Документ предполагает компенсацию государством части процентной ставки из госбюджета. Так, чтобы украинец/семья (конечный заемщик) получал кредит под 7%.

Запускает проект Фонд развития предпринимательства (который до этого внедрил для малого бизнеса кредитную программу “5-7-9%”) совместно с банками. Они сейчас изучают постановление Кабмина, заключают нужные договоры, прорабатывают механизмы, чтобы запустить программы.

“Мало быть участником Фонда развития предпринимательства, нужно еще иметь экспертизу и построенные внутренние процессы. Думаю, примерно за месяц будут улажены все формальности и можно будет стартовать”, – сообщил “Стране” заместитель председателя Ощадбанка Антон Тютюн.

Его коллеги также прорабатывают новый механизм.

“Мы участвуем в разработки новой программы Фонда, ведем активные консультации. Как только программа появится на рынке (будет запущена Фондом развития предпринимательства), мы не заставим себя ждать и предложим рынку свое финансирование”, – заверил “Страну” начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.

Ожидается, что в числе первых структур, запустивших льготную ипотеку, будут госбанки: Ощадбанк, Укргазбанк, Приватбанк.

“Госбанки, разумеется, будут драйверами этого проекта. Но я не сомневаюсь, что льготные кредиты будут доступны практически через все банки, которые сейчас имеют договора с Фондом развития предпринимательства и работают по программе “5-7-9%” (льготное кредитование бизнеса). Просто потому, что банковская система сверхликвидна, а на рынке ощущает дефицит заемщиков”, – прокомментировал “Стране” перспективы председатель правления Кредитвест банка Игорь Тихонов.

На текущий момент по льготной бизнес-программе “5-7-9%” с Фондом развития предпринимательства работает 24 банка: Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Укрэксимбанк, Альянс Банк, Банк Львов, ПУМБ, Райффайзен Банк Аваль, ТАСкомбанк, Восток Банк, Кредобанк, Креди Агриколь Банк, Альфа-Банк, Глобус, Кредитвестбанк, Мегабанк, ОТП Банк, Поликомбанк, АП Банк, ПроКредит Банк, Украинский капитал, Аккордбанк, Конкорд Банк, МТБ Банк.

Что всех удивило – это то, что правительство в льготной ипотеке будет представлять Фонд развития предпринимательства, а не ПАО “Украинская финансовая жилищная компания”. Ведь конце декабря 2020 года Минфин создал эту жилищную компанию именно для этого – под льготную ипотечную компанию. Однако когда дошло до дела (до запуска ипотеки), она оказалась в стороне.

“В этой финансовой жилищной компании уже есть и уставный капитал, и персонал. Но они оказались совершенно неспособными быстро наладить работу с банками и проработать кредитный механизм с банками. А делать надо все быстро. Зеленский топнул ногой и потребовал все сделать сразу после нового года, а потом сильно возмущался почему Кабмин тянул. Времени и отсрочек не дал. Потому пришлось запускать все через Фонд развития предпринимательства, который обкатал все механизмы на бизнес-программе “5-7-9%”. Хотя его руководство изначально было против и протестовало, постоянно спрашивая: “Причем тут предпринимательский фонд к ипотеке для населения?!” Но их прогнули. Все запускать будут они”, – рассказал источник “Страны”.

Все условия и требования Кабмина

В опубликованном полном тексте постановления Кабмина №63 детализированы условия ипотеки под 7% годовых. “Страна” выделила ключевые моменты документа:

1. Максимальный срок кредита – до 240 месяцев, то есть до 20 лет.

2. Кредитная ставка для заемщика – 7%. Банк установит в договоре свою ставку: она не может быть выше депозитного индекса UIRD на 12 месяцев (это средняя ставка по депозиту, которая каждый день публикуется на сайте НБУ) + 4,5% годовых на достроенное жилье (квартира, дом) и UIRD+7% на недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию (под имущественные права). Но все, что выше 7% годовых банку будет за человека выплачивать государство в лице Фонда развития предпринимательства. Сейчас ставка UIRD составляет 8,3%. То есть общая сумма процентов будет 12,85 (под готовое жилье) или же 15,35% (под недострой).

3. Срок выплаты компенсации процентов совпадает со сроком ипотечного кредита – говорится в постановлении правительства. Таким образом, де-юре, Кабмин гарантирует человеку действие льготной программы на весь срок кредита, то есть до 20 лет. По факту ставка не должна подняться выше заявленных 7% годовых. Но, де-факто, ничто не мешает новому правительству через 5-10-15 лет отменить это постановление. Тогда банк выставит человеку совсем другую ставку. Это вышеупомянутые цены банка: UIRD+4,5% или UIRD+7%.

“Эта строка в постановлении Кабмина не сильно защищает людей. Ведь они заключают кредитный договор не с КМУ, а с банком, а там обязательно будет пункт о том, что человек соглашается с тем, что льготная кредитная ставка (7%) будут применяться к его ипотеке пока банк будет получать соответствующее возмещение из бюджета. Как только власти прекратят выплаты банку (по любой причине), человеку сразу пересчитают цену кредита по текущим ставкам (UIRD+4,5% или UIRD+7%). Люди уже имели эти проблемы по льготным программам молодежного кредитования и Госипотечного учреждения. В этом случае они также не защищены. Можно, конечно, потом ходить по судам и ссылаться на постановление Кабмина №63, но вероятность выигрыша будет небольшой”, – объяснил “Стране” проблему старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

4. Максимальная стоимость недвижимости – 2,5 млн грн.

5. Максимальный размер кредита – 2 млн грн.

6. Льготную ипотеку позволили брать на жилье, которому не более 3 лет – квартиры в многоэтажках или индивидуальные дома. А также под имущественные права, то есть под недостроенное жилье.

7. Нормативная площадь ипотечного жилья по новой программе – 50 кв.м. общей площади на одного одинокого гражданина или на семью из двух лиц + 20 кв.м. на каждого следующего члена семьи. Льготная кредитная ставка в 7% начисляется только под нормативную площадь. Превышение этой площади кредитуется на общих основаниях.

8. Минимальный размер первоначального взноса – 15%. Но он не будет применяться к максимальным кредитам: при цене квартиры/дома в 2,5 млн грн взноса в 15% (375 тыс. грн) просто не хватит при максимальном кредите в 2 млн грн. Нужно иметь взнос в 20%.

9. Размер кредитных комиссий банка (за все время действия договора) не может превышать 0,5% суммы займа.

10. На льготную ипотеку могут рассчитывать только те, кто последние 5 лет не продавал жилье (кроме временно перемещенных лиц). А также те, кто официально нуждаются в улучшении жилищных условий, согласно ст. 34 Жилищного кодекса Украинской УСР – то есть находятся на квартирном учете. А также граждане, которые обеспечены жильем площадью до 13,65 кв.м. или проживают в общежитии, внутренне перемещенные лица, молодые семьи, научно-педагогические работники, медработники, работники бюджетной сферы.

11. Размер среднемесячного денежного дохода заемщика и каждого из членов его семьи за последние 6 месяцев не должен превышать 5-кратного размера месячного размера зарплаты в соответствующем регионе Украины (где размещено жилье) по данным Госстата.

12. Людям не разрешат рефинансировать старую ипотеку. Они не смогут взять льготную ипотеку, чтобы заместить (поменять) менее выгодный кредит, который брали, скажем, 1-2 года назад по более высоким ставкам. Хотя по бизнес-программе “5-7-9%” это позволяется и компании вовсю удешевляют свои заимствования.

“Нет, рефинансирование в ипотечной программе не предусмотрено. В “5-7-9%” оно прописано как одна из дозволенных целей кредитования. В “ипотечном” постановлении говориться исключительно о покупке жилья”, – подтвердил Игорь Тихонов.

16 тысяч в месяц

Финансисты открыто говорят, что условий и ограничений очень много. Потому льготная ипотека будет доступная очень немногим.

“Сильно ограничен сегмент участников программы – это либо лица “требующие улучшения жилищных условий”, либо в основном работники бюджетной сферы. По моему мнению, нужно дать возможность участвовать в программе всем желающим, ограничив максимальную сумму кредита и площадь объекта инвестирования. Надеюсь, в будущем эти ограничения будут пересмотрены”, – сказал Антон Тютюн.

Виталий Годун из “Укргазбанка” говорит тоже самое – что детали программы и нюансы будут дорабатываться и дотягиваться. Чтобы сделать программу доступнее.

“Препятствием для успешного запуска может стать, например, ограничение по возрасту жилья. Логика 3-х лет понятна – Кабмин хочет стимулировать строительство. Однако в регионах такого жилья немного. Все же изначальная версия с отделением миллионников от других городов была более жизнеспособной. Допускаю, что со временем откорректируют и этот параметр”, – привел пример Игорь Тихонов.

Даже с учетом невысокой процентной ставки — 7% годовых — выплаты по ипотеке кажутся малодоступными.

Если человек внесет 15% (375 тыс. грн) по кредиту в 2 млн грн и оформит его на 20 лет, то размер средней выплаты составит 16,3 тыс. грн. При этом общая переплата за два десятилетия составит 1,1 млн грн. Это при стандартной схеме платежей.

При аннуитете (выплата равными долями) месячный платеж в такой же ситуации выйдет меньше — 12,6 тыс. грн, но переплата (на процентах) получится больше — почти 1,4 млн грн.

Впрочем, если сумма кредита меньше – например 1 млн гривен (что подходит по кредиту на покупку однокомнатной квартиры в Киеве), то и выплаты будут в два раза меньше.

Банкиры пока не дают официальных прогнозов по требованиям к зарплатам заемщиков, но дают первые оценочные прикидки.

“Классическое требование банка – сумма кредитного платежа не должна превышать 30% официального дохода заемщика (дохода семьи), если у него есть хотя бы один ребенок. Скорее всего, его сохранят и для льготной ипотеке. Но банк может быть лояльнее, если детей нет: тогда можно, чтобы на кредитные выплаты приходилось 40-50% заработка. Чем больше детей – тем жестче требование, ведь они предполагают рост расходов. Если говорить о ежемесячном кредитном платеже в 16 тысяч гривен, то от семьи (муж + жена) потребуется доход от 32 тысяч гривен до 48 тысяч гривен (если есть дети)”, – объяснил “Стране” заместитель председателя правления одного из крупных банков.

Это делает льготную ипотеку еще более недоступной.

“Может получиться так, что именно те, кто может по условиям программы претендовать на льготы, не смогут себе этого позволить. Даже в случае семьи из 2-х человек каждый член семьи должен будет зарабатывать почти в 2 раза больше, чем среднестатистический украинец”, – объяснил Тихонов.

Выручать может правило о том, что банки смогут учитывать в доход семьи не только заработки заемщика, но и поступления от всех членов. Причем, даже когда муж с женой не оформляли брак (находятся в гражданском браке).

Впрочем, даже при этом финансисты прогнозируют выдачу небольшого количества кредитов на небольшие суммы: со взносами на 30-50%, до 0,8-1 млн грн. Ожидается, что за льготными кредитами будут обращаться те, кто накопил значительную часть средств для покупки жилья.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

О доступности ипотеки в Украине рассуждают все президенты и премьер-министры. Владимир Зеленский — не исключение. “Уже есть сигнал и примеры: люди могут и берут ипотеку под 10%”, — заявил он в августе 2020 года. Но дело обстоит иначе. Во втором полугодии некоторые банки, прежде всего государственные, действительно начали рекламировать ипотечные кредиты со ставкой 10% годовых и даже ниже. Так что может показаться, что задача президента воплощена в жизнь. Однако в реальности ипотека на жилье в Украине не только не стала доступной для основной массы украинцев, но и в принципе не может считаться дешевой — переплата по ним в зависимости от количества лет выплаты займа достигает 60–140%.

Так где же ипотека на жилье по 10%?

Сегодня в Ощадбанке действует программа “Звісно, 9,99%” с фиксированной ставкой на весь период кредитования. Но доступно это предложение только медикам, полицейским, сотрудникам Госслужбы по чрезвычайным ситуациям, сферы образования и прочих госучреждений. Другие заемщики в рамках программы “Звісно, 15” могут оформить в Ощадбанке ипотеку на жилье на срок до 15 лет по ставке 8% годовых при минимальном авансе 20%. Правда, с седьмого месяца выплаты кредита ставка по нему возрастет до 13,49%.

В Кредобанке ставки по ипотеке тоже стартуют с 8%. Чтобы получить кредит на таких условиях, придется внести собственный взнос выше 40% от стоимости жилья и на счета банка перевести получение зарплаты или чистого дохода предпринимателя. При этом льготная ставка действует только в первый год кредитования. С ипотекой в ПриватБанке и Укргазбанке со льготной ставкой та же история.

Поскольку большинство финучреждений оставляют за собой право менять ставки по кредитам в зависимости от ставок по депозитам, в будущем процент по кредиту может вырасти до 15% и более. “Ипотека — “длинные” деньги, которые обычно возвращают от семи лет и более, тогда как ресурс банков — это депозиты сроком до года. Если ставки по ним снова вырастут, стоимость ипотеки также повысится, потому что никто не хочет работать себе в убыток”, — объясняет логику финучреждений Владимир Данилин, юрист ЮКК “Де-юре”.

Как отмечает Екатерина Лычная, начальник управления по работе с партнерами Глобус Банка, кредитовать под реальную ставку 10% годовых банки смогут только при стоимости депозитного портфеля до 6%. Учитывая, что в ноябре ­2020-го средняя ставка по депозитам на 6–12 месяцев составляла 9–10% годовых, то кредитовать под 10% годовых и ниже невыгодно.

Реалии рынка ипотеки в Украине

Рынок ипотечного кредитования в ноябре этого года сложно назвать насыщенным предложениями. “Кредиты на покупку недвижимости предлагают около 10 банков, семь из них сконцентрировали 90% ипотечного портфеля”, — говорит Екатерина Лычная.

Активные игроки — Ощадбанк, ПриватБанк, Украгазбанк, Глобус Банк, Кредобанк, Правэкс-Банк. Ипотечный кредит здесь можно получить до 4–5 млн грн на срок 10–20 лет с собственным взносом 20–50% и разовой комиссией 0–2,9%.

Ипотека в Украине — это “длинные” деньги. Если ставки по депозитам вырастут, стоимость ипотеки также повысится

В банке Ощадбанк ипотека на жилье также предлагается в рамках основной программы кредитования с фиксированной ставкой 13–13,49% (в зависимости от размера собственного взноса). Для клиентов с зарплатными картами банка стоимость кредита чуть ниже — ­12,5–12,99% годовых.

В ПриватБанке ставка плавающая, то есть стоимость ипотеки привязана к индексу депозитов на 12 месяцев (UIRD12M) после первого года кредитования. Поэтому через год ставка вместо 10% становится на четыре процентных пункта выше средней для годовых депозитов. Например, по состоянию на ноябрь 2020 года это 12,8% (8,8% — ставка по индексу депозитов и 4% — маржа банка). “Плавает” ставка и в Кредобанке. Здесь в первый, второй и третий год она составит 11%, 13% и 15% соответственно, а с четвертого будет рассчитываться по формуле UIRD3M (индекс ставок по депозитам физлиц на три месяца) плюс 4%.

Кроме процентов по кредиту и разовой комиссии, стоимость ипотеки увеличивают сопутствующие расходы на оплату оценки залоговой недвижимости, нотариальное оформление договора ипотеки, страхование имущества, а часто еще и страхование жизни заемщика. Все банки обязаны на своих сайтах информировать клиентов о существенных условиях кредита. Согласно таким документам, реальная ставка по ипотеке составляет не 10% и даже не 15%, а ­30–35% годовых.

Ипотечный кредит на новое жилье

Кредит в банке можно взять на покупку жилья в новостройках. По данным НБУ, средняя по рынку ставка по таким кредитам — 18,2%. В рамках партнерских программ между банками и застройщиками условия отличаются в зависимости от застройщика и его объекта. Получить кредит на новое жилье можно в Укргазбанке, Кредобанке, Ощадбанке, Глобус Банке и некоторых других.

Опрошенные Фокусом операторы рынка недвижимости пока не отмечают большого интереса покупателей к ипотеке на первичном рынке. В компании SAGA Development доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составляет 1–2%. В рамках партнерской программы с Глобус Банком клиентам предлагается кредит под 2,9% годовых в первые 12 месяцев. При этом средневзвешенная ставка составляет около 15%. По словам Владимира Даниленко, коммерческого директора SAGA Development, некоторые клиенты, ранее оформившие рассрочки, просят переоформить их в ипотечный кредит. Хотя пока это единичные случаи.

В портфеле компании InCo home из почти 20 объектов недвижимости четыре жилых комплекса аккредитовали под ипотечное кредитование в Глобус Банке и Украгазбанке. “Расширять перечень аккредитованных объектов пока не планируем из-за отсутствия достаточного спроса на ипотеку, — говорит Роман Белик, совладелец и партнер InCo home. — Интерес к покупке через банковский кредит, который проявился летом, не превратился в реальные договоры. Рассрочка по-прежнему занимает до 30% сделок, а покупки через банковский кредит не превышают 1%”. По наблюдениям Белика, покупатели обращаются к банкам, чтобы занять небольшую сумму, недостающую для покупки квартиры (до 10%).

На нескольких объектах ПСГ “Ковальская” также разработаны специальные программы кредитования от банков-партнеров Глобус Банка и Укр­газбанка. Здесь в течение года доля ипотеки в структуре продаж составила не более 3–5%, тогда как большинство покупателей предпочитают рассрочку. “Инвесторы рассматривают ипотеку при покупке квартир большой площади, — рассказывает Игорь Суботенко, заместитель генерального директора ПСГ “Ковальская”. — Чем дороже проект, тем выше ежемесячные платежи при рассрочке, которая выдается на менее продолжительный срок, чем банковский кредит. В таком случае покупателям комфортнее платить ипотеку”.

Недостаточное распространение ипотеки на первичном рынке недвижимости во многом обусловлено высокими рисками. Как отмечает Александр Тиньковский, управляющий партнер АО Dominus Litis, уровень защиты прав инвестора низок, схемы инвестирования непрозрачны, финансовая ответственность застройщика за нарушение условий договора и гарантии своевременной сдачи объекта в эксплуатацию отсутствуют. Кроме этого, застройщики скрывают проблемы с разрешительной документацией, конечных бенефициаров и схемы финансирования. В такой ситуации инвесторы жилья предпочитают не умножать свои риски, связываясь с ипотекой.

Как оформить ипотеку на жилье в Украине?

Требования к заемщикам в большинстве банков стандартны. В Глобус Банке, чтобы оформить ипотеку на жилье, клиент должен предоставить паспорт, идентификационный код, справку о стоимости недвижимости от партнера-застройщика и при сумме кредита свыше 800 тыс. грн — документ, подтверждающий платежеспособность. Доля положительных решений в этом банке составляет 95–100%.

В Кредобанке ипотеку предлагают клиентам со стабильным доходом и отсутствием негатива в кредитной истории. Банк анализирует доходы клиента на его работе (нужна справка с работы), доходы от предпринимательства и независимой профес­сиональной деятельности. Если клиент более 60% стоимости жилья оплачивает собственными средствами, для оценки финансового состояния достаточно заполнения заявления об объёме доходов. Большинство клиентов получают положительное решение в течение двух рабочих дней.

“Основную роль в таком кредитовании играет залог, а не кредитная история и доходы заемщика. Скоринговые схемы выступают формальностью. Есть залог — будет кредит, нет залога — никакая репутация не откроет возможность получить кредит под адекватный процент”, — рассказывает Рос­тислав Кравец, адвокат, старший парт­нер АК “Кравец и Партнеры”.

По словам Петра Позднякова, старшего партнера АО “Доминус Литис”, для финучреждений важна справка о доходах за последние 6–12 месяцев — для Киева нужно подтвердить официальные доходы не менее 17 тыс. грн в месяц. В этом контексте массовая практика выплаты зарплат в конвертах осложняет доступ к ипотеке.

“Низкий уровень официального дохода и зарплаты “в конвертах”, отсутствие открытых источников информации о доходах, расходах и имущественном положении, не­у­регулированность деятельности застройщиков в защите интересов инвесторов и кредиторов”, — такие стоп-факторы в развитии ипотеки называет Назар Выхованский, руководитель отдела разработки и поддержки кредитных продуктов Кредобанка.

Впрочем, некоторые банки уже готовы выдавать ипотеку без высоких сумм в справке о доходах. “На прошлой неделе мне позвонили из одного крупного госбанка, предложили кредит на квартиру. На вопрос, как быть с моей минимальной зарплатой, ответили, что это не проблема”, — рассказывает киевлянка Наталья Рощенко.

ФОКУС

АО «Кравец и Партнеры»

До 21 октября 2020 года у гражданина не могут забрать жилье, купленное в ипотеку, если это единственное место жительства. Запрет распространяется на квартиры не более 140 кв. м и дома, площадь которых не больше 240 кв. м.

Мораторий действовал с 2018 года. Депутаты предлагали продлить его до 1 января 2022 года. Нацбанк заявил, что это не позволит запустить доступные ипотечные кредиты.

“Долги валютных заемщиков так и не будут урегулированы. А это 44 тысяч договоров на 29 миллиардов гривен”, – отметили в НБУ.

Gazeta.ua спросила экспертов, как решить вопрос с проблемными валютными кредитами в Украине.

Александр ОХРИМЕНКО, экономист:

“Проблемные валютные ипотечные кредиты массово появились после экономического кризиса 2008 года. Люди не смогли погасить обязательства из-за резкого роста курса доллара, евро. Тогда власти приняли временное решение – запретили принудительно отбирать квартиры. Также заемщикам предлагали реструктуризировать долги. Во время кризиса 2014-го действие моратория продлили до 21 октября 2020 года. В июле Верховная Рада проголосовала за продление сроков запрета. Однако президент наложил вето на закон”, – объясняет экономист.

По его словам, должникам будут предлагать самостоятельно продать жилье и рассчитаться с кредитом. Это можно будет сделать совместно с банком.

“Если не захотят продавать ипотечную недвижимость, ее через суд выставят на аукцион. За вырученные деньги будут покрывать долги. С другой стороны, без жилья должники не останутся. Суд должен принять решение и конкретно указать, в какую квартиру должен переехать человек. Это может быть более дешевая недвижимость в худшем районе, которую купят за остаток суммы после уплаты долга”, – говорит Охрименко.

Добавляет, что ипотеке трудно развиваться, пока действует мораторий на выселение из жилья. Каждый кредит потенциально может стать проблемным.

“Надо менять нормативы оценки заемщиков. Чтобы сейчас взять кредит, официальная средняя зарплата должна быть не менее 12 000 гривен. Таких людей в Украине мало, ведь имеем высокий уровень теневой экономики. Если заемщик пришел в банк, не надо спрашивать, где он взял деньги на первый взнос, сколько официально зарабатывает. Также кредиты не хотят выдавать человеку без кредитной истории. То есть сначала надо набраться займов, а потом обращаться за ипотекой. Это странно. Требования можно сделать не обязательными, а рекомендательными например”, – подытожил экономист.

Ростислав КРАВЕЦ, адвокат:

Проблемы валютных заемщиков остаются нерешенными 12 лет, отмечает адвокат.

“В свое время именно государство не выполнило возложенных на него обязательств. В частности, не смогло гарантировать стабильность гривни, но при этом позволило валютное кредитование. Из-за вето президента людей фактически позволили лишать единственного жилья. В то же время большинство старых проблемных валютных кредитов уже выкупили различные финансовые компании по 1-5%. Сейчас их прибыль составляет не менее 5000%”, – говорит Кравец.

Валютные ипотечные кредиты надо пересчитывать и закрывать. Большинство заемщиков уже давно погасили свои обязательства. А банки в свое время рассчитывались с застройщиками в гривне, а не валюте.

“Ипотека в Украине нормально не работает из-за высоких ставок. Во всем мире такое кредитование не может существовать со ставками выше 3-4%. У нас это 15-20”, – говорит адвокат.

Алексей ЛУПОНОСОВ, финансовый аналитик:

“Даже во время действия моратория на выселение из жилья люди теряли свое имущество. Речь идет о рейдерском захвате недвижимости с использованием грубой силы. Были случаи, когда коллекторы меняли замки в квартире. Проблема в том, что у нас нет действенной службы, которая следила бы за выполнением соответствующего закона. А полиция только фиксирует факт нарушения, но заемщикам от этого не легче. Банки уже давно продали проблемные кредиты компаниям, которые не боятся никаких законов”, – говорит Лупоносов.

По его словам, мораторий на выселение нужно отменять. Но этими вопросами должны заниматься исключительно банки с собственными службами безопасности, действующие в соответствии с законодательством. Коллекторов нужно запретить как явление.

“Развитию ипотеки в Украине мешает уровень жизни граждан. Ведь проблемы с такими кредитами появились после того, как упала экономика. Люди не виноваты, что у нас были кризисные явления и обвалился курс гривни. Чем больше будет зарабатывать население, тем больше будет обращаться за ипотечными кредитами. Если не будет денег, то не помогут даже самые низкие ставки”, – объясняет аналитик.

АО «Кравец и Партнеры»

Вопрос, связанный с решением проблемы реструктуризации ипотечных валютных кредитов, пока что повис в воздухе, и эта неопределенная ситуация продолжается с лета 2015 года. Напомним, что скандальный законопроект №1558-1 о реструктуризации валютных кредитов, который якобы полностью поддерживает заемщиков, был принят Верховной Радой еще в начале июля 2015 года. Однако впоследствии отдельные депутаты начали отзывать свои голоса за этот закон, а в декабре Петр Порошенко ветировал документ. В январе уже 2016 года народные избранники не захотели преодолеть президентское вето.

Законопроект №1558-1 действительно очень «сильно» защищал кредитополучателей: декларировался перерасчет валютных займов в гривне по курсу на день заключения договора (то есть фактически по курсу 5,05 грн/долл.), частичное выгодное списание долгов и т. п. Однако банкиры начали оказывать огромное давление на властные структуры, предупреждая, что если закон вступит в силу, это вызовет коллапс всей финансовой системы Украины.

Насильственное выселение все-таки случается

Таким образом, указанный закон был успешно «похоронен». А вопрос так и остался нерешенным. Единственное, что пока защищает валютных ипотечных заемщиков — мораторий на отчуждение недвижимого имущества, являющегося залоговым в банках. Однако, по словам одного из лидеров «Финансового майдана» Юлии Сало, коллекторские компании, которым некоторые банки распродают долги по ипотечным кредитам, зачастую не гнушаются насильственным выселением должников из их залогового жилья.

Это подтверждает и председатель правления Всеукраинской общественной организации «Финансовая грамота Украины» Михаил Стрельников. «Недавно был вообще недопустимый случай. Ночью мне позвонил один из должников и сказал, что группа молодых людей пытается выселить его семью прямо на улицу и пускает в ход кулаки. Конечно, мы, как могли, юридически помогли этим людям. Ведь мораторий на отчуждение залогового ипотечного имущества — закон для всех, и его надо выполнять», — отмечает эксперт.

Однако не все так однозначно вырисовывается и с валютными должниками. Не секрет, что в 2002–2008 годах далеко не бедные люди брали ипотечные займы на покупку 5–6 квартир или домов, чтобы потом в периоды роста цен на недвижимость продавать их и получать сверхприбыли. Следует отметить, что, по словам некоторых банкиров, сейчас многие лидеры общественных объединений ипотечных должников имеют несколько объектов залоговой недвижимости. И они же выступают за принятие закона, по которому с долгами рассчитывались бы по курсу 5,05 грн/долл.

Впрочем, старший партнер юридической компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец считает, что банкирам не должно быть дела до того, сколько ипотечных кредитов взяли в банках граждане Украины. «Они имеют на это право. Особенно те, кто исправно рассчитывался по ним по большим процентным ставкам 12–16% в долларах. К тому же, исправно платил все пени и штрафы. Почему банки не проявляют такой честности по отношению к тому, когда они задерживают выдачу депозитов и не платят ни штрафов, ни пени своим вкладчикам? Этот вопрос остается риторическим», — говорит он.

И действительно, к примеру, человек взял два ипотечных валютных кредита на сумму 60 тыс. долл., а за пять-шесть лет погашения тела кредита, процентов, пени и штрафов сумма выплат оказалась в 2–3 раза больше, чем сам кредит — 140–160 тыс. долл. Однако такие большие прибыли при условии относительного спокойствия довоенного периода для банков были просто сверхзаработком на ровном месте и, конечно, обычной спекуляцией или жадностью ненасытного рантье.

Теперь, когда курс гривны к доллару просто зашкаливает и люди не могут оплачивать свои долги, банки ни в какую не хотят терять эту присущую им спекулятивную роль.

С другой стороны, логично, что если потенциальный кредитополучатель взвесил все возможности и понял, что он не сможет рассчитаться по крупным валютным займам в ближайшие годы, то и брать такие долги на себя не следует. К примеру, подобное случилось и с автором статьи, когда он на пике цен на жилье (в 2007 году) надумал взять ипотечный кредит на сумму 50 тыс. долл., однако отказался от этой затеи прямо в момент подписания договора. И это, как оказалось, было правильным решением.

На что надеялись небогатые люди, которые брали, например, два валютных кредита на сумму 100 тыс. долл., имея зарплату 300–400 долл. в месяц, честно говоря, непонятно. Хотя отдельной темой должна быть и ответственность банков и их менеджеров, которые, заранее зная о большой проблемности с возвращением валютной ипотеки, в буквальном смысле направо-налево раздавали кредиты. Более того, именно банки, по мнению многих юристов, склоняли людей к тому, чтобы они брали займы не в гривне, а в долларах, евро или вообще экзотической для Украины валюте (которую, кстати, большинство украинцев вообще никогда в глаза не видели) — швейцарском франке!

Безусловно, финансовые учреждения также должны нести свою немалую долю ответственности за все эти вопросы.

Новый документ с плюсами и минусами

Что же мы имеем на сегодняшний день в этом болезненном вопросе? В Верховной Раде зарегистрирован только один законопроект №4004 «О реструктуризации обязательств граждан Украины по кредитам в иностранной валюте, полученным на приобретение единственного жилья (ипотечные кредиты)», который был разработан банками-членами Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ) и фактически поддержан руководством Нацбанка и Министерством финансов Украины. То есть этот документ можно считать лоббистским от финансового сообщества. Есть ли другие документы в парламенте? Как отмечает Р. Кравец, таких нет и вряд ли будут, а принят будет именно законопроект №4004, поскольку в парламенте много банкиров. Каковы же его основные моменты и как к нему относятся сами валютные кредитополучатели и юристы?

Согласно законопроекту, реструктуризации подлежат кредиты:

— полученные заемщиками для приобретения единственного жилья при отсутствии другой жилой недвижимости в собственности;

— остаток задолженности по которым не превышает 2,5 млн грн по состоянию на 1 января 2015 года (около 150 тыс. долл.);

— по которым по состоянию на 1 января 2014 года отсутствует невозвращенная просроченная задолженность по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте или она погашена до момента реструктуризации.

Законопроектом предусматривается замена валюты обязательств по курсу НБУ на дату реструктуризации с условием прощения части долга:

— заемщикам, имеющим единственное жилье, — не менее 25%;

— заемщикам, имеющим единое социальное жилье (квартиры 60 кв. м, дома 120 кв. м), — не менее 50%.

Также в этом документе предлагается списание долгов участникам и инвалидам АТО и их семьям от 75% до 100%.

Начальник отдела по вопросам совершенствования правового обеспечения рынка банковских услуг Украинского кредитно-банковского союза Инна Пушкарь отмечает, что этот законопроект направлен на защиту социально уязвимых категорий населения, которые из-за стремительного подорожания иностранной валюты с начала 2014 года оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства по валютным кредитам и могут потерять единственное жилье. По ее словам, на поддержку смогут рассчитывать: семьи, имеющие единственное жилье, находящееся в ипотеке; инвалиды I группы, ветераны войны, многодетные семьи и те, кто воспитывает ребенка-инвалида; участники АТО или дети и наследники героев, которые погибли, защищая Украину.

«Для этих категорий предлагается списание от 25% до 100% кредита на единственное жилье, общая сумма задолженности по которому на 1 января 2015 года не превышала 2,5 млн грн. Остаток кредита будут переводить в гривневый эквивалент по курсу Нацбанка на день проведения реструктуризации. Процентная ставка на три года будет фиксироваться на уровне, при котором брали заем», — пояснила эксперт.

На первый взгляд, законопроект выглядит достаточно интересным, практически всю ответственность банки берут на себя, однако есть значительные «но».

К примеру, регламентировано, что льготами будут пользоваться только те участники АТО, которые воевали не менее полугода. М. Стрельников справедливо недоумевает: неужели такими льготами не смогут воспользоваться военнослужащие, воевавшие не полгода, а, скажем, три месяца, и ставшие инвалидами II группы? Юрист отмечает, что принятие такого законопроекта нужно только для того, чтобы отменить вышеупомянутый мораторий. «И тогда всем чиновникам и банкирам откроются пути для того, чтобы массово отбирать жилье у людей, которые просто будут не в состоянии дальше платить по ипотеке», — добавляет он.

Ростислав Кравец видит в этом документе другой пробел. Так, по его словам, вообще не выписан такой важный момент, как уплата налога на списанную задолженность, а это немало — 18% от суммы списания. Банкиры пока не комментируют этот вопрос.

То же самое можно сказать и о действиях, связанных с регистрацией, внесением изменений в Госреестр прав на недвижимое имущество. В законопроекте не указано, как это будет происходить и какими будут размеры и порядок осуществления оплаты.

Ну и, наконец, последнее. В документе есть норма, согласно которой ставка по кредиту будет меняться через три года после начала реструктуризации. Спустя этот срок показатель будет на 3% больше. То есть заемщики будут рассчитываться уже по гораздо большим процентам по своим долгам.

Внесут ли изменения законодатели еще до вынесения этого законопроекта на голосование, неизвестно. Может ли общественность повлиять на то, чтобы это произошло? Руководители объединений заемщиков не уверены в этом и продолжают настаивать, что такой закон нужен банкирам и власти в целом, чтобы ликвидировать вышеупомянутый мораторий. А потом и ипотечное жилье отбирать будет легко и быстро.

Игорь Гонта, РАКУРС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры