Ограничения снимут только после того, как объект полностью готов. Что, по замыслу властей, должно снизить число замороженных строек, и стимулировать застройщиков вводить объекты в эксплуатацию максимально оперативно.

Это тем более актуально с учетом повального замораживания строек по всей стране с началом войны. По ряду оценок таковых уже более половины.

Кроме того, государство недавно запустило программу льготного ипотечного кредитования, которое распространяется в том числе и на новостройки. Поэтому, естественно, власти заинтересованы в том, чтоб были какие-то гарантии завершения строительства объектов, в которых по этой программе люди приобрели жилье.

“У многих застройщиков сейчас проблемы с деньгами, и есть риски, что проекты попросту зависнут, а люди останутся ни с чем. “Заморозка” части квартир такие риски снимает”, — говорит владелец оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.

С другой стороны, ужесточение правил для застройщиков может привести к переделу рынка под крупных игроков и повышению цен (которое, к слову, уже идет), — отметил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Кроме того, как считают эксперты, если застройщик принял решение заморозить проект, то 10% непроданных в нем квартир для него особой роли играть не будут (особенно, если он все остальные уже продал, а деньги вывел).

Разбирались, что значит “государственная десятина” в новостройках и как она изменит рынок недвижимости.

Залоговые квартиры

3 января Кабмин на своем заседании принял решение о так называемой минимальной гарантийной доле строительства объектов. Для Киева, Одессы, Днепра, Львова, Харькова это доля составляет 10%, для других населенных пунктов – 5%.

Речь идет о доле недвижимости, которую застройщики не смогут реализовать вплоть до введения объекта в эксплуатацию – на нее будет наложено ограничение по аналогии с залоговым имуществом. Такие квадратные метры должны стать своего рода гарантией, что застройщик не заморозит стройку, а введет дом в эксплуатацию. Иначе он не только не получит “замороженную долю”, но и рискует лишиться вообще всего объекта, — говорит Артюхов.

“Принято взвешенное и тщательно просчитанное решение. Которое, во-первых, сохраняет существующие стимулы работы строительной отрасли, что очень важно с учетом потребностей по восстановлению страны. Во-вторых, будет мотивировать застройщика завершать объекты строительства, чтобы снять с них обременение и получить прибыль. В-третьих, предоставляет достаточные гарантии для завершения строительства третьим лицам”, — прокомментировал первый заместитель министра экономики Денис Кудин.

Также он добавил, что это решение важно с учетом запуска программы ипотечного кредитования е-Оселя на рынке первичной недвижимости.

“Ведь для определения банком рискованности операции по выдаче ипотеки объект незавершенного строительства должен быть внесен в государственный реестр по определению отсутствия ограничений по гарантийной доле”, – сказал Кудин.

Отметим, что новое решение Кабмина – это регуляторный акт к закону “О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем”. Он вступил в силу в октябре этого года, но фактически так и не заработал, так как не было необходимых подзаконных актов. Правительство этот пробел восполнило, то есть теперь есть возможность запустить нововведения.

В законе прописано, что имущественные права на гарантийную часть недвижимости обременяются до введения объекта в эксплуатацию. Если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства и достроить дом, объект может перейти другому девелоперу, который будет его достраивать за залоговую долю.

Гарантийная часть недвижимости должна быть свободна от имущественных прав третьих лиц, то есть продавать ее нельзя. Все ограничения снимаются только после ввода объекта в эксплуатацию.

Определения самой гарантированной доли в законе нет. Ее прописал Кабмин в своем постановлении.

Это совпало в разворачиванием программы льготного кредитования е-Оселя, которая стартовала с октября. Она предусматривает выдачу льготных кредитов под 3% для учителей, медиков, военных. Но, как ожидается, круг получателей льготной ипотеки будет расширяться. В частности, за счет переселенцев, потерявших жилье вследствие военных действий.

“Без схемы с гарантийной долей недвижимости государство, по сути, не могло полноценно начать работу по кредитованию на первичке. Ведь есть риски, что в какой-то момент объект будет заморожен и бюджетные деньги просто уйдут в никуда. С введением этой нормы государство получает гарантию – залоговую долю в 5-10%, которую оно может взыскать с нерадивого застройщика”, — пояснил Артюхов.

Отметим, что данное решение принято на фоне тотальной остановки строительства жилья, которое идет с начала войны.

Сколько сейчас замороженных строек, точно неизвестно. По экспертным данным, их по стране 40-60%. Некоторые называют еще более крупную цифру.

По данным Ирины Луханиной, средний срок задержки сдачи объектов до полутора лет.

По данным ЛУН, за 10 месяцев 2022 года начато строительство 512 новых проектов и очередей в уже существующих ЖК, что более чем вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года ( тогда было 1130). В Киеве количество новых очередей строительства сократилось почти вчетверо (до 55), в Одесской области со 131 до 52, в Харьковской – 18 против прошлогодних 87, в Днепропетровской – 12 против 53 и т.д.

Что решает “строительная десятина”

Что значат новые правила для рынка недвижимости  рядовых покупателей квартир в новостройках?

По словам Романа Рябова, застройщики получат “кнут и пряник” – сначала у них заберут часть недвижимости под залог, вернуть который можно будет только после окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. То есть для строительных компаний это будет своего рода стимулом не тянуть с достройкой объектов.

Что выгодно потенциальным покупателям, ведь заморозить свои деньги в недострое никто не хочет.

“Возможностей для мошенничества станет намного меньше: застройщик банально не сможет начать продажи без наличия всех разрешительных документов, исключена возможность двойных-тройных продаж одних и тех же неделимых объектов (квартир, площадей коммерческого назначения), все проданные квартиры будут зафиксированы в соответствующим реестре Минюста и пр.”, — отметил сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

Но это в идеале.

“Сейчас война, и большинство застройщиков нарушили свои обязательства перед инвесторами. Стройки замораживаются в том числе по объективным причинам. И если у застройщика нет возможности достроить, но залоговые 10% квартир ничего для него не решат, он все равно остановит работы”, — говорит Артюхов.

При этом вовсе не факт, что денег от 10% залоговых квартир хватит на достройку объекта другим застройщиком, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец. “Если объект выходит на финишную прямую, средств, может, и достаточно. Но не в случае заморозки строительства на начальных этапах. Так что решение Кабмина – очень условная гарантия для потенциальных покупателей”, — считает Кравец.

“Что касается гарантийных площадей, то по моему мнению, для украинского рынка более приемлемым был бы опыт европейских стран, когда финансирование объектов строительства осуществляется через банковские структуры (например, застройщик закончил подземную часть здания, а банк перечислил ему (условно) 25% от общей сметы, закончил следующий этап – банк перечислил еще определенный процент и т.д.). Это и гарантия покупателю, и контроль банка за ходом стройработ. И здесь фактически нет привязки к объемам продаж на разных стадиях строительства.  Именно поэтому, я считаю, что внедрение “гарантийной доли” стало одним из наиболее спорных вопросов при работе над документом. Напомню, что в 2020-2021 годах речь шла о гарантийных нормах в размере 10-15% от всего объема продаваемой площади.

Но, чтобы не “похоронить” этот законопроект, вопрос обязательной гарантийной доли отдали на откуп Кабмину. В случае банкротства застройщика, чтобы новый застройщик зашел на объект, количество проданных в таком объекте квартир должно быть меньше, чем объем выполненных работ (если продано больше, чем построено, то у нового застройщика не будет экономической целесообразности вхождения в проект). И законодательно это предусмотреть невозможно. Сейчас каждый недострой – отдельная история, требующая всестороннего аудита. Поэтому закон как унифицированное правило для всех случаев вряд ли станет эффективным по возмещению убытков покупателям. Следуя этой логике, гарантийная часть номинально должна быть больше 50%, тогда покупатели получат гарантию, что их дом будет достроен новым девелопером. Но в таком случае каждый застройщик будет “зажат” между желанием продавать и строить на вырученные от продажи средства и обязательствами по гарантийным площадям. На этот вопрос стоит посмотреть шире: все идет к тому, что рынок постепенно придет к тому, что основные продажи будут происходить уже на завершающих стадиях строительства или после введения объекта в эксплуатацию.

Другими словами, повторюсь, застройщику для полноценного строительства потребуется либо наличие достаточного объема собственных средств (средств партнеров, крупных инвесторов и т.д.), либо банковский кредит под минимальные проценты сроком до двух лет”, – считает Семенцов.

Как будет разворачиваться ситуация в случае, если объект все же попадет в категорию проблемных? Залоговые 10% объекта попадут под взыскание. Их могут предложить, к примеру, другому застройщику, чтобы тот закончил проект.

Но, к примеру, если речь будет идти о домах, где будут кредитные квартиры по льготной программе от государства, под взыскание может пойти и весь объект, особенно если он на момент банкротства застройщика останется на начальной стадии, – отметил Артюхов.

“Государство сделает все, чтобы вернуть уже уплаченные деньги за ипотечную квартиру. Поэтому могут действительно и весь объект “отжать”. И хорошо, если речь будет идти только о действительно проблемных стройках, а не включатся еще и коррупционные схемы. Когда сначала застройщику будут ставить палки в колеса, чтобы он не ввел вовремя дом в эксплуатацию, а потом за это лишать прав на объект. В таком случае государство попросту превратится в узаконенного рейдера”, — говорит наш источник на строительном рынке.

Впрочем, понятно, что пока это больше “страшилки”, чем реальные риски. Понятно, что заполучить весь объект вместо залоговых 10% не так просто, это как минимум затяжные судебные процессы. Тем не менее “зацепки” есть.

“С вводом в эксплуатацию всегда было сложно. Даже в мирное время с момента, когда дом фактически готов и до момента, когда на него выдадут сертификат, проходили месяцы, а иногда и год. После этого начинается процесс присвоения адреса, переключения на бытовых пользователей электроэнергии, воды, канализации, изготовление техпаспортов и регистрация прав собственности. Многие дома, получившие сертификаты летом позапрошлого года, на ноябрь этого года еще оставались без адресом. При этом на 70-80% они уже заселены. В итоге люди платят по коммерческим тарифам за коммуникации. Электроэнергия, к примеру, там по 5,6 гривны за киловатт. Причины проволочек банальны – комиссии, принимающие дом в эксплуатацию, практически всегда находят массу недостатков, которые нужно исправить. А если с продажами у застройщика, мягко говоря, не очень хорошо, то и денег на исправление “недостатков” может не оказаться”, — говорит Луханина.

“Нововведение усилит передел строительного рынка, который уже начался. Крупные компании, которые располагают ресурсом для строительства, останутся в бизнесе, мелкие попросту умрут. Фактически рынок поделит десяток крупных застройщиков”, — считает Артюхов.

Плюс 10-15% к ценнику

По мнению Артюхова, нововведения отразятся на ценах.

“Цены на новостройки уже растут, правда, пока преимущественно по прайсу. Под реального покупателя компании дают скидки до 25%, так как продаж очень мало. Большие корпорации с десятками проектов продают по 2-4 квартиры в месяц, и то, если повезет. Но все понимают, что есть огромный отложенный спрос. Предложение ограничено из-за большого количества замороженных строек, то есть есть все предпосылки для формирования дефицита. Рассчитывают, что это фактор выстрелит после войны, но стимулом может стать и льготная ипотека, если она получит массовость”, — говорит Артюхов.

По словам киевского риэлтора Ирины Луханиной, ипотечный спрос на рынке уже чувствуется.

“Пошло небольшое оживление в сегменте самых доступных квартир до 35 тысяч долларов. Смотрят в основном семьи военнослужащих, а также переселенцы”, — отметила эксперт.

“Киевгорстрой” уже объявил, что размораживает 10 строительных площадок, но поднимет ценник на 15%. И понятно, что в случае с кредитными покупками никаких скидок “под конкретного покупателя” не будет.

В целом по Киеву и области возобновлено строительство порядка 170 объектов (больше всего – в Печерском, Голосеевском, Днепровском районах), хотя темпы работ остаются достаточно медленными.

Как прогнозируют эксперты, цены на новостройки и дальше будут расти, даже несмотря на мизерные продажи. В 2023 году квартиры в новых домах могут подорожать еще как минимум на 10-15%.

“Что такое 10% замороженных квартир? Это недополученные застройщиком деньги, которые нужно где-то искать. В идеале – у покупателей остальных 90% жилья”, – говорит источник на строительном рынке.

“Естественно, чем больше гарантий для покупателей, тем дороже объект недвижимости. Как мы знаем, разница в цене на начальных и завершающих этапах строительства в среднем составляет 35%. Но развитие доступного кредитования, как застройщиков, так и покупателей, будет “сглаживать” удорожание объекта недвижимости”, – добавил Семенцов.

“Страшилка” для покупателей

Но есть еще один нюанс покупки жилья по новым правилам.

В теории застройщикам никто не запрещает продавать жилье на этапе возведения дома — все квадратные метры, кроме залоговых 5-10%.

Покупка таких квартир для людей всегда была рискованной, но все решал низкий ценник (как правило, на этапе котлована жилье продается по минимальной цене, а потом, по мере готовности объекта, дорожает. Разница в цене может достигать 35-50% и даже больше, что позволяло хорошо зарабатывать инвесторам).

Теперь эта схема заиграла новыми красками.

С одной стороны, новый закон вводит понятие “специального имущественного права” на недвижимость в строящемся доме. Это почти как право собственности, но только в недострое. Что все равно намного лучше тех схем, по которым квартиры на первичке продавались ранее.

С другой, непонятно, что будет с проданными квартирами, если, к примеру, реализуются прогнозы о схемах с передачей новому девелоперу больше 10% залоговых квартир.

“Не выйдет ли так, что при передаче проекта новому собственнику вместо обанкротившегося по имущественным правам на уже проданные квартиры возникнут вопросы. Это как с национализацией “Мотор Сичи”, когда под раздачу попали все, в том числе миноритарные владельцы акций – их бумаги изъяли “за компанию” с пакетом Богуслаева. Понятно, есть надежда, что со всем разберутся и частным собственникам в итоге их имущество вернут. Но сколько на это уйдет времени – непонятно. То же самое может быть и с квартирами”, — говорит нам источник на киевском строительном рынке.

То есть, появляется еще одна “страшилка” для покупателей жилья в новостройках.

В самом постановлении не прописано, что будет с гарантийной долей в случае банкротства застройщика. Документ очень короткий, в нем просто указаны цифры по гарантийным долям. По логике, по этому залогу будет применяться стандартная процедура. Если банк профинансирует определенное количество жилья по льготным кредитам от государства, в случае остановки строительства он попытается вернуть вложенные средства, и, если стоимость залога будет ниже, может подать обращение на другое имущество должника, то есть большую долю новостройки или всю (если стройка заморожена, к примеру, на начальном этапе).

Кравец говорит, что более вероятна другая ситуация. “Государство, как показывает практика прежних строительных пирамид, тех же новостроек Войцеховского или “Аркады”, ничего особо не достраивает, и даже не особо пытается. Так что участники ипотечных программ могут получить мыльный пузырь вместо квартиры, при этом платить в банк все равно придется, хоть и по сниженной ставке”, — подытожил он.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Реестры недвижимости уже разблокированы, сейчас идут последние приготовления: формируется пул нотариусов, которые получат право оформлять сделки. Ориентировочно совершать сделки можно будет с 9 мая.

Но рынок уже на низком старте.

“Только открыли реестры – и уже массово пошли звонки. Есть запрос как на покупку жилья, так и на продажу. Приобретать готовы, в основном, недорогие квартиры и дома. Много заявок от переселенцев, которые остались без крыши над головой, хотя активизировались и спекулянты. Что касается продавцов, то их настроения резко поменялись: владельцы недвижимости уже не хотят продавать ее хотя бы за сколько-нибудь, демпинга нет. Более того, некоторые повышают ценники до 25%, рассчитывая на то, что уцелевшее жилье сейчас будет в дефиците и его можно продать подороже”,  – рассказала нам эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.

Впрочем, по сделкам в войну остается масса вопросов.

“Хотя законодательно попытались перекрыть схемы для рейдерских атак и отжима жилья, риски для покупателей все же остаются”, – отмечает глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец,

Разбирались, как в войну будет работать рынок недвижимости, чего ждать по ценам и какие есть риски для продавцов и покупателей.

Сделки военного времени

Кабмин своим постановлением №480 прописал, как теперь будет работать рынок недвижимости.

Особенностей несколько.

• Совершать нотариальные действия с недвижимостью могут только нотариусы из списка Минюста. В этот список не смогут попасть нотариусы, к репутации которых есть вопросы (например, ранее привлекавшиеся к ответственности, имеющие задолженность по уплате сбора и др.) То есть нотариусов, которых допустят к оформлению сделок, будет меньше, чем в мирное время. Как говорит владелец компании “Дельта-Консалтинг” Роман Рябов, не исключены неудобства для клиентов: очереди к нотариусам, возможно даже повышение цен на услуги. Кроме того, возможно, в некоторых населенных пунктах нотариальные услуги вообще будут недоступны – придется ездить в другие города.
• В течение военного положения недвижимость нельзя будет передавать как вклад в уставный капитал юрлица и получать в связи с выходом из состава участников.
• Совершать действия с недвижимостью по доверенности от имени физических лиц запрещается.
• Нотариальное удостоверение договора оформляется в пределах области, где расположена недвижимость (исключение – Киев и область).
• Действия с недвижимостью в Киеве и области могут осуществляться только нотариусом, работающим в Киеве или области, по местонахождению имущества, юрлица или по месту жительства физлица – одной из сторон соответствующего договора.
• Жилье можно будет отчуждать (перепродавать) только через месяц после приобретения.

Все перечисленные меры – своего рода предохранители, которые должны исключить мошеннические схемы.

“Как правило, аферисты переоформляют недвижимость на своего человека, а затем стараются быстро перепродать объект. Поэтому запрет на его  отчуждение – правильная мера. Другое дело, что месячного запрета может оказаться недостаточно, логично было бы установить срок хотя бы в несколько месяцев”, – говорит Луханина.

На борьбу со схемами направлена также норма о запрете проведения сделок с использованием доверенностей, а также внесение объекта недвижимости в уставной капитал компании, говорит Кравец.

При этом, по его словам, риски для потенциальных покупателей все равно есть.

“Так как в Украине действует военное положение, все заключенные в данный период сделки могут быть признаны как состоявшиеся под давлением тяжелых обстоятельств. Следовательно, могут быть иски по их отмене. Особенно если, к примеру, объект недвижимости был продан ниже рыночной цены. То есть, если человек сейчас недорого купил квартиру, через год-два такая сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. Особенно осторожно стоит относится к сделкам по земле – фактически они с открытием реестра недвижимости не запрещены, но в Конституционном суде находится дело о законности отмены моратория, поэтому к законности приобретения участков также могут возникнуть вопросы”, – отмечает Кравец.

Роман Рябов добавил, что еще непонятно, как будут работать земельный кадастр и автоматический модуль по оценке – не исключено, что они могут сбоить, что впоследствии поставит под сомнение законность сделок.

Что касается автоматического модуля по оценке недвижимости, то тут есть отдельные нюансы. Они касаются не только сделок с землей, но и купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости. Напомним: этот модуль Фонд госимущества запустил в прошлом году, но нормально он так и не заработал. Пошли массовые случаи неправильной оценки, особенно по небольшим городам: стоимость земли, домов, коммерческих помещений завышалась в разы. При этом налоги при оформлении сделки насчитываются как раз с оценки. В итоге еще до войны были массовые случаи, когда, например, дом за 20 тысяч долларов оценивали в 100 тысяч, и с него взимался налог в 7,5% (при второй перепродаже) – в 7,5 тысяч вместо 1,5 тысячи долларов.

“Сейчас автоматический модуль может сбоить еще больше, так как базой для оценки там являются рыночные предложения, а они с начала войны не обновлялись. Поэтому не исключено, что начнут всплывать заоблачные налоги, которые окажутся людям попросту не по карману. В теории можно заказать оценку у частной компании, но опять-таки, непонятно, каким будет предложение оценочных услуг – многие оценщики уехали в другие регионы, ушли воевать”, – говорит Рябов.

Что касается других нововведений из постановления №480, то тут можно отметить послабления по оформлению наследства: сняли срок в 6 месяцев, за который ранее нужно было упорядочить бумаги.

“Это важная новация, особенно в свете того, что идет война, много погибших, и оформлений наследства  будет больше обычного”, – говорит Рябов.

Интересный нюанс касается россиян и российских компаний, владеющих недвижимостью в Украине.

“Если речь идет о частных лицах с российским гражданством, имеющих законное право проживания в Украине (например, вид на жительство), то они по-прежнему смогут отчуждать свое имущество в нашей стране. Если же гражданин РФ владеет в Украине недвижимостью, но не имеет законных оснований для проживания, то никаких сделок с эти объектом он проводить не сможет. То же самое по юрлицам”, – говорит Кравец.

Переселенцы ищут дешевое жилье, продавцы ждут роста цен

Впрочем, сам факт открытия рынка недвижимости еще не значит, что он запустится на практике. В стране идет война, а недвижимость – весьма сомнительный актив в условиях вражеских обстрелов и бомбардировок. Поэтому главный вопрос – будут ли люди покупать квартиры и дома?

Мы уже писали, что в начале войны пошел запрос на продажу жилья, причем владельцы были готовы хорошо уступать – вплоть до 50%. При этом потенциальные покупатели в очереди не выстраивались.

Но сейчас ситуация кардинально поменялась.

“Рынок, по-сути, только готовится к открытию, а вал звонков уже пошел, причем как от потенциальных продавцов, так и от покупателей. Настроения среди продавцов неоднородные. Многие готовы стартовать с довоенных цен, но есть и те, кто уже повышают ценники до 25%. Например, квартиры в столичных новостройках, которые до войны стоили 850 долларов за квадрат, будут выставлять по 1100. Аргумент собственников, играющих на повышение, железный: мол, недвижимости в жилом состоянии в Украине стало меньше, многие люди остались без крыши над головой, поэтому будут дефицит квадратных метров и рост цен. Но есть и владельцы квартир, которые готовы уступать. Правда, немного – до 10%. Как правило, это те, кто уехали за границу и срочно нуждаются в деньгах. Что касается покупателей, то интерес с их стороны действительно есть. В Киеве люди готовы приобретать вторичку эконом-класса стоимостью до 45 тысяч долларов, в уцелевшем пригороде – квартиры в новостройках за такие же деньги. Кроме того, сейчас начали искать недорогие дома под Киевом, скажем, таун-хаусы до 120-130 тысяч. Люди готовы приобретать жилье в готовом состоянии – заходи и живи, без ремонтов и достройки. В основном недвижимость ищут переселенцы, потерявшие свои дома в зоне боевых действий, но сумевшие вытащить деньги. Киевскими квартирами интересуются, в частности, переселенцы из Харьковской, Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областей”, – рассказала нам Луханина.

По словам Рябова, основной спрос будет на жилье в западных и центральных областях: Львовской, Черновицкой, Ивано-Франковской, Винницкой и др.

“Никакого недостроя и новостроя без ремонта, только готовые объекты, в которых можно жить прямо сейчас. Те, кто снимает квартиры в Черновцах и Львове по 1-2 тысячи долларов и при этом имеет сбережения, уже давно  на низком старте – хотят купить жилье и для себя, и, возможно, под сдачу. Потому ожидаемо низких ценников в тихих регионах не будет. К примеру, в Виннице владельцы квартир уже со старта планируют повысить цены на 10-12%, во Львове рост будет еще больше. Возможно, что потом, если ожидания по спросу не оправдаются, ценники и просядут. Но на запуске рынка они будут на максимуме”, – говорит Рябов.

При этом риэлторы рассказывают, что активизировались спекулянты, которые имеют на руках живые деньги и рассчитывают оперативно выкупить квартиры, по которым собственники будут готовы уступать. С тем, чтобы впоследствии перепродать их подороже.

“Рынок будет держать в тонусе еще и угроза повышения военного сбора до 3%. Ведь при перепродаже второго объекта за год человек платит налог 5% плюс военный сбор и госпошлину, а третьего – 18% плюс военный сбор и госпошлину. Соответственно, налоги вырастут, а “лишние” 1,5% с 50 тысяч долларов и выше – это немалые деньги. Поэтому все, кто планирует продавать, постараются сделать это как можно быстрее, пока не повысили военный сбор”- говорит  Луханина.

Отметим, что уже несколько недель как активизировалась реклама новостроек (особенно уже сданных в эксплуатацию), также оживают строительные площадки – то есть рынок полным ходом готовится к запуску.

“Мы восстановили работу с клиентами. Речь идет о полноценной клиентской поддержке инвесторов всех наших ЖК. По каждому жилому комплексу мы выделили отдельные номера телефонов, по которым клиенты смогут получить информацию о строительстве, условиях переуступок, получению прав собственности и др. Ведем подготовку к восстановлению работы на строительных площадках: проводим переговоры с подрядчиками и партнерами по закупке стройматериалов. Наша цель – нарастить темпы строительства, после чего ожидаем активизации спроса. По нашим прогнозам, спрос на столичную недвижимость будет колоссальный”, – отметили в пресс-службе группы компаний DIM.

Впрочем, как рассказал нам представитель столичной девелоперской компании, на самом деле восстановление работ может быть проблематичным.

“Действительно, в апреле несколько компаний заявили об активизации работ, но реально отследить, где строят, а где включили антикризисный PR, пока сложно. Сейчас как такового первичного рынка в столице нет. Главные причины – отсутствие покупателей (им нужно уже готовое жилье, а не фундаменты), дефицит стройматериалов и рабочей силы, ограниченные собственные средства и проблемы с привлечением инвесторов”, – отмечает эксперт.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Заместитель министра юстиции — уполномоченный по делам Европейского Суда по правам человека Иван Лищина в интервью сайту «Буквы»  заявил, что сейчас против Украины в ЕСПЧ есть 10 500 заявлений, из них 7000 — с Донбасса. По словам чиновника,  в основном в исках идет речь о выплате пенсий и разрушении жилья.

«У нас в Минюсте есть подозрение, что людей, живущих в ОРДЛО, могли подтолкнуть массово подавать заявления против Украины», — рассказал представитель Украины в ЕСПЧ.

Статистика обращений в ЕСПЧ действительно складывается отнюдь не в пользу Украины. Так, в 2019 году против Украины были поданы 1300 исков и почти все они касались событий на Донбассе. По данным секретариата Суда, на рассмотрении в Страсбурге находятся примерно 5590 жалоб, касающихся Донбасса, в 4500 из них ответчиком указана Украина и только в 40 жалобах – Россия. Еще около 1050 жалоб поданы одновременно против Украины и России.

Klymenko Time решили разобраться, кто же жалуется на Украину в ЕСПЧ на самом деле и реально ли вообще жителям Донбасса — по обе стороны разграничения — получить компенсацию за разрушенное жилье.

В “ДНР” оценивают ущерб в 200 миллиардов рублей

Не исключено, что такой активности жителей Донбасса в подаче исков против Украины в 2019 году предшествовало создание «комиссии по оценке экономического ущерба, нанесенного населению Донбасса Украиной». Основная цель общественной комиссии – работа по составлению формуляров в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), оценка материальных убытков, которые нанесены «ЛНР» и «ДНР».

Первые коллективные иски с помощью этой комиссии появились в сентябре 2019 года, их подали жители Первомайска, расположенного на Луганщине: один иск – от 12 жителей многоквартирного дома № 12, находящегося в квартале 60 лет СССР.

Любопытно, что по данным СМИ «народных республик», сама комиссия была официально создана лишь 5 декабря 2019 года, а упомянутые сентябрьские иски были названы инициативой жителей домов. 

Спустя 2 недели после своего создания, комиссия уже заявила о подготовке исков в ЕСПЧ жителей Донецка и Углегорска на сумму в 106 млн российских рублей против Украины, решение о чем было принято в ходе заседания самой комиссии. 

В июле 2020 года «депутат Народного Совета «ДНР»» Елена Шишкина заявила, что 1050 жителей народной республики подготовили иски в ЕСПЧ к Украине на сумму в 130 миллиардов российских рублей. 

А уже в  марте 2021 года все та же Елена Шишкина оценила общий ущерб, нанесенный «ДНР» действиями Украины более 200 млрд рос. руб.

Украина не заплатит – нет денег

Впрочем, перспективы получить компенсацию от Украины по этим искам в ЕСПЧ, крайне малы.

Во-первых, практика суда свидетельствует, что по делам о событиях на неподконтрольных правительству территориях ЕСПЧ обычно признает вину государства, которое через зависимую от него администрацию осуществляет фактический контроль на этой территории. Так, при рассмотрении жалоб на нарушения прав человека в Приднестровье ЕСПЧ обычно отвергает жалобы против Молдовы, зато жалобы против России имеют шанс на удовлетворение.

Старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец рассказал Klymenko Time, что,  как свидетельствует практика обращений в ЕСПЧ, это не самый простой способ добиться справедливости от государства.

«Чаще всего обращения украинцев в ЕСПЧ связаны с неисполнением государством Украина своих обязательств в уголовной, финансовой, социальной и прочих сферах. Обычно не удовлетворив свои претензии к государству в отечественных судах, украинцы обращаются в ЕСПЧ, а жители неподконтрольного Донбасса могут сразу обращаться в европейский суд. Уже на стадии приема иска им могут отказать в этом. Но даже прием документов не делает жизнь истца легче. Как свидетельствует практика, рассмотрение этого иска может затянуться на целое десятилетие, а закончиться решением государству Украине компенсировать судебные издержки истца и некоторую сумму морального ущерба. Доказать же стоимость пострадавшего в ходе боевых действий имущества как правило невозможно», — резюмирует печальную статистику походов украинцев за справедливостью в ЕСПЧ юрист.

Во-вторых, у Украины хронически нет денег на выплату таких компенсаций — даже для тех граждан, которые проживают на подконтрольной территории.

По данным украинской «Судебно-юридической газеты», по уже принятым решениям различных судов Украина должна своим гражданам порядка 5 млрд грн., при том что на 2021 год в бюджете на эти выплаты запланированы всего 100 миллионов гривен. В целом же, Украиной выполняются лишь 2,6% судебных решений касающихся социальных выплат.

Восстанавливают своими силами

Пока что восстановление жилья  и инфраструктуры в Донбассе идет за счет местных ресурсов по обе стороны линии разграничения. Так, по данным Донецкой облгосадминистрации, из бюджета Донецкой области на восстановление в 2021 году пострадавших от обстрелов домов в прифронтовой зоне выделили 4,6 миллиона гривен.

Как заявил глава Донецкой ОГА Павел Кириленко, в Донецкой области в результате военных действий остаются поврежденными или разрушенными более 5500 жилых домов. По его словам, ОГА планирует выплатить компенсации 31 лицу на общую сумму более 7,9 млн. гривен. Речь идет об 11 населенных пунктах на линии разграничения: Широкино, Зайцево, Авдеевка, Марьинка, Славянск. В администрации заявляют, что уже восстановлено 8207 поврежденных домов, из них 1370 — в 2020 году. Также в 2020 году были выплачены первые компенсации владельцам домов, разрушенных из-за военных действий – в ноябре 9 из них получили по 300 тысяч гривен. 

В самопровозглашенной “ДНР” тоже, похоже, решили заняться этим вопросом. Там  в ходе рабочего совещания с руководителями ряда министерств глава «ДНР» Денис Пушилин заявил, что в рамках выполнения Программы восстановления и развития республики в 2020 году осуществлен капитальный ремонт 73 многоквартирных жилых домов, ремонт кровли 85 многоквартирных жилых домов, 138 лифтов. 

Годом ранее российские СМИ что с 2014 по 2020 год были восстановлены 11 тысяч жилых домов пострадавшие в ходе обстрелов, в том числе 9071 – частные. Еще порядка 2 тысяч семей нуждаются в новом жилье взамен разрушенного, что запланировано сделать за счет достройки ранее недостроенных многоэтажек в Донецке, Макеевке, Горловке, Шахтерске, Углегорске и Старобешево.

В Министерстве пока не придумали механизм выплат

По оценкам Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Украины, ориентировочная сумма средств, необходимых для восстановления разрушенных и поврежденных объектов недвижимости на подконтрольной украинской власти территории Донбасса, составляет почти три миллиарда гривен. В госбюджете Украины на 2020 год предусмотрено лишь около 40 миллионов на возмещение убытков за поврежденное имущество. Но даже механизма выплаты этой компенсации до сих пор не существует. 

Вопрос денежных компенсаций должна рассматривать специальная комиссия, по формуле «средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе, где находился дом, помноженная на площадь разрушенного жилья». Причем получить эту компенсацию смогут лишь жители подконтрольной Украине части Донбасса.

Klymenko Time

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом свидетельствуют данные консалтинговой компании SV Development, которые есть в распоряжении РБК-Украина.

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии корреспонденту ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

«К сожалению, с 2008 года государство и чиновники, которые играли на этой теме, так и не решили данный вопрос. Причем факт существования законов о потребительском кредитовании и Кодекса по процедурам банкротства, никак не облегчает положения заемщиков. Потому что для начала процедуры банкротства у человека должно быть не менее 60 тысяч гривен. Причем в случае ее начала, человек не сохраняет свое ипотечное жилье, которое ему ровным счетом ничего не дает и его долги не списываются. Остальные же законы, которые принимались с тех пор, не только упрощают изъятие имущества, но и усложняют жизнь должника», – сообщил эксперт.

По словам Р. Кравца, государство также несет довольно большую долю ответственности за то, что оно не удержало упавший в пять раз курс гривны, из-за чего выплата ипотечных кредитов стала невозможной.

«Поскольку основные банки, предоставлявшие ипотеку обанкротились, продав за бесценок свои ипотечные портфели, то на сегодняшний день вопрос стоит даже не столько в сохранении банковской системы, сколько в предоставлении возможности различным финансовым кампаниям и спекулянтам заработать на ипотечных кредитах. Но вместо защиты права граждан, Президент Зеленский решил защищать права финансовых спекулянтов», – уточнил эксперт.

Также юрист допустил, что с момента окончания действия моратория, мы можем увидеть массовые случаи переоформления прав собственности, а также разгул банд, которые будут без решения судов выбрасывать людей на улицы.

«Как только такие первые случаи будут зафиксированы, то мы практически ежедневно будем видеть в новостях массовые убийства коллекторов, самосожжения, а может даже и штурм Офиса Президента. Таким образом, Зеленский станет виновным в сложившейся ситуации, поскольку действие моратория было прекращено именно по его инициативе. Поэтому, ему придется усилить собственную защиту. Коллекторам же придется обзавестись дополнительным оружием и средствами защиты, поскольку люди будут готовы физически защищать свое жилье и не давать к нему доступа, вплоть до самосожжения», – заключил Р. Кравец.

Напомним, через две недели в Украине завершится мораторий на изъятие жилья за долги по ипотеке.

На это решение не повлияла даже новая вспышка коронавируса в Украине и отягощенность населения кредитами.

ГолосUA

АО «Кравец и Партнеры»

– Ростислав Кравец – адвокат,
– Олег Попенко – глава Союза потребителей коммунальных услуг,
– Александр Сергиенко – директор «Института города».

АО «Кравец и Партнеры»

Мораторий действовал с 2014 года. Депутаты предлагали продлить его до 1 января 2022-го. Нацбанк заявил, что сейчас есть 44 тыс. проблемных валютных кредитов на 29 млрд грн.

До 21 октября 2020 года у гражданина не могут забрать жилье, купленное в кредит, если это единственное место жительства. Запрет распространяется на квартиры не более 140 кв. м и дома площадью до 240 кв. м.

– Проблемные кредиты на жилье массово появились после экономического кризиса 2008 года. Люди не смогли рассчитаться с банками из-за резкого роста курса валют. Заемщикам изначально предлагали реструктуризировать долги. Затем власти запретили принудительно отбирать квартиры,- говорит экономист 56-летний Александр Охрименко. — После отмены моратория должники могут самостоятельно продать жилье и рассчитаться с кредитом. Это также можно сделать совместно с банком. Если граждане ипотечную недвижимость продавать не захотят, ее через суд выставят на аукцион. За вырученные деньги будут покрывать долги. Правда, без жилья люди не останутся. Суд должен конкретно указать, в какую квартиру должен переехать должник.

Ипотечному кредитованию трудно развиваться в Украине, пока действует мораторий на выселение из жилья. Потенциально каждый кредит может стать проблемным. Также надо менять требования банков к заемщикам. Чтобы сейчас взять заем, официальная средняя зарплата должна быть не менее 12 тысяч гривен. Таких людей в Украине мало, ведь имеем высокий уровень теневой экономики. Требования можно сделать не обязательными, а, например, рекомендательными. Если заемщик пришел в банк — не надо спрашивать, где он взял деньги на первый взнос, сколько официально зарабатывает. Также кредиты не хотят выдавать человеку без кредитной истории.

— Развитию ипотеки в Украине мешает уровень жизни граждан. Чем больше будет зарабатывать население, тем больше будет кредитов на жилье. Если не будет денег, не помогут даже самые низкие ставки, — говорит финансовый аналитик 40-летний Алексей Лупоносов.

— Мораторий на выселение нужно отменять. Но этими вопросами должны заниматься только банки с собственными службами безопасности, действующие в соответствии с законодательством. У нас же финучреждения давно продали проблемные кредиты компаниям, которые не боятся никаких законов. Поэтому часто происходит рейдерский захват недвижимости с использованием грубой силы. Коллекторы самовольно меняют замки в квартирах, а полиция только удостоверяет факт нарушения.

— В Украине проблемы валютных заемщиков остаются нерешенными 12 лет, — говорит адвокат Ростислав Кравец, 47 лет. – Большинство из них давно погасили свои обязательства. Потому что банки в свое время рассчитывались с застройщиками в гривне, а не валюте. Поэтому ипотечные кредиты надо пересчитывать и закрывать.

Маргарита ДИКАЛЮК, Gazeta.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Соответствующую правовую позицию выдал Верховный суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда при рассмотрении дела №295/4514/16-ц.

«Лицам, которых выселяют из жилого дома (жилого помещения), являющегося предметом ипотеки и приобретенным не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья, при обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке одновременно предоставляется другое постоянное жилье. При этом по положениям части второй статьи 109 ЖК УССР постоянное жилье указывается в решении суда», — говорится в документе.

При этом финансистам запретили отнимать у людей всю недвижимость целиком, когда кредит оформлялся не на все метры.

«Этим же постановлением Верховный суд запретил банкам взыскивать всю квартиру целиком, если кредит брался на часть квартиры. В данном случае — на четверть. Единственный выход для банка — это находить другое имущество у должника, и стараться взыскать его. Например, машину», — объяснил «Стране» старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

По словам юристов, банкиры почти всегда пытаются получить от должников весь залог, даже когда не имеют на это права.

«Банковские юристы почти всегда в своих исковых требованиях пытаются получить все по максимуму. Даже, когда нарушают закон, они знают об этом. Однако надеются на правовую безграмотность ответчиков или безразличие судей. К сожалению, это очень распространенное явление, и лишь в некоторых случаях встречаются вдумчивые судьи, которые помогают заемщикам разобраться в ситуации», — отметил в разговоре со «Страной» адвокат, управляющий партнер юридической фирмы «Можаев и партнеры» Михаил Можаев.

Попытки выставить ипотечных должников из квартир и домов — очень распространенное явление. Как по гривневым займам, так и по валютным.

«Несмотря на то, что до сих пор действует мораторий на выселение валютных должников. Причем, людям при выселении не предоставляют альтернативного жилья из госфондов в случаях, предусмотренных действующим законодательством. То есть закон нарушается повсеместно», — объяснил Ростислав Кравец.

Об этом говорится в статье 109 Жилищного кодекса: если кредит оформлялся на покупку не заложенной недвижимости, а другого объекта — людям должны предоставить «другое постоянное жилое помещение».

«Нужно понимать, что наш Жилищный кодекс писался еще в 1983 году, то есть при Советском союзе. Тогда были соответствующие госфонды, из которых украинцы могли получать бесплатные квартиры. Это происходило повсеместно. Сейчас это очень редкое явление, единичные случаи, чаще всего для отдельных льготных категорий граждан. Так что заемщикам не на что рассчитывать», — отметил Михаил Можаев.

До недавнего времени у банкиров наиболее распространенной схемой отъема жилья была перерегистрация.

«Они регистрировали квартиры на себя, и старались как можно скорее их продать. При этом сильно подставляли покупателей. Даже в случае покупки жилья на открытых торгах, они не получали законных прав на жилье и не могли никого выселись с занимаемой площади. Бывшие владельцы обжаловали сделки в судах, и достаточно успешно, после чего они признавались недействительными и все возвращалось к исходной точке», — добавил Ростислав Кравец.

В тоже время юристы уверяют, что в последнее время данная схема стала использоваться намного реже.

«Недавно Минюст приостановил «черным регистраторам» действие ключей к реестру имущества, и они больше не могут помочь банкам. Перерегистрацией занимаются лишь некоторые нотариусы. Потому схема почти не работает. Так что банки вынуждены искать другие возможности взыскания долгов или договариваться с заемщиками», — резюмировал Михаил Можаев.

СТРАНА.UA

Адвокатская компания Кравец и Партнеры