Реестр имущественных прав на недвижимость с начала 2015 года заработал в новом режиме. Отныне доступ к нему объявлен свободным, и данные о недвижимости (в том числе государственной и коммунальной) может получить каждый желающий. Смысл этого решения вполне понятен: прозрачность и доступность информации – один из первых шагов на пути борьбы с коррупцией и запутанными процедурами в системе государственных реестров. Тех самых реестров, которые неоднократно становилась предметом скандалов и инструментом рейдерства.

Достаточно вспомнить конфликт, произошедший в октябре 2013 года. В один прекрасный момент все 12 госреестров оказались заблокироваными вследствие хакерской атаки. Как выяснилось, информационный центр Министерства юстиции (Госинформюст) выстроил схему, при которой две частные компании – разработчики программного обеспечения – фактически стали собственниками реестров, получив к ним полный доступ и пользуясь таким правом не один год.

Лакомый кусок

Этот прецедент обнажил массу проблем, которые на самом деле касаются практически каждого живущего в нашей стране человека. Ведь уязвимость системы госреестров и низкая степень защиты персональных данных – это прямой путь к их хищению, перепродаже и, как результат, «отжиму» имущества у его владельца.

Именно поэтому представители и Министерства юстиции, и Государственной регистрационной службы заговорили в 2014 году о реформах всерьез. И даже привлекли к этому экспертов из Грузии, поскольку в Украине планируют выстроить модель реестров, основываясь на опыте именно этой страны.

На сегодня в Украине, по данным Госинформюста, существует 21 реестр, из которых в четырех прекращена регистрация. Они содержат в себе разнообразную информацию. Это и реестр судебных решений, и завещаний, и баз персональных данных, и предприятий, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве, и обременений движимого имущества (см. таблицу).

Своеобразным «пионером» в реформировании был выбран государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это во многом связано с тем, что процедуры регистрации недвижимости сложны, запутанны и влекут за собой поборы. «В течение многих лет существовала своеобразная «тарифная сетка» взяток по регистрации недвижимости», – признается экс-глава регистрационной службы Анна Онищенко.

Открытие реестра позволит ускорить сделки, упростить проверку «родословной» того или иного объекта недвижимости, в том числе, наличие обременений в виде банковского залога. В конце концов, прозрачность реестра – это европейская практика, где информация об имуществе, которым владеет тот или иной человек, общедоступна.

Покажут все

Как и пообещало Министерство юстиции, с 1 января 2015 года доступ к реестру имущественных прав на недвижимость есть как у физических, так и юридических лиц. Для получения информации о недвижимости необходимо пройти нехитрую регистрацию на сайте Государственной регистрационной службы, а также оплатить запрашиваемую услугу.

Стоимость онлайн-запроса едина – 17 гривен за разовое предоставление информации. Правда, пока что реестр открыт в пилотном режиме, и необходимость оплаты отсутствует. Но, как объяснили «Деньгам» в пресс-службе регистрационной службы, впоследствии она будет реализована с помощью электронных платежных средств (банковских карт). При желании, запрос можно получить и в бумажном виде. У нотариуса или непосредственно у госрегистратора. Плата в таком случае вырастет вдвое – до 34 гривен.

Содержание полученных из реестра данных отличается. Например, рядовому пользователю доступна вся информация по объекту недвижимости, которая содержится в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственном реестре ипотек. Владелец недвижимости, помимо этой информации, увидит свои паспортные данные, а также идентификационный код. Плюс ко всему, собственник имеет возможность увидеть детализацию того, кто именно интересовался принадлежащей ему недвижимостью.

«Кроме того, с марта предусмотрена возможность получения детальной информации об изменениях владельцев конкретного объекта недвижимости в хронологическом порядке», – объясняет юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Валерий Савва.

К слову, расширенный доступ к реестрам получили также и государственные органы. «Местного самоуправления, сотрудники прокуратуры, милиции, Службы безопасности Украины», – перечисляет партнер Адвокатской фирмы GORO legal Дмитрий Овсий. Так что скрыть свои особняки и апартаменты тем, кто проворовался, будет достаточно сложно.

Под тщательным контролем

От упрощения доступа к реестру недвижимости выиграют очень многие. Как владельцы, так и те, кто интересуется тем или иным объектом, а кроме того, те, кто использует реестры в своей профессиональной деятельности (нотариусы, застройщики, банки и т.д.).

Например, еще до сделки по покупке или аренде можно проверить, не является ли недвижимость арестованной, не находится ли в залоге. Кто владел ею ранее и продавал. Это позволит заключить наиболее правильную по соотношению «риск-цена» сделку, и не нарваться на мошенника.

«Возьмем типичную ситуацию. Стороны готовы проводить сделку, и в последний момент выясняется, что недвижимость арестована. Открытый доступ к реестру позволит выявлять такие вещи сразу же», – уверяет столичный риэлтор Виктор Мацюта.

А также проконтролировать добросовестность застройщика. Например, если купленной квартиры нет в реестре – возникает угроза того, что она будет перепродана еще кому-то.

По словам банкиров, либерализация реестра недвижимости даст возможность как банку, так и заемщику определить риски, да и вообще целесообразность оформления ипотечного кредита. «А значит, упростит процедуры и сократит сроки рассмотрения кредитной заявки», – рассказывает главный экономист отдела продаж ипотечного кредитования UniCredit Bank Оксана Зинченко. Помимо этого, банки смогут контролировать уже существующих заемщиков и более эффективно вести работу по возвращению проблемной задолженности.

Радуются и застройщики. По их словам, новый механизм работы с реестрами позволит минимизировать контакты с сотрудниками регистрационной службы (читай – снизить угрозу взяточничества), оперативно контролировать постановку на учет и внесение в реестр новых объектов. Что, в свою очередь, уменьшит нервотрепку для покупателей и сократит затраты их времени.

«К тому же, чего только стоили грандиозные возможности распорядителей государственной и коммунальной недвижимости: ведь по сути, никто не знает, какая именно недвижимость принадлежит государству или общине, соответственно, и контролировать ее община не может», – говорит старший консультант консалтинговой компании City Development Solutions Виктория Погасий.

Ни дать, ни взять

Впрочем, ограниченный доступ – далеко не единственная проблема, связанная с реестром прав на недвижимое имущество. Юристы говорят, что до сих пор распространена торговля информацией со стороны тех, кто ею распоряжается. Например, нотариусами и госрегистраторами. По идее, открытие реестра должно ликвидировать эту схему. Но учитывая, что часть данных о владельце недвижимости все равно остается под «замком», перепродажа реестров не утратит своей привлекательности.

«К тому же, до конца неясно, как будет заноситься информация в реестры, и наполняться данными, будет ли запрашиваться разрешение у владельцев на обнародование их частной информации», – комментирует Оксана Зинченко.

Еще одна большая проблема – коррупция, которая связана с регистрацией реконструированного и вновь созданного жилья. «Госрегистраторы затягивают процесс и придираются к незначительным неточностям, либо требуют предоставить документы, отсутствующие в перечне для регистрации. Чтобы обойти это, приходится платить. Например, ставки в Киеве начинаются от 500 долларов», – подчеркивает партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Подтверждают подобные факты и застройщики. Представитель одной из девелоперских компаний Харькова на условиях анонимности рассказал «Деньгам», что при постановке на учет новых объектов регистраторы подчас умышленно делают ошибочные пометки в реестре. Например, о том, что недвижимость находится в залоге. Это значительно усложняет сделки, и даже приводит к их срыву. «На легальное решение подобных казусов могут уходить недели. Зато сумма в 200-300 долларов очень быстро ликвидирует проблему. Причем замешаны в этом и нотариусы», – подчеркивает представитель застройщика.

Свет в окне

Даже отстранение БТИ от процедур регистрации недвижимости мало что изменило. В регистрационных службах до сих пор царит бюрократия, колоссальные очереди и подчас непонимание регистраторами, какие документы нужны для тех или иных процедур. А усугубляется все тем, что законодательство не обязывает регистраторов в деталях рассказывать, в чем именно причина отказа принимать документы. Это создает почву для злоупотреблений.

В Министерстве юстиции не отрицают, что система регистрации все еще «дурно пахнет» и что она требует перестройки. Например, с января в Украине должен был заработать Единый реестр имущественных прав. Фактически это именно то «единое окно», о котором говорят не первый год. Но функционирует оно пока что лишь на бумаге. Сложность в том, что по Киеву и другим городам до сих пор отсутствует около 70% информации, которую необходимо оцифровать и передать в базу.

«Достаточно долго БТИ проводили регистрацию на бумажных носителях. Подключение БТИ к Реестру на недвижимое имущество происходило постепенно, начиная с 2003 года, а некоторые БТИ были подключены и вовсе в мае–июне 2010 года. Поэтому информация, доступ к которой стал открытым, является весьма ограниченной», – комментирует Дмитрий Груба, юрист адвокатского объединения «Правовая группа «Доминион».

По прогнозам министра юстиции Павла Петренко, проблему с наполнением данными должны решить до 2016 года. Но даже после запуска Единого реестра совершенно никаких гарантий, что госрегистрация избавится от бюрократии и поборов. Например, в упомянутой уже Грузии реформа заняла несколько лет.

Получаем информацию из реестра прав на недвижимое имущество

1. Пройти регистрацию на сайте Государственной регистрационной службы, указав:

ФИО;

идентификационный номер налогоплательщика;

пароль.

2. получить логин вида «ИНН@mail.gov.ua;

3. в разделе «Поиск информации в Госреестре прав на недвижимое имущество» указать логин, пароль, а также паспортные данные;

4. оплатить доступ к информации с помощью банковской карты (указать стандартные для платежа реквизиты – номер, срок действия, код CVV);

5 а. Либо сформировать информационный запрос, который должен содержать:

город, где расположена недвижимость;

точный адрес;

тип дома и его номер;

тип объекта (гараж, квартира, блок и т.д.) и его номер.

5 б Либо:

подать письменный запрос в Укргосреестр или нотариусу

6. получить информацию по запросу – в электронном или бумажном виде.

Кто имеет доступ к реестру

все физические и юридические лица – в форме информационного запроса;

собственники жилья – в форме информационного запроса, а также извлечения из реестра.

Стоимость услуги

информационный запрос (электронная форма) – 17 гривен;

информационный запрос (бумажная форма) – 34 гривен;

извлечение из реестра – 120 гривен.

К какой информации предоставляется доступ

сведения о собственнике объекта недвижимости;

данные о самом объекте (общая и жилая площадь, количество комнат, общая стоимость);

наличие обременений на объект (ипотека, арест);

история сделок с объектом (в хронологическом порядке);

персональные данные о собственнике жилья (только владельцу недвижимости).

Последствия открытия реестра прав на недвижимое имущество

упрощается проверка «чистоты» объекта недвижимости;

минимизация злоупотреблений и мошенничества с недвижимостью, коррупционных проявлений;

ускорение сделок купли-продажи квартир, домов, имущественных комплексов;

упрощение анализа заемщиков и оформления кредитов (ипотечных – в частности).

Павел Харламов, Деньги

Адвокатская компания Кравец и Партнеры