Банкиры договорились о реструктуризации валютной ипотеки. Хотя банки уже давно самостоятельно проводят процедуры по переводу валютной ипотеки в гривну, в одной из банковских ассоциаций – НАБУ – решили форсировать и синхронизировать этот процесс. Кроме имиджевой выгоды, финансисты намерены использовать договор как инструмент в лоббизме по принятию нормативов в НБУ и внесению изменений в законы. В том числе речь идет об изменениях в Налоговый кодекс.

Опрошенные Forbes банкиры оценивают рынок валютной ипотеки в сумму около $ 1 млрд. При переводе в гривну в нынешних условиях речь может идти о необходимости для банковской системы найти около 25 млрд гривен дополнительной гривневой ликвидности для около 60 000 валютных ипотечных заемщиков. При этом у банков возникнет открытая валютная позиция, которую нужно будет закрывать, приобретая доллары. Банкиры, а также их главный лоббист – НБУ – к такому повороту событий не готовы. Поэтому банковский меморандум будет касаться только так называемого «социального жилья».

В терминах закона Украины «О жилищном фонде социального назначения» под «социальным жильем» понимается «жилье всех форм собственности из жилого фонда социального назначения, которое бесплатно предоставляется гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок». В том числе речь идет о «квартирах в многоквартирных жилых домах, усадебных (одноквартирных) жилых домах, которые предоставляются гражданам в порядке очереди на получение социального жилья, жилых помещениях в социальных общежитиях, предоставляемых гражданам на время их пребывания на социальном квартирном учете при условии, что такое жилье является единственным местом их проживания». Ирония заключается в том, что «социальное жилье», по законам, не может быть предметом залога. Однако в НАБУ объяснили, что под «социальным жильем» в меморандуме понимается единственное жилье граждан, которое не превышает площадь 60 кв. м для квартир и 120 кв. м – для домов.

По предварительным оценкам, сам меморандум, таким образом, должен затронуть около 10 000 украинцев. Пока что меморандум подписали 11 банков, в том числе – «Приват», «Альфа», «Платинум» и другие. «Банки не имеют возможности просто взять и списать все долги, как того хотят клиенты, иначе финучреждения понесут большие убытки, которые должны быть отрегулированы на уровне НБУ», – поясняет член правления Platinum Bank Катерина Ладыженская.

Среди подписантов – даже «Дельта» и «Надра», в которых работает временная администрация. Член совета НБУ и глава совета НАБУ Роман Шпек объясняет, что сам документ был подписан, когда эти банки были платежеспособными по классификации НБУ. «Теперь мы будем общаться по активам этих банков с Фондом гарантирования, чтобы понять дальнейшую судьбу этих активов», – рассказывает Шпек.

Три государственных банка – Ощадбанк, Укрэксимбанк и Укргазбанк – могут присоединиться к процессу, если на это даст добро Кабинет министров. «Я обратился с письмом к министру финансов, чтобы рассмотрели обращение НАБУ по участию государственных банков в процессе, так как государственные банки самостоятельно таких решений не принимают. Поэтому я попросил Минфин принять решение по клиентам государственных банков самостоятельно или же обратиться с таким вопросом в Кабмин», – говорит Шпек.

Председатель правления ОТП Банка Тамаш Хак-Ковач отмечает, что его банк поддержит инициативу, однако сами банки – первоначальные подписанты меморандума – практически не имеют весомых ипотечных портфелей. «С другой стороны, то, что прописано в меморандуме, такие банки, как наш, уже делают в добровольном порядке», – констатирует Хак-Ковач. По словам банкира, меморандум не решает главной проблемы, которая может возникнуть при одновременном переводе всех валютных ипотечных кредитов в гривну. «При этом у банков возникает огромная открытая валютная позиция, которую закрывать нужно, а НБУ закрывать ее запрещает. Кроме того, сам закон о реструктуризации не приветствуется МВФ», – подчеркивает банкир.

Так, напомним, МВФ является противником массовой реструктуризации ипотеки, поскольку такой шаг может быть использован с противоречащими интересам украинской экономики целями. Между тем, банкиры могут добровольно реструктурировать долги. По словам Хак-Ковача, банки могут делать такой перевод в добровольном порядке.

Одним из важных моментов меморандума является попытка достигнуть договоренности с властью, чтобы списанные долги по ипотеке не были объектом налогообложения. «Мы надеемся, что совместными усилиями достигнем понимания. Потому что, по нынешним требованиям законодательства, получающие реструктуризацию клиенты будто бы получают какой-то доход, с которого обязаны уплатить налог», – отмечает Шпек.

В статье для Forbes юрист компании Aries Олег Давиденко ранее писал: «Многие банки предлагают льготные условия закрытия просроченной задолженности без конвертации в гривну. Но, чем большую сумму банк прощает, тем с большей части нужно будет заплатить заемщикам налог в следующем году. Перспектива дополнительных существенных платежей в следующем году по налоговому обязательству является препятствием к погашению». Например, в ОТП Банке отмечают, что только 25% клиентов соглашаются на валютную реструктуризацию. Причина – именно в возникновении налоговых обязательств.

Старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец оценивает количество людей, которые соглашаются на реструктуризацию, в 5%. Он также добавляет, что по основной части проблемного кредитного портфеля заемщики фактически уже рассчитались по стоимости займов. «Людям реструктуризация не предоставляет возможности упрощения, если изучить условия самой реструктуризации. В меморандуме речь идет, по сути, уже о прибыли банков, потому что большинство заемщиков, которые брали ипотеку до 2008 года, рассчитались по телу кредита», – напоминает Кравец.

Текст Меморандума

Маргарита Ормоцадзе, ФОРБС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

У магазинов, арендующих площади в торговых центрах, и компаний с офисами в бизнес-центрах появилась новая возможность снизить стоимость аренды. Ее предоставило Минэкономразвития и торговли, которое дало отдельное разъяснение в отношении тарифов, по которым та должна рассчитываться.

У большинства управляющих компаний торговых и бизнес-центров цена аренды в договорах указана в долларах или в условных единицах (лишь единицы работают в гривне). А потому после курсового скачка с 8 грн/$ до 13,4 грн/$ она подскочила сразу на 70%. Однако в сентябрьском разъяснении Минэкономики №3732-08/30327-07, подписанном первым замминистра Анатолием Максютой говорится, что владельцы зданий должны переподписать с арендаторами договоры в гривне. «Внутригосударственный обмен товарами (услугами) должен осуществляться по ценам (тарифам), установленным в валюте Украины с пересчетом импортной составляющей части цены (тарифа) в национальную денежную единицу», — говорится в документе (имеется в распоряжении «Вестей»).

«Согласно букве документа, ни о каких долларах, у.е. или формулах содержащих курсовую привязку, не должно быть и речи. Только гривна. В нее владельцы зданий должны один раз пересчитать арендные ставки с поправкой на импортную составляющую, и больше не смогут ее менять, даже если котировки на межбанке просядут до 15 грн/$ . Это разъяснение Минэкономики по юридическому запросу, и официальный документ, который может применяться ко всем спорам. Думаю, он станет серьезным козырем в переговорах между арендаторами и хозяевами недвижимости. Если стороны не смогут договориться, то, полагаю, нас ждет волна судебных споров, где съемщики будут стараться не только снизить действующие арендные ставки, но и вернуть часть уже уплаченных платежей», — прокомментировал «Вестям» документ старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Торговцы не скрывают, что для большинства из них арендная плата стала в этом году непосильной ношей. Переговоры для ее снижения не прекращаются никогда, так что новый аргумент от Минэкономики станет очень важным оружием. «Арендные ставки номинированы в долларах, договоры переподписываем регулярно, приходя к определенной гривневой цене. В регионах где-то раз в три месяца, а в некоторых киевских объектах приходится договариваться каждый месяц. На периферии смогли зафиксировать в договорах курсовую привязку на докризисном уровне — 8 грн/у.е. А в некоторых случаях даже удалось договориться о фиксированной оплате — процент от оборота. В Киеве курс определяем ежемесячно, ход переговоров усложняется тем, что многие объекты построены за кредитные валютные средства или обслуживаются иностранными управляющими компаниями», — рассказал «Вестям» руководитель группы по работе с объектами недвижимости торговой сети «Спортмастер» Александр Кучерявый.

Эксперты считают, что наиболее покладистыми в части переговоров будут владельцы пустующих БЦ и ТРЦ, остальные будут напирать на импортную составляющую и держать высокие цены. «Доля импорта при создании профессиональных объектов классов «А» и «В» достигает 60-70%. Отечественные только «стены», а вся инженерия, остекление, отделка многое другое — импортные. Но при производстве цемента, кирпича, газобетона и металлических конструкций используется электроэнергия, плюс доставка стройматериалов. Везде при желании можно вычленить импортную «нефтегазовую» составляющую», — отметил в разговоре с «Вестями» партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко.

Елена Лысенко, Оксана Гришина, Вести

С текстом письма можно ознакомится здесь.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры