«Такой тип договора признан ничтожным. Если человек его подписал, это не значит, что после возведения купленной квартиры, он получит на нее свидетельство о праве собственности. Нет. ВСУ постановил, что строитель может оставить это право за собой, и перепродать жилье еще кому-то — другому покупателю. По сути благословил две мошеннические схемы, которые активно применяются в последнее время. Это одновременная продажа одной и той же квартиры нескольким владельцам, когда каждый из них не в курсе, что у него есть «конкурент». А также перепродажа жилья после его сдачи в эксплуатацию: обычно возведенная недвижимость процентов на 15% дороже этапа «котлован». Все, на что, по закону, сможет претендовать обманутый инвестор, это на возврат изначально вложенных средств и штрафных санкций. Но далеко не всегда этих денег человеку хватит на покупку другой квартиры», — отметил в разговоре с «Вестями» старший партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Возврат денег инвестору — это ключевой момент. Даже если строительная компания смогла добиться в суде решения о ничтожности договора о покупке-продажи квартиры, это не значит, что она может оставить человека ни с чем. Все, что может застройщик — это не передать ему жилье после его достройки. Но в этом случае он обязан вернуть несостоявшемуся новоселу все, что тот заплатил за строящуюся недвижимость. А также штрафные санкции за неисполнение договора, если это предусматривается соглашением.

Можно идти еще дальше — в судебном порядке требовать от застройщика возместить свои потери. «Все эти требования нужно будет грамотно обосновать, некоторые судьи, когда слышат слова «упущенная выгода» или «моральный вред», начинают закатывать глаза и терять сознание. Когда-то эта практика поменяется, однако сегодня необходимо приложить много труда, чтобы вернуть деньги. Не лишним будет подключение правоохранительных органов, дело имеет все признаки мошенничества, а при детальном правовом анализе, возможно, и других уголовно наказуемых деяний», — сказал «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Дмитрий Груба.

Во многих случаях упущенная выгода может выйти в немалую сумму. Как, например, в случае с делом №6-1858цс15, по которому выносилось вышеупомянутое решение ВСУ.

«Общая стоимость квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, которую покупатель оплатил к 15 октября 2012 года составляет 113 298 грн. Курс доллара, установленный Нацбанком, в этот день составлял — 7,993 грн./$ , а на дату принятия Верховным Судом решения по спору — уже 23,771 грн./$ . Таким образом вклад покупателя обесценился в три раза. Соответственно застройщику выгоднее вернуть денежные средства покупателю, а квартиру продать по рыночной цене», — заметил «Вестям» юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Чтобы минимизировать свои риски, юристы чаще всего рекомендуют людям покупать готовую недвижимость. Достроенную и сданную в эксплуатацию, и сразу после внесения денег получать на нее свидетельство о праве собственности. Другой вариант — оформлять другие виды договоров при инвестировании в недостроенные дома.

«Договоры купли-продажи имущественных прав при строительстве многоквартирных жилых домов могут уйти в прошлое. А гарантией оформления прав собственности на строящуюся квартиру может быть договор согласно которому покупатель будет получать статус инвестора — инвестиционный договор, договор паевого участия», — резюмировал Топор.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинским застройщикам запретили требовать от новоселов доплату за «лишние» метры, если они построили квартиру или дом большего размера, чем предполагалось соглашением. Соответствующее решение вынес Верховный суд, рассматривая дело №6-88цс15.

«ВСУ поставил во главу угла заключенный договор. Если в нем прописан момент доплаты, то покупателю жилья все-таки придется расплатиться за дополнительные метры. Но если такого обязательства в документе нет, то человек ничего не обязан доплачивать, тем более по завышенной цене, как в споре, который рассматривал Верховный суд: строитель требовал за неучтенные метры большую плату из-за подорожания недвижимости. Еще один важный момент — строитель не имеет права задерживать выдачу документов на квартиру», — отметил в разговоре с «Вестями» старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец

Строительство неучтенных в договоре метров — очень распространенное явление, так застройщики подстрахуются на всякий случай. «В большинстве случаев размер жилплощади увеличивается на несколько дополнительных метров. Об увеличение площади квартиры обычно инвестора заранее не уведомляют, более того возможный «прирост» квадратных метров, нередко в договорах не прописывается. Инвестора просто ставят перед фактом, что застройщик не выдаст документы необходимые для оформления права собственности, поскольку необходимо доплатить за увеличенную площадь», — подтвердила «Вестям» старший юрист «ЮФ «Можаев и Партнеры» Дария Давыдова.

Зачастую строители или их инвесткомпании, занимающиеся продажами жилья, пытаются запутать человека. «Говорят, что присылали ему по почте уведомление об увеличении жилплощади, однако он на него не ответил», — уточнил нам старший юрист ЮК Prove Group Ярослав Абрамов. Однако это совершенно неважно: приходило такое уведомление или нет. Если в договоре четко не написано, что покупатель должен доплачивать «за лишние» метры, он этого делать не должен. А застройщик, несмотря ни на что, обязан выдать ему все документы на квартиру.

Потому договор со строителем особенно важно тщательно изучать перед подписанием. «Вновь и вновь мы приходим к тому, что потенциальный покупатель, желающий приобрести квартиру в новостройке, сталкивается с предложенным типовым договором и практически никогда не обращается к юристу перед его подписанием. А ведь многое зависит именно от условий этого самого договора: то ли он предусматривает долевое участие в строительстве, то ли — приобретение прав на строящееся жилье и т.д. Каждый случай индивидуален, но подписание договора всегда устанавливает обязательственные договорные правоотношения», — подчеркнула в разговоре с «Вестями» юрист ЮФ «Астерс» Вольга Шейко.

Из-за беспечности инвесторов, которые, не читая подмахивают документы и строителей, которые сейчас требуют заплатить за каждый лишний метр, судебных тяжб на этот счет очень много. «Только в апелляционной и кассационной инстанциях с начала года зарегистрировано более 200 подобных споров. Почти во всех апелляционный суд обязал инвесткомпанию выдать документы, необходимые для регистрации прав на объект инвестирования», — отметил Ярослав Абрамов.

Кстати, после того как закончатся судебные мытарства, и новоселы получат судебные решения в свою пользу, они могут отсудить у строителей материальный ущерб. «Если же застройщик все же несвоевременно выдал покупателю документы на квартиру, например, полгода-год пытался через суды взыскать плату за «лишение» метры, то человек вправе потребовать возмещения материального ущерба. Чтобы его доказать, достаточно предоставить к примеру квитанцию подтверждающую возврат залога в двойном размере по предварительному договору купли-продажи несвоевременно переданной застройщиком квартиры», — подытожил Ростислав Кравец.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры