Попри законодавчо гарантовану можливість, процедура приватизації земельної ділянки часто супроводжується складними бюрократичними процесами, необхідністю збору та подання численних документів, а також проходженням декількох етапів узгодження.

Загалом, якщо проаналізувати чинне законодавство, що регулює земельні правовідносини, в тому числі й щодо процедури порядку безоплатної приватизації земельних ділянок, то можна виокремити загальну та спрощену процедуру приватизації.

Якщо ж коротко окреслити дані поняття, то загальна процедура приватизації земельних ділянок характеризується тим, що особа, яка зацікавлена у безоплатному отриманні земельної ділянки, проходить повну процедуру починаючи з вибору місця розташування земельної ділянки, розробки та затвердження проекту землеустрою та присвоєння їй кадастрового номеру та закінчуючи державною реєстрацією права власності, в той час, як спрощена процедура приватизації застосовується у тому випадку, коли земельна ділянка вже є сформованою і, фактично, особі залишається лише звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність та, зрештою, зареєструвати власності на отриману земельну ділянку.

У даному матеріалі пропонуємо розглянути як загальну, так і спрощену модель приватизації земельної ділянки.

Слід почати з того, що процедура безоплатної приватизації земельної ділянки врегульована Земельним кодексом України (далі – ЗК України).

Відповідно до положень ч.3 ст. 116 ЗК України, безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян здійснюється у разі: а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

Згідно з положеннями ч. 4 зазначеної норми, передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду цільового призначення.

Отже, з наведеного слідує, що кожна особа має право безоплатно приватизувати одну земельну ділянку кожного виду цільового призначення (сільськогосподарського призначення, землі фермерського господарства, тощо). Однак, у даному контексті, варто зауважити на тому, що можливість приватизації земельної ділянки конкретного цільового призначення прямо залежить від того, чи допускає законодавство перебування земельної ділянки у приватній власності громадян. 

Приміром, землі водного або лісогосподарського призначення належать до тієї категорії земель, які обмежені у цивільному обороті, тобто є такими, які, у більшості випадках, не можуть перебувати у приватній власності, а громадяни, у свою чергу, можуть користуватись такими земельними ділянками лише на праві оренди, постійного користування, тощо.

Повертаючись до піднятої тематики, то слід зазначити, що повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для ведення фермерського господарства, для особистого селянського господарства, для садівництва, будівництва і обслуговування житлових будівель, господарських будівель і споруд, індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів (ч. 6 ст. 118, ст. 121 ЗКУ), а також у розмірі земельних часток (паїв) громадянами України, евакуйованими із зони відчуження, відселеними із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості (ст.1 ЗУ “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, ч. 3 ст. 35 ЗУ «Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС»).

Щодо ж до останнього виду приватизації земельної ділянки, то прямої вказівки щодо поширення на неї процедури, передбаченої ст. 118 ЗКУ, немає, але немає і альтернативи її застосування.

Якщо ж говорити безпосередньо про порядок безоплатної передачі земельної ділянки, то він врегульований ст. 118 ЗК України.

Першим етапом у загальній процедурі приватизації є власне звернення до компетентного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності, із заявою про передачу земельної ділянки державної або комунальної власності у приватну власність. 

До такої заяви, зацікавленій у безоплатному отримання земельної ділянки особі, необхідно долучити наступний перелік документів: графічні матеріали (визначено бажане місце розташування земельної ділянки), погодження землекористувача (у разі якщо особа бажає відчужити земельну ділянку, яка на момент подання заяви перебуває в користуванні у іншої особи) (ч.6 ст. 118 ЗК України). Крім цього, звертаємо увагу на те, що у разі, якщо особа бажає отримати земельну ділянку безоплатно з цільовим призначенням для фермерського господарства, то крім вказаних документів, така особа ще повинна долучити документи, які підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі.

При цьому, наголошуємо, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування не мають права вимагати будь-яких інших документів, окрім вищезазначених, від особи, яка звертається із такою заявою.

Після отримання такої заяви компетентний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування зобовʼязаний розглянути зазначену заяву зацікавленої у безоплатній приватизації особи разом із долученими до неї документами у місячний строк та, за результатами її розгляду, прийняти рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або прийняття мотивованого рішення про відмову у наданні такого дозволу, про що особа письмово повідомляється.

Власне вже на даному етапі можуть виникнути певні труднощі з тим, що орган виконавчої влади та місцевого самоврядування може просто не відреагувати на заяву особи, зацікавленої у безоплатній приватизації земельної ділянки. 

В такому разі, законодавець стає на сторону такої особи, позаяк останній наділив зацікавлену особу правом самостійно звернутись до землевпорядної організації із заявою про розробку проекту землеустрою відповідної земельної ділянки, не чекаючи на те погодження від органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування. Однак, такий розвиток подій можливий виключно після спливу місячного терміну з дня подання заяви зацікавленою особою. При цьому, слід зауважити, що у такому разі на особу покладається обовʼязок письмово сповістити орган виконавчої влади або місцевого самоврядування про замовлення проекту землеустрою та разом з повідомленням долучити договір на розробку проекту землеустрою.

Наступним, другим етапом безоплатної приватизації є замовлення (заявником) і виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч. 7 ст. 118 ЗКУ, ст. 50 ЗУ «Про землеустрій»). Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян суб’єктами господарювання, які є виконавцями робіт із  землеустрою згідно із законом, у строки, що обумовлюються угодою сторін, проте строк виготовлення технічної документації розробником не повинен перевищувати 6 місяців з моменту укладання договору.

Власне на етапі виготовлення проекту землеустрою, відбувається безпосереднє формування земельної ділянки, оскільки землевпорядник здійснює виїзд до місця розташування земельної ділянки, здійснює її заміри та, фактично, виготовляє проект землеустрою, в якому визначається межі земельної ділянки, її цільове призначення, тощо.

До того ж, саме під час виготовлення проекту землеустрою здійснюється безпосереднє формування земельної ділянки не тільки фактично, але і з юридичної точки зору – присвоюється земельній ділянці її кадастровий номер.

Якщо коротко характеризувати, що таке кадастровий номер земельної ділянки, то це унікальний номер земельної ділянки, за допомогою якого здійснюється розрізнення конкретної земельної ділянки від усього іншого масиву земельних ділянок на території України. Простіше кажучи, кадастровий номер земельної ділянки, це, фактично, те саме, що і реєстраційний номер облікової картки платника податків, який присвоюється кожній фізичні особі з народження.

До того ж, зауважуємо на тому, що присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці є обов’язковим етапом у процедурі безоплатної приватизації, адже так як у даному випадку йде мова про загальний порядок безоплатної приватизації земельної ділянки, тобто такий порядок, який передбачає первинне виділення земельної ділянки, то без присвоєння кадастрового номеру земельна ділянка просто не буде вважатись сформованою, тобто такою, яка може виступати обʼєктом цивільних прав.

Відповідно до ст. 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. 

Власне саме внаслідок здійснення формування земельної ділянки, остання отримує кадастровий номер, про що вносяться відомості у Державний земельний кадастр.

Наступним етапом процедури безоплатної приватизації земельної ділянки є затвердження раніше розробленого проекту землеустрою, який здійснюється уповноваженим на передачу у приватну власність земельних ділянок органом виконавчої влади або місцевого самоврядування, який зобовʼязаний у двотижневий строк затвердити проект землеустрою, про що приймається відповідне рішення, яке одночасно є рішенням про передачу особі у приватну власність земельної ділянки.

Завершальним ж етапом безоплатної приватизації є процедура її державної реєстрації – внесення відомостей у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо набуття у приватну власність її особою, яка пройшла вище окреслений довгий шлях процедури приватизації.

Що ж до спрощеної моделі процедури приватизації земельної ділянки, то тут все набагато простіше, ніж у загальній процедурі, позаяк у зв’язку із тим, що земельна ділянка визначена в натурі, за даною процедурою немає потреби у виборі місця розташування земельної ділянки, замовленні, розробці, затвердженні та перенесенні в натуру земельної ділянки, що спрощує приватизацію.

Застосування даної процедури можливе у випадку, передбачено підпунктом «а» ч. 3 ст. 116 ЗК України, а саме у разі приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян.

Це, зокрема, зумовлено тим, що земельна ділянка, яка перебуває на праві користування у відповідної особи вже є сформованою і додаткової потреби у проходженні етапів щодо розробки проекту землеустрою, винесенні її в натуру просто не має.

За спрощеної моделі особа, яка зацікавлена у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у її користуванні, звертається до компетентного органу державної влади або місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність. До такої заяви долучається технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розроблена відповідно до Закону України «Про землеустрій». При цьому, для розроблення технічної документації погодження уповноваженого органу не потребується.

У даному розрізі варто зазначати, що не слід плутати такі поняття як «проект землеустрою» та «технічна документація із землеустрою», адже проект землеустрою розробляється для відведення земельних ділянок у випадках формування нових ділянок або зміни їх цільового призначення, тоді як технічна документація із землеустрою використовується для встановлення (відновлення) меж земельних ділянок, що вже існують, та оформлення права власності на них без зміни їх цільового призначення. 

Після процедури виготовлення та отримання технічної документації, зацікавлена у приватизації земельної ділянки особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу земельної ділянки у приватну власність, долучаючи при цьому раніше розроблену технічну документацію у порядку ст. 55 Закону України «Про землеустрій».

Означену заяву компетентний орган державної влади або місцевого самоврядування розглядає протягом одного місяця з дня отримання такої заяви та, за наслідками її розгляду, приймає рішення про затвердження технічної документації та передачу земельної ділянки у власність або вмотивоване рішення про відмову.

Ну і насамкінець, на підставі такого рішення субʼєкта владних повноважень, особа звертається із заявою про внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо набуття права власності на відповідну земельну ділянку.

Після внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державний реєстратор видає заявнику витяг про проведену державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, що і є тим правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності особи на конкретну земельну ділянку.

Насамкінець, вважаємо за необхідне коротко наголосити і на можливість використання права особою на безоплатну приватизацію земельних ділянок в умовах правового режиму воєнного стану.

Так, відповідно до пп. 5 п. 27 розділу Х Перехідних положень до Земельного кодексу України, на період дії правового режиму воєнного стану тимчасово заборонена безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації.

Тобто, станом на сьогодні особа, яка зацікавлена у реалізації її права на безоплатну приватизацію земельних ділянок, фактично не може скористатись наданим їй правом на безоплатне отримання земельної ділянки з державної або комунальної власності.

Поруч з цим, навіть із даної заборони, законодавством України, що здійснює регулювання земельних правовідносин було встановлено винятки.

Зокрема, тим же пп.5 п.27 Розділу Х Перехідних положень до Земельного кодексу України визначено, що означена заборона не поширюється на випадки, якщо особа, має намір здійснити приватизацію земельної ділянки, на якій розташовані належній їй на праві власності об’єкти нерухомого майна (будівель, споруд). Крім цього, дана заборона не поширюється і на ті випадки, коли особа бажає приватизувати земельну ділянку, яка перебуває у неї на праві користування ще до моменту введення правового режиму воєнного стану.

Таким чином, резюмуючи усе вищевикладене, безоплатна приватизація земельних ділянок в Україні є чітко регламентованим та послідовним, але водночас досить складним процесом, що вимагає ретельного дотримання всіх передбачених законодавством етапів. Хоча існують дві основні моделі приватизації — загальна та спрощена, кожна з них містить низку юридичних нюансів та потенційних перешкод, пов’язаних із підготовкою документації, взаємодією з органами державної влади та місцевого самоврядування, а також проходженням процедур реєстрації. Щоб уникнути помилок, затримок та можливих відмов у процесі безоплатної приватизації земельної ділянки, рекомендуємо скористатись професійним супроводом, що дозволить громадянам ефективно реалізувати своє законне право на безоплатну приватизацію земельної ділянки з мінімальними ризиками та в оптимальні строки. 

Автор статті:

Марія Країло, юрист АО “Кравець і партнери” 

тел.: +380-44-229695

АО «Кравець І Партнери»

Такими обов’язковими платежами є, зокрема, податки, умови та порядок сплати яких встановлено Податковим кодексом України (далі – ПК України).

ПК України вирізняє загальнодержавні податки, які спрямовані на наповнення державного бюджету України та місцеві податки, які сплачуються до місцевого бюджету відповідної територіальної громади.

Статтею 10 ПК України встановлено види обовʼязкових місцевих податків і зборів, до яких в тому числі входить податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Варто зазначити про те, що податок на нерухоме майно є одним із видів майнового податку, передбаченого ст. 265 ПК України.

Для більш детального розкриття даного виду майнового податку варто звернутись до положень ст. 266 ПК України.

Статтею 266 ПК України встановлено до платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками обʼєктів житлової та нежитлової нерухомості.

При аналізі вказаної норми можна простежити те, що такий вид податку зобовʼязані сплачувати виключно ті фізичні та юридичні особи, які мають право власності на відповідний обʼєкт житлової та нежитлової нерухомості. Тобто, ті особи, які орендують таке житлове або нежитлове приміщення не зобовʼязані сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, так само, як і не зобовʼязані сплачувати ті особи, які ввели в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, але не оформили право власності на такий будинок.

Таким чином, наявність документу, який посвідчує право власності на житловий або нежитловий будинок є єдиною передумовою для появи обовʼязку сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Також варто звернути увагу на той випадок, за якого житлове чи нежитлове приміщення належить особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Так, підпунктом 2 ст. 266 ПК України визначено, що якщо обʼєкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності, то платником податку є кожна з цих осіб, враховуючи розмір частки у спільному майні.

У разі якщо нерухоме майно перебуває у спільній сумісній власності, то порядок сплати відрізняється, в залежності від того чи виділене майно в натурі чи ні.

Якщо майно, яке перебуває у спільній сумісній власності не було виділене в натурі, то платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом. У випадку поділу обʼєкта житлової або нежитлової нерухомості, то платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.

Обʼєктом оподаткування виступає об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка. Однак, ПК України встановлює перелік обʼєктів, які не підлягають оподаткуванню за даним видом податку, вичерпний перелік яких наведений у підпункті 266.2.2 ст. 266 ПК України.

Базою ж оподаткування виступає загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

Тут варто звернути увагу, що ПК України встановлює пільги із сплати податку. Найголовнішим тут є те, що у випадку, у разі наявності у фізичної особи на праві власності  квартири (квартир) незалежно від їх кількості загальна площа якої не перевищує 60 кв.м., житлового будинку (будинків) не перевищує 120 кв.м., різних типів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, – 180 кв. метрів, то база оподаткування зменшується разово за кожен базовий податковий період.

Додатково, органи місцевого самоврядування можуть встановлювати і інші пільги зі сплати податку для певних категорій фізичних та юридичних осіб, визначаючи об’єкти нерухомості, що повністю звільняються від оподаткування або підлягають оподаткуванню за зменшеною ставкою.

Однак ці пільги не застосовуються до об’єктів, загальна площа яких перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, а також до об’єктів, що використовуються для отримання доходів (здаються в оренду, використовуються в підприємницькій діяльності).

Найважливішим питанням при розгляді кожного податку є його ставка.

Перш за все, варто зазначити, що кожного року ставку податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки встановлюють відповідні міські, селищні, сільські ради. Водночас, ставка податку не може перевищувати 1,5 % від розміру мінімальної заробітної плати, визначеного Законом України “Про державний бюджет”, на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування.

Позаяк, у 2024 році відбудеться нарахування податку за звітний 2023 рік, то ставка податку розраховується виходячи із розміру мінімальної заробітної плати, встановленого Законом України “Про державний бюджет на 2023 рік”, тобто 6 700 грн.

Після встановлення відповідними органами місцевого самоврядування ставки податку, контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості обчислює суму податку виходячи з наступного:

• за наявності у власності платника податку одного об’єкта житлової нерухомості, в тому числі його частки, податок обчислюється, виходячи з бази оподаткування, (для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів; для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 кв. метрів), та відповідної ставки податку;
• за власність більше однієї житлової нерухомості одного типу, в тому числі їх часток, податок нараховується виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів (для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів; для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 кв. метрів), та пільги встановленої сільськими, селищними, міськими радами та відповідної ставки податку;
• за власність житлової нерухомості різних видів, у тому числі їх часток, податок нараховується виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів (для різних типів об’єктів житлової нерухомості, – на 180 кв. метрів), та пільги встановленої сільськими, селищними, міськими радами та відповідної ставки податку;

Після обчислення суми податку, контролюючі органи за місце реєстрації (місце проживання) платника до 1 липня за звітним періодом надсилають, на адресу відповідної фізичної або юридичної особи податкове повідомлення-рішення, в якому зазначається сума податку, її детальний розрахунок, а також строки та порядок сплати.

Даного податкового повідомлення не варто боятись, оскільки таким чином контролюючі органи лише повідомляють про суму податку, яку відповідна фізична чи юридична особа сплатити, а не про податковий борг.

 Щодо строків сплати податку, то за правилами підпункту 266.10 ст. 266 ПК України, після отримання платником податкового повідомлення-рішення, сума податку сплачується фізичними особами протягом 60 днів, а юридичними – авансовими платежами щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.

 Також, хочеться звернути увагу на сплату податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки за умов воєнного стану.

Указом Президента України “Про ведення воєнного стану” від 24 лютого 2022 року № 64/2022 на території України було введено правовий режим воєнного стану, внаслідок чого було внесено зміни в низку нормативно-правових актів і Податковий кодексу України не став виключенням.

Відповідно до п. 69 підрозділу 10 Розділу Х ПК України починаючи з 1 січня 2023 року за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, у якому завершено бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.

Також, не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки починаючи з 1 січня 2023 року, нарахований за обʼєкти житлової та (або) нежитлової нерухомості, які потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, з 1 числа місяця фіксації пошкодження до 1 числа місяця після відновлення об’єкта.

Для обʼєктів з незначними пошкодженнями, придатних для використання, відповідні органи місцевого можуть встановлювати зменшені ставки податку на обʼкти нерухомості, відмінне від земельної ділянки.

Варто зазначати, що таке звільне від сплати податку воно можливе виключно за умови наявності у Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України.

Крім того, всі податкові повідомлення-рішення про суму податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, надіслані на адреси фізичних та юридичних осіб протягом 2022 по 2023 рік підлягають скасуванню, а грошові зобовʼязання та податковий борг – анульованими.

Підсумовуючи, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки є місцевим податком, платниками якого є фізичні та юридичні особи, які є власниками обʼєктів житлового та нежитлового приміщення. Базою оподаткування є загальна площа об’єктів нерухомості. Ставка податку встановлюється за рішенням органів місцевого самоврядування, але така ставка не повинна перевищувати 1,5 % від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на відповідний звітний період. Сума податку визначається відповідним контролюючим органом за місцем реєстрації обʼєкту житлового або нежитлового приміщення та до 1 липня надсилається платникам. Фізичні особи сплачують податок протягом 60 днів після отримання повідомлення, юридичні – авансовими внесками щокварталу.

Юрист Адвокатського об’єднання Кравець і партнери

Марія Країло

АО «Кравець І Партнери»