В Украине разрешили прописывать детей в ипотечном жилье или имуществе, которое находится в доверительном управлении. На днях адвокат, старший партнер АК “Кравец и партнеры”, Ростислав Кравец оспорил в Шестом апелляционном админсуде постановление Кабмина прошлого года, которое это запрещало.

Сам Кравец полагает, что разрешение на прописку детей не предоставит должникам новых возможностей злоупотреблять правом при вероятном возвращении банку недвижимости. При снятии с регистрации – никаких проблем, как подсказывает судебный опыт, не возникает. А что касается запрета, то это – действительно нарушение прав граждан.

Вместе с тем в разговоре с UBR.ua специалист по земельному праву Юрий Брикайло в целом согласился с Ростиславом Кравцом. Но подчеркнул, что злоупотребления с пропиской детей таки возможны. Но банки добьются своего посредством иных рычагов: как выписки, так и отчуждения помещения.

“Ситуация с регулированием специфическая. Пока объект недвижимости в собственности ипотекодателя, никто не может его ограничивать в прописке. Да, банк при отчуждении имущества должен учитывать прописку ребенка. Но некоторые нечестные на руку начнут прописывать детей, чтобы банк не забрал жилье”, – уверен он.

Но это, по словам Брикайло, не возымеет никакого смысла, поскольку “банк так зажмет должника”, что у него не останется другого выхода, как расплатиться по ипотеке или отдать недвижимость. Человек при наличии серьезного долга даже не сможет выехать за границу. А его счета заблокируют, ограничив в некоторых правах.

UBR

АО «Кравец и Партнеры»

У ипотечных заемщиков не смогут отобрать жилье, которое в 2013-2014 годах было переоформлено с банков-кредиторов на третьи структуры — факторинговые компании. Соответствующее постановлением недавно вынес Высший административный суд Украины, рассматривая дело № К/800/10620/16.

«ВАСУ установил незаконность переоформления договора ипотеки на нового ипотекодержателя по десяткам тысяч проданных Сведбанком кредитов. Таким образом дальнейшие переоформления права собственности на данные объекты недвижимости являются незаконными. Основанием для такого решения послужило то, что действия нотариуса по принятию решения о госрегистрации права собственности, которое возникает на основании договора ипотеки (содержащие предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя) были противоправными. Все из-за отсутствия у нотариуса полномочий по принятию решения о государственной регистрации права собственности без совершения нотариального действия с имуществом», — объяснил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец

И добавил, что нотариус не имел права переоформлять заложенную по кредиту недвижимость не только из-за отсутствия соответствующих полномочий, но и без письменного уведомления заемщиков.

«Также в постановлении ВАСУ обращено внимание на то, что наличие в реестре любого запрета на отчуждение имущества является препятствием для переоформления ипотеки на нового ипотекодержателя, что не было учтено нотариусом, оформлявшим сделку», — заместил Кравец.

Юристы говорят, что все дело в нормативных изменениях, которые прошли в нашей стране. «До 2015 г. нотариусы не имели права оформлять переход права собственности на предмет ипотеки (на заложенное жилье), не оформляя переход права требования по самому ипотечному кредиту. Тем более делать это без соответствующего решения суда. То есть юристы, которые в 2013-2014 года активно переоформляли ипотечные кредиты, допустили ошибки, и теперь у заемщиков есть все основания оспорить отъем их жилья», — заверил UBR.ua управляющий партнер ЮФ «Можаев и партнеры» Михаил Можаев.

Постановление ВАСУ вынудит финансистов, неправильно переоформивших купленные ипотечные кредиты, идти на уступки заемщикам, считают эксперты. Например, договариваться о льготных реструктуризациях займов или списывать людям часть задолженности.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Министерство юстиции Украины запретило нотариусам переоформлять заложенную по кредитам недвижимость с банков и факторинговых компаний на третьих лиц. Об этом говорится в его письме №3/28/1172, оказавшемся в распоряжении UBR.ua.

«Ни физическое лицо, ни юридическое лицо, если оно не является банком либо другим финансовым учреждением, не имеют права быть ипотекодержателями по договору ипотеки, который обеспечивает исполнение обязательства по кредитному договору», — буквально говорится в документе.

Юристы объяснили, что запрет появился не на пустом месте, а после череды перепродаж недвижимости финучреждениями квартир и домов. «В последнее время таких случаев становится все больше, факторинговые компании и Фонд гарантирования вкладов (через те же факторинговые компании) стали активно продавать заложенное имущество другим людям. Причем, со значительной уценкой — на 30-90%, квартиры достаются непонятным лицам, и есть подозрения, что это люди близкие к работникам Фонда и компаний. Все чаще им доставалось за копейки элитное жилье в центре Киева и других городов. Но больше не будет. После письма Минюста факторинговые компании больше не смогут продать заложенное имущество частному лицу», — отметил в разговоре с UBR.ua старший партнер адвокатской компании Кравец и партнеры Ростислав Кравец.

Чаще всего заложенную по ипотеке недвижимость продают при помощи факторинговых компаний в двух случаях. Первый: когда речь идет о продаже самому заемщику. «Он договаривается с банков о списании части долга в случае полного погашения кредита: например, человек отдает 40% задолженности, а 60% банк ему списывает по мирному соглашению, и высвобождает из-под залога жилье. По букве закона, если такое списание считается доходом человека, и в этом случае, он должен со списанной суммы заплатить налог на доходы физлиц. Чтобы этого не делать, сделки проводят через факторинговую компанию, которая сначала выкупает недвижимость и только после уценки продает ее по пониженной цене человеку — за 40% стоимости. И так закрывается сделка», — уточнил UBR.ua управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев. Пик таких перепродаж пришелся на 2014 г. и первую половину 2015 г.

Но в последнее время более распространена вторая — так называемая захватническая схема. При которой проблемный заемщик даже не знает, что Фонд гарантирования вкладов физлиц (отвечающий за неплатежеспособные банки) или банк-кредитор перепродали через факторинговую компанию заложенную по кредиту недвижимость третьему лицу.

После письма Минюста должны сойти на нет обе схемы. Поскольку нотариусы перестанут заверять подобные сделки. «Они не решатся нарушить прямой запрет. Иначе их лишат лицензий», — подтвердил Можаев.

UBR

С перечьнем нотариусов и компаний этим злоупотребляющих можно ознакомится здесь.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры