Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Ударники законодательного труда — так можно назвать нынешний состав парламента, который без сна и отдыха принимает новые законы. Даже 14 декабря, перед уходом на каникулы, депутаты проголосовали закон для IT-отрасли, внедряющий особые условия налогообложения компаний-резидентов “Дія City”. Они смогут самостоятельно выбирать, какой платить налог: на выведенный капитал в размере 9% или на прибыль (18%).

Фокус выбрал семь ключевых законов 2021 года, влияющих на экономику страны.

Земельные аукционы

В мае парламент принял закон о земельных торгах через электронные аукционы, который вступил в силу 5 июля, через пять дней после запуска продажи земли сельхозназначения. Закон крайне важен, так как регулирует работу единой торговой системы, где проходят электронные аукционы по продаже сельхозземли.

“Это существенно сократит ресурсы для поиска земли и сбор документов для подписания договора, поскольку при формировании участка как лота такие документы будут собираться на этапе его подготовки к торгам”, — считает Богдан Яськив, старший партнер ЮФ “Тотум”. На таких аукционах могут продавать землю физлиц, а также находящуюся в государственной или коммунальной собственности”.

Основная цель закона — стимулирование оборота рынка земель.

“Проведение торгов в электронном виде дешевле, доступнее и удобнее, чем классическая схема. Соответственно, ожидается положительное влияние на развитие рынка и его оживление, насколько это возможно. Также устранение сомнительных схем позволит достичь действительно рыночных цен, что выведет из тени значительную часть отрасли”, — уверен Игорь Кравцов, партнер юридической группы LCF, руководитель практики трансграничных споров. Сейчас в системе “Прозорро. Продажи” идут аукционы по аренде земель государственной и коммунальной собственности. Продавать их нельзя, поскольку в июле 2021 года рынок земли открылся частично. А вот физлица между собой могут торговать. В будущем закон об аукционах позволит в единой торговой системе заключать сделки по земле разных форм собственности.

Вывести банки с рынка: закон №1588-IX

Парламент 30 июня принял закон №1588-IX о выводе банков с рынка и удовлетворении требований кредиторов этих банков.

“Фактически ФГВФЛ становится специальным правоохранительным органом, он проводит расследование деятельности банка, по результатам которого принимает решение о привлечении к ответственности виновных лиц [в банкротстве]”, — отмечает Владимир Невмержицкий, юрист Юридической группы LCF.

В Фонде гарантирования вкладов физлиц уверены, что этот документ сигнализирует менеджменту и владельцам банков, что виновные в банкротстве не избегнут наказания.

“Закон расширил круг лиц — причинителей вреда. Если до сих пор ими могли быть только связанные с банком лица — то есть менеджмент, владельцы, — то теперь таковыми могут считаться “другие лица”. Это позволит Фонду предъявлять требования к большему кругу лиц для защиты интересов кредиторов ликвидируемых банков”, — объясняет Виктор Новиков, заместитель директора-распорядителя ФГВФЛ.

Благодаря закону у Фонда появились новые возможности.

“Его положения регулируют право Фонда обращаться в суды любой юрисдикции, регулирующие последствия прекращения деятельности банка как юрлица. Эти обращения делаются в интересах банка и его кредиторов для возмещения причиненного им ущерба”, — говорит Богдан Яськив, добавляя, что качественное использование Фондом предоставленных ему прав и соблюдение сроков их реализации позволит эффективно отстаивать интересы банка и его кредиторов в судах.

Поскольку закон вступил в силу только в начале августа, судебная практика по его применению еще формируется. На начало ноября 2021 года Фонд подал 69 исков по 44 банкам-банкротам с общей суммой требований 97,8 млрд грн.

“Ресурсный” закон 5600

30 ноября парламент принял закон о сбалансированности бюджетных поступлений. Речь идет об усилении налоговой нагрузки для бизнеса и физлиц. Документ лежит на подписи у президента, он должен вступить в силу в 2022 году.

В законе много налоговых нововведений. Одно из них — усиление налогообложения малого фермерского бизнеса.

“Фермеры, которые сегодня не облагают налогом прибыль, получаемую из собственной агропродукции с участка до 2 га, теперь будут платить. Если размер дохода от продукции превышает 12 минимальных зарплат (это примерно 72 тыс. грн), то придется уплатить налог на доходы физических лиц 18% и военный сбор 1,5%”, — объясняет Нина Бец, руководитель практики налогового права ЮФ “Ильяшев и партнеры”. По ее словам, закон также с 2023 года вводит обязательный ежегодный платеж на землю — 4% от ее нормативно-денежной оценки. Его будут платить владельцы участков площадью от 50 соток.

“Главная цель нововведений ориентирована не столько на увеличение доходной части бюджета и дополнительные поступления налогов, сколько на перераспределение рынка и его монополизацию, ведь содержание сельскохозяйственной земли станет финансово сложным для собственника, он вынужден будет ее продать”, — констатирует Нина Бец. Неприятные новости подготовил закон и для физлиц в сфере недвижимости. Теперь третья и следующие продажи объектов недвижимости в течение года облагаются налогом 18%, а вторая продажа в течение года — 5%.

“Налогом на доходы в размере 18% от разницы между ценой продажи и ценой покупки объекта недвижимости будут облагаться продажи третьей и всех последующих объектов недвижимости в течение отчетного года. Возможен рост цен на недвижимость”, — отметила Марина Семенова, адвокат АБ “ЮФ “Семенова и партнеры”.

Александр Третьяков, старший юрист ЮФ “Антика”, впрочем, считает, что для рынка эффект изменений будет минимальным.

“На рынке давно отработаны схемы минимизации налогов у лиц, торгующих недвижимостью. Несмотря на все меры, направленные на противодействие этим схемам, включая новые правила оценки квартир, деятельность частных лиц, занимающихся куплей-продажей квартир, не прекращается”, — говорит Третьяков.

Также закон расширяет полномочия фискалов.

“У налоговой появится право на обращение в суд с заявлениями относительно запрета на выезд руководителя предприятия, которое имеет налоговый долг. Ужесточится процедура взыскания налоговой задолженности. Это свидетельствует о переходе государства от стимулирующих мер к конфискационным”, — предупреждает Дмитрий Куцевол, адвокат, партнер АО “Ассирия”.

Налоговая амнистия

В июне 2021 года парламент принял инициированный президентом Владимиром Зеленским закон о налоговой амнистии. В соответствии с ним, кампания по амнистии капиталов продлится с 1 сентября 2021 по 1 сентября 2022 года. Легализовать капиталы можно по ставке 5%.

Проведение торгов по земле в электронном виде дешевле, доступнее и удобнее, чем классическая схема. Она устраняет сомнительные схемы, позволяя достичь действительно рыночных цен на землю

Благие намерения власти вывести из тени капиталы украинцев эксперты оценивают скептически.

“Кроме попытки в турборежиме наполнить бюджет, другой долгосрочной цели у амнистии капиталов нет”, — считает Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер АК “Кравец и Партнеры”. Но на значительные поступления рассчитывать не приходится, ведь на середину декабря граждане легализовали лишь около 300 млн грн. Если процесс будет идти такими же темпами, в ходе кампании вряд ли удастся вывести из тени хотя бы 1 млрд грн, а в бюджет дополнительно поступит не более 50 млн грн.

Вячеслав Черкашин, старший аналитик по налоговым вопросам Института социально-экономической трансформации, непопулярность амнистии объясняет высокой ставкой сбора, слабыми гарантиями государства, особенно в сфере финмониторинга, и агрессивной идеологией. По мнению Ростислава Кравца, с учетом скорости, с которой в Украине меняется законодательство, декларирование активов выглядит для граждан опасным инструментом, угрожающим дальнейшей ответственностью за уклонение от уплаты налогов.

“Антиколлекторский” закон №1349-IX

С 14 апреля 2021 года в Украине начал действовать “антиколлекторский” закон №1349-IX. Его цель — защита потребителей финансовых услуг от злоупотреблений коллекторских компаний при “выбивании” долгов.

“До принятия закона рынок коллекторов никак не регулировался, — говорит Марина Хеленюк. — Ни в одном законодательном акте не были закреплены полномочия коллекторов, что привело к их произволу и вседозволенности. Теперь же любая коллекторская компания должна пройти аккредитацию в Нацбанке, а банки должны расторгнуть договоры с неаккредитованными коллекторами”.

По мнению Романа Луцько, адвоката АО SLA Attorneys, правовая защита заемщиков от недобросовестных действий коллекторов улучшается.

“Нововведения сдерживают агрессию коллекторов. Но с принятием “антиколлекторского” закона наблюдается снижение темпов погашения просроченной задолженности из-за ухудшения дисциплины, что говорит о необходимости доработки и внесения дополнений в закон”, — считает Луцько.

Привет, БЭБ! Закон №1150-IX

В марте 2021 года вступил в силу закон №1150-IX, регулирующий создание в Украине единого госоргана, ответственного за борьбу с экономическими преступлениями. Это Бюро экономической безопасности (БЭБ). Раньше такие дела могли вести три ведомства — Налоговая милиция, СБУ и Нацполиция. Полноценно новосозданный орган должен заработать в конце декабря 2021 года.

“Честный бизнес в Украине в связи с началом работы БЭБ надеется на завершение эпохи безосновательных наездов и шантажа со стороны правоохранителей, что позволит прозрачно работать, декларировать доходы и платить налоги. Бизнес рассчитывает работать в правовом поле, четко понимая правила игры, следуя которым можно прогнозировать экономические перспективы, выстраивать стратегию и тактику развития”, — говорит Александр Телешецкий, партнер, адвокат АО “Лещенко, Дорошенко и партнеры”.

Однако ожидания могут не оправдаться.

“Присутствует угроза, что общество через год получит старую налоговую милицию в новой обертке”, — предупреждает Вячеслав Черкашин.

Закон о страховании: новая редакция

Новую редакцию закона о страховании Верховная Рада приняла в ноябре 2021 года. По словам Марины Хеленюк, юриста Stron Legal Services, документ предполагает введение новых требований к страховщикам для выхода на рынок. Речь идет о прозрачной структуре собственности, безупречной деловой репутации владельцев и наличии плана деятельности на три года. Хеленюк подчеркивает, что закон предусматривает получение одной лицензии для страховой компании вместо нескольких на каждый отдельный вид услуг, как это делалось прежде.

Эксперты позитивно оценили прописанную в законе процедуру передачи портфеля от одного страховщика к другому при ликвидации, что делает процесс вывода компаний с рынка более цивилизованным.

В Нацбанке, который регулирует страховой рынок, принятому закону рады.

“Новый закон меняет целый спектр требований к лицензированию страховщиков, оценке их платежеспособности и ликвидности, корпоративному управлению и управлению рисками, прекращению деятельности компаний и передаче страхового портфеля”, — подчеркивают в НБУ.

Однако качеством закона довольны не все. По оценке Вячеслава Черняховского, гендиректора ассоциации “Страховой бизнес”, в документе избирательно, хаотично и без учета специфики и состояния экономики Украины применяются подходы Евродиректив.

“В большинстве стран Европы сферу страхования регулируют три основных закона — о платежеспособности страховщиков, договорах страхования и о регулировании деятельности страховых посредников. У нас же “первое, второе и компот” оказались в одной законодательной “кастрюльке”, — говорит Черняховский.

ФОКУС

АО «Кравец и Партнеры»

“На рынке земли сейчас рассвет новых схем. Да и старые никуда не делись! Аферистов, разных наперсточников — море: и люди ведь понимают, что обыграть их не получится, но все равно пытаются“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак, фермер с многолетним стажем, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев из Кировоградской области. Да и другие фермеры, с которыми связалось наше издание, подтверждают: им очень хотелось бы купить землю, на которой они работают, у ее владельцев, как правило, простых сельских жителей. Но с теми уже плотно работают разного рода посредники.

О том, как заработал рынок земли, какие схемы сегодня применяются мошенниками всех калибров и почему среди собственников “зеленых гектаров” все больше местных чиновников и прокуроров — читайте в расследовании “Вестей”.

“Как вымутить деньги?”

Рынок земли функционирует уже четыре месяца, и за это время было зарегистрировано чуть более 40 тыс. сделок по продаже участков, или паев сельскохозяйственной земли. И это несмотря на ограничения, которые пока еще (до 2024 года) установлены законодательно: можно покупать землю только физлицам — компании и агрохолдинги такой возможности лишены, и только до 100 га “в одни руки”.

Из инфографики, предоставленной Минагрополитики, можно сделать вывод: в будни в Украине совершается в среднем 500–550 сделок по купле-продаже, в выходные — всего 50–60 сделок (осуществить сделку можно и в субботу). Один гектар в среднем уходит за 39–40 тыс. грн.

“У нас в Васильевском районе Запорожской области цена за гектар варьируется от $ 1,5 тыс. до $ 4 тыс., и по такой завышенной цене покупать я не хочу, — делится с “Вестями” фермер Лина Бойченко, глава сельхозпредприятия “Лиана”. — Мне несподручно покупать землю на физлицо, ведь надо где-то спрятать, “вымутить” эти деньги, занизить урожай. И, во-вторых, ко мне приходят пайщики, говорят: “Буду свою землю продавать, если не возьмете у меня по такой-то цене — отдам другому“.

И фермеры буквально лезут из кожи вон: их новенькие тракторы, сеялки и опрыскиватели окажутся попросту бесполезны, если нет собственно земельного фонда. “Сейчас у нас большое хозяйство, 1300–1400 га земли с/х назначения: основная, конечно, в аренде — это земля пайщиков и государственная, которая когда-то была в коммунальной собственности, — говорит “Вестям” Виталий Львов, вице-президент Союза участников с/х обслуживающих кооперативов Украины и глава фермерского хозяйства “Муравский шлях” в Харьковской области. — Пайщики уже ходят, говорят: мол, будем продавать землю. О цене разговор еще не заходил, думаю, в 2022-м выделим на эти цели какие-то средства. Но программа “5–7–9” по доступному кредитованию в области практически не работает, ждем, что появятся новые кредиты — об этом сейчас есть разговоры. Если лишимся земли, как будем работать дальше? Никак!” При  этом особого ажиотажа нет — желающих купить сельхозугодья в два с половиной раза больше, чем охочих продать свои участки. Люди выжидают, пока повысится цена на паи (она действительно постепенно растет).

Кликните по изображению для увеличения

Куплю участок с урожаем

На этом фоне активизировались посредники. О них говорят буквально все: и сами фермеры, и регистраторы, и нотариусы. Главная суть схемы — заставить фермера отказаться от своего первоочередного права купить землю, которую он уже использует.

“Мошенники уверяют пайщика, что арендатор, если и купит землю, то не скоро, а они смогут все провернуть быстро, хотя и сумма на карточку придет несколько меньше. Для этого нужно поехать с покупателем к нотариусу, подписать доверенность на продажу, отдать документы на землю, копии своих документов и банковскую карточку“, — рассказывает бывший глава Госгеокадастра, эксперт по земельным отношениям Денис Башлык.

Так люди получают по $ 900–1000 за гектар наличными, а мошенники регистрируют по доверенности намерение продать землю по завышенной цене, чем ставят арендатора (того таки фермера) в условия, когда купить землю он уже не может. И, скорее всего, он откажется от права купить землю, на которой работает, гарантированного законом.

“У меня буквально каждый второй случай такой. Да прямо сейчас ко мне пришли. Предлагают мне по высоченной цене. Я им: “Это бред, как я отобью покупку земли с такой-то ценой? Это нереально!” — “Ну нереально, так мы выставляем землю на аукцион”, — отвечают они”, — передает “Вестям” диалог с посредниками Лина Бойченко.

На аукционе мошенники продают паи по высоким ставкам, но договариваются с покупателем, и итоговая сумма за землю существенно ниже. “Чтобы лишить арендаторов преимущественного права на покупку земельного участка, им действительно повышают сумму сделки, и потом эта сумма прописывается в самом соглашении. А затем из этой суммы возвращается разница. Так реализуется схема, и отследить ее очень сложно“, — говорит “Вестям” Светлана Тетеря, руководитель практики аграрного и земельного права в компании Everlegal.

Вторая проблема: владельцы-“пайщики” продают землю в момент, когда их арендаторы не просто обработали участки, а засеяли их и ждут урожая. Убрать который, разумеется, уже не могут — земля продана. “Продажа земли без согласия арендаторов — это противозаконно, ведь у тех сегодня едва ли не больше прав, чем у самих собственников земли, — сказал “Вестям” Ростислав Кравец, старший партнер юридической компании “Кравец и Партнеры”. — Но если мы говорим о беспределе, то регистраторы могут закрыть глаза на договоры аренды и не требовать от арендаторов разрешения. Но это совершенно незаконно“.

Такие схемщики и их покупатели рискуют: земельные участки могут быть конфискованы в пользу государства, если право собственности было получено в нарушение закона (особенно если землю приобрел тот, кто не может владеть ею в силу законодательных ограничений).

Схемы обмана

На местах, в регионах, где жизнь проще, а народ невнимательно следит за новостями из столицы, обманные схемы обкатаны и запущены. “Их множество: “меняют” нормальные участки на меньшие и негодные, дают за них несуществующие “квартиры в райцентре“, — говорит “Вестям” Николай Стрижак.

Вопрос с обменом действительно требует усовершенствования процедуры. “Земли ведь продаются кусочками — они не консолидированы в одном поле. Получается, что фермер купил 50 га земли, но получил по факту “лоскутное одеяло”: купить можно тут и там, остальные не продают, — поясняет Виталий Львов. — Этот вопрос требует решения на законодательном уровне“.

Но наиболее ушлые дельцы научились “заходить” в ОТГ — на уровне руководства общин и бывших сельсоветов. “В моем селе, Новоромановке Кировоградской области, прокрутили схему с обманом народа: экс-глава сельсовета вместе с бывшим участковым собрали селян и сказали: “В парламенте готовится закон, по которому все паи будут возвращены государству, через неделю землю у вас заберут!” Они предложили выкупить паи по $ 200 — мол, “и вы не потеряете, и мы не в накладе”. И что вы думаете? Люди понесли деньги! Все село свои паи продало, а ведь этот пай в год приносил больше! — разводит руками Николай Стрижак. — Хорошо, что мы поехали в земельный отдел в районе, попросили, чтобы временно не выдавали акты, пока я не проверю, ведь обманут всех!”

Отдельная проблема — количество нотариусов, которые готовы заниматься продажей сельхозземли. “На бумаге” их уже более 5 тыс. (при этом общее количество нотариусов в стране — 6,5 тыс., то есть статистика вроде бы неплохая). “Но от нас требуется проводить полную “прогонку” покупателя по всем реестрам при каждой сделке: имеет ли он, его близкие, родственники и пр. земельные участки, превышающие разрешенную площадь в 100 га, зарегистрирована ли на него или близких компания, владеющая землей“, — говорит нам один из частных нотариусов, поясняя: одна только процедура проверки занимает иногда более суток.

“Поэтому часть нотариусов и вовсе отказываются заниматься составлением договоров по земле, некоторые соглашаются, но только на простые договоры, чтобы в них не было ни аренды, ни эмфитевзиса, — объясняет нам Светлана Тетеря. — Проблема особенно актуальна для южных областей страны, где часто в целом нотариальном округе нет ни единого нотариуса, который согласился бы взять в работу земельные участки. При этом еще и “лупят” неадекватные цены — вместе с налогом на землю и непрямыми расходами получается до двух третей от стоимости самого участка“.

Как объяснила вице-президент Нотариальной палаты Украины Инна Бернацкая, нотариусы загружены работой. К тому же открытие рынка земли совпало с периодом отпусков. “На сегодняшний день из 6,5 тыс. нотариусов более 5 тыс. подключены к заключению земельных сделок. Есть простые договоры не обремененных земельных участков с преимущественным правом и без права аренды, а есть такие, которые находятся в пользовании и за них идет спор — кто выкупит: арендатор или третье лицо. Это тоже влияет на продолжительность заключения договора“, — утверждает Бернацкая.

Новая элита — прокуроры и главы ОТГ

Вопрос владения землей вскоре может стать элементом принадлежности к элитной прослойке. Как говорят “Вестям” собеседники из числа фермеров, вопрос с покупкой земельных участков — один из традиционно наиболее коррупционных — спустился на уровень ОТГ. “Если есть наработанные связи в общине, то можно договориться в обход аукциона о цене на землю. Вообще, связи решают многое: “чужому” фермеру пробиться будет сложно“, — делится наблюдениями Виталий Львов.

Конечно, это и вопрос ресурса, в т. ч. полномочий. “Как только земля перешла в распоряжение органов местного самоуправления, началось самоуправство: ее начали забирать у фермеров, даже тех, у кого она была в постоянном пользовании, — бегом поделить всем своим родственникам и сосредоточить в итоге у одного человека“, — поясняет президент Ассоциации фермеров Николай Стрижак.

Родная область Виталия Львова, Харьковская, — в лидерах по количеству заключенных сделок. Что и странно, тем более что есть немало рисков — рядом Донбасс и граница с РФ. Львов цитирует Марка Твена: “Господа, покупайте землю, ибо этот товар больше не производится!” И приводит логичное объяснение. “Многое становится понятнее, если учесть, сколько местных влиятельных лиц становятся покупателями земли: то тут, то там всплывают новости: мол, депутат “скупил семь земельных паев”, “бывший прокурор стал лендлордом”. Эта прослойка и покупает в 30-километровой зоне от города, вдоль трасс и ж/д путей, понимая, что земля в перспективе может сменить целевое назначение“, — говорит Виталий Львов “Вестям”.

Косюк “хакнул” реформу

Не стала земельная реформа препятствием и для агробаронов, которые, собственно, изначально были одними из ее “двигателей”. Они вовсю используют лазейку в законе, которая позволяет обойти запрет на продажу земли только физлицам и не более 100 га в одни руки, консолидируя земельный банк посредством… собственных сотрудников. Так, агрохолдинг МХП Юрия Косюка, на 20 предприятиях которого в данный момент работают около 26,5 тыс. человек, недавно опубликовал презентацию, в которой работникам предлагают выкупать выставленные на продажу земельные участки, а затем передать их в долгосрочную аренду МХП на срок от десяти лет “с преимущественным правом выкупа”.

В компании подсчитали: “входная инвестиция” обойдется сотрудникам в сумму порядка $ 4 тыс. Годовой доход от сдачи земли в аренду составит 11%. Кроме того, МХП обещает “беззатратное обслуживание актива” и “формирование ощущения причастности к системе ценностей компании”.

Данная схема вполне законна, и, вполне вероятно, лазейка была специально создана в законодательстве “под агрохолдинги”. Всего за 75 дней с момента открытия рынка, если верить презентации МХП, сотрудники инвестировали в приобретение земли для холдинга $ 1 млн, причем средняя цена покупки составила $ 1,6 тыс./га. И хотя сотрудники выкупили пока только 600 га — начало неплохое, и темпы будут только расти. “Лазейка эта была с самого начала прописана в законе, и нет ничего удивительного в том, что крупные агрохолдинги начали ею пользоваться“, — говорит нам Ростислав Кравец.

Дамоклов меч КСУ

Остается только один вопрос — политический. Защитники прав “маленького украинца” и радетели за “землю-мати” оставили тему земельной реформы сразу, как только она была принята в парламенте. Сегодня ни “Батькивщина”, ни ОП ЗЖ уже не поднимают ее на свои партийные флаги.

“Отчасти это происходит из-за гиперболизации опасений по поводу дальнейшего функционирования рынка земли. Повышенного интереса нет ни у покупателей, ни у продавцов, — говорит “Вестям” политолог Денис Гаевский. — Тема для больших партий временно “сдулась” и утратила актуальность“.

Тем более что штабы партий понимают: если поднимут тему, вряд ли смогут решить ее для себя в позитивном ключе. А шанс, тем не менее, есть: сегодня вопрос законности некоторых положений Закона о земельной реформе рассматривается Конституционным судом — в сентябре форма производства была сменена с “устной” на “письменную” (предположительно, для того чтобы журналистам и общественности в целом было сложнее следить за этим производством).

“Не исключаю, что те изменения, которые происходят в КСУ, могут нас привести в итоге к неожиданному решению. Например, о том, что часть положений этого закона является неконституционной: тогда получится, что продажа земли запущена, но решение КСУ приостановит процесс, — сказал нам политолог Алексей Якубин. — Оппозиционные политсилы понимают, что сейчас вопрос ушел на задний план, но он не закрыт. Как только сменится логика обстоятельств, этот дамоклов меч опустится“.

ВЕСТИ

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Nash.Live ответил на пять важных вопросов о рынке земли перед его запуском.

Какой будет цена земли и для земли?

До конца 2029 года при сделках цена земли не может быть ниже ее нормативной денежной оценки – таковы условия, прописанные законодательно. По состоянию на 1 января НДО 1 га пашен от 21,4 до 33,4 тыс. грн, многолетних насаждений – от 27 до 67 тыс., пастбищ – от 1,5 до 7 тыс. грн.

Дальше цена уже договорная между покупателем и продавцом. По оценкам премьер-министра в течение 3-5 лет средние расценки вырастут вдвое. Но вдвое против чего – средней цены на старте рынка или НДО не уточнил.

Если на старте покупать юрлица и иностранцы не могут, цена может быть только той, которую сможет вытянуть физлицо. В идеале, украинский фермер. Денис Шмыгаль сказал, что частично программы по их доступу к дешевым финансовым ресурсам уже есть, а другие запустят вместе с Фондом частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве.

Экономист Алексей Кущ указывает на отсутствие корреляции между заявлениями премьера. Он напоминает, что буквально недавно Денис Шмыгаль говорил, что через 15 лет без реформы и повышения налогов нечем будет платить пенсии. При этом повышение базового актива страны, одной из главных ценностей народа – земли – прогнозирует вдвое через несколько лет.

“В этом и проявляется вся суть этой так называемой земельной реформы. Если есть актив, он продается, должна быть конвертация реформы в рост экономики и улучшение благосостояния населения. Но при этом через 15 лет нечем будет платить пенсии, как говорит Шмыгаль. Специфическая конвертация”, – говорит экономист.

Эксперт говорит, что ценообразование земли отличается от ценообразования других товаров. Во-первых, земля товар рентный и зависит от стоимости аренды.

“У нас любят сравнивать с высокими ценами на землю в Европе, но забывают добавить, что и аренда там в разы выше. Почему на Западе высокая рента и арендная плата? 30-40% в структуре арендной платы занимают дотации, которые госбюджет выделяет арендатору. В цене продукции фермера до 30% – это дотации государства. Соответственно, он может производить продукцию с более высоким уровнем добавленной стоимости – молоко, ягоды, овощи, а не технические культуры: рапс, подсолнечник, кукурузу, зерно. И может зарабатывать в несколько раз больше, чем украинские фермеры. Поэтому выше арендная плата”, – объясняет Алексей Кущ.

Во-вторых, напоминает эксперт и о доходности альтернативных инструментов. Если государство привлекает долги под 10-15%, высокий уровень доходности инвестор будет планировать и от земли. Грубо говоря, если можно вложиться и нажиться на ОВГЗ, зачем много тратить на землю?

Но кроме цены гектара, важно оценить и перспективы рынка для самой земли. То есть в какую цену ей обойдется рынок.

“Как писал Карл Маркс, есть дифференциальная рента А и В. Если упрощенно, то дифференциальная рента А – экстенсивный путь землепользования, когда выжимается природное плодородие. Дифференциальная рента В – интенсивный путь, когда доходность земли повышается за счет инвестиций в нее, в повышение плодородия. Выбор между дифференциальными рентами простой. Если ты ведешь хозяйство на украинском черноземе, то получаешь тот же урожай, что получил бы в Европе на плохой почве без капитальных инвестиций. Ты экономишь на капитальных вложениях в землю, выжимаешь ее ресурс и получаешь земельную ренту, -говорит экономист. -Маркс говорил, что если есть возможность получения дифференциальной ренты А, никогда не будет землепользователь стремиться к получению ренты В. Простыми словами, если из нашего чернозема можно выжимать максимум, выращивая кукурузу, рапс, сою и зерно, никто не будет здесь развивать капельный полив для выращивания овощей. В нашей модели рынка земли мы обречены на дифференциальную ренту А. То есть на экстенсивный путь развития и выдавливание последних ресурсов из нашей земли. Как ни парадоксально, чтобы перейти к дифференциальной ренте В, нужно, чтобы у нас произошло полное истощение земли и появились идиоты, которые захотели бы в нее инвестировать”.

Есть ли схемы по продаже юрлицам и иностранцам?

“То, что рынок открывается только для физлиц и 100 га в руки никого не должно вводить в заблуждение. Если бы уже сейчас не создавались схемы по массовой скупке земель, не было бы смысла рассматривать закон о консолидации земельных участков. При покупке до 100 га и физлицами она смысла не имеет. Консолидация, а именно снятие всех ограничений с механизмов пользования землей, севооборота, экологического качества продукции, принципов добрососедства, стандартные межевые знаки и дать право через суд забирать соседние участки без согласия владельцев в обмен на непонятно что – эти нормы нужны в случае масштабной консолидации тысячами гектаров”, – предупреждает А. Кущ.

28 апреля правительство подало разработанный им законопроект №5438 о консолидации в Раду.

Что же касается схем, то одна, по допуску иностранцев на рынок, прорисовывается после принятия законопроекта №2194. Он убрал из Земельного кодекса статью 186-1. Там речь шла о том, что проект землеустройства нужно согласовывать с уполномоченным органом исполнительной власти. Теперь не нужно, смена целевого назначения участка упрощена. А по нормам того же ЗК иностранцы и лица без гражданства вправе приобретать права собственности на землю несельскохозяйственного назначения. Правда осталась привязка к нахождению на ней недвижимости, которая принадлежит иностранцу.

Второй вариант – покупка через доверенных лиц с украинским гражданством. Дальше – больше.

“Сейчас нет никаких ограничений по консолидации земли на банки – можно хоть 1 млн га. Уже сейчас некоторые наши лендлорды присматриваются к покупке свои банков. В ближайшее время будет 1-2 покупки на рынке банковских активов. Это делают, чтобы использовать их для скупки земли через кредитно-залоговые схемы, – рассказывает Алексей Кущ. – От формата земельного банка мы отказались, и у нас будут земельные ломбарды. Как работает ломбард? Человек приходит с бабушкиным кольцом и его не покупают, а якобы дают кредит на несколько часов под сумасшедшие проценты. Человек кредит не возвращает, и кольцо переходит к ломбарду. Человек хочет продать, ломбард купить, а оформляется все как кредитно-залоговая схема”.

Следующий вариант, объясняет экономист, давно и успешно опробован нашими торговыми, почтовыми и ювелирными компаниями, некоторые из которых представляют собой конгломераты ФОПов. Когда под общей юридической оболочкой работают сотни ФОПов, оформленных на сотрудников. С землей тот же принцип.

“Кто запретит нашим лендлордам создавать конгломераты владельцев мелких земельных участков? В руки по 100 га, а десять человек – это уже тысяча га, сто человек – 10 тыс. га. Средний конгломерат ФОПов состоит из 200-300 ФОПов. По аналогии берем для земельной консолидации и получаем по 20-30 тыс. га на одну структуру. Параллельно с покупкой земли на подставных лиц можно подписывать с ними договора на выкуп с отлагательным условием, договор залога. Возможностей обезопасить схему множество”, – резюмирует Кущ.

Какие налоги нужно заплатить?

Сейчас при продаже нормы такие:

• с дохода, который продавец недвижимости, в том числе земельного участка, получил в результате продажи недвижимости один раз в год и при условии, что она была у него в собственности три года, налог не взымается;
• если за год продается больше одного объекта недвижимости, то с дохода нужно уже уплатить 5% налога (тогда как общая ставка налога на прибыль – 18%). Плюс военный сбор (1,5%).

То есть первая продажа пая уплату налогов не подразумевает, а последующие – да. Если ВР примет законопроект о налоговой реформе, недавно одобренный Кабмином, ситуация изменится. Первая продажа земельного участка по-прежнему не будет облагаться налогом и военным сбором. Вторая за год будет под 5% плюс 1,5% военного сбора, а каждая последующая за год – под 18% плюс военный сбор.

Документы, которые необходимы для продажи:

• паспорта и идентификационные коды (продавца и покупателя);
• отчет об экспертной денежной оценке земли;
• документы, подтверждающие право собственности;
• выписка Госгеокадастра об участке.

Можно ли получить свой пай после открытия рынка?

Положенных каждому украинцу бесплатных двух гектаров земли открытие рынка не лишает. Формально, не осчастливленные паями граждане их могут получить, пройдя шесть кругов бюрократического ада.

“Первое – вы заходите на публичную кадастровую карту и находите свободный земельный участок, а также его распорядителя – ОТГ, городской совет. От распорядителя необходимо получить разрешение на разработку документации по землеустройству. Вы подаете соответствующее заявление, и распорядитель должен его рассмотреть на протяжении месяца. Есть масса споров: они не рассматривают, их обязывают. После получения разрешения вы обращаетесь к сертифицированному инженеру- землеуправителю, который разрабатывает документацию по землеустроению. Вы заключаете с ним договор, оплачиваете и ждете подготовку. Разрешение и документ землеуправителя вы подаете для регистрации по месту нахождения земельного участка. Может подать инженер или вы в ЦНАП. Можно подать заявление в электронной или бумажной форме, оригинал документа по землеустройству бумажный или электронный и электронный документ с ведомостями об участке. Если подал инженер, то семь дней, если вы, то 14 дней будет проходить проверка. После проверки регистратор кадастра регистрирует земельный участок и дает извлечение о регистрации. Но вы можете получить и отказ в регистрации. В случае, если вы подали не все документы или они не соответствуют требованиям, или есть проблемы с самим участком. Часто участки накладываются один на другой, неправильно определен кадастровый регистратор или уполномоченный орган, который имеет право распоряжаться участком. Пятый шаг, когда участков внесен в кадастр, утверждаете документацию, разработанную инженером у распорядителя. После того как он все утверждает, с извлечением из разрешения на передачу участка уже обращаетесь к регистратору права собственности, который регистрирует его именно за вами. После чего вы и получаете право собственности”, – объяснил адвокат Ростислав Кравец.

Юрист говорит, что вроде бы ничего сложно, но пройти все шаги порой просто нереально, когда дело касается более или менее ликвидных участков земли.

Будет ли референдум?

За два месяца до открытия рынка земли 22% украинцев впервые об этом услышали от социологов. Таковы данные опроса социологической группы “Рейтинг”, проведенного в конце апреля. Знают об этом 46%, и кое-что слышали 32%. То есть осведомленность оставляет желать лучшего.

Открытый рынок был частью предвыборных обещаний президента Владимира Зеленского, поэтому два года назад 73% избирателей, пришедших на второй тур и отдавших за него голос, дали и карт-бланш на снятие моратория на продажу земли. Но суть в деталях. Также президент обещал подать первым пакет законов о народовластии, в том числе и о референдуме. Свою подпись под принятым законом о всенародном волеизъявлении он поставил только в апреле этого года.

Условиями открытого рынка именно референдумом должен решаться вопрос о допуске к операциям нерезидентов. Но коса находит на камень: опрос показывает, что украинцы хотят решать на референдуме вопрос об открытии рынка в целом. И если в сентябре 2019 г. за это были 74% украинцев, то сейчас уже 79%. Из тех, кто принял бы участие в таком плебисците однозначно за рынок – 36%, против – 64%.

По факту же подготовка к референдуму об иностранцах не ведется. Вынесением вопроса о запуске рынка в целом занялась “Батькивщина” во главе с Юлией Тимошенко и еще несколько инициативных групп. Политические бонусы в этом случае вопрос вторичный. Интереснее понять, насколько реально вообще провести референдум о запуске рынка, может ли власть его заблокировать и есть ли риск, что иностранцев допустят к участию в операциях без согласования с украинцами?

Алексей Кущ считает, что под предлогом того, что узкий рынок, только для физлиц, эффекта не приносят, его откроют для юрлиц до предусмотренной сейчас даты, то есть до 2024 г. По той же причине на широком рынке заходят увидеть нерезидентов. Директор Украинского института политики Руслан Бортник считает, что у референдума о нерезидентах мало надежд появиться на свет. Их допустят на рынок через схемы, а сам вопрос будут затягивать. Политолог напоминает, что в Конституции прописано множество обязательных к принятию законов, но согласовывать их никто не спешит. К слову, так было и с законом о референдуме. Так что игнорировать вопрос можно – опыт имеется.

Руслан Бортник считает, что и у референдума по вопросу о рынке в целом низкие шансы на воплощение.

“Из-за того, что его результат понятен, – объясняет политолог. –  Конечно власть будет его блокировать, искать юридические, политические причины. В целом вероятность проведения референдума есть. Просто, возможно, с другим вопросом. Когда аффилированная с властью группа может переформатировать его для получения своего результата. Объясняю. Если поставить вопрос так: “Поддерживаете ли вы рынок земли?”, 60-70% скажут “нет”. Если поставить вопрос о том, поддерживаете ли вы право свободного распоряжения собственной землей, то уже 50 на 50. Борьба за вопрос между разными инициативными группам может длиться долго и стать элементом блокирования вопроса в целом. Эта угроза не очень опасна для бизнеса. Даже если украинцы на референдуме скажут “нет”, это решение нужно еще имплементировать в законы, а значит пройдет время. Законы обратной силы не имеют, и все, что будет продано, то законно и легально. Такой период в истории украинских земельных отношений уже был. Когда в середине 90-х право собственности, в том числе на сельскохозяйственную землю, оформляли решениями судов. Пока эту схему не запретили, часть паев была продана. Возможный референдум на настроения бизнеса с 1 июля не влияет. Более того, если риск будет высоким, все будут пытаться провести сделки как можно быстрее”.

Nash.Live

АО «Кравец и Партнеры»

16 марта парламент начал рассматривать во втором чтении законопроект №2194 о передаче земель местным общинам, также следом за ним депутаты должны взяться за еще один проект из земельного пакета – №2195 о земельных электронных аукционах.

Впрочем, процесс застопорился, так как подано более 3000 поправок.

Но Рада намерена  рассматривать земельные проекты до победного конца. Хотя не исключено, что на все поправки понадобится до 3-4 недель, а то и больше.

Почему эти проекты так важны?

Во-первых, они готовят базу для открытия рынка земли. В проекте №2194 прописано, как именно будет идти передача земли на местах. Собственно, это те земли, которые территориальным общинам давно обещал президент Зеленский. Речь идет как минимум о 2 млн гектар, и их местные власти смогут продавать сами.

Во-вторых, с принятием “земельного пакета” связано выделение 700 млн долларов от Мирового банка (кредит на политику развития для экономического восстановления был согласован для Украины летом 2020 года). С учетом того что с деньгами от МВФ пока полная неопределённость, а займы на внешних рынках капитала для Украины дорожают, это едва ли не единственная возможность хотя бы частично решить проблемы с наполнением бюджета.

Впрочем, в земельных законопроектах заложено немало скандальных норм, которые могут запустить не рынок, а настоящий дерибан земли. И даже допустить к скупке украинских черноземов иностранцев, хотя ранее у Зеленского это исключали.

“Страна” изучила “земельный пакет”.

Местный передел

Ключевым для продвижения земельной реформы является законопроект №2194. Мы о нем уже подробно писали. Документ был подан в Раду еще в октябре  2019 года и, спустя два месяца, принят в первом чтении. Но после этого продвижение проекта застропорилось – его засыпали более чем тремя тысячами поправок, а второе чтение переносили.

Хотя, на первый взгляд, документ должен навести порядок в земельных вопросах – в частности, касающихся угодий территориальных общин, по которым всегда было много неразберихи.

Проект упрощает передачу земель местным общинам и устраняет бюрократическую волокиту по решению земельных вопросов.

Понятно, что местные власти его всячески поддерживают.

Как отметили в Ассоциации городов Украины, сейчас есть целый ряд проблемных вопросов, в частности по землям за пределами населенных пунктов. Так, нередко земли передаются неким “третьим лицам” без учета интересов общин,  зачастую невозможно вообще четко определить границы земель, принадлежащих ОТГ. А процедуры согласования земельной документации непрозрачные и содержат коррупционные риски. Как считают в АМУ, большинство этих проблем как раз и  может решить проект №2194.

Он прописывает следующие нормы:

• Передачу земель в пределах городов и за ними в распоряжение местных ОТГ;
• Местные власти должны будут разработать детальные планы территорий, закрепив границы земельных участков;
• Территориальная община сможет контролировать распределение земель и их статус;
• Местные власти смогут менять целевое назначение земли, в том числе сельскохозяйственной;
• Вся документация по землеустройству будет в открытом доступе;
• Упрощается доступ к земле для граждан и бизнеса за счет отмены “лишних” разрешений и дублирования процедур проверки землеустройства.

В проекте №2195 уточняется процедура проведения электронных аукционов.

“Эти два законопроекта завершают процесс земельной децентрализации и финализируют земельную реформу. Благодаря проекту №2194 управление землями на местах станет более прозрачным, а земельные услуги – простыми. Проект №2195 позволит отслеживать, кто станет владельцем или арендатором земли, то есть ее передача станет прозрачной. Мы поддерживаем”, – сказал нам заместитель главы Всеукраинской аграрной Рады Денис Марчук (примечательно, что в свое время ВАР выступала против земельной реформы и организовывала по этому поводу протесты на местах).

Но фактически самое главное в земельном пакете – закрепление угодий за местными общинами. О каких именно массивах земли идет речь, точно никто не знает. Первоначально речь шла о 7-10 млн гектаров, позже стала фигурировать цифра в 2 млн. Так как, по данным Госгеокадастра, по меньшей мере 5 млн гектаров в прошлые годы вывели из госсобственности и пустили по схемам.

Даже 2 млн гектаров — это большой куш. Если предположить, что с открытием рынка земли гектар будет стоить тысячу долларов, на местах смогут распродать угодий на 2 млрд долларов.

Собственно, эта сумма вполне сможет примирить многих с открытием рынка земли, то есть своего рода это предмет торга между центральной и местной властями.

Если же проект зарубят и рынок земли откроется с июля этого года “как есть”, то есть без законодательного закрепленного за ОТГ права на землю, угодьями на миллиарды смогут распоряжаться государственные, а вовсе не местные органы власти.

Поэтому на местах всячески пытаются ускорить продвижение «своего» законопроекта. АМУ обратилась к спикеру ВР Дмитрию Разумкову с просьбой поспособствовать принятию проекта, так как он «даст общинам реальный шанс стать настоящими хозяевами своей земли».

“Закон о вывозе чернозема”

Но помимо передачи земли на места и устранения земельной бюрократии в проект №2194 зашили немало скандальных норм.

Взять хотя бы пункт о том, что владелец земли может переносить грунтовой покров без специального разрешения.

Речь фактически идет о снятии верхнего плодородного слоя земли – чернозема, который является самой большой ценностью украинского сельского хозяйства.

Проект уже окрестили “законом о вывозе чернозема”. Фактически он позволит торговать черноземом, причем, в отличие от закона об обороте сельхозземель, не устанавливает никаких преград для иностранцев.

Сейчас разрешение за снятие верхнего слоя почвы является обязательным. Кроме того, прописана ответственность за уничтожение грунтового слоя (компенсации – несколько десятков тысяч гривен на гектар, скажем по Киевской области – порядка 60 тысяч).

В новом проекте, “собственники земельных участков и землепользователи имеют право осуществлять снятие и перенос грунтового покрова исключительно на основании разработанного рабочего проекта землеустройства”. Но при этом разработать такой проект может любая частная контора по вводным, которые подает сам же заказчик. То есть фактически снимать чернозем можно будет по документам, которые собственники сами же и напишут. Юристы подозревают, что саму формулировку о наличии “рабочего проекта” оставили, чтобы создать видимость контроля. Тогда как его как такового вообще не остается.

Важно также, что если ранее условием для выдачи специального разрешения было проведение добычи, геологической разведки, строительных или других работ, то теперь снятие и перенос плодородного слоя грунта будет обусловлено исключительно желанием собственника участка, — отметили в юридической компании KM Partners.

А если учесть, что новый проект предлагает еще и аннулировать агрохимические паспорта, то требования по сохранению плодородных почв останутся исключительно на совести владельцев земель, — говорят юристы.

“Если вывоз земли вагонами – это бред, то зачем тогда все это в проекте? Более необратимым, чем продажа земли иностранцам, может быть только ее вывоз”, — написал на своей странице в Фейсбуке юрист KM Partners Максим Олексиюк.

Глава адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец говорит, что как раз “вывоз черноземов вагонами” может казаться не таким уж “бредом”, как кажется на первый взгляд. Поскольку на верхний шар почвы не распространяются все те ограничения, которые перечислены для угодий (запрет на продажу иностранцам и квоты по объемам).

Лазейка для иностранцев

Что касается продажи земли иностранцам, то тут тоже могут быть варианты. Есть предложения исключить из земельного кодекса прямой запрет передавать им в собственность земли сельскохозяйственного назначения.

То есть один из ключевых пунктов анонсированной земельной реформы — запрет продавать землю иностранцам, новым проектом могут обойти.

“Особенно вероятно продвижение этой нормы в свете активного внимания властей к теме двойного гражданства”, — говорит Ростислав Кравец.

“То есть таким образом будет выполнено пожелание того же Мирового банка, расширить круг потенциальных покупателей украинской земли”, – добавил он.

Нардеп Олег Мейдич заявляет, что законопроект “легализирует отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, расширяет возможности иностранцев и лиц без гражданства приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного и не сельскохозяйственного назначения”.

Впрочем, авторы проекта побеспокоились и об арендаторах. В проекте прописано право постоянных землепользователей государственной и коммунальной земли (то есть нынешних арендаторов) на выкуп участков в собственность в рассрочку по нормативно-денежной оценке (которая в несколько раз ниже рыночной) без земельных торгов.

Юристы KM Partners отмечают, что нормы проекта №2194 выписаны таким образом, что они ограничивают право владельца земли распоряжаться ею.

“Судьбу большинства участков, находящихся в аренде, фактически будут решать арендаторы и связанные с ними лица”, – говорят юристы.

Скажем, такое разрешение от арендаторов нужно будет получать при объединении или дроблении земельных участков, их отчуждении и прочее. Не говоря уже о том, что и право приоритетного выкупа – за арендатором.

В проекте много и других спорных норм, которые в случае их принятия, могут породить целый вал новых земельных схем. Причем, так как земельная тема “децентрализируется”, в каждом регионе и даже городе схемы могут быть свои.

“Сложно будет отследить в рамках страны, как распорядятся землей тысячи ОТГ. А государство дает понять, что оно из этого процесса самоустранится. То есть концов уже не найти”, – добавил экономист Алексей Кущ. То есть остается рассчитывать лишь на контроль со стороны общественности – что люди попросту не дадут раздерибанить земли. Но, как показывает практика, общественный контроль в наших условиях срабатывает далеко не всегда.

“Пока не готовы к открытию рынка”

По всей видимости, прохождение земельных проектов в Раде будет непростым. Что может стать поводом для отсрочки запуска рынка земли с 1 июля 2021 года.

Как заявил на днях нардеп от СН Алексей Устенко в эфире телеканала “Украина 24”, полноценный запуск рынка земли может быть отложен. Так как Раде еще только предстоит рассмотреть важные проекты из земельного пакета.

“А если не будут приняты важные законопроекты, то как рынок заработает? Тогда придется принимать какие-либо законодательные инициативы по поводу переноса даты начала земельной реформы”, — добавил Устенко.

Очевидно, на это будут делать упор противники земельной реформы.

А это на сегодняшний день едва ли не большая часть аграрного рынка.

Фактически ограничения по продаже земли на первом этапе (небольшие объемы по 100 гектар и только частникам) делают процесс не интересным для двух крупнейших потенциальных категорий покупателей земли – иностранцев и крупных украинских агрохолдингов.

Агрохлдинги, к которым “Страна” обратилась за комментариями о том, как они готовятся к запуску рынка земли, официально комментировать эту горячую тему пока не хотят.

“По этой теме ничего говорим, уж очень турбулентная она”, – пояснили нам в компании “Кернел” Андрея Веревского.

От комментариев также отказались в аграрном подразделении “Эпицентра”.

По действующей схеме земельной реформы до 2024 года крупный бизнес остаются сторонними наблюдателями (покупать землю смогут лишь физлица), а после этого – могут приобретать до 10 тысяч гектаров.

В теории возможна схема, по которой крупные агрохолдинги могли бы скупать черноземы, оформляя их на поставных лиц-“фунтов”.

Но на практике эту схему реализовать будет очень трудно.

“Агрохолдингу придется собирать целую армию подставных лиц, на которых можно оформить по 100 гектаров. Причем риски потерять и деньги, и землю — колоссальные. Скорее всего, уже через месяц-два фиктивные собственники скажут “спасибо” и будут считать эти наделы своей собственностью. Так что играть в эти схемы вряд ли кто согласится”, — считает член совета Земельного союза Украины Сергей Биленко.

О том, что новый закон в таком виде им неинтересен, “Стране” ранее подтверждали и в самих агрохолдингах.

“Бизнес уже выстроен под условия работы на аренде. Но мы рассматривали вариант открытия рынка и в теории могли бы найти источники сравнительно дешевых денег, чтобы приобрести землю в собственность. Но такой возможности по принятому закону нет. Скупать по 100 гектаров на частных подставных лиц никто не будет. Чтобы собрать хотя бы 10 тысяч нужно 100 человек. А для земельного банка в 100 тысяч гектаров — тысяча фиктивных собственников. Удержать этот массив, не потеряв по дороге изрядную часть земли, попросту нереально”, — рассказывал нам топ-менеджер одного из аграрных холдингов.

Что же касается покупки земли фермерами, то тут вряд ли будет бум.

“В прошлом году была засуха, люди по аренде рассчитаться не могли. А если бы земля была в кредите и под залогом, что тогда? Можно вообще на улице остаться. Да и где взять деньги даже на 100 гектаров. Это как-никак 100 тысяч долларов. Я не настолько много зарабатываю, чтобы “лишние” 100 тысяч из кармана достать. Поэтому пока покупать точно не буду”, – сказал нам фермер Артем из Полтавской области.

“В целом мы готовимся к 1 июля, но не ждем, что сразу будет большое предложение со стороны владельцев паев. Ежегодно арендная плата увеличивается, и люди понимают, что лучше иметь стабильный пассивный доход, чем сразу продавать свой пай”, — говорит Денис Марчук.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

«Отмечу, что речь идет о земельных участках, целевое назначение которые – обслуживание дома. При этом, на мой взгляд, принятый закон не имеет смысла. Если сделки по продаже недвижимости, в частности, зданий, сооружений, домов, будут осуществлять в соответствии с этим законом, то этом может усложнить продажу недвижимости. Если к документам на дом прилагаются документы на земельный участок под ним, то в этих документах четко указан размер этого участка. Если же продается дом и некий участок под ним, то я прогнозирую попытки злоупотреблять этим законодательным новшеством: могут быть попытки продать не только тот участок земли, на котором стоит дом, но и соседний участок, который не предусмотрен для его обслуживания. К примеру, вместо только 5 соток под домом будут попытки продать и 50 соток земли рядом, даже если целевое назначение этого участка не связано с обслуживанием дома», – говорит адвокат.

Ростислав Кравец также считает, что данный закон повлечет увеличение количества попыток рейдерства.

«Я думаю, этот закон будет способствовать рейдерству, громадному количеству споров, переделу собственности именно потому, что речь будет идти об автоматической продаже земли под зданиями. Закон не устанавливает размер земельного участка, хотя в Земельном кодексе это все было предусмотрено. Сейчас же могут быть попытки захватывать земельные участки, которые не принадлежали продавцу», – сказал юрист.

Напомним, в феврале 2020 года Верховная Рада Украины приняла закон, согласно которому при покупке дома его владелец автоматически получает право на земельный участок, на котором он расположен. За законопроект №0850 проголосовали 297 нардепов. Теперь владелец строения будет автоматически получать права на земельный участок, на котором она размещена.

ГолосUA

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»