Покупка ипотечной недвижимости в Украине стала по-настоящему опасным делом. Из-за правовой позиции Верховного суда (обнародованной недавно в постановлении по делу №6-1803цс16) люди, купившие у банка заложенное жилье или земельный участок, легко могут остаться ни с чем, если не заплатят за него дважды.

«Их могут заставить заново платить за недвижимость, а в случае отказа — просто отобрать ее по суду. Казалось бы, абсурд, но заключение ВСУ позволяет это сделать», — заверил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Он подчеркнул, что согласно правовой позиции суда, в случае банкротства ипотечного заемщика — будь то предприятие либо частное лицо — ипотека может быть восстановлена в любое время. Достаточно лишь через суд признать незаконность данного банкротства.

«То есть вы купили квартиру, которая 5 или даже 10 лет назад была залогом по ипотечному кредиту, купили честно — на открытых торгах, и полностью за нее рассчитались. Продал ее вам банк или ликвидатор, который взыскал этот самый залог у заемщика-банкрота. И, если теперь кто-то оспорит через суд это банкротство и признает его незаконным, то, по новому заключению ВСУ, договор ипотеки бывшего банкрота с банком восстанавливается. Соответственно, восстанавливается долг за квартиру перед банком. Чтобы вам остаться жить в этой недвижимости, вам нужно снова выкупать жилье — платить за него банку. Неважно, что вы уже платили — придется платить заново», — подчеркнул Кравец.

Против схем

Больше всего юристы опасаются открытых злоупотреблений.

«Главное, чтобы банки не стали через родственные структуры оспаривать произошедшие банкротства своих бывших заемщиков, чтобы дважды получить выплату по займу. Есть такие опасения», — сказал Кравец.

Хотя правоведы все же настаивают на том, что позиция ВСУ позволит разрушить схемы самих заемщиков, которые активно практиковались в последние годы.

«Верховный суд разрушил очень и очень интересный «схематоз» который пытался провести ипотекодатель, а точнее ипотекодатели. Создается ПТ (на украинском — повне товариство, по обязательствам которого учредители несут ответственность всем своим имуществом) с уставным капиталом в 600 грн., десятком учредителей, у которых полно имущества, и оно под арестом, ипотекой или запретом отчуждения. Зная, что имущество рано или поздно заберут банки или коллекторы, и просто так снять запрет отчуждения нельзя, наши учредители через 3 месяца после открытия банкротят недавно созданную ПТшку и вводят в состав ликвидационной массы огромное количество своего имущества, якобы для погашения обязательств (долгов) ПТшки. В результате чего, после признания предприятия банкротом, снимаются все запреты и аресты (в порядке п.6 ч.1 ст.23 закона «О восстановлении платежеспособности должника либо признание его банкротом»), что позволяет продать через торги много движимого и недвижимого имущества и оставить банки в дураках», — описал все UBR.ua юрист юрфирмы «Можаев и партнеры» Сергей Косаренко.

Он заверил, что схема работает, если заемщик имеет «своего» ликвидатора предприятия и смог договориться с судьей и площадкой, продающей заложенную недвижимость.

Новое же постановление ВСУ рушит данный механизм.

«Данное решение однозначно пойдет на пользу банковской системе, ведь оно еще раз подтверждает неправомерность использования подобной схемы, направленной на невыполнение кредитных обязательства. Новые же владельцы залогового имущества, по сути, оказались заложниками ситуации, так как, приобретя данную спорную квартиру, они оказались имущественным поручителями перед банком за выплату кредита предыдущим собственником», — заметил UBR.ua управляющий партнер ЮК «Волхв» Александр Навальнев.

Юристы не могут дать действенный совет попавшим в ловушку покупателям недвижимости. Их легко могут оставить без угла.

«Людям, которые уже купили проблемную залоговую недвижимость ничем не помочь. По заключению ВСУ, их могут заставить платить по кредиту, и лишить жилья — если они откажутся. Очень жаль, что Верховный суд не смог решить проблему схем так, чтобы честные люди не пострадали. Всем же остальным, кто только задумывается о покупке дешевых залоговых квартир, можно посоветовать только одно — не делать этого», — резюмировал Ростислав Кравец.

ЕЛЕНА ЛЫСЕНКО, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Покупка залоговых машин по заниженным ценам стала более рисковым мероприятием. Рассматривая дело №6-168цс14, Верховный суд постановил, что банк может претендовать на это имущество даже после его продажи третьему лицу.

«Причем, продажи с соблюдением всех правил и процедур на открытом аукционе после взыскания банком залога, и даже в случае в случае банкротства должника. Человек, купивший движимое имущество, которое когда-то были в залоге по кредиту и продавались банком для погашения долгов, может попасть с ловушку. Поскольку новым решением ВСУ оставил за финучреждением право оспорить эту продажу, например, если банк решит, что она состоялась по невыгодной цене. И вырученных денег не хватает на покрытие не только долга, но и пеней со штрафами. Сегодня вы счастливый покупатель нового авто, а завтра банк отбирает его у вас: и вам еще придется побегать по судам, чтобы вернуть деньги, выложенные за залог», — объяснил «Вестям» ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Обычно люди охотятся за залоговыми машинами по одной причине — из-за привлекательной стоимости. «Залоговое имущество примерно на 30-40% дешевле, чем аналогичное «не залоговое». Но без «сюрпризов» в виде пени и инфляционных доначислений, новый покупатель «приобретает» еще и чужой долг. Покупка залога всегда является довольно рискованной сделкой. Поскольку большинство банков выставляют на публичные торги имущество, касательного которого еще ведется спор, итог которого может быть негативным для добросовестного покупателя», — рассказала «Вестям» старший юрист ЮФ «Можаев и Партнеры» Дария Давыдова.

Юристы не могут дать универсального совета желающим по дешевке прикупить машину или другое движимое имущество. Рекомендуют лишь общие меры предосторожности — например, следить за тем, чтобы за залогом не стоял огромный долг. «Необходимо соотносить остаток по кредиту и реальную стоимость предмета залога», — посоветовал нам адвокат, директор компании Investment Service Ukraine Иван Герасименко. В идеале, чтобы цена того же авто на 30-50% превышала оставшуюся сумму долга заемщика.

С одной стороны эксперты признают, что даже в случае публичных аукционов по продаже залогового имущества нередко происходят злоупотребления, и в угоду покупателей специально занижается стоимость авто. Но в тоже время гарантирует резкий спад их продаж, если банки действительно начнут массово отсуживать покупки залоговых машин.

Елена Лысенко, Вести

Адвокатская компания Кравец и Партнеры