіяни розуміють, що можуть втратити свою нерухомість. Усі угоди купівлі-продажу, будівництво нових будинків та їх введення в експлуатацію за час окупації частини Донецької, Луганської областей та Криму можуть бути визнаними недійсними, каже старший партнер адвокатського об’єднання Кравець та партнери Ростислав Кравець. «Ті, хто купуватиме квартири за копійки, розуміють усі ризики», — каже він. І додає, що продавцям та покупцям, ймовірно, доведеться переоформлювати усі об’єкти за вимогами українського законодавства.

Джерело

АО «Кравец и Партнеры»

Бажаєте бути в курсі важливих змін в законодавстві України? Підписуйтесь на канал і запрошуйте друзів:
https://bit.ly/2G12dHy

🇺🇦✌️Важлива та перевірена інформація від адвоката ⤵️

➡️ Підписатись https://t.me/+Ug5cImH9DexxvTtU

АО «Кравец и Партнеры»

Про це повідомив старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець агентству «Інтерфакс-Україна».

За його словами, у лютому 2019 року невстановлені особи підробили доручення та продали квартиру Торбена Майгаарда від імені офшору на громадянина України. Через місяць цей громадянин продав квартиру німцеві з паспортом Гонконгу. В рамках розслідування справи про підробку документів на квартиру було накладено арешт. У травні 2019 року суд передав її на зберігання АРМА.

«Нашим клієнтом стала компанія, якій належала ця квартира. Ми подали заяви до АРМА та СЕТАМ. Також паралельно ми подали заяву про злочин. Я вважаю, що цей злочин скоїли слідчий, прокурор і посадові особи АРМА, які намагаються продати цю квартиру, яка не є майном, отриманим корупційним шляхом. Немає ніякого рішення про конфіскацію цього майна, рішення власників (родичів Торбена Майгаарда — ІФ), щоб виставляти його на продаж… Фактично квартиру було вкрадено із підробленими документами. Незрозуміло з яких причин слідчий і прокурор вирішили передати на зберігання АРМА цю квартиру», — зазначив Кравець.

За його словами, «слідчий вперто не хоче визнавати потерпілими спадкоємців, у яких вкрали цю квартиру». Наразі родичі Майгаарда вже направили листи і до Міністерства закордонних справ, і до посла Данії в Україні з проханням втрутитися у цю ситуацію.

«Вчора, 3 жовтня, ми подали заяву до Генеральної прокуратури. Наразі йдеться про накладення арешту в суді на цю квартиру в рамках вже нової кримінальної справи. Дуже сподіваюся, що торги не відбудуться…», — додав адвокат.

Згідно з даними у лоті на OpenMarket, зазначена квартира площею 554,9 кв. м розташована на вул. Кловський узвіз, 7 на 43 поверсі. Дата проведення аукціону — 7 жовтня. Її стартова ціна — 1,580 млн грн, що, за оцінками Ростислава Кравцова, у 15 разів нижче за ринкову ціну на подібні квартири у Києві.

Ciklum — глобальна IT-компанія, заснована у 2002 році, яка надає послуги з розробки та тестування програмного забезпечення, займається інноваційними дослідженнями та їх розробкою (R & D), роботою з масивами даних (Big Data) та інженерним консалтингом. У неї є представництво у декількох країнах, зокрема і в Україні. В Україні Ciklum — одна з найбільших IT-компанії, в ній працює понад 2,6 тис. осіб.

Інтерфакс-Україна

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«Якщо це єдине житло, перш за все забиратимуть інше майно боржника. Тільки у виняткових ситуаціях забиратимуть квартиру», — пояснює він.

Заяву до суду про стягнення квартири за рахунок боргу подає постачальник комунальних послуг.

«Боржник має право оскаржити рішення суду. Перш за все потрібно перевірити, чи були дотримані всі вимоги, проведено належну оцінку квартири. Під час публічних торгів вартість нерухомості можуть занижувати в половину. Однак боржнику зобов’язані повернути залишок коштів після погашення боргу», — пояснює адвокат.

Він додає, що перешкодою для продажу житла можуть стати прописані там неповнолітні діти.

«Українці не платять за комуналку не тому, що не хочуть. Вони просто не мають грошей. Борги зростають через необґрунтоване підвищення житлово-комунальних тарифів і введення штрафів за прострочення платежів», — підсумовує Ростислав Кравець.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Ст. 172 Податкового кодексу України встановлено порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна.

По-перше, якщо продаж квартири відбувається перший раз протягом звітного податкового року та за умови перебування цієї квартири у власності платника податку понад три роки, така угода не оподатковується.

По-друге, якщо квартира отримана у спадщину, то умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно.

Якщо продавцем в даному звітному податковому році вже здійснювався продаж нерухомого майна, то дана угода підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва. Податок сплачується від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості квартири, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Оскільки законодавством передбачено, що нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу за наявністю документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору, то наявність оцінки майна, для визначення суми сплати даного податку, є також обов’язковою.

Тобто, сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи продавцем квартири до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Якщо посвідчення договору купівлі-продажу не відбулось, а податок вже був сплачений, то продавець має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Однак, якщо продавцем квартири є фізична особа-нерезидент до нього застосовується інша податкова ставка в розмірі 18%.

Оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок нерухомого майна врегульовано ст. 174 Податкового кодексу України. Майно подароване платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим для оподаткування спадщини.

По-перше, за нульовою ставкою оподатковується дарування квартири лише у випадку отримання такого дарунка членами сім’ї першого ступеня споріднення. Членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення вважаються її батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені. Інші члени сім’ї фізичної особи вважаються такими, що мають другий ступінь споріднення.

По-друге, якщо квартира буде подарована фізичній особі, яка не є членом сім’ї першого ступеня споріднення, то надану особу покладається обов’язок сплати податку за податковою ставкою 5%.

Крім того, якщо дарує квартиру фізична особа-нерезидент, то сплачується податок за податковою ставкою 18%. Таж сама податкова ставка застосовується якщо, навпаки, отримує дарунок фізична особа-нерезидент.

Окремо слід зазначити, що тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлено військовий збір за ставкою 1,5%. Отже, дохід у вигляді вартості подарованого майна, отриманий платником податку, який не є членом сім’ї першого ступеня споріднення, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 1,5%.

Однак, військовий збір не сплачується у разі застосування нульової ставки до доходу та у разі, якщо такий дохід не оподатковується. Тобто, при продажі квартири, який відбувається перший раз протягом звітного податкового року та за умови перебування цієї квартири у власності платника податку понад три роки, а також при отриманні квартири в подарунок членом сім’ї першого ступеня споріднення військовий збір не сплачується.

Різниця в оформленні даних договорів полягає в тому, що обов’язок сплати податку у випадку дарування покладається на особу, яка отримує дарунок, а у випадку продажу на продавця. Однак, частіше за все, сторони домовляються про поділ всіх витрат пов’язаних з оформленням переходу права власності порівну.

Отже, у випадку оформлення договору купівлі-продажу, якщо це перший продаж нерухомості власником квартири в даному податковому році та квартира перебуває у його власності понад три роки, ним податок не сплачується. При цьому, якщо Ви не є членом сім’ї першого ступеня споріднення власника квартири, то при отриманні дарованої Вам квартири на Вас покладається обов’язок сплатити податок в розмірі 5% від оціночної вартості майна. То в чому ж полягає вигода?

Альона Солона
юрист, Адвокатська компанія «Кравець і Партнери»

Адвокатская компания Кравец и Партнеры