Нагадаємо, законопроект на цю тему ще навесні затвердив та передав до Верховної Ради Кабінет міністрів Дениса Шмигаля. Але після відставки уряду всі його не ухвалені на той момент проекти обнулилися: таку норму прописано у статті 5 закону про регламент парламенту. 

Ще тоді експерти прогнозували, що буде дубль два, оскільки ухвалення закону про оподаткування торгових операцій на маркетплейсах вже обіцяно МВФ і прописане у меморандумі з Фондом.

Як кажуть експерти, з якими поспілкувалася “Страна”, тривала пауза між двома законопроектами пов’язана з політичним моментом. Закручування гайок, що готується, з податками – міра, м’яко кажучи, непопулярна, і навряд чи додасть балів чинній владі. Особливо гострий момент – податок з оренди квартир, запровадження якого здатне буквально підірвати ринок нерухомості.

“У Зеленського шукали якийсь компроміс з питання оренди. І як тільки з’явилася модель, відразу дали відмашку з податковим проектом”, – розповіло джерело з уряду.

Зазначимо: нещодавно голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк анонсувала деякі заходи “виведення з тіні” ринку оренди житла з низькими податками, компенсаціями за здачу квартир внутрішнім переселенцям та іншими заходами. І це викликало досить серйозну напругу на ринку.

Розбиралися, як в Україні вводитимуть податок на продаж речей та послуг через маркетплейси та що буде з тими, хто здає через OLX квартири.

“Податок на старі туфлі”-2

Ми вже писали про законопроект №13232, який навесні цього року затвердив та передав до Ради Кабмін Шмигаля. Спочатку, коли з’явилася інформація про розробку Мінфіном нового проекту про податки, були побоювання, що українцям доведеться платити під час продажу товарів та послуг через цифрові платформи 18% ПДФО та 5% військового збору, причому навіть із реалізованих старих речей.

Але у результаті проекті прописали пільгову схему: 5% податку та 5% військового збору. Стягувати податки повинні маркетплейси (Rozetka, OLX, Prom та інших.), а перераховувати їх слід спеціально відкриті банківські рахунки.

Відкривати такі рахунки та платити 10% хотіли дозволити тим громадянам, хто не є самозайнятим, не має найманих працівників, чий річний дохід не перевищує 834 мінімальні зарплати (близько 6,7 млн гривень) і хто не торгує підакцизними товарами.

Ті, що не відповідають цим вимогам, повинні сплачувати податки за повною: фізособи 23%, бізнес – за своєю податковою моделлю.

Не відкривати спецрахунки та не сплачувати податки дозволялося тим, що продає менше трьох товарів чи послуг на рік або у кого сума проданого не перевищує 2 тисяч євро.

Для податкової служби було прописано можливість отримувати від банків інформацію про всі операції за поточними рахунками підзвітних продавців незалежно від суми таких операцій. Тобто у разі ухвалення цього проекту фіскали могли б відстежувати обсяги продажів через інтернет.

Цей законопроект відразу став скандальним, а нардеп і екс-глава парламентського податкового комітету Ніна Южаніна охрестила нововведення, що готуються , “податком на старі туфлі”, стверджуючи, що в результаті можуть змусити платити навіть з продажу вживаних речей.

Але після відставки Кабміну Шмигаля проект №13232 відкликали, посилаючись на статтю 5 закону про регламент Ради. Проте ухвалення закону про податок на торгові операції через цифрові платформи включили до меморандуму з МВФ. Тобто одразу було зрозуміло, що влада повернуться до цієї теми. Що, власне, і сталося.

Нещодавно Кабмін подав до Ради нову версію законопроекту. Проект №14025 практично переписаний під копірку із законопроекту №13232.

У ньому також передбачено стягнення податку у розмірі 5% плюс 5% військового збору на спеціальний рахунок у банку та надання податковим органам інформації про операції. Але відмінність все ж таки є.

Чи доведеться платити з продажу б/в речей

У версії Шмигаля було прописано, що спецрахунки в банках можуть не відкривати продавці, які здійснили менше трьох операцій на рік, або якщо сума проданих товарів та послуг не перевищує 2 тисячі євро. Передбачалося, що й податки такі продавці не повинні сплачувати, хоча чітко в проекті така норма прописана не була. Голова профільного комітету з питань податків, митної та фінансової політики Данило Гетьманцев відсилав тих, хто сумнівається до Податкового кодексу, де зазначено, що продаж особистих речей не оподатковується.

Водночас, голова громадської організації SAVEФОП Сергій Доротич вказував на розмитість самого визначення “особисті речі” в українському законодавстві. Він не виключав, що в результаті українців попросять вносити отримані від продажу речей суми до річних податкових декларацій та сплачувати з них податки, але вже не пільгові 10%, 23% (18% ПДФО та 5% військового збору).

У новому проекті №14025 Кабмін уточнив цей аспект. Вказано, що не вважатимуться оподатковуваним доходом продажу товарів через онлайн-платформи, якщо їхня сума не перевищує 12 прожиткових мінімумів на рік (36 336 гривень).

“За фактом порогову суму знизили. У попередньому законопроекті йшлося про 2 тисячі євро (хоча чітко, повторимося, звільнення від оподаткування продавцям не обіцяли – Ред. ), в цьому – приблизно про 750 євро, тобто майже втричі менше буде продавати, якщо продається на більшу. річну декларацію та сплачувати податок”, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець та партнери” адвокат Ростислав Кравець.

Зазначимо: перевищити ліміт 36 336 гривень нескладно, навіть якщо ви не продаєте речі часто. Наприклад, на тому ж OLX за 51 тисячу гривень продається новий дитячий квадроцикл Motolesder Teenager, а ціни на схожі уживані моделі досягають 18-25 тисяч.

За 20 тисяч виставлена дитяча коляска Junama Diamond Fluo Line і т.д. Тобто всього пару продажів більш-менш цінних речей на рік – і вам доведеться вносити отриманий дохід у річну декларацію та сплачувати податок, але вже не за пільговою ставкою у 10%, а за звичайною: 18% ПДФО та 5% військового збору. Наприклад, якщо продати дитячий візок та квадроцикл за 45 тисяч, то доведеться заплатити 10 350 гривень податку. Щоправда, маркеплейси в цьому випадку не будуть податковим агентом і не стягуватимуть гроші одразу. Продавець сам має внести суму до своєї річної декларації.

Як каже Кравець, ця схема дуже складна для адміністрування, хіба що маркетплейси не зобов’яжуть брати на олівець продавців речей і потім передавати ці списки податківцям.

Загалом, як каже Кравець, прописані у новому проекті нововведення роблять його більш невигідним для пересічних громадян, ніж для підприємців.

“Останні можуть платити за ставкою 5% плюс 5%, а не 23%, як хочуть змусити пересічних людей”, – пояснив Кравець.

Він вважає, що як тільки проект ухвалять, пересічні громадяни почнуть йти з маркетплейсів, а старі речі продавати через спеціалізовані телеграм-канали чи профільні групи у соцмережах.

Втім, за словами Доротича, є чогось боятися і бізнесу. У випадку із зареєстрованими ФОП побоювання викликає те, що податківцям стане відомо про реальні обсяги продажу (у деяких підприємців вони виходять за межі дозволених для єдинників лімітів), а працюючі без реєстрації, наприклад, ремонтні бригади, вантажники, дрібні перевізники та ін., зрозуміло, не хочуть бути виявленими ДПС.

Доротич також не виключає, що з часом з’являтимуться альтернативні майданчики для торгівлі та доставки товарів.

Як легалізуватимуть оренду житла

Окреме питання – про власників нерухомості, багато з яких здають її в оренду через ті ж маркетплейси, зокрема, OLX. Як каже джерело “Страни” в уряді, проміжок майже півроку між законопроектом Шмигаля і проектом Свириденка багато в чому пов’язаний з тим, що влада не знала, як бути з податками з оренди житла. У минулі роки цей сегмент ринку нерухомості вже неодноразово намагалися витягнути з тіні, але особливого успіху це не мало. Хоча формально і зараз, якщо ви здаєте в оренду квартиру, з доходу потрібно платити ПДФО у розмірі 18%.

Але зрозуміло, що тотальне оподаткування всіх орендованих квартир загрожує їх різким подорожчанням (як мінімум на суму податку). Крім того, багато власників нерухомості можуть почнуть вигадувати різного роду схеми уникнення податків, що вимагатиме величезних витрат на адміністрування податку.

У результаті влада почала шукати альтернативну схему для оподаткування орендованого житла.

Нардеп і голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк нещодавно анонсувала зміни до Податкового кодексу щодо оподаткування житлового орендного бізнесу. Над ними вже працює Міністерство розвитку громад та територій.

За словами Шуляк, буде зменшено податкове навантаження та спрощено легалізацію договорів про оренду. Зокрема, хочуть знизити ставку податку з оренди житла (до яких меж Шуляк не уточнює, але в профільному середовищі обговорюють ставку в розмірах 5-10% від орендної плати). Для власників нерухомості, які складатимуть її ВПО, податки взагалі обіцяють прибрати, плюс отриманий дохід не потрібно буде вказувати в річній декларації про доходи. Для самих переселенців передбачено 100% компенсацію вартості оренди. Але тільки в тому випадку, якщо йдеться про легальне орендування житла.

У той же час Шуляк визнає, що тільки фіскальними методами легалізувати ринок оренди житла складно. Ставка 5% або навіть 1% може не спрацювати, вважає вона. На думку Шуляка, потрібна комплексна державна політика, у тому числі будівництво соціального житла, яке створюватиме на ринку конкуренцію, та всіляке заохочення легальних орендодавців.

Столичний ріелтор Ірина Луханіна каже, що поки що незрозуміло, чим усе це закінчиться для ринку оренди. Багато господарів і самі не проти легалізуватись (це дає можливість, зокрема, вимагати компенсації через суд, якщо орендарі розгромлять квартиру), але швидше за все закладатимуть у вартість оренди нові податки, навіть якщо ті будуть невисокими. З урахуванням того, що орендоване житло і так дорожчає (за останні півроку в Києві було плюс 10-15% до ставок через підвищений попит), можна очікувати на нову хвилю підняття ставок.

Експерти, з якими поспілкувалася “Страна”, кажуть, що, швидше за все, для власників нерухомості готують батіг і пряник: спочатку запропонують легалізуватися під можливість платити за зниженою податковою ставкою. А ті, хто не погодиться виходити з тіні по-доброму, підпадуть під дію нового закону про податок на OLX.

Джерело: strana.today

АО «Кравець І Партнери»

Коли людину не можна виселити із житла  – пояснює адвокат Ростислав Кравець.

В Україні є кілька законодавчих норм, які захищають громадян від виселення з житла за певних обставин.

Виселення без надання іншого житла

Це забороняється у випадках, якщо особа має право на соціальний захист або є малозабезпеченою, багатодітною сім’єю або інвалідом.

Йдеться про такі категорії осіб:

1. діти-сироти;
2. діти, які позбавлені батьківського піклування;
3. ветерани війни та праці;
4. особи, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Виселення в зимовий період

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 844 від 17.08.2012 року, в холодний період року (з 1 жовтня до 1 квітня) забороняється виселення без надання іншого житла. Це правило стосується як орендованих, так і приватизованих квартир.

Виселення боржників

Виселення осіб, які мають заборгованість за комунальні послуги, можливе тільки за рішенням суду. Однак залишити людину без даху над головою не можуть іноді навіть, якщо наявні борги. Але також варто враховувати те, чи є поважні причини для неплатежів, наприклад, важка хвороба або втрата роботи.

Виселення сімей з дітьми

Закон України “Про охорону дитинства” передбачає, що сім’ї з дітьми не можуть бути виселені, якщо в них немає чи їм не нададуть іншого житла. Це стосується як приватизованого, так і орендованого житла.

Потрібно обовʼязково також отримати згоду органів опіки та піклування. Якщо вони її не нададуть, то особу також не можна буде виселити, – каже у коментарі сайту Новини Pro адвокат Ростислав Кравець.

Виселення осіб з інвалідністю

Відповідно до Закону України “Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні”, виселення осіб з інвалідністю з житла без надання іншого житла є забороненим.

Якщо ми говоримо про орендоване житло, то у такому випадку виселення можливе тільки після закінчення терміну оренди або за рішенням суду. Законодавство також передбачає, що орендар має право на попередження за 30 днів до виселення.

Однак є важливий момент, якщо квартира є предметом іпотеки, то банк має право на звернення стягнення на квартиру у разі несплати іпотечного кредиту. Після рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, квартиру можуть продати для погашення боргу, – каже експерт.

Всі ці норми спрямовані на забезпечення прав громадян на житло та соціальний захист. Якщо ж ці права були колись порушені, то люди мають право звернутися до суду, аби захистити свої інтереси.

Раніше ми повідомляли, як уникнути пасток при купівлі житла у новобудові. Також редакція сайту Новини Pro зробила порівняння квартир на вторинному та первинному ринках в одному ціновому сегменті, аби дізнатися, де вигідніше купити нерухомість.

Джерело: novyny.pro

АО «Кравець І Партнери»

При цьому, як з’ясував Mind, затвердженої програми ще не існує. Та й тисячі квартир, на думку опитаних експертів, замало, а сам процес розподілу житла ризикує виявитися непрозорим.

Як місто пропонує розв’язати проблему переселенців

У столиці було близько 70 000 внутрішніх переселенців, підрахувала мерія у червні. Свіжіших оцінок наразі немає.

Це українці, які приїхали зі східних та південних областей: із Харкова, Миколаєва, населених пунктів Донецької області та навіть з Одеси. У Києві їх приваблює можливість знайти роботу та орендувати житло за 7-8 тис. грн, що дешевше, ніж у західних регіонах, вважає директор АН «Брок-Ріелті» Дмитро Корчєв.

Розмістити переселенців місто запропонувало в орендованих квартирах. Київська міська рада вже збільшила статутний фонд КП «Житло-інвест» на 2 млрд грн, які будуть спрямовані на купівлю житла. За словами заступника голови КМДА В’ячеслава Непопа, який тривалий час очолював «Житло-інвест», планується придбати близько тисячі квартир.

«Місто ухвалило рішення про закупівлю за рахунок міського бюджету житла, яке буде власністю територіальної громади. Питання забезпечення житлом городян та вимушених переселенців можна буде вирішити за рахунок оренди цього житла. Це може бути як довгострокова оренда, так і оренда із правом викупу», – цитує Непопа прес-служба Київської міської адміністрації.

Жодної додаткової конкретики, як реалізовуватиметься програма, поки що немає.

Непоп додав, що при виділенні житла пріоритет нададуть:

• сім’ям учасників бойових дій в Україні;
• особам, які втратили житло на тимчасово окупованих територіях;
• киянам, які бажають покращити свої житлові умови.

«Це стане альтернативою для городян, які не мають фінансової змоги придбати житло. Особливо сьогодні, коли банки не кредитують будівництво нерухомості на первинному ринку житла», – додав Непоп.

Про що мовчать чиновники

Запитань до програми, яка має вирішити проблему переселенців, справді багато, визнає старший партнер адвокатської компанії «Кравець та партнери» Ростислав Кравець. «Немає вимог до житла, саму програму також не презентують. Але точно зрозуміло, що такі квартири мають здаватися з ремонтом та меблями», – каже він.

Бентежить і відсутність механізмів розрахунку орендної плати. Якщо місто планує купити тисячу квартир за 2 млрд грн, то середня вартість апартаментів становитиме $ 50 000. За такі гроші у Києві можна придбати хіба що однокімнатну квартиру.

Одне з найскладніших питань – як визначити, кому муніципальна квартира потрібніша, каже директор з маркетингу та продажу компанії «Міськжитлобуд» (ЖК River Stone) Ангеліна Деревльова. «Це люди, які втратили роботу та житло чи багатодітні сім’ї?», – уточнює вона. І додає, що в Україні вже були черги на квартири, наприклад, серед силовиків, і деякі з них отримували житло раніше за інших.

Тисяча квартир не розв’яже проблему переселенців, яким необхідно у рази більше об’єктів нерухомості.

Ангеліна Деревльова вважає, що набагато ефективнішою була б програма часткової компенсації вартості оренди квартир. «Або місто могло б оплачувати за них комунальні послуги. Все це знизило б фінансове навантаження на сім’ї», – каже експерт.

Місто не повинно стягувати кошти за оренду квартир із внутрішньо переміщених осіб, вважає керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко. «Слушніше надавати такі квартири безплатно на 3-4 місяці, щоб дати людям можливість знайти роботу та винайняти житло», – додає він. Ростислав Кравець припускає, що за допомогою цієї програми місто, ймовірно, хоче допомогти забудовникам та викупити у них квартири.

Нагадаємо, що після початку війни продажі житла зупинилися, а 20-25% покупців не платять розстрочки за раніше укладеними договорами на придбання об’єкта.

Mind

АО «Кравец и Партнеры»

Но проект не только о руде. Он прописывает внесение целой пачки изменений в Налоговый кодекс. Правки коснутся многих налогов – от акцизов на спиртные напитки и налога на прибыль предприятий до, собственно, ренты и налогов для физлиц.

Отметим, что по налогам на физлиц Кабмин акцентировал внимание только на новой формуле отчислений с продажи недвижимости. О ней упоминается в пояснительной записке в качестве основного нововведения для людей по налогам.

Суть в следующем – при продаже трех и более объектов недвижимости в год, начиная с третьего уже нужно будет платить налог на доходы физлиц, то есть 18%.

“Фактически этот налог будет еще выше, так как в любом случае нужно будет оплачивать еще 1% госпошлины и 1,5% военного сбора, то есть в итоге получается 20,5%. Если квартира стоит, к примеру, 100 тысяч долларов, то государству придется отдать больше 20 тысяч”, — пояснила нам руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Но на самом деле – это далеко не единственная “налоговая бомба”, заложенная в новый законопроект.

Там, в частности, появляется понятие минимальной налоговой нагрузки на землю – налог, который будут платить те, кто выращивает сельхозпродукцию, включая огородников.

Причем если повышение налогов на квартиры касается далеко не всех украинцев (ведь по три объекта в год продают в основном те, кто инвестирует в недвижимость), то вот “платежи с огородов” могут сильно ударить по сельским жителям. Ведь платить придется даже с “бесплатных 2 гектаров” – льготную площадь участка срезали всего до 0,5 гектара.

“Страна” разбиралась, как в Раде хотят переписать налоги для людей.

Закручивают гайки по налогам

В пояснительной записке к новому законопроекту №5600 сказано, что многие налоги в Украине уже давно не пересматривались, поэтому успели “устареть”. Это касается, в частности, экологического налога, ренты и др.

Кабмин имеет право ежегодно до 1 июня подавать поправки в Налоговый кодекс, но с 2019 года ставки не менялись.

Но сейчас ситуация изменилась. Нужно мобилизовать финансовые ресурсы в бюджеты разных уровней в достаточном объеме, – говорится в пояснительной записке.

Другими словами – правительство ищет, где взять денег.

Понятно, что такой подход обозначает усиление налоговой нагрузки. Для бизнеса это выльется в повышение акцизов (в частности, на спиртные напитки), ренты (к примеру, на воду, добычу ряда полезных ископаемых), ужесточение требований по своевременной уплате налогов (руководителей предприятий-должников грозятся не выпускать за границу) и др.

Но одним закручиванием налоговых гаек для бизнеса дело не обойдется.

Готовят налоговые сюрпризы и для рядовых граждан.

Их несколько, и касаются они в основном самых денежных сегментов – недвижимости и земли.

Украинцам, в случае принятия законопроекта, придется платить более 20% с продажи недвижимости (если человек продает больше 2 объектов в год), а также отчислять в бюджет дополнительные налоги с земли и выращенной на ней продукции.

Причем уйти от налогообложения будет сложно. В законопроекте прописаны дополнительные полномочия фискалов в деле выбивания налогов – они смогут запрашивать информацию о плательщике, в том числе в госорганах, банках и др., взимать просрочку по налогам, начислять налоги по земельным участкам, которые обрабатываются без документов (их пользователей станут устанавливать местные власти) и т.д.

“Последний пункт вообще примечательный. Фактически на любого могут “повесить” налог, заявив, что человек якобы использует землю без документов. Предвижу массу судебных исков по этому поводу”, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

18% с недвижимости и НДС на квартиры

Разберем более детально, как хотят изменить налоги для частных лиц.

Во-первых, по недвижимости.

Тут готовится несколько нововведений.

В частности, хотят пересмотреть  налог с продажи недвижимости. Люди будут вынуждены платить 18% от стоимости объекта (по факту -20,5% с учетом обязательной госпошлины и военного сбора).

Но этот налог не для всех, а только для тех, кто продает больше двух объектов недвижимости в год. То есть основной удар придется по так называемым “инвесторам” – гражданам, скупающим квартиры в надежде заработать на их дальнейшей перепродаже. В последнее время число таких покупателей резко выросло, так как недвижимость позволяет неплохо зарабатывать. Как говорит собственник сети АЗС Prime Дмитрий Леушкин, который сам вкладывается в недвижимость, реально поднимать от 10-12% (при сдаче жилья в аренду) до 30-50% и больше – при перепродаже. Часть такой ренты хочет получать и государство.

Как облагается продажа недвижимости сейчас.

Если продается первый за год объект, то нужно платить только 1% госпошлины. Но это не касается недвижимости, которой не больше трех лет с момента ввода в эксплуатацию, то есть новостроек. С продажи таких объектов платится дополнительно еще 5% от стоимости и 1,5% военного сбора. С учетом госпошлины, всего выходит 7,5%.

Такой же налог платится со второго и последующих объектов, проданных в течение года, – пояснила Луханина.

В новом проекте налоги по первому и второму объекту предлагается оставить неизменными (1% и 7,5%), а вот начиная с третьего – существенно повысить, фактически до 20,5%.

“Налог – просто грабительский. Если квартира стоит 500 тысяч долларов, придется заплатить больше 100 тысяч. Даже не представляю, кто на такое согласится. Если закон примут, сегмент инвестиционного жилья, который за последнее время значительно расширился, просто остановится. Или же опять начнутся схемы с оценкой – будут занижать оценочную стоимость объекта, чтобы меньше платить налогов. Еще один вариант – станут делить налог с покупателем. В целом же такие высокие налоги могут спровоцировать даже рост цен на рынке недвижимости. Правда, не на 20%, но процентов на 5% наиболее ликвидные объекты вполне могут подорожать”, – считает Ирина Луханина.

По словам Кравца, сильно занизить оценочную стоимость жилья сейчас сложно, так как все – в открытом реестре и ценники контролируются. То есть – придется платить. Ну, или не продавать.

Луханина допускает, что нововведение могли пролоббировать застройщики, которым частные инвесторы “мешают” продавать квартиры.

“Частники выкупают жилье на этапе котлована, а затем стараются его перепродать по уступке прав еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть чтобы не оформлять на себя. И продают, как правило, дешевле, чем застройщики”, – говорит Луханина.

Важный нюанс – в новом проекте предлагается распространить повышение налоговой ставки не только на готовое жилье, но и на недострои, а также обмен недвижимости.

То есть схема с переуступкой уже не прокатит.

Но пачками продают недвижимость немногие украинцы. А вот продают и покупают жилья для себя не так мало семей.

Для них тоже может быть сюрприз.

На данный момент законопроект выписан таким образом, что, в случае его принятия появляется еще и НДС на ряд объектов недвижимости.

Поясним: сейчас в Налоговом кодексе в разделе 5 об НДС указано, что не являются объектом налогообложения и освобождаются от налога на добавленную стоимость  следующие операции с недвижимостью:

• поставка жилья, кроме первой поставки. Первая поставка означает: первую передачу готового построенного жилья в собственность покупателя, первую продажу реконструированного жилья, дачных и садовых домов. От налогообложения освобождается только первая поставка доступного жилья, которое строится с привлечение государственных средств.
  Другими словами, в новостройках сейчас заложен НДС (кроме новостроек, сооруженных за госсчет). Но дальше – при перепродаже жилья – налога на добавленную стоимость уже нет.

Вот как предлагается переписать этот пункт:

Освобождаются от налогообложения НДС операции по:

• Первой поставке доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств. То есть получается, что все продажи жилья, и первички, и вторички, кроме квартир от государства, будут облагаться НДС.

Для первички фактически ничего не меняется, а вот по вторичке возникает налог на добавленную стоимость, а это 20% от стоимости. И, если формулировку в проекте не поменяют, владельцы квартир при продаже должны будут отдать 20% государству, вне зависимости от того, какой объект по счету они продают – первый или третий.

Что, опять -таки, может спровоцировать рост цен на недвижимость. Но не на 20%, поскольку дешевой ипотеки нет, и украинцы, не имеющие собственного жилья, просто не потянут новых ценников. Но постепенное подорожание на 5-10%, а то и 15% все же будет. “Понятно, что это притормозит рынок недвижимости, ведь богаче украинцы не стали”, – говорит Кравец.

Налог на огородников

Готовятся налоговые нововведения и по земле.

В новом проекте появились нормы, касающаяся налогообложения собственников земельных участков.

Главная – вводится так называемая минимальная налоговая нагрузка на землю. Она не касается налога на землю (он не меняется), а будет дополнительным платежом.

Минимальное налоговое обязательство – это налог, который должны будут платить те, кто выращивает собственную сельхозпродукцию, содержит домашний скот или просто сдает землю в аренду (либо арендаторы). Этот налог рассчитан как на юридических лиц и физлиц-предпринимателей, так и на рядовых граждан, у которых есть земельные участки в обработке.

Прописана также формула определения минимального налогового обязательства – нормативно-денежная оценка умноженная на площадь участка, количество месяцев обработки земли (или ее сдачи в аренду), коэффициент (0,05, но для физлиц-предпринимателей на четвертой группе  вдвое меньше) и разделить на 12.

В среднем по Украине нормативно-денежная оценка пашни — 26,4 тысячи гривен за гектар. То есть, к примеру, за участок в гектар нужно будет заплатить дополнительно порядка 660 гривен нового налога (с учетом пребывания участка в обработке 6 месяцев). ФОПы заплатят 330 гривен, так как для них предусмотрен понижающий коэффициент. Но это с гектара. У фермеров в обработке, как правило, несколько гектаров. С 10 гектаров придется заплатить уже больше 3 тысяч гривен.

В некоторых регионах нормативно-денежная оценка земли выше. Скажем, в Черкасской области 33,6 тысячи гривен, в Черновицкой — 33,3 тысячи. Соответственно, будет выше и минимальное налоговое обязательство.

При этом, как отметили во Всеукраинской аграрной Раде, в новый налог не включили ЕСВ, который составляет 485 гривен на гектар земли. То есть придется платить и ЕСВ и минимальное налоговое обязательство. В ВАР предлагают включить ЕСВ в новый налог или снизить его максимум до 4% нормативно-денежной оценки. Также эксперты обращают внимание, что нет никакого переходного периода для запуска нового налога.

Для физлиц минимальное налоговое обязательство по земле будут устанавливать контролирующие органы. Поэтому конкретных формул в проекте нет и непонятно – сколько в итоге придется платить.

Но указано, что под налогообложение попадает вся земля сверх 0,5 гектара. То есть если у вас есть, к примеру, “бесплатные 2 гектара”, выделенные на ведение личного сельского хозяйства, то платить придется за 1,5 из них.

Также предлагается внести очень важное изменение в раздел 4 Налогового кодекса, касающийся налогов на доходы физлиц.

Новация следующая – хотят пересмотреть площадь земельного участка, выращенная на котором продукция не учитывается в доходах физлица. Сейчас это 2 гектара, а по новому проекту – всего пол-гектара, то есть вчетверо меньше. Другими словами, если вырастите картошки на гектаре огорода и затем ее продадите, то не станут учитывать в вашем совокупном доходе только картошку с пол-гектара. Деньги за остальную приплюсуют в общий доход, который облагается налогом по ставке 18%. Тут есть еще один важный нюанс, помимо налога, – субсидии. Ведь чем выше совокупный доход семьи, тем меньше шансов получить бюджетную помощь на коммуналку.

“Не исключено, что увеличение налоговой нагрузки на землю идет не просто так – это заставит некоторых собственников распродавать «лишнюю» землю, что как раз кстати под открытие рынка земли с 1 июля этого года”, – говорит Ирина Луханина.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

К концу 2020 года долги украинцев по микрокредитам составили 15 млрд гривен, а валютным ипотечным кредитам – 42 млрд. Многих должников лишают жилья – вопреки тому, что в Украине действует мораторий на выселение из квартир. Более того, потерять недвижимость могут даже те, кто никогда в жизни не брал кредитов!

Как это происходит и что делать пострадавшим, разбирался корреспондент “Сегодня” Максим Урлапов.

У жительницы Мариуполя Ольги Андрийчук забрали квартиру за долги по кредиту в 5 тыс. гривен. Неизвестные выломали двери, когда женщина была на работе. Теперь она стала фактически бездомной, временно живет с дочерьми у знакомых.

Все началось, казалось бы, с мелочи. Ольга взяла кредиты в макрофинансовой организации – не хватало на оплату обучения старшей дочери в университете. Заняла всего 5 тыс. гривен, но под огромные проценты – 40% в день. Сначала платить получалось, но внезапно у женщины умер муж. После этого отдавать долг стало невозможно, проценты и штрафы росли с сумасшедшей скоростью.

Меньше чем за полгода 5 тыс. превратились в 120 тыс. гривен. А это именно так сумма долга, за которую можно забирать квартиру. Поэтому единственное жилье Ольги выставили на торги и продали. Женщину и двух ее дочерей – студентку и несовершеннолетнюю школьницу – сняли с регистрации без их ведома. Как такое могло произойти, Ольга не понимает.

Новости “Сегодня” рассказали об этом случае представителю Министерства юстиции. Там ответили: в ситуации нужно разбираться, ведь вполне возможно, что жилье забрали законно.

“При определенных обстоятельствах из-за кредита в 1000 или даже в 100 можно потерять квартиру. Поэтому надо будет очень осторожным, подписывая в ломбардах или финансовых учреждениях кредитные договоры”, – предупреждает директор департамента нотариата и госрегистрации Дмитрий Кирилюк.

Кредиторы специально ждут, пока сумма займа вырастет в несколько раз, говорят юристы. И часто кредиты выдаются именно для того, чтобы отобрать жилье, а не ради заработка на процентах.

Правда, квартиру можно потерять, даже не оформляя кредит. На проходной Минюста мы встретили мужчину, который пришел писать жалобу. Его квартиру тоже выставили на торг. Но все документы и подписи в кредитном договоре – поддельные. В таком случае юристы советуют как можно быстрее обращаться в правоохранительные органы и суд.

И шансы вернуть квартиру – довольное высокие. В отличие от ситуации, в который должник действительно брал кредит. В Минюсте уточняют: в договоре с банком обычно четко прописано, что если человек не возвращает деньги, у него могут забрать жилье.

“Здесь не нужно решение суда. Это специальная процедура, на которую человек соглашается, подписывая договор”, – говорит Кирилюк.

Но юрист Ростислав Кравец возражает, что в Украине действует запрет на выселение людей из квартир. Это закон, он имеет большую юридическую силу, чем договор с банком. Но касается он должников именно по валютным кредитам.

“Частный исполнитель не имеет права выставлять квартиру на торги. Есть очень большая практика судебная по этому поводу – такие действия частных исполнителей признаются незаконными. И эти торги тоже признаются незаконными”, – говорит Кравец.

Действие моратория заканчивается в апреле 2021 года. Под риском выселения – десятки тысяч семей. Если мораторий не продлят, они окажутся на улице. Не на камеру чиновники признаются, что ничем не могут помочь людям. Ведь украинцы сами брали кредиты в долларах из-за низких процентов, а про риски и не думали. С другой стороны, если выселения станут массовыми, в стране могут начаться беспорядки. Не исключено, что с оружием и стрельбой – некоторые должники уже начали объединяться в группы, чтобы отбивать атаки коллекторов.

СЕГОДНЯ

АО «Кравец и Партнеры»

Мало кто из стройкомпаний – особенно в Киеве – сдает свои объекты вовремя. Традиционно покупателям надо подождать еще полгода-год после обещанной даты сдачи в эксплуатацию. Причины этой ситуации – комплексные, и в их возникновении не всегда виноваты одни лишь застройщики.

Mind выяснял, чем рынку грозит решение ВС и есть ли у покупателей шанс получить компенсацию за «отложенный старт» вселения в долгожданное жилье.

Что решил Верховный Суд? На официальной Facebook-странице ВС сказано, что Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда (КГС ВС) рассмотрел дело о взыскании с застройщика морального вреда за то, что тот несвоевременно сдал жилье в эксплуатацию, и отменил предыдущие решения, которыми было отказано в удовлетворении иска.

Коллегия судей КГС ВС учла правовую позицию Большой палаты ВС, высказанную в постановлении от 1 сентября 2020 по делу № 216/3521/16-ц, и указала, что несмотря на отсутствие в договоре оговорки о покрытии морального вреда, такое возмещение может быть взыскано на основании Закона Украины «О защите прав потребителей».

В своем заключении КГС ВС ссылается на Гражданский кодекс, где в первой и второй части ст. 23, сказано, что каждый гражданин может рассчитывать на возмещение морального вреда, который причинен вследствие нарушения его прав.

«Решение Верховного Суда является обязательным к применению и учету судами любой инстанции. Соответственно, теперь любой суд должен будет учитывать это как правоприменительную практику. Поэтому, думаю, теперь таких исков (от инвесторов. – Mind) станет больше. Застройщикам от этого будет не очень хорошо, потому что им придется тратить деньги на походы в суды, а значит, они попытаются не допускать этого», – считает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Каковы права инвесторов на первичном рынке недвижимости? Украинские застройщики всегда срывали сроки сдачи в эксплуатацию. В 2020 году ситуация значительно ухудшилась. «По нашим оценкам, проблемы со сроками сдачи есть сейчас где-то у 2/3 застройщиков. Только 30% компаний сдают ЖК с опозданием максимум на 3–6 месяцев. Остальные же 70% будут вводить объекты в эксплуатацию с задержкой на год. Особенно это касается тех проектов, которые были запущены в конце 2019 – начале 2020 года», – делится аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

У этой ситуации – две многоплановые причины. Первая связана с халатностью/неумением девелоперов наладить бизнес-процессы и бесперебойное финансирование проекта. Сложившаяся практика строить дома за счет продаж уже привела рынок к схлопыванию во время финансового кризиса 2008 года и приостановила работу на стройплощадках в прошлом и этом годах.

Вторая комплексная причина связана со сменой «правил игры» по инициативе государства. Например, в этом году сложно получить документы о вводе жилья в эксплуатацию из-за реформирования ответственного ведомства –  Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

«Завершение реформы [ГАСИ], как отмечал премьер-министр [Денис Шмыгаль], планировалось осенью этого года. Но на самом деле процесс затянулся, мы должны признать это», – говорится в заявлении профильного ведомства со ссылкой на министра Минрегиона Алексея Чернышова.

Кроме того, застройщики часто пеняют на местные власти и на контролирующие органы. Мол, те саботируют согласование необходимой документации, подключение к коммуникациям. А, например, получение почтового адреса, даже после реформы этой сферы, занимает несколько месяцев.

Как ведут себя застройщики? На постоянные изменения «правил игры» они отреагировали изменением договоров продаж. «Если говорить о добросовестных застройщиках, то они, учитывая ежегодные изменения правил игры: изменения государственных строительных норм (часто новые очереди строительства попадают под новые нормы, а значит, требуется внесение изменений в проект), бесконечные реформы ГАСИ, процедур оплаты паевых взносов и их начисления, процедуры присвоения адреса и т. д., прописывают договоры таким образом, чтобы «на всякий случай предусмотреть все риски»», – говорит директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд» Ангелина Деревлева. По ее словам, некоторые игроки рынка, далеко не «Войцеховские» вообще не предусматривают договором понятия «ввод в эксплуатацию» или не указывают сроков принятия в эксплуатацию.

Поможет ли разъяснение ВС покупателям? Существующая в Украине судебная практика подтверждает, что возмещение морального вреда – возможно.

Чтобы добиться такой компенсации, обиженный застройщиком покупатель квартиры должен предоставить суду документы, которые доказывают срыв сроков сдачи дома. «Также следует собрать документы, подтверждающие факт причинения нравственных страданий. В каждом случае они могут быть разными, в частности, выводы экспертов, специалистов, медицинские справки, чеки расходов на лечение и др.», – советует управляющий партнер адвокатского объединения Dominus Litis Александр Тиньковский.

Это означает, что в случае смерти близкого человека (например, его убийства), истец может потребовать компенсацию в размере 1 млн грн, и ее, скорее всего, удовлетворят. Но в материальных спорах суды определяют значительно меньший размер морального ущерба. «Максимум, на что может рассчитывать инвестор, это 20 000 грн. Кроме того, суды могут длиться годами», – уверяет старший партнер адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

В одном из примеров, который приводит Александр Тиньковский, покупатель квартиры у одного из столичных застройщиков, не получил свое жилье вовремя и обратился в суд. Иск он подал в марте 2018 года, проиграл суды первой и второй инстанции, обратился в кассацию, но по состоянию на конец 2020 года окончательного решения суда так и нет.

Кто еще стремится «призвать к порядку» стройкомпании? ВС – не единственный госорган, который озадачился соблюдением застройщиками сроков сдачи в эксплуатацию.

В начале октября Минрегион обнародовал на своем сайте законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства», инициированный зампредседателя Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк.

«Он предполагает, что при срыве сроков сдачи объекта более, чем на шесть месяцев, покупатель будет иметь возможность требовать от застройщика расторжение договора, а в случае отказа идти в суд», – говорит Андрей Рыжиков.

На момент публикации материала этот законопроект находился на стадии публичного обсуждения.

Mind

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

«Что касается собственников имущества, то государство добровольно, а не на основании каких-либо законов, взяло на себя ответственность и решило выплатить им компенсации и предоставить жилье. Что касается лиц, потерпевших от этого взрыва – тех, кто там находился и чье имущество пострадало от взрыва, но они не являлись владельцами этого жилья, то здесь вопрос не стоит о выделении новых квартир от города», – пояснил юрист.

Р.Кравец уточнил, что арендаторам придется доказать в суде размер ущерба, причиненного взрывом.

«Опять же, это все вопрос исключительно добровольный – в законодательстве это не закреплено. Поэтому все, что может сделать государство, это оценив нанесенный ущерб, выплатить компенсацию. Если у тех, кто находился в этой квартире и не был ее собственником, была мебель куплена, или бытовая техника, личные вещи, и они были уничтожены в результате взрыва, то власть может выплатить компенсацию, но это все надо будет доказывать, что были вот такие вещи, их стоимость была конкретно вот такой и им был причинен именно такой ущерб. Поэтому, вероятнее всего, эти люди могут вообще ничего не получить. Даже несмотря на то, что были договора аренды. Отмечу, что люди могли проживать в этих квартирах без договоров аренды. Но придется доказать причиненный ущерб и также стоимость уничтоженного взрывом имущества. И, скорее всего, доказывать ущерб придется через суд.

Кроме того, Комиссия от КГГА, которая оценивала на месте взрыва, может дать свое заключение о причиненном взрывом ущербе. Но каждый конфликтный случай будет рассматриваться индивидуально», – пояснил адвокат.

Ранее мэр Киева В.Кличко сообщил, что в готовых новостройках город приобретет для жильцов разрушенного дома новые квартиры. На эти цели из бюджета выделено 30 млн грн.

Напомним, 21 июня в 10:00 в Киеве в полицию поступила информация, что в Дарницком районе столицы по ул. Соломии Крушельницкой 1/5 в ​​одной из частных квартир прогремел взрыв, в результате чего произошел обвал междуэтажных перекрытий (лестниц).

Известно о 5 погибших людях.

Как сообщалось, правоохранители рассматривают две рабочие версии взрыва многоэтажки в Киеве. Одна версия — взрыв газа, другая — взрывное устройство.

ГолосUA

АО «Кравец и Партнеры»

«Мы хотим успокоить сейчас всех пострадавших инвесторов. На сегодня этот вопрос решен. Вся эта недвижимость будет достроена, на себя обязательства взял Киевгорстрой», — сказал Зеленский в эфире канала 1+1.

Информацию уже официально подтвердили в «Киевгорстрое», хотя подробные договоренности пока не разглашают — обещают сообщить их позже.

Напомним, как писала ранее «Страна», на роль «спасителя» домов Укрбуда прочили совсем других застройщиков. Новый совладелец «Укрбуда» Дмитрий Федотенко рассказывал нам, что вел переговоры с компаниями «Интергал Буд» и PerfectGroup, а о «Киевгорстрое» тогда вообще не упоминалось.

Между тем, как считают эксперты, эту компанию «назначили» спасать обманутых покупателей «Укрбуда» не просто так.

«Страна» разбиралась на каких условиях договорились с «Киевгорстроем» и к чему готовится украинцам, купившим квартиры в многоэтажках «Укрбуда».

Как в истории с Укрбудом появился Киевгорстрой и зачем ему проблемные дома

Как заявил Владимир Зеленский, проблему «Укрбуда» совместно решали в Офисе президента и МВД. О достигнутых договоренностях с «Киевгорстроем» в эфире канала «1+1» говорил не только президент, но и министр внутренних дел Арсен Аваков.

Ранее Дмитрий Федотенко рассказывал «Стране» о том, что встреча в ОП по вопросу «Укрбуда» действительно была. Но он также говорил о переговорах с другими застройками — «Интергал Буд» и PerfectGroup.

И, якобы, предварительно «Интергал Буд» уже дал свое согласие взяться за проблемные стройки «Укрбуда». Но с условиями:

— Получение недостающей разрешительной документации по объектам «Укрбуда»
— Гарантия отсутствия претензий по существующим уголовным делам к новому застройщику
— Снятие арестов и других, блокирующих строительство, вопросов по площадкам «Укрбуда»
— Подключение объектов к инженерным коммуникациям и ввод в эксплуатацию.

Об этом говорилось в сообщении пресс-службы «Интергал Буда».

То есть, компания требовала для себя своего рода «индульгенцию», чего власти, по данным «Страны», ей пообещать в итоге так и не смогли.

Но, судя по всему, «Киевгорстрой» возможные сюрпризы с домами «Укрбуда» не смущают. Точнее, как рассказал наш источник, в КГС властям поверили на слово, что проблем не будет.

Но на рынке ходят разные слухи.

«Киевгорстрой возник далеко не сразу и, скорее всего, в темных углах ОП, когда застройщики начали озвучивать свои условия по «Укрбуду». Понятное дело, никто не хотел строить себе в убыток и искал бенефиты. Так вот «Киевгорстрой» — это вовсе не про бенефиты. Ни для застройщика, ни для покупателя. Роль в этой истории КГС следующая. Во-первых, это коммунальное предприятие, 80% которого принадлежит КГГА. Очень удобно контролировать выполнение обязательств. Всем понятно, что стройки нужно будет финансировать и дотировать, а это большие бюджеты. Плюс никакие хорошие участки просто так никому давать не придется, что удобно для властей. Во-вторых, КГС станет своего рода «ширмой» в этой истории. Репутация компании позволит «отбелить» площадки «Укрбуда», успокоив покупателей и сгладив общественный резонанс»,— считает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

То есть, другими словами, «Киевгорстрой» попросту могли «назначить» достраивать дома «Укрбуда». А появление в истории со спасением обманутых покупателей столичных властей может свидетельствовать о неких договоренностях с ОП, к примеру, по Шулявскому мосту, подрядчиком которого также являлись компании из группы «Укрбуда» и по которому у правоохранителей сейчас немало вопросов.

«Зеленскому скандал с «Укрбудом» не нужен, это дополнительный удар по рейтингам. А когда стало понятно, что желающие браться за проблемные недострои в очередь не становятся, он начал договариваться с киевскими властями», — предположил наш источник.

Как рассказал «Стране» Дмитрий Федотенков, передача объектов «Укрбуда» «Киевгорстрою» уже согласована с киевской мэрией и президентом.

«Киевгрстрой» официально купит корпоративные права «Укрбуда», то есть сам бренд последнего перестанет существовать как «слишком токсичный». То есть, объекты «Укрбуда» теперь будут продвигаться под брэндом «Киевгорстроя», а так как к нему на рынке доверия больше, есть расчет, что покупатели снова потянутся в отделы продаж. Для получения разрешения АМКУ на концентрацию и возобновление работ на строительных площадках понадобится несколько месяцев», — говорит Федотенков.

«Компаниям предстоит пройти сложных юридический и технический путь по передаче объектов и правовому оформлению. «Киевгорстрой» будет делать все возможное, чтобы ускорить этот процесс», — говорится в официальном заявлении КГС. Подробности сделки в компании обещают раскрыть на готовящейся пресс-конференции, но конкретную дату ее проведения пока не называют.

О том, какой им смысл браться за недострои «Укрбуда», кроме спасения обманутых покупателей, в «Киевгорстрое» не сообщают. По словам Федотенкова, этих на объектах можно неплохо заработать. В них, по предварительным оценкам, нужно вложить порядке 2 млрд гривен. Но за несколько лет реально заработать 3,5-4 миллиарда.

Но эксперты говорят, что большинство ликвидных площадок Микитась распродал еще летом.

«По многим стойкам, мягко говоря, минусовый баланс в десятки миллионов и проданные квартиры на 70-90%. Что тут заработаешь? Разве что можно было договориться о каких-то льготных условиях землепользования на других площадках и различных плюшках, которые бы все сводили к одному «не мешайте строить». Все понимают, что багаж «Укрбуда» — это скорее социальный и репутационный проект со взаимозачетом в случае договоренностей о государственно-частном партнерстве», — считает Берещак.

Кто еще будет достраивать дома Укрбуда

Как стало известно «Стране», в достройке отдельных домов «Укрбуда» может поучаствовать также PerfectGroup, которую ранее также звали спасать «новый Элита-центр».

«Мы находимся в активной фазе переговоров с «Киевгорстроем» и «Укрбудом». Именно мы настояли на том, что поиск нового инвестора должен предусматривать весь пакет проектов «Укрбуда»: а это 25 объектов с разными уровнями рентабельности и количеством проданных квартир. Да и строительство всех этих комплексов находится на разных этапах. Я не исключаю, что мы сможем стать партнером по каким-то из объектов «Укрбуда». Сейчас рано говорить о какой-то конкретике. Важно закрыть главный и принципиальный вопрос о передаче объектов «Киевгорстрою», решить все юридические и финансовые вопросы», — сказал «Стране» руководитель проектов PerfectGroup Алексей Коваль.

Виктория Берещак не исключает, что на самом деле дома «Укрбуда» разделят на нескольких застройщиков. И пока непонятно, как они будут справляться с работами.

«Хорошо бы каждому девелоперу взвесить все за и против, понять, кто и что может потянуть, а где лучше не брать на себя лишнего. Если, разумеется, это «лишнее» на тебя не повесил сам президент», — иронизирует Берещак.

То есть, судьба у недостроев «Укрбуда» и конкретные сроки их ввода в эксплуатацию может оказаться разной — смотря к какому застройщику они в итоге попадут.

Что будет с покупателям квартир и не заставят ли их доплачивать

Главный вопрос, который интересует людей, уже купивших квартиры в «Укрбуде» — что с ними теперь будет.

По идее, если «Укрбуда» уже не будет, то покупателям придется переоформлять договоры на свои квартиры.

Застройщики от этой темы уходят. «О механике переоформления квартир и прочих подробностях говорить пока рано. Необходим тщательный аудит всех площадок», — отметил Коваль.

По словам главы адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца, при покупке квартир оформляются договоры не на сами квадратные метры, а на имущественные права. «То есть, покупателю разрешают «иметь право», — говорит Кравец.

Если речь идет о смене застройщика, но при этом финансирующая строительство организация не меняется, то необходимости в переоформлена договоров нет. Но в обратном случае бумаги придется подписывать заново, — уточнил он.

Также Ростислав Кравец говорит, что возможна переоценка объектов.

«При введении в эксплуатацию застройщик может потребовать доплату или за большую, чем планировалось, площадь квартиры, или в связи с якобы изменившейся ценой. Не факт, что застройщик выставит покупателям дополнительные счета, но и полностью исключить такой риск нельзя», — считает юрист.

«Вопрос доплаты инвесторов пока не стоит, потому что никто не озвучил реальный механизм достройки и выполнения обязательств «Укрбуда». Но исключать такую возможность я бы не стала. О суммах говорить сложно, все зависит от конкретной ситуации на площадке, степени готовности объекта и прочих факторов», — говорит Берещак.

Очевидно, что людям, вложившим сбережения в дома «Укрбуда» придется запастись терпением — в заявленные сроки объекты не сдадут.

«Думаю, в сложившейся ситуации, срыв сроков составит 1,5-2 года», — добавил Кравец.

СТРАНА

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинские банки не имеют права выселять заемщиков из жилья, купленного не на кредитные средства. Об этом говорится в правовой позиции Верховного суда по делу №6-3057цс16, посвященного спору Приватбанка со своим клиентом.

ВСУ напомнил финансистам, что выставлять людей из жилья можно только в том случае, если они не платят по ипотечному кредитному договору. А если квартиру или дом купили за другие деньги, а жилье просто заложили при оформлении потребительского кредита (на текущие покупки) или займа на покупку машины, то банк может лишь взыскать недвижимость и переоформить на себя. А вот выселять из него не имеет права.

«Показательность данного случая не в новой трактовке: банки как не имели права выселять людей не из кредитной квартиры, так и не имеют. А в беспрестанном нарушении кредиторами действующего законодательства. Они прекрасно знают, что не могут выселять в ряде случаев, однако все равно подают соответствующие ходатайства наобум — вдруг судья недосмотрит или сторона в заседание не придет. Ничего не гнушаются, чтобы обойти права, данные должнику действующим законодательством. Потому Верховный суд снова напомнил судам низших инстанций, в каких случаях они не имеют право удовлетворять ходатайство о выселении кредитных должников. Это также распространяется и на случаи продажи банками такого жилья либо реализации его на публичных торгах», — объяснил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Банку нужно документами доказать, что на жилье использовались кредитные средства. Все бумаги должны быть в порядке, иначе дело завернут.

«Верховный Суд при пересмотре данных судебных решений направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Причиной тому стало отсутствие установления судами всех составляющих суммы задолженности по кредитному договору и определения источников происхождения денежных средств, за которые покупался предмет залога», — отметил UBR.ua советник, руководитель практики банковского и финансового права АО «Suprema Lex» Роман Оксанич.

В этом же разъяснении ВСУ подчеркнул, что при судебных спорах за недвижимость, обязательно должна указываться начальная цена залога. Если ее не будет, то иск банка также должны завернуть. Такие огрехи обычно возникают в двух случаях: или банк перекупил кредит у своего коллеги и при передаче дел какие-то документы затерялись, или его служащие просто безалаберно отнеслись к судебному спору.

«Банки не смогут злоупотреблять правом на приобретение имущества и делать обращение взыскания на предмет ипотеки при необоснованной доказательной базе. ВСУ обязал суды низших инстанций детально изучать всю документацию по задолженности, устанавливать стоимость предмета залога для его дальнейшей реализации», — сказал UBR.ua управляющий партнер ЮК «Касьяненко и партнеры» Дмитрий Касьяненко.

В последнее время, чтобы не подчиняться строгим судебным правилам, банкиры стали чаще пользоваться внесудебным процедурам.

«Я имею ввиду взыскание недвижимости по исполнительной надписи, регистрацию права собственности за банком, реализацию от имени банка предмета ипотеки третим лицам, удовлетворение требований ипотекодержателя на основании договора между сторонами. Во-первых, это дешевле, а во-вторых — быстрее. Но в большинстве таких внесудебных взысканий нарушаются процедуры, предусмотренные специальным законодательством. Это невручение требований должникам, игнорирование прав малолетних, заниженная оценка предмета ипотеки и прочие», — признал Роман Оксанич.

Финансистам нельзя спускать такие вещи, ведь иначе все закончится сменой замков и физическим выживанием семьи из квартиры или дома. Всегда нужно проверять соблюдением банком всех формальностей процедур. И если они нарушены — тут же их оспаривать.

«Следует незамедлительно обращаться в суд с иском о признании действий нотариуса или государственного регистратора (кем было перерегистрировано имущество) неправомерными и об отмене таких решений. Также вместе с иском нужно подать заявление об обеспечении иска путем наложения ареста. Это нужно чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, когда банк реализует имущество третьей стороне, и человеку нужно будет еще истребовать его у такого покупателя», — объяснил Дмитрий Касьяненко.

ЕЛЕНА ЛЫСЕНКО, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинским заемщикам предоставили новую возможность оспорить переуступку кредита третьим лицам. По тем кредитам, которые были выданы банками или небанковскими финучреждениями, а после — перепроданы другим компаниям или частным лицам, не имеющим финансовой лицензии. Соответствующее решение принял Верховный суд, рассматривая дело №3-477г16.

«Все просто: если человек узнает, что у того, кто перекупил его кредит нет финлицензии, то он подает иск о признании договора о переуступке его кредита недействительным. И суд низшей инстанции, после вышеупомянутого заключения ВСУ, конечно же, признает его таковым. Результат — заемщик какое-то время не платит по займу. Ровно до того момента, пока кредит не вернется в портфель первичного кредитора или не будет перепродан структуре с финансовой лицензией. Можно выиграть время или договориться с кредитором на лояльные условия реструктуризации, либо самостоятельного выкупа кредита», — рассказал UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Переуступку долга назвали факторингом. А договор факторинга в соответствии с действующим законодательством Украины является финансовой услугой, то есть для ее предоставления необходима лицензия, подчеркивают юристы.

«При отсутствии лицензии отсутствуют полномочия на заключение договора факторинга и, соответственно, такой договор является недействительным как противоречащий действующему законодательству Украины», — объяснил UBR.ua управляющий партнёр АО «Suprema Lex» Виктор Мороз.

Кто с чем останется

Судебных споров по договорам факторинга в последние годы масса — это подтверждают юристы.

«В последнее время споров об оспаривании договора факторинга становиться больше. Это связано с желанием должника всеми возможными способами затянуть момент взыскания денежных средств, а то и не платить долг вовсе», — сказала нам юрист юридической фирмы «Астерс» Вольга Шейко.

И в том, что после постановления ВСУ №3-477г16 их станет больше, не сомневается никто. Ожидается, что особенно рьяно по своим кредитам будут судиться заемщики проблемных банков. Их долги активно переуступал Фонд гарантирования вкладов физлиц финкомпаниям, которые в дальнейшем их могли переуступить кому угодно.

«Причем, далеко не всегда эти долги переуступали финансовым учреждениям. Нередко, кредиты, которые брали под покупку роскошных квартир в центре Киева, уходили физлицам. Знакомым и близким работников Фонда. Теперь эти квартиры придется вернуть, как минимум компании купившей у Фонда кредит, а дальше первоначальный заемщик-владелец недвижимости будет договариваться с этой компанией или ФГВФЛ», — отметил Ростислав Кравец.

Более всего от нового заключения ВСУ пострадает именно третья сторона — получатель залогового имущества (недвижимости, автомобилей и пр.), в пользу которого произошла переуступка долга.

«Если говорить в целом о позитивных и негативных последствиях для участников данных правоотношений, то, безусловно, заемщик сейчас в лучшем положении, нежели изначально, поскольку средства, полученные от кредитора может не возвращать до конца повторного рассмотрения дела судами, начиная с первой инстанции, что по сути занимает достаточно много времени — может затянуться на годы. Соответственно новые кредиторы могут остаться вообще ни с чем в случае признания договора, заключенного с первоначальным кредитором. И могут только требовать возврата переданных в качестве платы за уступку права требования средств», — объяснила UBR.ua юрист ЮФ «Мисечко и партнеры» Яна Квасница.

Поручителей — освободят

Еще одна сторона, которая выиграет от постановления ВСУ №3-477г16 — это поручители по кредитам.

«Кроме того всего прочего, Верховный Суд Украины указал, что изменение срока погашения задолженности по кредитному договору и увеличение суммы кредита вследствие изменения курса валюты без согласия на то поручителя может быть основанием для прекращения договора поручительства. Для поручителя благодаря такому решению появилась возможность добиться признания обязательств поручительства прекращенными и не выплачивать задолженность», — рассказал Виктор Мороз.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры