Документ передбачає повну цифровізацію процесу, автоматичний арешт коштів, а також посилений контроль за рахунками та майном. І ці новації викликали жваві дискусії в суспільстві, мовляв, у неплатників за комунальні послуги відбиратимуть оселі! 

Чи так це насправді? Моя колега Олена Логінова розкаже не тільки про справжню суть закону, а й про унікальний для України випадок, коли в дідуся справді вилучили єдину квартиру через шалені борги за комірне.

Маєш величезні борги – можеш втратити єдине житло!

Зокрема, якщо роками не платиш за комірне!

Що насправді змінюється для боржників? І хто справді в зоні ризику?

На початку квітня Верховна Рада ухвалила закон, який змінює порядок стягнення боргів. Це спровокувало справжній резонанс у суспільстві. Поповзли чутки, ніби новий документ дає більше підстав на законних підставах вилучати в українців єдине житло!

Олена Логінова, кореспондентка:

 Саме в цьому будинку на 7 поверсі квартира дідуся, яку виконавча служба вилучила на продаж за несплату величезної суми боргу за комунальні послуги.

Подробиці цієї історії нам уперше розповідає голова житлового кооперативу. Микола Іванович каже: один із мешканців будинку, 77-річний чоловік, упродовж багатьох років не сплачує за комунальні послуги.

Микола Семенюк, голова ЖБК “Харчовик-4”:

Він ні за що не платить, не тільки за воду. Він не платить з 2004 року, не платить ні за що. На сьогодні у нього борг уже перед водоканалом, перед “Київенерго”, “Київгаз”, перед усіма…

Боржник нібито веде асоціальний спосіб життя – ні з ким не спілкується, родини не має. Нікого до себе у квартиру не пускає. Окрім цього, не раз затоплював сусідів. А потім виявилося, що кооператив накопичив величезний борг перед водоканалом, бо за послуги дідусь не платив, але й крани з водою у себе в помешканні не закручував.

Микола Семенюк, голова ЖБК “Харчовик-4”:

День і ніч лилася вода, тому що не було чим перекрити: він сантехніка не викликав, не те що не викликав – він його не пускав у квартиру. Коли сантехнік потрапив у квартиру, то вхідні вентилі води не працюють, у ванній змішувач не перекриває, вода ллється постійно, у туалеті вода ллється постійно, без перерв.

Таким чином власник квартири заборгував, уявіть, 820 тисяч гривень! І це лише перед водоканалом – каже голова ЖБК. Комунальне підприємство 10 разів позивалося до суду. І лише два роки тому виконавча служба насилу потрапила в оселю пенсіонера…

Микола Семенюк, голова ЖБК “Харчовик-4”:

Виконавча служба прийшла, викликала поліцію, він не пустив, тоді викликали ДСНС. ДСНС вибило двері, зайшли до нього у квартиру, описали квартиру. Те, що квартира описана для відчуження, це він підписав…

Квартиру боржника виконавча служба виставила на примусовий продаж.

Христина Ненно, експертка у сфері житлово-комунального господарства:

Тому що у нас борги за житлово-комунальні послуги не зменшуються, а лише зростають. І станом на початок 2026 року заборгованість складала більше ніж 113 мільярдів. Це величезна сума, і вона зростає з кожним роком. Це пов’язано передусім із несплатою за житлово-комунальні послуги. Якщо брати статистику по областях, то у нас найбільші неплатники – це Полтавська область, місто Київ, Київська область, Харківська область.

Практика, коли виконавча служба могла забрати помешкання на продаж за багатолітню несплату, існує щонайменше 15 років – пояснюють у Мін’юсті. І заспокоюють: новий закон не погіршує, а навпаки полегшує умови для боржників. Адже в ньому підвищено показник рівня заборгованості.

Олена Логінова, кореспондентка:

Раніше сума боргу, за який могли вилучити єдине житло, сягала близько 200 000 грн. За новими нормами закону цей ліміт збільшили понад удвічі – до 432 тисяч.

Андрій Гайченко, заступник міністра юстиції України з питань виконавчої служби:

Виконавча служба масово знімає нерухомість з реалізації й повертає права на неї власникам, тому що цей поріг підвищився. І неправильно казати, що ми встановили якийсь поріг. Ми його змінили в бік підвищення, тому що людям треба дати видихнути. Оскільки накопичити борги, скажімо, за просту комуналку чи за якісь штрафи на суму пів мільйона гривень – це ще треба постаратись.

Олена Логінова, кореспондентка:

У профільному парламентському комітеті акцентують: пішли назустріч і військовослужбовцям та ВПО, житло яких розташоване на тимчасово окупованих територіях.

Денис Маслов, голова Комітету Верховної Ради України з питань правової політики:

Вони не могли користуватися своїм майном, а нарахування продовжувалися. Ми це вирішуємо законом: державна виконавча служба має перевірити реєстри протягом трьох місяців й виключити таких боржників.

Водночас важливо розуміти: 432 тисячі – це загальна сума боргу, і не лише за комірне. Сюди можуть входити зобов’язання перед банками, штрафи, аліменти тощо. Крім того, до конфіскації житла доходить лише у крайньому разі.

Адвокат Ростислав Кравець:

Надалі виконавець має право звернути стягнення на єдине житло. Але в будь-якому разі це відбувається в останню чергу: спершу стягнення звертають на автомобіль чи грошові кошти. На житло звертається стягнення в останню чергу.

Якщо ж справа все-таки дійшла до примусового вилучення, процедура виглядає так: державна чи приватна виконавча служба здійснює оцінку нерухомості. Після цього квадратні метри виставляють на продаж через публічні електронні торги. І тут є важливий нюанс…

Андрій Гайченко, заступник міністра юстиції України з питань виконавчої служби:

Якщо будинок коштує 2 мільйони, а боргів 500 тисяч, то різниця 1,5 мільйона все одно повертається боржнику, все одно повертається людині. І ця людина вже може купити собі інше простіше житло або переїхати у звичайну квартиру.

Так сталося з нашим героєм – дідусем-боржником. Його квартиру виконавча служба виставила на примусову реалізацію. І з третьої спроби продали.

Микола Семенюк, голова ЖБК “Харчовик-4”:

Однокімнатна квартира, хороша, 41 метр. Квартиру продано за 1 млн 28 тис. Новий власник квартири ще не з’явився. Щодо пенсіонера – його по-людськи шкода, звісно. Я займаюся питанням, щоб його кудись влаштувати.

Пенсіонер усе ще живе у своїй, але юридично вже чужій, оселі. Нікого не пускає всередину і дверей не відчиняє.

– Добрий день, Іван Леонідович, це телебачення до вас у гості. Відчините? – Ні. А чому? – Розказати свою історію, чому не платите за борги. – До побачення.

Джерело: podrobnosti.ua

АО «Кравець І Партнери»

Його зареєструвала у Раді група нардепів, зокрема скандально відомий Євген Брагар, який запропонував пенсіонерці продати собаку, щоб розрахуватися з боргами за комуналку. 

Експерти розкритикували законопроект ще на етапі його обговорення.

На їхню думку, головні ризики: масові блокування банківських рахунків боржників, заборона на проведення ними фактично будь-яких операцій (від купівлі квартири до перереєстрації авто), а також “спрощене” вилучення майна.

У результаті Рада цей проект все ж таки прийняла, причому з мінімальними правками.

Він направлений на підпис президенту, після чого набуде чинності.

“Будуть великі проблеми. За новим законом вас можуть внести до реєстру боржників вже на підставі існування самого боргу, без тривалих судових розбирань. І як тільки ви туди потрапите, тут же включиться репресивна машина – заблокують банківські рахунки, позбавлять можливості продати авто або нерухомість, загалом, нормального життя вже не буде”. Должників, мовляв, або плати, або внесемо в реєстр. А не заплатиш, можемо і квартиру відібрати. Але у нас величезна кількість сумнівних нарахувань по ЖКГ, коли людям приписують “зайві” тисячі гривень.

Розбиралися, що написано в новому законі і чи тепер українців зможуть масово позбавляти житла за борги.

Заблокую рахунки та майно в автоматичному режимі. Що написано у законі

Законопроект №14005 було зареєстровано у Раді восени минулого року.

“Насправді його фактично один на один переписали з проекту від Кабміну (№9363 – Ред. ), який кілька років тому депутати вже відхилили. Це явне порушення регламенту ВР, але на цей факт чомусь заплющили очі”, – каже адвокат Ростислав Кравець.

У записці пояснення до законопроекту №14005 сказано, що головна мета його прийняття – спрощення виконавчих судових рішень.

Зробити це Україні порекомендувала Рада Європи за підсумками третього щорічного форуму “Виконання рішень національних судів в Україні”.

Крім цього, “індикатор 3.8 Ukraine Facility Plan передбачає набуття чинності законом про виконання судових рішень щодо майнових та немайнових зобов’язань та подальшої цифровізації виконавчого провадження”, – йдеться в пояснювальній записці.

Новий закон вносить зміни відразу до кількох чинних законів – “Про нотаріат”, “Про банки та банківську діяльність”, “Про держреєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяження”, “Про виконавче провадження”, “Про дорожній рух” та ін.

Основні нововведення нового закону такі:

Цифровізація виконавчого провадження. Буде створено єдину інтерговану систему, яка об’єднає реєстри боржників, банківських установ, бази МВС та нотаріусів. Тобто з’явиться якась база, де в режимі реального часу виконавці можуть побачити все майно та гроші боржника, і, відповідно, заблокувати операції з них. Зараз все відбувається фактично у ручному режимі. Тому боржник має якийсь тимчасовий зазор, щоб, скажімо, зняти з рахунків кошти або навіть продати або переоформити нерухомість.

Спрощене внесення до списку боржників. Людину можуть визнати боржником вже виходячи з самого факту прострочених платежів. Достатньо лише одного рішення суду про факт наявності боргу. Окремих рішень судів щодо кожної процедури (блокування рахунку, арешт чи стягнення майна) вже не знадобиться.

Автоматично застосовуватимуться такі обмеження для тих, хто потрапив до реєстру боржників : заборона нотаріусам на проведення угод купівлі-продажу або дарування майна, сервісні центри МВС блокуватимуть переоформлення транспортних засобів, банки заблокують фінансові операції. Як каже столичний ріелтор Ірина Луханіна, якщо людина є у базі боржників, то й зараз такі угоди нотаріуси не засвідчать. Але, повторимося, може бути тимчасовий проміжок – поки виконавець ще не встиг поставити на людину “блок” або ж з ним домовилися про “відстрочку” (а такі прецеденти теж є). Тобто тут головне нововведення не стільки в обмеженнях, які діють і зараз, скільки в тому, що вони застосовуватимуться автоматично – швидко і без “людського фактора”.

Державні виконавці отримують право самостійно обирати спосіб стягнення боргу та оцінки майна. Іншими словами, держвиконавець зможе вибрати, що у вас забрати в рахунок боргу – квартиру чи авто, а також оцінити майно за своїм “калькулятором”, який може не співпадати з ринковим.

Розмір боргу за іпотекою, з якого можна запускати процес стягнення, збільшено з 20 до 50 мінімальних зарплат. “Насправді для людей, які купили квартиру в кредит, це нововведення в плюс, оскільки збільшений критичний поріг боргу, з якого позичальник починає реальні проблеми”, – говорить Кравець. Як зазначив представник великої компанії-забудовника, цей пункт прийняли з урахуванням великих обсягів видачі кредитів за держпрограмою “Оселя”. “Ви ж розумієте, зараз беруть усі, включаючи військових, вчителів та медиків. Але, зрозуміло, що з регулярною оплатою у багатьох вже незабаром можуть виникнути проблеми, оскільки доходи основних одержувачів пільгових кредитів не такі великі. Щоб зробити проблему не такою масовою, суму “дозволених” боргів і збільшили”, – каже забудовник.

Автоматичне зняття обмежень після погашення боргу. “Зараз, навіть якщо ви заплатили борг, може пройти ще чимало часу, поки вас виключать з “чорного списку” і знову все розблокують. Тепер обіцяють робити все автоматично – виключати людину з реєстру боржників, знімати всі обмеження та обтяження відразу ж за фактом оплати боргу. Але поки незрозуміло, як усе це працюватиме на практик.”

Визначили юрисдикцію справ щодо оскарження дій приватних виконавців. Це робитиме той самий суд, який давав “добро” на процес стягнення. “Останнім часом багато суддів перенаправляли такі справи до адмінсудів, спровокувавши там справжній колапс, так вони й так перевантажені. Ця новація має навести в системі порядок”, – вважає Кравець.

Запускається “зворотний зв’язок” за боржниками, які намагалися реалізувати своє майно. Скажімо, якщо ви, перебуваючи в реєстрі боржників, прийдете, щоб переоформити авто, в сервісний центр МВС, там не просто вам відмовлять, але й повідомлять виконавчу службу про таку спробу, марку авто тощо. Це стосується як особистого, і корпоративного транспорту. Таку зміну новий закон вносить до чинного “Закону про дорожній рух”.

Разом з тим, з’явилося кілька лазівок, які дозволять перереєструвати авто навіть боржникам (наприклад, на родичів у разі безкоштовної передачі тощо). До закону про депозитарну систему також внесли зміну, згідно з якою установа зобов’язана повідомляти виконавчу службу про відкриття або закриття боржниками рахунків у цінних паперах, а та зможе накладати на них арешти за власним рішенням – без рішення суду.
Чи забиратимуть в українців квартири за борги

Ще на етапі реєстрації законопроекту №14005 експерти жорстко його розкритикували, заявивши, що він дозволить масово забирати майно в українців. Після ухвалення закону у ЗМІ також почали з’являтися публікації про “конфіскацію квартир” у громадян.

При цьому представники влади такої загрози заперечують. Нардеп Ігор Фріс заявив: “Нічого додаткового, щоб дозволяло забирати єдине майно (житло – Ред. ) боржника, в законі немає. Навпаки, поріг збільшений з 20 (як зараз) до 50 (як буде) МЗП, при яких можна стягнути житло за рішенням суду”.

Він також уточнив: конфіскація житла за борги можлива, як і раніше, лише за рішенням суду. Причому є кілька обмежень: забороняється стягнення на єдине житло військовослужбовців під час воєнного стану та протягом року після його завершення. Плюс – закон передбачає зняття арештів за комунальні борги на територіях ведення бойових дій та тимчасово окупованих територіях.

Водночас, за словами Попенка, новий закон відкриває більше можливостей для “шантажу боржників”.

“Якщо людину “спрощено” внесуть до реєстру боржників і тут же заблокують усі рахунки і накладуть арешт на житло, у нього є вибір – йти судиться або одразу заплатити, а потім розбиратися. Скажімо, можна піти до суду, але це довго і дорого. Приміром, 90% боржників по комуналці не оприлюднюють. 15-20 тисяч гривень. Тому що на адвоката потрібно витратити 50 тисяч, а без нього дискутувати з юридичними відділами комунальних компаній звичайна людина навряд чи зможе”, – каже Попенко.

На його думку, боржники, які не зможуть заплатити, просто самі продаватимуть свої квартири, щоб розрахуватися.

“Уявіть собі, до пенсіонерів прийдуть і скажуть, що на їхню квартиру за борги вже завтра накладуть арешт. Зрозуміло, що вони погодяться продати свою двійку і з’їхати в одиночку перед загрозою, що житло взагалі пустять з молотка і вони залишаться ні з чим. Не виключено, що з’являться і ріелтори”. продадуть “дешевше, але швидко”, – сказав екс-працівник регіонального теплокомуненерго.

При цьому, за словами Попенка, проблема з “неправильними” платіжками в Україні нікуди не поділася, навпаки, масштаби стали більшими.

“Приміром, жителю Волчанська виставили борг за електроенергію на 8 тисяч, хоча в будинку він давно не живе. Кажуть, поїдете зніміть свідчення лічильника, тоді перерахуємо. Така ж ситуація щодо газу – деяких приватних будинків вже немає, а платіжки справно приходять. А, приміром, у Харкові виставили рахунки житлам Таку послугу не було, тобто, вона автоматично вважається незаконною. Насправді таких прикладів маса.

Джерело: stranaua.media

АО «Кравець І Партнери»

Проте дозволити собі навіть бюджетний варіант можуть далеко не всі. Але виявляється, що зараз з’явилася можливість придбати квартиру без грошей або з мінімальними вкладеннями. Інша річ, що у такого варіанту, окрім беззаперечних плюсів, є свої серйозні мінуси.

Вирішивши скористатися такою можливістю, покупець ризикує втратити все — і квартиру, і гроші, — попереджає голова адвокатського об’єднання «Кравець та партнери» адвокат Ростислав Кравець.

«Мінфін» дізнався, як можна придбати квартиру без грошей, а також за допомогою рієлторів та юристів проаналізував плюси та мінуси подібних схем, що існують на ринку нерухомості.

Квартира без грошей: основні схеми та ризики

Володимир Копоть, керівник проєкту Monitor Estate, описує п’ять основних схем придбання квартири без грошей чи з мінімальними вкладеннями.

Схема 1: купівля з перепродажем чи трейдинг нерухомості

«Ви знаходите житло за зниженою ціною, яке виставлене на терміновий продаж, наприклад, через борги або виїзд власника. Укладаєте попередній договір із правом відкладеного платежу або невеликою передоплатою. Доки відбувається оформлення документів, знаходите нового покупця та перепродуєте квартиру дорожче. А різницю в ціні — кладете собі до кишені», — пояснює експерт.

Він наводить, як приклад, реальний кейс: Олександр знайшов квартиру за $ 30 тис. Власник продавав її дешевше через терміновий виїзд за кордон. Домовився про завдаток у декілька тисяч доларів, які взяв у борг у знайомих. А потім знайшов нового покупця, який готовий придбати цей об’єкт вже за $ 35 тис., та заробив $ 5 тис., взагалі не вкладаючи власних коштів.

Втім, як каже Копоть, тут є ризики. По-перше, далеко не всі власники погодяться продати квартиру з відкладеним платежем. По-друге, не факт, що вдасться швидко знайти нового покупця, який погодиться заплатити за об’єкт дорожче. Часом це складніше, ніж переконати власника продати житло за такою схемою, — додав Копоть.

Схема 2: іпотека на субсидіях

«Можна оформити купівлю житла за держпрограмою пільгового кредитування „єОселя“ з мінімальним внеском у 10−20% (його також є можливість оформити в кредит або, наприклад, позичити). Потім придбану квартиру здаєте в оренду, платежі за якою віддаєте банку, як сплату за іпотеку», — уточнює Володимир Копоть.

Він наводить у приклад такий кейс: Ірина купила в іпотеку квартиру за $ 50 тис. з першим внеском $ 5 тис., які позичила у знайомих. Потім здала житло в оренду за $ 400 на місяць, при тому, що щомісячні платежі за кредитом становили $ 300. «Квартира себе окупає, а через 10−15 років вона стає вашою власністю!, — зазначає Копоть.

Але ця схема теж має ризики. По-перше, якщо орендарі з’їдуть, а з пошуком нових виникнуть проблеми, доведеться платити в банк за кредитом вже свої гроші. По-друге, банки можуть заборонити здавати кредитну квартиру в оренду. «Тому ця схема — частково в сірій зоні», — попереджає Копоть.

Схема 3: придбання квартири в новобудові на етапі котловану

«Ви інвестуєте в житло в новобудові на ранньому етапі будівництва (можливо, в кредит). Через два-три роки продаєте на 30−50% дорожче. Реальний кейс: Роман позичив $ 5 тис. та вніс їх, як перший внесок за квартиру у новобудові за $ 40 тис. Через два роки продав її за $ 55 тис., віддав борг та отримав прибуток $ 10 тис.», — розповідає Копоть.

Головний ризик цієї схеми, за його словами, — затягування або повна зупинка будівництва. Тому потрібно ретельно вибирати проєкт і забудовника. Плюс, якщо ви володієте нерухомістю менш ніж три роки та продаєте її, доведеться сплачувати податки (щонайменше 7%, якщо це перший продаж за рік: 5% ПДФО, 1% у Пенсійний фонд та 1% держмита. Під час продажу додаткових об’єктів нерухомості цього ж року доведеться сплачувати 18% ПДФО).

Зазначимо, що схема придбання житла на етапі котловану в Україні геть не нова. До війни вона була досить популярною серед численних інвесторів, але з 2022 року інтерес до неї різко знизився, зокрема через кризову ситуацію на первинці та масове заморожування об’єктів.

Але ще наприкінці 2023 року забудовники почали говорити про поступове повернення інвесторів.

Як розповіла «Мінфіну» керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова, попит на квартири комфорт-класу на початковій стадії будівництва поступово зростає. Хоча більшість покупців, особливо тих, хто переїхав до столиці нещодавно, все ж обирають готові або майже готові об’єкти.

«З весни минулого року ми спостерігаємо чітку тенденцію — дедалі більше покупців цікавляться і новобудовами, які тільки стартують. Наприклад, у проєкті Krona Park II ми торік оголосили старт продажів у новому будинку і реалізували близько 25 квартир на етапі котловану. Зараз готуємо старт фінального будинку в „Лісовому кварталі“ у Броварах і вже маємо 40 заявок від клієнтів, які хочуть купити саме на ранній стадії», — каже Міхальова.

За її словами, причина зацікавленості потенційних покупців — нижчий цінник. На етапі котловану житло дешевше щонайменше на 15%, а часто — й більше.

«Для забудовника це теж вигідно — попит на ранньому етапі будівництва дає змогу швидше запустити проєкт і залучити додаткове фінансування», — пояснила Міхальова.

Вона також каже, що під час подальшого перепродажу об’єкта клієнт може оформити переуступку прав (договір про заміну сторони). «Зазвичай, пошуком того, на кого оформляється переуступка прав (тобто нового власника — ред.), займається сам клієнт або рієлтор. Але потрібно розуміти, що ця послуга не є безоплатною. У кожного забудовника своя комісія, у нас, наприклад, 6%», — додала Міхальова.

«Мінфін», складаючи рейтинг забудовників Києва за 2024 рік, вже писав, що затягування термінів здачі об’єкта в експлуатацію залишається серйозною проблемою. Вважається, що якщо терміни зриваються на пів року — то це дуже пощастило. Деякі об’єкти зриваються на рік, а деякі — здаються і на декілька років пізніше від спочатку заявлених термінів.

Ростислав Кравець також попереджає, що в Україні, як і раніше, фактично немає гарантії повернення коштів інвесторам у первинку.

«Попри спроби законодавців хоч трохи навести лад на цьому ринку, поки що все, що ми отримали, — це подорожчання квадратних метрів. За рахунок вимог про створення фінансових компаній, фонду будівництва, відкриття окремих рахунків квадратний метр нового житла може стати дорожчим до 15%.

Але 100%-х гарантій інвестору це все одно не дає. На щастя, торік Верховний суд усе ж таки визнав можливість права власності на майнові права, які в подальшому трансформуються у квадратні метри. Тобто людина може хоча б відстоювати свої права в суді, адже до цього вона тільки мала право мати право. Але все одно ринок первинки все ще залишається вкрай непередбачуваним. Тому інвестиції в нього дуже ризиковані”, — попереджає Кравець.

Схема 4: проживання в обмін на ремонт

Володимир Копоть так описує суть цієї схеми: ви знаходите «вбиту» квартиру, робите там власним коштом ремонт і домовляєтеся з власником через якийсь час викупити житло зі знижкою. Він наводить, як приклад, такий кейс: Василь знайшов квартиру без ремонту, яку власник довгий час не міг продати через її поганий стан, а на ремонт грошей у нього не було.

За $ 4 тис. Василь зробив косметичний ремонт, а потім викупив житло на 20% дешевше за ринкову ціну. Цей варіант — не зовсім «квартира без грошей», оскільки покупець усе ж таки повинен мати кошти і на ремонт, і на подальший викуп об’єкта. Але він дає змогу помітно заощадити на придбанні житла. До того ж до викупу новий власник може жити у квартирі фактично безкоштовно.

Щоправда, і тут, за словами Копотя, є ризик. «Власник на якомусь етапі може передумати і змінити умови, а то й зовсім відмовитися від продажу. Тому потрібно оформляти всі домовленості документально», — попереджає Володимир Копоть.

Експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов каже, що реально винайняти житло без орендної плати або під невелику ставку в обмін на зобов’язання акуратно платити за комуналку або зробити у квартирі ремонт. На такі умови йдуть власники, у яких багато житла у власності, але є проблеми з пошуком орендарів. Щоправда, у цьому разі квартиру у власність вам оформити не вдасться, але є можливість заощадити на оренді.

Схема 5: квартира у подарунок чи спадок

Володимир Копоть каже, що цілком реально стати власником житла за договором утримання нинішнього власника. «Допомагаєте йому в догляді, купуєте продукти, оплачуєте медичні витрати тощо. Натомість власник переписує на вас квартиру за договором утримання або оформляє у спадок», — розповідає Копоть. Він наводить, як приклад, такий кейс: Юрій доглядав за пенсіонером п’ять років, у результаті той переписав на нього житло. Усі етапи угоди були оформлені в нотаріуса.

Але можуть бути й ризики. Скажімо, несподівано знайдуться спадкоємці за лінією спорідненості, які оскаржать договір утримання або спадкування в судовому порядку, — попереджає Копоть.

Кравець каже, що нерідко договори утримання «скасовують» і самі власники, наприклад, якщо вважатимуть, що за ними доглядають недостатньо добре. «Тому потрібно скрупульозно фіксувати всі витрати, щоб потім можна було довести факт належного догляду через суд», — радить Кравець. До того ж він нагадує, що, якщо ви вступаєте у спадок не за лінією споріднення, то виникають додаткові податки — 18% ПДФО, а у випадку з квартирою — це щонайменше декілька тисяч доларів.

Як каже Копоть, купити квартиру без грошей — цілком реально. «Але потрібно включати підприємницьке мислення. Знаходити вигідні варіанти і бути готовими до ризику», — зазначив він.

Кравець додав, що вигідні варіанти житла за зниженими цінами можна знайти, наприклад, на розпродажі заставного житла банками або Фондом гарантування вкладів. «Цінник там може бути істотно нижчим за ринковий. Але потрібно бути готовим до того, що колишні власники можуть оскаржити стягнення майна та його продаж через суд, і, якщо виграють, новий власник ризикує залишитися і без грошей, і без квартири. Доведеться хіба що вибивати свої кошти у фінансової компанії-продавця в судовому порядку», — підсумував Кравець.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

Відповідну норму закону сьогодні активно обговорюють у ЗМІ та телеграм-каналах. Втім, як розповів адвокат Ростислав Кравець у коментарі сайту ТСН.ua, вона існувала і раніше.

“Що стосується вилучення майна, як рухомого так і нерухомого у підприємств і в тому числі громадян України, ця норма існувала раніше. Вона перейшла в українське законодавство ще з радянських часів. Зараз на це звернули увагу, звичайно, з огляду на такі втручання в права громадян”, — каже Ростислав Кравець.

Таке рішення може ухвалити місцева військова адміністрація. Це передбачене законом України про правовий режим воєнного стану щодо вилучення майна державного, комунального, приватних підприємств, організацій, а також громадян України для потреб Збройних Сил України.

“Для цього існують відповідні розроблені порядки. Як я сказав, це не вчора з’явилося, не з новим законом про мобілізацію, а було і раніше. Ще 2014 року це питання також підіймалося і викликало великий суспільний резонанс”, — розповів адвокат.

За словами Ростислава Кравця, якщо йдеться про державне і комунальне майно, то воно вилучається без будь-яких компенсацій.

“Що стосується майна приватних підприємств, приватних осіб, воно вилучається виключно при наданні відповідних компенсацій. Тут є два моменти. Компенсація може бути надана або одразу, тобто попередньо, у разі наявності коштів, що в наших умовах найменш імовірно. Або протягом трьох років з моменту закінчення воєнного стану рівними частинами”, — пояснив адвокат.

Водночас на момент вилучення майна має бути здійснена його оцінка. Таким чином особа може отримати відповідну компенсацію. Вилучити майно можуть у будь-кого у будь-якому регіоні України.

“Але, звичайно, ми прекрасно розуміємо, що для цього повинні бути якісь об’єктивні підстави. Я не виключаю, що можуть бути певні зловживання з цього приводу. Однак для цього в нас повинні працювати відповідні правоохоронні органи, в тому числі Військова служба правопорядку, яка також за цим слідкує, Державне бюро розслідувань і Служба безпеки України, щоб відповідних зловживань не було”, — розповів Ростислав Кравець.

У разі, якщо особа відмовляється добровільно віддавати майно, тоді ці ситуація може перейти в судову площину.

“Якщо особа вважає, що це зроблено неправомірно, що підстав для цього немає, вона буде вважати, що її права порушуються, тоді вона може вирішити не виконувати відповідне розпорядження. А далі вже військовій адміністрації доведеться звертатися до суду щодо усунення перешкод користування майном і далі вже виконувати це рішення в порядку, передбаченому законом”, — пояснив адвокат.

За його словами, під час повномасштабної війни вже були випадки вилучення майна на користь ЗСУ.

“Найбільш відомі випадки, коли держава вирішила вилучити майно, наприклад, передати Міністерству оборони завод “Краз”. Ще по декільком заводам були рішення Ради національної безпеки та оборони. Що стосується майна приватних осіб, до нас (До адвокатського об’єднання — ред.) зверталися люди, але там все ж таки врегулювали це питання. Намагалися в транспортної компанії забрати автомобілі і залишити їх без засобів для виробництва. Певним чином без всілякої корупції ми знайшли вихід із ситуації. Компанія придбала відповідний вантажний автомобіль, відремонтувала його і передела для потреб ЗСУ. А тягачі, якими користується компанія, залишилися в неї”, — розповів Ростислав Кравець

Нагадаємо, в Україні 18 травня набере чинності новий закон про мобілізацію. Однією з його норм є вилучення автівок на користь ЗСУ лише за однієї умови.

Джерело: tsn.ua

АО «Кравець І Партнери»

Підготовка до запуску цієї програми тривала майже рік: закон ухвалили у лютому 2023 року, а сертифікати почали видавати лише наприкінці грудня.

Кабмін прозвітував, що в перший місяць роботи програми нове житло вже придбали 500 сімей, ще майже 9 тисяч стоять у черзі – вони вже подали заявки, але рішення щодо них ще не ухвалено.

В уряді вже описали алгоритм, як українці, які залишилися без даху над головою, можуть отримати сертифікат і купити нове житло. 

Втім, перші підсумки покупки квартир за сертифікати показують, що насправді все не так просто. Чимало українців, будинки яких було зруйновано ще на початку війни, не можуть отримати сертифікати. А ті, хто вже має їх на руках, скаржаться на складнощі із придбанням нового житла.

“Країна” розбиралася в ситуації з житловими сертифікатами.

Сертифікати замість грошей

Свого часу закон, який описує схему видачі компенсацій громадянам, які втратили житло, довго не могли прийняти, оскільки було багато суперечок навколо того, кому і скільки платити і яке житло дозволяти купувати замість зруйнованого.

Спочатку передбачалося, що компенсації даватимуть живими грошима, але купити на них можна буде лише квартиру чи будинок у своєму регіоні, якщо дозволяє ситуація із безпекою. Причому нова нерухомість за параметрами (насамперед площі) має приблизно відповідати загубленій.

Потім від цих ідей відмовилися та дозволили купувати будь-яке житло в будь-якому населеному пункті, крім захоплених територій. Якщо компенсації на нову нерухомість не вистачає, то людина може доповісти свої кошти. Але самі компенсації вирішили видавати не живими грошима, а житловими сертифікатами на певну суму.

Закон ухвалили ще у лютому минулого року. Ще кілька місяців пішло на розробку порядку оцінки зруйнованого житла, за яким, власне, мають розраховувати суму компенсації.

Кабмін ухвалив його лише наприкінці травня 2023 року.

Формула для згарища

Розмір компенсації визначається за такою формулою: показник вартості квадратного метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні (36,4 тисячі гривень) множать на кілька коефіцієнтів (регіональний коефіцієнт вартості квадрата житла, коефіцієнт віку зруйнованого об’єкта нерухомості, коефіцієнт, що враховує кількість кімнат, також на площу знищеного об’єкта, але не більше 150 квадратів для квартири та 200 квадратів для будинку).

Розмір коефіцієнтів Кабмін також прописав. Регіональний коефіцієнт для більшості обласних центрів становить 0,9, а для райцентрів – 0,5. Але є й менші показники. Наприклад, для Житомира коефіцієнт становить 0,8, для Ужгорода – 0,83, а для Івано-Франківська – 0,59. Хоча і в Ужгороді, і в Івано-Франківську з початку війни житло значно подорожчало.

Для Києва коефіцієнти відрізняються районами. Скажімо, для Голосіївського та Печерського – 2, для Подільського – 1,84, для Дарницького – 1,62, для Деснянського – 1,15 тощо.

Коефіцієнт віку варіюється в залежності від року спорудження зруйнованого об’єкта. Найдорожчі – царські будинки, побудовані в період з 1800 по 1917 роки – для них коефіцієнт становить 1,22. Для радянської забудови (1917-1990 років) коефіцієнт 0,69, а для будинків забудови від 1991 і до сьогодні – 1,03. 

Коефіцієнт, що враховує кількість кімнат, варіюється від 0,9 (для трикімнатних та більше) до 1,02 (для однокімнатних).

Як видно, формула підрахунку вартості зруйнованого об’єкта є досить усередненою і викликає питання. Наприклад, чомусь за житло в Ужгороді чи Івано-Франківську, яке зараз коштує дорого, платять за зниженими коефіцієнтами.

Але загалом, за словами власника оціночної компанії “Дельта консалтинг”, формула більш-менш ринкова, тобто дозволяє компенсувати якщо не всю вартість житла, то як мінімум більшу її частину.

Скільки можуть нарахувати за знищену квартиру чи будинок? Скажімо, трикімнатна квартира площею 60 квадратів у Голосіївському районі Києва в панельній десятиповерхівці, згідно з формулою Кабміну, коштує близько 4 млн. гривень (тобто більше 100 тисяч доларів). На Flatfy схожі троячки у Голосіївському районі виставлені по 80-120 тисяч залежно від якості ремонту.

За таку ж квартиру в Житомирі нарахують менше – близько 1,6 млн. гривень. А в райцентрі за схоже житло можна отримати лише трохи більше мільйона гривень.

Тобто якщо ви втратили квартиру в маленькому містечку, а хочете купити натомість щось у Києві, то доведеться доплатити зі своєї кишені.

Крім того, компенсація поділяється на всіх співвласників знищеної нерухомості: кожному видають окремий сертифікат. Нове житло можна купити в складчину, або кожен шукає окрему квартиру (тоді, відповідно, доплачувати доведеться більше).

Є важливий нюанс для власників зруйнованих будинків: компенсацію виділяють лише за офіційно введену в експлуатацію площу. Якщо господарі нерухомості щось добудовували, але не встигли узаконити, цю частину з розрахунку компенсації не враховуватимуть.

Ділянка до уваги не береться. Він і далі залишається у власності і їм можна розпоряджатися на власний розсуд. 

Одні вже святкують новосілля, а іншим доведеться чекати у черзі роками

Але головне взагалі отримати компенсацію. В історії з житловими сертифікатами це сьогодні найпроблемніший нюанс.

Кабмін описує, на перший погляд, дуже простий алгоритм отримання житлового сертифіката з розрахованою для об’єктів нерухомості сумою компенсації. Він наступний:

1. Подати заяву до «Дії» у розділі «ЕВодновлення» (заяву можна подати також через ЦНАП). Після цього можна згенерувати сертифікат у «Діє». Але лише якщо попередньо виконано попередні умови — є висновки комісії щодо обстеження зруйнованого житла, а сам об’єкт уже внесено до Реєстру. Більшість українців, які втратили нерухомість на початку війни, вже давно пройшли цей етап.

2. Дочекатися, доки комісія органу місцевого самоврядування визначить суму компенсації (за формулою Кабміну – Ред.).

3. Отримати житловий сертифікат у “Діє”.

4. Вибрати нове житло.

5. Відкрити сертифікат у “Діє” та натиснути “Забронювати кошти”.

6. Протягом п’яти робочих днів “Дію” має прийти підтвердження бронювання грошей. Після цього потрібно відмовитися від права власності на зруйноване житло та оформити договір купівлі-продажу на нове. Протягом п’яти робочих днів кошти мають прийти на рахунок продавця.

Тобто гроші під забезпечення житлового сертифікату постраждалим не дадуть – їх перерахують продавцю за фактом придбання нового житла.

Перші підсумки видачі житлових сертифікатів показують, що найскладніше у всій схемі, що описана вище, – дочекатися рішення місцевої комісії про суму компенсації.  

Чимало українців скаржаться, що згенерували сертифікат, але жодних подальших зрушень немає.

Наприклад, Аліна, чия квартира згоріла у багатоповерхівці Бучі у перші дні війни, розповіла нам, що згенерувала сертифікат у “Діє” ще до нового року, але поки що за її заявкою тиша. При цьому, за її словами, “власники колись шикарних особняків уже все вирішили та шукають нові будинки”. Жінка підозрює, що черга “рухають” залежно від того, чи є виходи на комісію.

Зазначимо, спочатку експерти попереджали, що, віддавши підсумкове рішення про компенсації на відкуп місцевим комісіям, влада тим самим відкриває нову корупційну годівницю. Але тоді їхні аргументи проігнорували.

“Зрозуміло, що там, де з чиновником можна домовитися про прискорення процесу, люди домовлятимуться, і, звичайно, не безкоштовно”, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець та партнери” Ростислав Кравець.

Підозри у не зовсім справедливому підході до обробки заявок виникли не лише в Аліни.

За даними Антикорупційного штабу, із десяти перших покупок нового житла за сертифікати вісім – це приватні будинки на Київщині, і лише дві – однокімнатні квартири. При цьому один особняк коштує 330 тисяч доларів. Тобто складається враження, що “клуб домовласників” для пристойності розбавили парою квартир.

Відповідно до законодавства, право на першочергове отримання компенсації мають учасники бойових дій та їхні сім’ї, інваліди, багатодітні та інші пільгові категорії. Але інформацію про черги за сертифікатами та пільговиками зараз закрито. І якщо її не відкрити, а саму процедуру не зробити повністю прозорою та зрозумілою, то виникатимуть питання, чому одні заяви на компенсації успішно розглянули та профінансували, а інші – ні, зазначає голова Антикорупційного штабу Сергій Міткалик.

Екс-заступник керівника Державної податкової служби на своїй сторінці у Фейсбуці похвалився, що вже отримав компенсацію за зруйнований будинок. Він описав, як швидко і легко пройшов весь процес, а будинок оцінили “менш-менш ринково”. І додав, що “жоден хабар не заплатив”.  

“У моєї сестри пряме влучення в будинок. Воронка залишилася. Так через рік тільки привезли залізну будку – “модульний будинок”. І живіть як хочете. За якими критеріями вибирають щасливчиків?” – пише у коментарях киянка Неля Решетняк.

Зруйнованого житла в Україні є величезна кількість. Інформацію про втрату нерухомості в “Дію” подали понад 500 тисяч українців. При цьому далеко не всі пройшли навіть перший етап – коли спеціальна комісія видає висновок та об’єкт потрапляє до реєстру зруйнованого житла. Лише після цього можна претендувати на житловий сертифікат.

Тому дев’ять тисяч поданих на кінець січня заявок на компенсації лише вершина айсберга. Претендентів на сертифікати ставатиме дедалі більше, отже, зростатимуть і черги. І незрозуміло, який період розтягнеться процес видачі компенсацій. На думку експертів, на це можуть піти роки. Тим більше не зрозуміло, як фінансуватиметься програма. Якщо грошей не буде, розгляд заяв призупинять до поновлення фінансування.

Господарі не хочуть продавати за сертифікати

Але навіть ті щасливчики, котрі вже змогли отримати сертифікат, кажуть, що знайти житло під нього не так просто. Можна купити квартиру в новобудові, але вже повністю готове житло, з правами власності. А його вибір не такий великий, плюс ціни на такі квартири досить високі.

Тому більшість покупців обирають вторинку. І там на них чекає неприємний сюрприз.

“Поки що власники не хочуть продавати за сертифікати. За законом потрібно спочатку виписати всіх своїх із квартири, укласти договір купівлі-продажу, переоформити право власності на нового власника, і все це без грошей. Кошти обіцяють перерахувати протягом п’яти робочих днів. Власники житла нервують з цього приводу: а що якщо не перерахують?Зрозуміло, що угоду можна оскаржити, але це суд.Навіщо людям такі проблеми? житло за адекватними цінами і можуть розраховувати знайти звичайного покупця, вважають за краще не зв’язуватися з “сертифікатними”. А ті, хто виставляють житло дорожче за ринок, можуть розглянути таку пропозицію, але, швидше за все, без торгу. Тобто покупцю доведеться переплачувати”, – каже київський ріелтор Ірина Луханіна.

Тобто якщо за троячку в Голосієві людина отримає компенсації 100 тисяч, а у продажу є схожі об’єкти по 80-120 тисяч, то велика ймовірність, що їй погодяться продати лише житло за завищеною вартістю. А значить, 20 тисяч потрібно буде доплатити зі своєї кишені або шукати квартиру гірше.

Забудовники кажуть, що якщо компенсації видаватимуть без збоїв, то вже до кінця цього року готове житло може закінчитися, а нових проектів ніхто не починає. Тому цілком реальний дефіцит квартир, що одразу ж підняв на них ціни: вони можуть зрости на 10-15% і більше. Тому, на що вистачить компенсації і скільки ще доведеться доповісти своїх, незрозуміло.

КРАЇНА

АО «Кравець І Партнери»

“Вже можна говорити про формування окремого сегменту ринку нерухомості – розбитих квартир і будинків або, скоріше, навіть документів на них. Є інвестори, які купують такі об’єкти пачками і готові платити за руїни по 50-150 доларів за квадрат”, – розповів нам експерт ринку нерухомості, рієлтор Михайло Артюхов.

За його словами, потенційні покупці скуповують зруйновані будинки як у регіонах, що сильно постраждали від війни (Харківській, Херсонській, Запорізькій областях та інші), так і в передмісті столиці: у Бучі, Ірпені, Гостомелі та навколишніх селах.

Цю тенденцію підтвердив і ріелтор із Ірпеня Олег Росновський.

“Є люди, які намагаються купити нерухомість за безцінь. Зокрема, квартири в Ірпені в будинках, які вже точно підуть на відновлення, у Немішаєвому, Макарові, Клавдієвому, де житловий фонд суттєво постраждав на початку війни”, – каже Росновський.

“У Харківській області теж таке є. З’явилися люди, які готові викуповувати чи не руїни в селах, які були під окупацією, і на північних околицях Харкова, де багато зруйнованих будинків”, – розповів власник харківської оціночної компанії “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.

Ріелтори кажуть, що “інвестори” скуповують руїни, сподіваючись отримати за них державні компенсації і добре на цьому заробити.

“Держава платитиме за ринковою ціною, а це мінімум 500 доларів за квадрат. Тобто виходить 10-кратне піднесення на інвестиції”, – сказав Артюхов.

Втім, новим власникам, перш ніж отримати компенсації, ще доведеться обійти законодавчу норму, за якою на допомогу від держави можуть розраховувати лише власники, які володіють об’єктом на момент його пошкодження. Але, як розповідають ріелтори, вже з’явилися “вирішили”, які обіцяють “допомогти” у цьому питанні за винагороду.

“Система компенсацій побудована так, що на рівні місцевої влади реально все вирішити”, – сказав голова адвокатського об’єднання “Кравець та партнери” Ростислав Кравець.

Розбиралися, як руїни стали в Україні ліквідним товаром.

Скуповують квартири по $ 2 тисячі

За словами Михайла Артюхова, останнім часом в Україні з’явилися покупці, які цілеспрямовано шукають пошкоджені чи зруйновані об’єкти та готові їх скуповувати чи не пачками.

Є запити від інвесторів, які розуміють, що з такими об’єктами робити далі і як на них можна добре заробити. Вони готові розглядати квартири в пошкоджених багатоповерхівках, окремі приватні будинки, навіть повністю зруйновані. що дозволяє переоформити їх на нового власника та внести зміни до держреєстру», — каже Артюхов.

За його словами, “інвестори” нишпорять буквально по всій країні, розглядаючи варіанти пошкодженої нерухомості в областях, що сильно постраждали від війни, і в інших регіонах.

У Харківській області, за словами Рябова, скуповування йде у населених пунктах навколо міста та на його північних околицях.

Особливим попитом користується пошкоджена нерухомість у передмісті столиці – Ірпені та Бучі. Багато привабливого для скупників житла у Макарові, Немішаєвому, Клавдієвому, додав Олег Росновський.

Ціни на нерухомість різні. За словами Артюхова, в середньому потенційні покупці готові платити з розрахунку по 50-150 доларів за квадратний метр залежно від розташування об’єкта. При цьому ступінь руйнувань часто взагалі не враховується. Головне – адреса. Для приватних будинків враховують також площу земельної ділянки: чим вона більша, тим вища ціна.

Але є ціни і набагато нижчі. Як каже Рябов, за квартири у пошкоджених багатоповерхівках на Північній Салтівці людям пропонують лише по 2 тисячі доларів. Виходячи з того, що середня двокімнатна квартира в старих будинках – це приблизно 50 квадратів, виходить, що квадратний метр коштує всього 40 доларів, тоді як до війни цінник досягав 700 доларів за квадрат.

“Такий самий рух йде в Циркунах на півночі від Харкова”, – додав Рябов.

“У середньому ринкова вартість квадратного метра на житло в Україні варіювалася від 500 до 1000 доларів за квадрат і вище. Тобто за зруйновані об’єкти пропонують зараз удесятеро менше, ніж вони коштували до війни та руйнування”, – зазначив Артюхов.

Біженці віддають будинки за копійки, передмістя Києва поки що торгується

Як кажуть ріелтори, в основному скупники зруйнованого житла дають запити щодо пошуку таких об’єктів посередникам – щоб ті моніторили ринок, підбирали підходящі квартири та будинки та вели переговори з власниками щодо швидкого викупу.

“Власники зруйнованої нерухомості самі виставляють її на продаж нечасто, тому що не впевнені, що хтось може виявити до неї інтерес. Але багато хто з тих, кому пропонують живі гроші за руїни, погоджуються продати навіть за копійки, аби заплатили відразу. Чимало. власників зараз живуть у Європі і вже взагалі поставили хрест на своїх руїнах. Тому готові продати квартиру навіть за 2-3 тисячі доларів”, – розповів ріелтор Микола з Херсона.

Але на профільних майданчиках можна знайти оголошення про продаж пошкодженої нерухомості від власників. Наприклад, на metrazh.com.ua виставлений будинок у “мальовничому місці” Ізюма – 44 квадратні метри і 6 соток землі – всього за 1,5 тисяч доларів (по 34 долари за квадрат).

“Будинок після окупації, частково пошкоджений, потребує ремонту”, – попереджає продавець.

У цьому ж населеному пункті пропонують будинок ще дешевше – 50 квадратів за тисячу доларів, тобто по 20 доларів за квадрат. З переваг об’єкта власник вказав лише наявність кадастрового номера, зазначивши, що споруда потребує ремонту.

Водночас власники зруйнованого житла у передмісті столиці, за словами Росновського, продавати його за копійки не поспішають.

“Навіть у сильно постраждалих від ворожих атак багатоповерхівках квартир по 50-150 доларів немає. Якщо що й виставляється на продаж, то цінник для пошкодженого житла високий, лише трохи нижчий, ніж у середньому на ринку”, – зазначив Росновський.

Але якщо людині терміново потрібні гроші, особливо якщо сім’я при цьому вже осіла в Європі, вона готова поступатися. Ріелтори кажуть, що можна збити цінник до 100 доларів за квадрат. Тобто до 5 тисяч доларів за квартиру 50 квадратів. Тоді як така сама квартира в 50 квадратів у вцілілому будинку в Ірпені коштує в середньому 40-45 тисяч доларів.

Скільки можна заробити на зруйнованому будинку

Навіщо покупці вкладаються у руїни?

“Мотивація різна. Деякі інвестори скуповують зруйновану нерухомість під відновлення, з метою потім заробити на перепродажі. Деяких цікавлять земля та документи на житловий будинок, під які можна побудувати новий об’єкт вже без паперової тяганини. Але більшість все ж таки розраховує на компенсації від держави”, – каже Михайло Артюхов.

Йдеться про державну програму “єВідновлення”, за якою власники пошкодженого чи зруйнованого після 24 лютого 2022 року житла можуть розраховувати на компенсації. Під дію програми потрапляють квартири, приватні будинки, садові та дачні будиночки, кімнати у гуртожитках, а також недобудовані об’єкти, якими прилітало.

Вже йдуть виплати на ремонт пошкодженого житла. Їх видали понад 13 тисяч заявників (а заяв подано понад 50 тисяч). У вересні чиновники відзвітували, що за програмою “Відновлення” виплачено “перший мільярд”. Виходячи з того, що на той момент гроші отримали 12 тисяч сімей, середня виплата становить трохи більше 80 тисяч гривень. Але ж можна отримати до 200 тисяч гривень. Що, на перший погляд, не так багато. Але потенційний покупець будинку в Ізюмі за тисячу доларів, отримавши компенсацію на ремонт, уже зміг би заробити вдвічі більше і зберегти за собою об’єкт нерухомості.

Щоправда, отримати гроші на руки по “відновленню” не можна – оплачуються покупки будматеріалів у певних магазинах та ремонтні роботи.

Але є інші програми відновлення пошкоджених житлових об’єктів – від місцевої влади. Йдеться переважно про багатоповерхівки, в яких пошкоджені квартири ремонтують за рахунок місцевих бюджетів чи грантів. І їхні власники, не вкладаючи нічого, можуть розраховувати на повне відновлення житла. А згодом його можна буде продати вже за ринковою вартістю.

Як каже Олег Росновський, в Ірпені в будинку, який вже точно відновлюватимуть, квартири продають зовсім не за копійки, а майже за ринковою ціною.

Але ті, хто зумів придбати в ньому квартири раніше, коли ще не було відомо, коли почнуть все відбудовувати і почнуть взагалі, можуть розраховувати на гарний прибуток у разі подальшого продажу житла в вже повністю відновленому будинку.

Оскільки пошкоджених будинків в Україні дуже багато і неясно, коли дійде черга до їх ремонту, далеко не всі власники готові чекати. На що й розраховують скупники, пропонуючи переоформити на них неліквід за копійки.

Щодо повністю зруйнованого житла, то за нього за законодавством передбачена видача житлових сертифікатів. Вони дозволять придбати житло замість будь-якого регіону країни, його можна буде купити повністю за сертифікат або доплативши суму, що бракує.

Наприкінці вересня житлові сертифікати відкрилися у “Діє” для ознайомлення, а з листопада їх почали видавати людям.

Як заявила голова комітету Ради з питань організації державної влади та місцевого самоврядування Олена Шуляк, станом на 22 листопада сформовано 772 сертифікати на загальну суму близько 1,6 млрд. гривень (тобто в середньому по 2 млн. гривень на один сертифікат). Загальна площа житла, що підлягає компенсації, становить 58,1 тисяч квадратних метрів. Тобто держава оцінила квадратний метр у суму близько 28 тисяч гривень, що загалом не так багато, але вибрати нове житло за такі гроші все ж таки реально.

У будь-якому випадку ця сума набагато більша, ніж пропонують скупники за зруйноване житло. Вони дають 40-50, щонайбільше 150 доларів за квадрат, тобто від 1600 до 6 тисяч гривень.

На початку листопада Кабмін виділив на житлові сертифікати 2,5 млрд. гривень. Тобто гроші на програму поки що є.

Але для тих, хто купує зруйноване житло, важливим є один нюанс. Незрозуміло, чи є шанси отримати компенсацію, адже на момент руйнації власники були інші.

“З цим можуть бути проблеми: за законодавством компенсації покладено власнику, який вважався на момент руйнування житла в держреєстрі. Але є лазівки. Рішення про компенсації приймають місцеві комісії, а з ними, як показує практика, можна домовитися і отримати компенсацію до 500- 600 доларів за квадрат. Навіть якщо напередодні купив цю нерухомість по 20 доларів за квадрат”, – каже Ростислав Кравець.

Рієлтори розповіли “Країні”, що вже з’явилися “рішали”, через які можна отримати добро від комісії на житловий сертифікат.

“Комісії насправді у більшості регіонів працюють дуже погано. Їхнього візиту люди чекають місяцями, при цьому продовжують жити у зруйнованих та аварійних будинках. Але якщо є зв’язки, можна все оформити за день. На комісії, як правило, виводять спеціальні посередники, послугу просять від тисячі до 5 тисяч доларів, а із власників зруйнованих особняків ще більше”, – розповів нам ріелтор Іван, який працює з об’єктами у Київській та Чернігівській областях.

Цікаво, що днями Кабмін розширив перелік тих, хто може претендувати на компенсації за зруйноване житло. Крім власників до переліку включили також співвласників квартир та будинків. Вони можуть подавати окремі заяви та вимагати свою частку компенсації. Суму компенсації для кожного співвласника визначатимуть ті самі місцеві комісії. Тобто теоретично з’являється ще одна лазівка, коли власник зруйнованого будинку може продати не весь об’єкт, а тільки його частину, і таким чином компенсацію отримають і він сам, і новий “співвласник”.

Як усе це працюватиме на практиці – покаже час. Але, як зазначив ріелтор Іван, “підприємливі українці, які мають гроші та зв’язки серед місцевих чиновників, прямо зараз створюють супервигідний бізнес”. За 10 тисяч доларів можна купити 5 квартир у пошкоджених будинках, а потім, не вкладаючи жодної копійки, продати їх щонайменше за 100 тисяч або навіть більше, каже ріелтор.

СТРАНА

АО «Кравець І Партнери»

• Російська окупаційна влада проводить на захоплених українських територіях «інвентаризацію» майна, господарі якого виїхали з окупації. Таке майно там називають «безхазяйним». Про початок цього процесу у серпні повідомляв Центр національного спротиву. Тоді, зокрема, йшлося про окуповану частину Херсонщини.
• За інформацією українського підпілля, спеціальні інспектори планували шукати як рухоме, так і нерухоме майно, де немає власників. Також окупаційна влада виявляє майно місцевих жителів, які залишилися в окупації, але не переоформлюють право власності за російським законодавством. Після виявлення такого майна російські окупаційні сили погрожують його «націоналізувати», тобто забрати у законних власників.
• Тим часом у Маріуполі окупаційна адміністрація опублікувала список нерухомості, яку вважала «безхазяйною» станом на 7 вересня цього року. Окупаційні чиновники пропонували маріупольцям, які знайшли свою адресу у списку, протягом 30 днів з моменту публікації звернутися до так званої адміністрації Приморського району міста. У разі неявки власника, погрожували передати об’єкти нерухомості до окупаційного міністерства будівництва й остаточно визнати їх «безхазяйними», після чого окупаційна влада зможе привласнити чуже майно.
• 15 вересня окупаційна адміністрація Маріуполя опублікувала додатковий список нерухомості. Цього разу у переліку було 6 приватних будинків. Більшість із них розташована у селищах Гнутове і Сартана.

Маріуполь: «можуть привласнити тисячі квартир»

Радник міського голови Маріуполя Петро Андрющенко у коментарі «Новинам Приазов’я» розповів, що російська окупаційна влада у цьому місті може привласнити тисячі квартир і будинків.

«Для того, щоб власники дізнались, що хтось там їх шукає, в нормальному суспільстві це має бути десь оприлюднено так, щоб ти мав до цього доступ. Вони (окупаційна влада – ред.) клеять або залишають певні повідомлення у дверях цих будинків або квартир. Враховуючи що людей немає в місті, хто і як про це має дізнатися? Це скоріше відповідь на питання, аніж питання саме по собі. Тому таких будинків багато», – зазначив він.

Правила, за якими можна підтвердити право власності на майно, постійно змінюються, каже посадовець. За його даними, спочатку в місті приймали довіреності, з якою люди приходили і засвідчували, що певна нерухомість належить конкретним господарям.

Потім підхід змінився і стали приймати довіреність виключно від громадян РФ громадянам Росії. А зараз вже потрібен особистий приїзд для засвідчення цього факту.

Дехто з маріупольців продав своє житло жителям Росії, які переїхали до окупованого міста, розповідає Андрющенко.

«Продають заради компенсації на території РФ або квартир на території РФ і вже фактів таких повно насправді. Попит є, росіяни купують, їм продають. Продавали принаймні, зараз попит падає, тому що кількість російських грошей, які мали б бути на це виділені, закінчилися, навіть у тих, хто на цих схемах сидить. Тому попит знижується», – каже радник мера.

З огляду на бойові дії і окупацію Росією частини південних територій України, редакція не може отримати офіційного підтвердження про деякі озвучені свідчення чи незалежно їх перевірити.

Херсонщина: «зрізають замки з помешкань»

Призначений Росією керувати окупованою частиною Херсонської області Володимир Сальдо 8 серпня у своєму телеграм-каналі повідомив, що місцеві окупаційні чиновники у взаємодії з так званим міністерством майнових та земельних відносин проведуть «інвентаризацію» рухомого та нерухомого майна. У такий спосіб окупаційна влада виявить та поставить на облік так звані «безхазяйні» та самозахоплені об’єкти.

Міський голова Скадовська Олександр Яковлєв розповів «Новинам Приазов’я», що у цьому місті вже зробили обхід всіх помешкань, і жодне з них не залишилося без уваги окупаційної адміністрації.

«Вони розклеювали таблички, що ми тут були, перевіряли, вас не виявили вдома, зверніться туди-то й туди. І якщо, дійсно, це помешкання було зайнято і люди там проживали, то вони з’являлися і в принципі там продовжували жити.

Якщо ніхто не з’являвся в якийсь термін, вони (окупаційна влада – ред.) потім приходили, зрізали замки з цих помешкань і вважали, що вони ними розпоряджаються. Відповідно заселяли туди тих, кого вважали за потрібним. Це були і переселенці з правого берега та інші прибульці з Росії, які отримали це житло для проживання», – каже міський голова.

«Угоди укладаються, житло купується»

Яковлєв розповів, що міська влада Скадовська веде реєстр житла, яке привласнили окупаційні адміністрації.

Зокрема у людей приймають заяви, в яких вони повідомляють про захоплення свого житла, коли це сталося, хто його захопив, та хто там проживає. Цю інформацію передають потім до правоохоронних органів. За словами Яковлєва, запитів на відібране окупантами майно вже понад 600 по громаді.

Деякі місцеві жителі продають своє житло у Скадовську, каже він. Але для цього його потрібно перереєструвати за російським законодавством.

«Для того, щоб такі угоди укладалися, треба відповідно пройти певний етап реєстрації. Тобто отримати російський паспорт, зареєструвати житло і тоді він зможе його продати. Угоди укладаються, житло купується. Напевно, люди можуть іти на такі кроки, коли вважають, що вони не можуть зберегти своє майно і тому вони отримують гроші хоча б в таких умовах», – пояснив посадовець.

«Повертаються, щоб вберегти майно»

• На окупованій частині Запорізької області також триває процес із привласнення житла місцевих жителів, які виїхали з окупації. Міський голова Мелітополя Іван Федоров 14 жовтня у своєму телеграм-каналі повідомив, що у Токмаку жителі, які співпрацюють з окупаційними чиновниками, показують їм пусті квартири для заселення.
• В Енергодарі обшукують квартири практично в кожному під’їзді. Під виглядом пошуку зброї виламують двері, стверджує Федоров. Також, за його словами, у селах Бердянського району окупаційна влада виявляє так зване «нічийне» майно, щоб передати його російським військовим.

Селищний голова Кирилівки Іван Малєєв розповів «Новинам Приазовʼя», що російські окупаційні сили почали привласнювати майно місцевих жителів ще рік тому.

«Те майно, звідки люди повиїжджали, звісно, що туди заселяються окупанти. У нас же не місто, а селище невеличке, тому люди друг друга знають. Я думаю, колаборанти давно розповіли і зробили для себе такий реєстр, по якому сьогодні це майно переходить у власність інших людей. Небагато людей повертаються, але є такі випадки. Повертаються, щоб вберегти своє майно», – сказав він.

До окупації у селищі працювали близько 500 баз відпочинку. Об’єкти, власники яких не пішли на співпрацю з окупаційною владою, або розкрадені, або там вже працює російський бізнес, розповів голова Кирилівки. Також на базах відпочинку розміщуються російські військові.

«А от приватний сектор, там скоріш за все проживають цивільні або може перевдягнені в цивільних, тому що ми таких випадків не спостерігали, щоб там військові заїжджали», – повідомив голова

«Нікчемні угоди»

Адвокат Ростислав Кравець прокоментував «Новинам Приазовʼя» питання правомірності купівлі/продажу житла на окупованих територіях. Він зазначив, що така угода є дійсною лише, якщо вона укладена на підконтрольній Україні території відповідно до українського законодавства. У випадку, якщо угода оформлена за російським законодавством, вона нікчемна, каже адвокат.

«Жодних підстав вважати зміну правовласності там немає. І після того, як Україна і я сподіваюся, що це станеться найближчим часом, звільнить ці території, відповідно всі ці угоди, які вчинялися за законодавством якихось незрозумілих республік, цих незаконних утворень, вони всі є нікчемними. І люди можуть не перейматися, що у разі якщо у них відбирають майно, якось переоформлюють, здійснюють угоди купівлі/продажу, що вони втрачають право власності. Це не так, в Україні цього не буде», – зазначив Кравець.

Адвокат радить подбати завчасно про документи, які засвідчують право власності на житло, яке залишилося в окупації.

Він нагадав, що якщо це майно було переоформлено після 2012 року, воно повинно бути в реєстрах України. В іншому випадку бажано, щоб були якісь правоустановчі документи: договору купівлі/продажу, свідоцтво на спадщину, на підставі яких особа набула права власності для того, щоб надалі швидше можна було відновити право власності на це майно.

Радіо Свобода

АО «Кравець І Партнери»

Де візьмуть гроші? Це сотні мільярдів доларів…

Перш за все, слід окреслити, де держава планує брати гроші на такі компенсації за зруйноване житло. Головне джерело, як зазначено у законі, – це заарештовані фінансові активи росіян та репарації. Поза тим, до цих коштів слід приплюсувати гроші з державного та місцевих бюджетів, а також від міжнародних фінансових організацій. Також вони доповнюватимуться грошима інших кредиторів або інвесторів – це й так звана міжнародна технічна та поворотна чи безповоротна фінансова допомога.

Як розповів Главреду юрист Ростислав Кравець, попри те, що фінансових джерел щодо компенсацій за знищені квартири і будинки нібито чимало, це все виглядає як звичайний теоретичний перелік.

“Це просто викладка загальних речей – загальні джерела фінансування, які можуть бути. А може їх і не бути. Таких окремих статей фінансування поки що немає ані в місцевих, ані у державному бюджетах. Я не думаю, що наші закордонні фінансові донори та кредитори так сильно поспішатимуть надавати Україні такі великі гроші”, – зазначає він.

Натомість, провідний юрисконсульт консалтингової компанії Nota Group Олександр Слободянюк є більш оптимістичним у своїх оцінках і зазначає, що всі джерела фінансування такої важливої справи є досить реальними.

“Сьогодні, справді, це виглядає теоретичним, проте фінансування буде. І воно буде з усіх перерахованих джерел. А практика себе покаже, але, звісно, що не наразі, поки триває ця кровопролитна війна. Хоча вже зараз частково відбувається фінансування, приміром, від такої відомої міжнародної компанії, як “Блек Рок”. Вона є найбільшою у світі за розмірами активів під управлінням”, – наголошує експерт.

Хто має шанси отримати компенсацію за зруйнований дім?

Хто отримає такі компенсації за зруйнований будинок чи квартиру від української держави? Одразу треба зробити дуже важливий наголос: йдеться про житло українців, яке було зруйновано чи пошкоджене після 24 лютого 2022 року. Це чітко визначено у законі. Тобто, до уваги не береться нерухомість, яка зазначала пошкоджень чи руйнувань до цієї дати.

Згідно зі статтею 2 закону, гроші можуть отримати лише громадяни України, які є фізичними особами (тобто не йдеться нічого про юридичних осіб).

Ними можуть бути:

• Власники пошкоджених або знищених об’єктів нерухомого майна (квартири у багатоповерхових будинках, приватні будинки, а також садові та дачні будинки);
• Замовники будівництва. Це громадяни, які розпочали зведення приватних будинків на своїх земельних ділянках до широкомасштабної війни та таке ще не збудоване житло зазначало пошкоджень чи руйнувань;
• Інвестори – власники спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва та особи, які здійснили інвестування у будівництво. Тут мається на увазі так звані інвестори-фізичні особи, які вклали свої кошти у зведення квартир чи будинків у певні будівельні компанії і ця ще незбудована нерухомість зазнала пошкоджень чи руйнувань.
• Члени житлових кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього.
• Особи, які є спадкоємцями усіх груп щодо цього переліку.
• Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків.

Більшість експертів вважає перелік осіб більше, ніж вичерпним. Хоча, приміром, Ростислав Кравець переймається з приводу того, що до нього не додані юридичні особи, адже у багатьох з них також є пошкоджені чи зруйновані об’єкти нерухомості.

“Забули” про жителів ОРДЛО

Адвокат, голова правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Максим Тютюнников зазначає Главреду, що законом значно звужується з правової точки зору коло осіб, що мають право на отримання компенсації – шляхом виключення тих, чиї квартири та будинки було пошкоджено на окупованій території до 24 лютого 2022 року.

Чимало людей, які перебували під окупацією ще з 2014-го, теж до початку широкомасштабної війни мали і пошкодження, і руйнування своїх осель. Вони теж українці і потребують фінансової допомоги.

“Це можна розглядати як відносно дискримінаційний підхід законодавця, особливо, враховуючи положення статті 24 Конституції, яка закріплює та гарантує принцип рівності прав та громадян перед законом. Безумовно зазначений підхід є дещо спірним і саме тому на сайті Президента України вже наявна петиція №22/181260-еп щодо дискрімінацій в цьому законі, збір голосів триває і досі, проте їхня кількість є доволі незначною”, – додає він.

Але Олександр Слободянюк так не вважає. На його думку, законом не звужуються такі права, а ті з людей, які до 24 лютого 2022 року знаходились в ОРДЛО і мали пошкодження чи руйнування своїх будинків чи квартир обов’язково отримають грошові компенсації після деокупації та нашої перемоги над російським ворогом.

Іноземці допоможуть собі самі

Ще одним спірним моментом можна назвати те, що до цього переліку отримувачів фінансової допомоги не включено фізичних осіб-нерезидентів (які не є громадянами України), проте мали до війни житло, яке після 24 лютого 2022 року було пошкоджено або зруйновано.

“Якщо орієнтуватися виключно на положення закону і тлумачити його буквально, то дійсно компенсацію за зруйноване чи пошкоджене майно як громадяни іноземних держав, так і апатриди (особи без громадянства, – Главред) отримати не можуть, оскільки в статті 2 закону чітко вказано “отримувачами компенсації … є фізичні особи – громадяни України”. Єдиний спосіб змінити це – внести зміни до закону, оскільки навряд буде допущена можливість настільки розширеного тлумачення положень статті 2 Закону”, – зазначає Максим Тютюнников.

Олександр Слободянюк, у свою чергу, вважає, якщо відкинути емоційну складову, то можна дійти висновку, що такі негромадяни України часто-густо не використовували своє житло в нашій країні для власного проживання там. Це просто були їхні інвестиції у нерухомість.

“Звісно, з одного боку, таке начебто не справедливо, але ми повинні дбати про своїх громадян. А такі негромадяни для того, щоби отримати кошти за пошкоджене чи зруйноване майно, повинні звертатися до міжнародних судів та там виборювати своє право на це”, – додає він.

Усе буде “після війни”

Закон чітко говорить про те, що подати заявку можна двома шляхами. У першому випадку треба заповнювати спеціальну заяву на порталі “Дія”. Якщо хтось таким чином не може її оформити, то є другий спосіб: особисте звернення до Центру надання адміністративних послуг, звісно, що за місцем реєстрації фізичної особи.

Заявку треба подати впродовж 90 днів з дати, коли будуть припинено воєнні дії і воєнний стан.

Форми компенсацій можуть такими:

1. Гроші на відбудівлю квартири, приватного чи садового будинку (які було зруйновано), що буде перераховано на спеціальний поточний рахунок фізичної особи, громадянина України.
2. Фінансування або інвестування зруйнованих квартир та будинків (садових та дач також) за допомогою житлового сертифіката.
3. Компенсація за пошкоджений будинок чи квартиру шляхом проведення відповідних будівельних робіт або надання будівельної продукції.

Розміри компенсацій

Якими та в якій формі можуть бути компенсації?

По-перше, це можуть бути гроші, які буде перераховано на поточний рахунок фізичної особи. Їх буде адресовано для зведення будинку чи дачі. Порядок відкриття спеціальних рахунків для таких людей визначається Нацбанком України.

По-друге, для тих осіб, у яких було зруйновано квартиру у багатоквартирних будинках, а також ту ж саму дачу чи садовий будинок, держава може провести фінансування (або інвестування) за допомогою так званого житлового сертифікату.

По-третє, може бути зроблено компенсацію за пошкоджений будинок чи квартиру шляхом проведення відповідних будівельних робіт або надання відповідної будівельної продукції.

У законі йдеться: розмір грошової компенсації визначається за результатами оцінки вартості відновлення відповідного пошкодженого об’єкта нерухомого майна з урахуванням ступеню його пошкодження. Під час проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна встановлюється ступінь пошкодження та ціна його відновлення.

Як вважає Ростислав Кравець, скоріше за все, живими грошима з людьми розраховуватися не будуть, а держава перейде на ринок сертифікатів або буде пропонувати будівельні матеріали для відбудівлі, приміром, приватного будинку. Він також зазначає, що, згідно із законом, повинні утворюватися спеціальні комісії, які розглядатимуть всі питання і вони будуть, як у нас, зазвичай, ведеться, з незрозумілими повноваженнями.

“Поза тим, визначення вартості квадратного метра площі такого об’єкта здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Проте, станом на сьогодні такий порядок поки що не розроблено та не затверджено”, – зазначає Максим Тютюнников.

Хто здійснюватиме оцінку?

За його словами, у новоствореному законі чітко не розписано, хто здійснюватиме оцінку нерухомого майна, проте, враховуючи положення п.3 ч. 4 ст. 3 закону, зазначено, що “Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації заслуховує на своїх засіданнях інформацію … експертів, оцінювачів, суб’єктів оціночної діяльності…”.

“Таким чином, оцінка здійснюватиметься кваліфікованими суб’єктами оціночної діяльності, які у своїй діяльності керуватимуться положенням Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, а також будуть незалежними”, – додає експерт.

Якщо людина зробила ремонт самотужки

Не зовсім зрозумілим є те, як компенсуватимуть витрати на ремонт, який вже було здійснено людьми до ухвалення цього закону.

На думку Максима Тютюнникова, у законі зазначено, що “порядок надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна визначається Кабінетом Міністрів України”, проте наразі такий порядок ще не затверджено. Тобто, наразі відповіді на питання щодо порядку відшкодування шкоди за вже здійснений ремонт закон не містить.

Пан Слободянюк, не бачить у цьому проблеми і зазначає, що у будь-якому випадку, фізособа, яка зазнала певних пошкоджень свого житла, має звернення з цього приводу до поліції, прокуратури тощо. Таким чином, людина має певні довідки та інші документи, які свідчать про фінансовий характер пошкоджень.

ГЛАВРЕД

АО «Кравець І Партнери»

“Страна” вже не раз писала про законопроект на цю тему. Його було подано до Ради ще у березні минулого року. Але завис там майже на рік. І лише під річницю повномасштабного вторгнення Росії до нашої країни парламент його ухвалив та направив на підпис президенту.

Головним каменем спотикання, через яке проект ніяк не могли прийняти, стали гроші. Масштаби руйнування житлових об’єктів в Україні є просто катастрофічними. І на відновлення знадобляться мільярди.

Втім, у підсумковій версії закону багато пунктів прописали так, що отримати компенсацію зможуть далеко не всі, – зазначає власник оціночної компанії Дельта Консалтинг Роман Рябов.

Розбиралися, на що можуть розраховувати українці, які залишилися без даху над головою.

Сертифікати замість грошей та заборона продавати квартири

Ще на початку війни, у березні 2022 року, у парламенті було зареєстровано законопроект №7198 “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних атак, диверсій, завданих військовою агресією Російської Федерації”.

Тоді українцям пообіцяли – все зруйноване житло відновлять. І, поки законопроект розглядався у Раді, закликали фіксувати ушкодження – складати акти, викликати комісії, оцінювати завдані збитки та завантажувати всі дані в “Дію”.

Чим багато громадян і зайнялися. Ми вже писали, що з цим були свої проблеми, зокрема, доводилося довго чекати на візит представників спеціальних комісій.

Але головне – не було ясності, як саме компенсуватимуть збитки, і на що можуть розраховувати люди.

Проект ухвалили лише до річниці війни, причому, до нього під час обговорення вносилися численні поправки,

Наприклад, спочатку було передбачено, що компенсації можуть сплачувати “живими” грошима на цільові рахунки або шляхом фінансування ремонтних чи будівельних робіт. У підсумковій версії згадка про “гроші на руки” зникла.

Що прописано у законі? Виділимо основні моменти.

1. Закон не поширюватиметься на об’єкти, які до запровадження військового стану перебували на тимчасово окупованій території. Тобто компенсацій за пошкоджене житло на території “ДНР” та “ЛНР”, які, нагадаємо, УСтрана розраховує повернути, не передбачено. “Це дивний підхід. Виходить, УСтрана не визнає факту російської збройної агресії на Донбасі з 2014 року”, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” Ростислав Кравець.
2. У законі нічого не сказано також про компенсації бізнесу – за пошкоджені чи знищені промислові об’єкти та офіси. Йдеться тільки про житлову нерухомість – квартири, кімнати в гуртожитках, приватні будинки, садові та дачні будинки та інші об’єкти, в яких “зведені опорні та зовнішні конструкції”. Тобто йдеться про більш-менш капітальні споруди. До яких не належать різного роду тимчасові конструкції типу дачних вагончиків. Але натомість належать недобудовані будинки, що важливо для інвесторів у нерухомість, – каже київський ріелтор Ірина Луханіна. “Якщо побудовані несучі стіни, і людина має документи, що підтверджують внесення коштів, вона може подаватися на компенсацію”, – пояснила Луханіна.
3. Право на компенсацію отримають громадяни України, які є власниками ушкодженої нерухомості. Компенсації не зможуть отримати особи з списків санкцій, із судимістю за злочини проти основ національної безпеки, а також їхні спадкоємці. У цьому списку, найімовірніше, потраплять колаборанти та їхні родини. Подаватись на компенсації можуть також ОСББ, житлові кооперативи.
4. Отримати компенсацію “живими” грошима на руки (щоб, наприклад, за них відремонтувати будинок або придбати новий) не можна. Хоча спочатку такий варіант у законопроекті прописували. Але у підсумковій версії зупинилися на так званих житлових сертифікатах. Це документи, що підтверджують державні гарантії щодо фінансування придбання нового житла. Тобто, за логікою з цим сертифікатом, постраждалий власник повинен виходити на ринок і пропонувати його як оплату продавцям житла – нового або на вторинному ринку. Можна буде купувати на сертифікати також будматеріали та замовляти будівельні роботи. А ті, хто погодився на таку угоду, потім пред’являтимуть сертифікати до оплати. Скільки продавцям житла та будматеріалів доведеться чекати відшкодування коштів за сертифікатами – поки що незрозуміло. З тексту закону незрозуміло, як швидко держава зможе розраховуватися за сертифікатами. І тому у профільних експертів одразу постало питання – чи погодяться продавці житла їх взагалі приймати. Цей нюанс у новому законі, мабуть, найпроблемніший. Але повернемося до нього згодом.
5. Ще подробиці щодо житлових сертифікатів. У законі не прописано їх граничну суму, можливо, такі деталі пропише в підзаконних актах до закону Кабмін. Зазначимо, що часткові компенсації за пошкоджене житло є зараз. Із видають, згідно з постановами уряду №947 від 2013 року та №326 від 2022 року. Але там максимальну суму обмежено 300 тисячами гривень за один об’єкт. Зрозуміло, що цього може вистачити на невеликий ремонт, але недостатньо на покупку нового будинку. У законі наголошується, що сертифікат можна буде використати протягом 5 років від дня видачі. На п’ять років забороняється відчуження нерухомості, придбаної за житлові сертифікати (обмеження не поширюються на спадкування).
6. Подати заяви на отримання компенсацій можна як протягом воєнного стану, так і ще рік після його скасування. До заяви потрібно додати копію документа, що підтверджує право власності, а також, за наявності, матеріали фото- та відео-фіксації стану нерухомості “до” та “після” руйнувань. Розглядатимуть ці заяви спеціальні комісії при виконавчих органах місцевої влади. Встановлено пріоритети – кому житлові сертифікати видадуть насамперед. У цьому списку — багатодітні сім’ї, особи з інвалідністю, ветерани, учасники бойових дій або у разі їх загибелі, члени їхніх сімей.
7. Найцікавіше – по грошах. Точної оцінки – яка сума знадобиться для компенсації за зруйновану нерухомість, у записці пояснення до проекту немає. Але кошти просто величезні – це мільярди доларів. І з кожним днем сума лише зростає. Спочатку в записці пояснення вказувалося, що компенсації профінансують за рахунок міжнародної технічної допомоги. Тепер серед джерел фінансування фігурують також державний і місцеві бюджети, кошти міжнародних організацій, кредиторів та інвесторів, а також репарації з РФ. При цьому, якщо сума компенсацій через житловий сертифікат виявиться нижчою за вартість нового житла, то постраждалі власники зможуть отримати доплати лише за рахунок коштів, отриманих як відшкодування збитків від Росії (якщо такі будуть). Щодо грошей ситуація незрозуміла. Начебто перераховані джерела фінансування, але чи можна буде за їх рахунок закрити реальні потреби – велике питання”, – каже Ростислав Кравець. “Було б непогано, якби влада озвучила суму, яка вже є. Це дозволило б хоч приблизно прикинути як довго доведеться чекати своєї черги, особливо тим, хто не входить до списків пільговиків”, – каже Луханіна.

У Головного юридичного управління ВР спочатку виникло багато зауважень до проекту. До другого читання, як зазначено у звіті управління, вони залишилися актуальними, тому документ рекомендували доопрацювати.

Головне юридичне управління вказує, зокрема, на “вибірковий підхід” до видачі компенсацій, тобто той факт, що він, по суті, не поширюється на нерухомість, “яка станом на 24 лютого 2022 року перебувала на тимчасово окупованій Російською Федерацією території України”. Це може розглядатися як дискримінація та порушення статей Конституції 22 та 24.

Крім того, незрозуміло, як бути, якщо власником об’єкта або його частини є юридична особа (яким, згідно із законом, компенсації не передбачені). Це може спровокувати численні судові позови.

Зауваження Головного юридичного управління також викликав пункт, що забороняє на п’ять років відчуження житла, придбаного на житлові сертифікати. Це порушує статтю 319 Конституції, в якій зазначено, що власник може розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, а держава не може втручатися у права власності.

Незважаючи на ці зауваження, закон все ж таки ухвалили.

“Запустить будівельний ринок та схеми”

У профільному середовищі найбільше запитань викликають житлові сертифікати.

“Спочатку документ передбачав, що держава збудує або компенсує грошима покупку нового житла. Але потім концепція змінилася – видаватимуть сертифікати. Нібито, на суму вартості втраченого житла. І тут одразу постає питання.

Як формується вартість втраченого житла? За законом про оцінку, ця оцінка має бути, як мінімум, на дату руйнувань, тобто коли житло було цілим. І тут потрібно бути дуже уважним – щоб сума в сертифікаті не виявилася нижчою від вартості житла на момент до початку війни. І щоб сума визначалася, виходячи із реальних ринкових критеріїв.

За самим сертифікатом – це буде цінний папір? Якщо так, то вона має бути емітована та випущена в обіг відповідно до законодавства. Якщо це не цінний папір (а в законі ясності з цього приводу немає), то які види таких сертифікатів, їх номінали?

Щоб купити щось за сертифікат, треба заручитися згодою власника, наприклад, забудовника – чи погодиться він обміняти квадратні метри на папір, якщо йому на той момент потрібні будуть гроші? Тобто незрозумілий механізм конвертації сертифіката у кошти. Варіант придбання за сертифікат квартири на вторинному ринку виглядає ще екзотичнішим. Якщо я продаю квартиру, і до мене приходить людина, яка хоче купити за сертифікат, як продавати. На вторинному ринку розрахунок за житло у нас прив’язаний до долара, та й багато власників не хочуть світити повністю всю суму угоди. Тобто, сертифікати, щоб вони повноцінно ходили на ринку нерухомості, мають бути ліквідними – мати прозорий та зрозумілий механізм обміну на гроші. Інакше це будуть просто папірці, які ніхто не захоче приймати, або їх братиме певне коло забудовників. У цьому випадку вони зможуть виставляти свої умови покупцям із сертифікатами, скажімо, більш високі ціни. На житло або дисконт на сертифікат (скажімо, сертифікат на мільйон прийматимуть за 700 тисяч тощо).

Незрозуміло також щодо розподілу. Якщо у квартирі до її руйнування проживало, скажімо, троє людей, то як їм ділити сертифікат? Загалом, питань поки що більше, ніж відповідей”, – каже Роман Рябов.

На думку голови адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” Ростислава Кравця, виконати новий закон на практиці буде вкрай проблематично,

“По-перше, плутанина з такими поняттями як відшкодування збитків і компенсація. Відшкодування збитків, а саме на це розраховують громадяни, які втратили дах над головою, передбачає виплату вартості загубленого майна в повному обсязі. Але саме цього в законі немає. Є компенсація, а вона може бути і частковою, і як її розраховуватимуть із закону незрозуміло, тепер все залежить від підзаконних актів, які має прийняти Кабмін.

По-друге, викликає питання створення фактично всесильних комісій, які вирішуватимуть, кому дати компенсацію, а кому відмовити. Це загрожує зловживаннями та створенням корупційних схем.

По-третє, незрозуміло як конвертуватимуться житлові сертифікати. Чи не вийде так, що з’явиться якийсь пул наближених до влади забудовників, які зможуть отримувати від держави гроші замість сертифікатів, тоді як іншим у кращому разі доведеться шикуватися в чергу і чекати. Зрозуміло, що у такій ситуації приймати житлові сертифікати будуть далеко не всі, а ті, хто будуть, можуть підняти цінники на житло”, – зазначає Кравець.

При цьому самі забудовники, з якими поспілкувалася “Страна”, поки що не визначилися, наскільки вигідно їм працюватиме “за сертифікатами”. З одного боку, вже сам факт, що компенсації будуть, явно піде галузі на користь, оскільки запустить будівельний ринок та сприятиме надходженню інвестицій.

З іншого, питання у сертифікатах. “Самі по собі житлові сертифікати мають право на існування. Головне, щоб за ними виконувались гарантії – оперативно та в повному обсязі. Якщо цього не буде, забудовники просто заморозять в об’єктах величезні гроші, а затримки з їх відшкодуванням загрожуватимуть компаніям банкрутством”, – каже нам забудовник, який працює у Київській області.

Ірина Луханіна також побоюється “як би цей човен не розбився про айсберг корупції”.

“Те, що нарешті ухвалили закон, дуже добре. Але тепер важливо, як він працюватиме на практиці. Головне-щоб був контроль за процесом розподілу коштів. Уявіть собі ситуацію: Ви постраждалий житель, наприклад, Ірпеня. Вам в рамках нового закону, положена компенсація у розмірі півтора млн. І ось до Вас приходить якийсь ділок з паперами, який за відкат у 50% від суми пропонує вирішити питання за спрощеною схемою. Щоб цього не було, потрібен жорсткий контроль з боку громадських організацій. Не можна допустити, щоб корупційна складова торкнулася і цього Закону.  Адже люди й так постраждали від війни”, – каже Луханіна.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Зруйнована квартира, яку тільки-но взяли в іпотеку, пошкоджена автівка, а на додачу — кредит на шиї. В такій ситуації опинилося багато переселенців та українців, які проживають у зоні бойових дій. Через війну люди, які взяли кредити на майно до 24 лютого та втратили його під час вторгнення, мають роками платити за «повітря».

Ці проблеми має вирішити новий закон, що передбачає призупинення виплат по кредитах, а також їх анулювання. Документ вже ухвалив парламент та підписав Президент України Володимир Зеленський, він набуде чинності 28 січня.

Які можливості надає закон

Як вже розповідав Донбас24 нові норми поширюються лише на фізичних осіб-позичальників кредитів, майно яких:

— пошкоджене або знищене внаслідок воєнних дій.

— опинилося на тимчасово окупованій території або на території активних бойових дій.

Такі особи мають право заморозити свій кредит на час дії воєнного стану та трьох наступних місяців з моменту його скасування. Вже після завершення війни кредит можна буде анулювати. Закон говорить, що виплати по кредитах банкам надасть держава. Вона перерахує лише тіло позики без відсотків та комісій. Передбачається, що ці гроші банки зможуть стягнути з держави-агресора.

Скористатися такими можливостями можуть українці, які мають кредит на купівлю житла (будинку чи квартири) або на автомобіль. Заморозити та анулювати кредит можна лише в тому разі, якщо це єдине житло, яке було у власності родини. Те ж саме стосується і автомобіля. Крім того, станом на 23 лютого 2022 року заборгованість за кредитом не може перевищувати сім днів.

Підприємці, котрі купували нерухомість для ведення бізнесу, на ануляцію розраховувати не можуть.

Як взяти участь у програмі

Для того, щоб заморозити кредит, потрібно подати відповідну заяву до банку. Це можна зробити, поки в Україні діє військовий стан, а також протягом наступних трьох місяців після його закінчення.

Після цього позичальник має 90 днів, щоб зібрати документи, які доводять, що майно в окупації, знищене або серйозно пошкоджене.

Коли банк їх схвалить, людина може припинити виплачувати кредит до 90-го дня після зняття воєнного стану. Після цього, згідно закону, в неї буде право подати заяву на ануляцію кредиту. Його мають списати повністю — і тіло, і відсотки.

Чи реально зібрати документи

Експерти зазначають, на практиці домогтися анулювання кредиту дуже важко, і найбільші проблеми постають з наданням підтверджуючих документів. У законі чітко не визначені ані їх перелік, ані місця, де їх можна отримати.

Можна пропустити, що на території, де наразі не ведуться активні бойові дії, акт про пошкодження житла може видати обласна військова адміністрація або спеціально створена комісія. Але на лінії фронту отримати такі документи ще складніше. До того ж невідомо — чи буде їх достатньо.

Юрист, старший партнер адвокатської компанії «Кравець та партнери» Ростислав Кравець вважає, що закон, ухвалений владою — не працюючий, і списувати кредити за ним можливостей немає.

«Перелік документів, який потрібно надати, буде визначати тільки кредитор, а не держава. В законі нічого не сказано про те, що в них має міститися, хто їх видає. Тож, можна тільки фантазувати, які це мають бути документи, і як довести, що житло постраждало саме від російської агресії, — говорить Ростислав Кравець. — До того ж, кредитору не має сенсу з вами домовлятися, якщо у вас є інше майно, на яке можна зробити стягнення».

Особливо складно довести пошкодження та знищення автівок — у багатьох власників вони згоріли після прильотів, були вкрадені або знищені окупантами. Врешті, від транспортного засобу залишився тільки металобрухт.

Крім того, всі кошти, які людина вже сплатила за кредитом, автоматично пропадуть — про них в законі навіть не йдеться.

«В подальшому, якщо наші високопосадовці домовляться дипломатичним шляхом зробити стягнення російських коштів, які нібито заарештовані за кордоном, за їх рахунок теоретично можна розраховувати на отримання якихось компенсацій. Проте, на сьогоднішній день закону, який би передбачав ці виплати, не прийнято», — говорить юрист.

Незважаючи на це, він все одно радить українцям звертатися до кредиторів та надавати існуючі документи. Можливо, вдасться хоча б заморозити кредит на період війни, а це вже — значне полегшення для гаманця.

АО «Кравец и Партнеры»