«Нешановна Сага Девелопмент. З початком вторгнення ви припинили роботи на проєктах та платежі по договорах. Компанія офіційно на своєму сайті та сторінках у соцмережах повідомила клієнтів, що штрафні санкції на час воєнного стану не нараховуватимуться. Також про це в особистих повідомленнях написали менеджери. […] А потім ви передумали, написали про відновлення платежів та санкцій на сайті ЖК «Рибальський» – в кінці грудня 2022», – такий пост опублікувала на своїй  фейсбук-сторінці інвесторка ЖК «Рибальский»  Неллі Вернер.

Вона, як й інші інвестори, впевнена, що має право не сплачувати, тому що воєнний стан ще діє. Але Saga Development наполягає на законності своїх вимог та активно захищає власну позицію. 

«Імовірно, причина дискомунікації – неоднозначність трактування поняття «воєнного стану». З одного боку, Верховна Рада постійно його продовжує, з іншого – ще влітку минулого року уряд визначив, що зоною ведення бойових дій для м. Київ слід вважати період з 24.02.2024 до 30.04.2022», – припускають у Saga Development

Цього року це непоодинокий випадок конфлікту між девелопером і покупцями квартир. Терміново погасити борги просив інвесторів «Київміськбуд», повідомлення про штрафи отримали покупці в будинках Stolitsa Group. Нагадаємо, що ці компанії входять до п’ятірки великих забудовників Києва. 

Mind розбирався, чому так відбувається, наскільки гроші інвесторів важливі для компаній та чи зможуть інвестори відстояти свої права.

Хто погрожує штрафами? У перші місяці повномасштабного вторгнення компанія Saga Development Андрія Вавриша в публічному полі (сайт і фейсбук-сторінка) заявила, що на час дії воєнного стану пропонує інвесторам сплачувати розтермінування в межах можливостей без наслідків у вигляді штрафних санкцій.

«Останній раз внесли оплату 21.02.22 року. Після початку повномасштабного вторгнення ми спиралися на інформацію, зазначену на офіційній ФБ-сторінці забудовника від 1 березня 2022 року, що на час воєнного стану для всіх клієнтів, інвесторів і мешканців, SAGA Development призупиняє обов’язкові платежі за придбані квартири та відміняє штрафи і пені на цей період», – пише ще одна інвесторка ЖК «Рибальский» Наталія Настич.

Навесні ж 2023 року інвестори почали отримувати повідомлення про нарахування пені та вимоги сплатити нові суми прострочених платежів. За словами вкладників, основна аргументація з боку представників компанії виглядає так:

• Київ виключено із зони можливих бойових дій заднім числом (наказ Мінреінтеграції від грудня 2022, вступив в силу в січні 2023);
• компанія потребує грошей для продовження будівництва;
• жодних змін до чинних договорів не вносилося, отже сторони мають керуватись умовами, прописаними в документах.

Інвестори в інших проєктах теж отримали повідомлення про нарахування пені. Юрист із питань нерухомості та інвестування Володимир Копоть створив онлайн-групу, де на умовах Pro Bono консультує людей. Зараз там уже понад 150 осіб із мінімум трьох ЖК від Saga Development  – Rybalsky, О2 Residence та Boston Creative House.

Але Saga Development не єдина, хто почав тиснути на боржників. У вересні ще один київський забудовник – Stolitsa Group (належить Владі Молчановій) – сповістив інвесторів, що ті мають терміново погасити заборгованість. Інакше буде нарахована пеня за всі прострочені платежі.

Першим, хто публічно заявив про нестачу грошей під час повномасштабної війни, був холдинг «Київміськбуд». Це найстаріший забудовник в Україні, де 80% акцій належить місту. За словами президента компанії Ігоря Кушніра, борг інвесторів досяг позначки 326 млн грн. Щоб спонукати людей сплачувати, КМБ заявив про зупинення будівництва на всіх майданчиках.

Така ситуація складається не лише у столичних забудовників. «Ситуації, коли інвестори не згодні з рішенням девелопера про нарахування пені і звертаються за консультаціями із цього приводу, дійсно є. Ми маємо таких клієнтів із Чернігова та з Київської області», – каже Ростислав Кравець, старший партнер адвокатського об’єднання «Кравець і партнери».

Наскільки гроші інвесторів важливі для девелоперів? Більшість забудовників працює на ринку за ризикованою, але найпростішою схемою: фінансування будівельних робіт коштом інвесторів. Інколи девелопер сам чи з партнерами має 50% коштів, необхідних для реалізації проєкту, іноді навіть 30%.

Але це не все. Як розповідав у інтерв’ю Mind Ігор Ніконов, часто стається так, що бенефіціари забирають гроші у процесі продажу квартир, залишаючи тільки суму, необхідну для добудови з урахуванням непроданих активів. Оскільки бюджет рідко рахується правильно, то наприкінці проєкту багато гравців стикаються з дефіцитом бюджету. Якщо є інші проєкти, то добудова фінансується на їхні кошти, а якщо немає, то відділ продажів починає наполегливо працювати з боржниками.

Річ у тім, що, як тільки люди перестають вкладати гроші в квартири, а це відбувається при будь-якій кризі, які стаються в Україні кожні три-чотири роки, будівництво зупиняється. А якщо немає робіт на будівельних майданчиках – продажі падають.

Експерти кажуть, що брак грошей і є основною причиною, чому девелопери почали тиснути на інвесторів.

«Я бачу в цьому лише одну справжню причину – девелоперу дуже потрібні гроші. У тому числі й для того, щоб компенсувати втрати. У середньому рік після початку повномасштабної війни будівельні майданчики стояли, при цьому забудовник мав операційні витрати. Також зросла вартість матеріалів, логістики тощо. Отже підвищилася собівартість квадратного метра будівництва», – пояснює Ростислав Кравець.

Кейс «Київміськбуду» підтверджує теорію юриста. Але, як з’ясувалося, фінансова прогалина холдингу значно більша: спочатку йшлося про 1,3 млрд грн, а потім – про 24 млрд грн.  Головний акціонер холдингу – місто Київ – провів аудит діяльності та рахунків компанії, а президента Ігора Кушніра відсторонили від виконання обов’язків.

Але результати аудиту встановили, що проблеми компанії викликані збігом зовнішніх ризиків: COVID-19, повномасштабна війна, фактор «Укрбуду». Також аудит підтвердив сумарний збиток з урахуванням поточних ринкових цін на проєкти «Укрбуду» в розмірі 2,28 млрд грн. Тож гроші інвесторів у сумі 326 млн грн дозволили б продовжити будівництво деяких об’єктів і продавати квартири надалі, а не перекрити фінансовий розрив.

Що в результаті? Схоже, що в Saga агресивна комунікація спрацювала. За словами засновника школи професійного девелопменту UPLM Ігора Райкова, 2022 року, коли інвесторам дозволяли не вносити платежі, об’єкти Saga дійсно стояли без руху. Цього року можна спостерігати прогрес по деяких майданчиках.

У Saga підтвердили, що скоригована політика роботи з інвесторами мала певний успіх. «На початок жовтня 2023 року кількість клієнтів, які мають заборгованість за договорами, не перевищує 10% від загальної кількості тих, хто оформив розтермінування. 80% клієнтів, які мали заборгованість станом на 1 березня 2023 року, погасили або реструктуризували її. Є поодинокі випадки розірвання договорів», – відповіли Mind у компанії.

У Stolitsa Group на запит Mind відповіді не надали.

Чого чекати далі? Протистояння між девелопером та інвесторами продовжується. «Втім у подальшому ми готові застосовувати всі, передбачені законодавством і договорами санкції, від ініціювання розірвання договорів до судових позовів», – запевняють у Saga.

Володимир Копоть наголошує, що не всі інвестори мають можливість погасити борги на умовах забудовника, але «подати колективний позов – це фантастика. Тому що в кожного інвестора свої можливості, графіки й умови, прописані в договорах».

Взагалі інвестори здебільшого намагаються розв’язати свої проблеми із забудовником без зайвого розголосу. «Люди бояться, що забудовник просто перепродасть їхню квартиру і вони залишаться взагалі ні з чим», – каже Ростислав Кравець. Він пояснює, що за останні 20 років усі законодавчі нововведення тільки звужували права інвесторів житла. «Зараз майже 100% договорів складені так, що захищають виключно інтереси забудовника. Документи, які підписують інвестори, не є справжніми договорами, які захищатимуть їхні права та вкладені кошти», – уточнює він.

Які перспективи в інвестора, який піде доводити свої права у суді? «У Верховному Суді в нас багато таких людей, які перетворили вищу судову інстанцію на «касу». І сподіватися на справедливість дуже важко. Однак, якщо людина не згодна з вимогами забудовника, я все одно раджу йти до суду, порушувати справу (якщо є підстави – навіть кримінальну), визнавати право власності на незбудовані метри та притягати девелопера до відповідальності згідно із законом», – резюмує Ростислав Кравець.

Mind