Закон практически не затрагивает повседневные, привычные расчеты. Под его действие не попадает:

• оплата коммунальных услуг, налогов, штрафов и другие обязательные платежи (независимо от суммы);
• погашение кредитов на сумму до 30 000 грн;
• расчеты за товары и услуги с помощью банковских карт;
• снятие средств со своего персонального счета;
• наличные переводы в пределах Украины в сумме до 5000 грн (было 15 000 грн).

Однако закон обязал банкиров, нотариусов, риелторов и других субъектов первичного финансового мониторинга ужесточить контроль крупных покупок и трат украинцев, а также сообщать о них в Госслужбу финансового мониторинга. Нововведение напрямую касается сделок по покупке и продаже квартир.
Mind разбирался, как рынок жилой недвижимости отреагирует на ужесточение правил игры.

Что принципиально изменилось?

Цель финансового мониторинга – выявлять попытки легализации доходов, полученных преступным путем, и противодействовать финансированию терроризма. Под эти задачи и разрабатывается законодательство о финмониторинге.

Новый закон, в частности, предусматривает:

1. Количество анонимных операций будет сведено к минимуму (когда одно физлицо переводит другому физлицу деньги без открытия банковского счета. – Mind).
2. Вводится риск-ориентированный подход при проведении финансового мониторинга. «Белых» и «прозрачных» граждан, которые осуществляют операции с крупными суммами денег (в том числе, покупают квартиры или дома) и могут подтвердить источники происхождения своих доходов, никто трогать не будет. А вот тех, кто получает минимальную зарплату, и при этом приобретает жилье в центре Киева, обязательно возьмут на карандаш.
3. Закон увеличил пороговую сумму операций, которые подлежат финмониторингу. Было 150 000 грн, стало – 400 000 грн.

Последний пункт – казалось бы, хорошая новость. Да и количество признаков, на основании которых операция попадает под мониторинг, уменьшено с 17 до четырех. Но среди них есть такой критерий, как трансакции с наличными средствами, который напрямую задевает рынок недвижимости.

«Имеются в виду такие финансовые операции с наличными, как внесение, перевод и получение средств», – уточняет старший юрист практики «Банковское дело и финансы» юридической компании Arzinger Мария Диденко.

Как нормы нового закона будут применяться на практике?

Представим, что человек решил купить квартиру у застройщика, скажем, за 1 млн грн и готов оплатить сразу же всю сумму. А она в 2,5 раза превышает установленный финмониторингом порог в 400 000 грн.

Покупатель должен перевести эти средства на счет строительной компании. Для этого он идет в банк и отправляет деньги. У него есть несколько способов провести такую операцию.

1. Просто осуществить перевод со своего текущего счета, на котором уже есть нужная сумма.
2. Завести деньги на текущий счет в банке, а после этого отправить их застройщику.

Как будет себя вести банк? Он обязан применять тот самый риск-ориентированный подход, суть которого, напомним, заключается в отслеживании подозрительных и сомнительных операций.

Иными словами, если покупатель квартиры – давний клиент банка, у него уже несколько лет там открыт счет, по которому регулярно проходят платежи, в том числе и крупные суммы, то с большой вероятностью банк не заинтересуется покупкой квартиры стоимостью миллион и даже 2 млн гривен.

Впрочем, юристы уверены, что увеличение порога до 400 000 грн далеко не всегда спасет клиентов от любопытства банковских клерков. «Банки все равно смогут задерживать платежи и требовать подтверждающие документы, даже если сумма меньше 400 000 грн», – говорит Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры».

«Например, квартиру за 500 000 грн покупает студент, получающий только 1100 грн стипендии в месяц. В таком случае банк, конечно же, поинтересуется происхождением средств. И на основании ответов клиента он примет решение о возможности платежа либо целесообразности дальнейшего сотрудничества с таким клиентом», – объясняет руководитель пресс-службы «Кредобанка» Виктор Гальчинский.

В ПриватБанке Mind рассказали о том, что подобные правила существуют довольно давно, и идентификация клиентов – не новость. Но финальное слово, как именно банки будут отслеживать подозрительные и сомнительные операции и будут ли блокировать их чаще, чем раньше, должен сказать НБУ. Тем не менее новое положение о финмониторинге Нацбанк еще не утвердил. Хотя первый заместитель главы Нацбанка Екатерина Рожкова обещала, что такое постановление появится до конца апреля.

Mind обратился с запросом в НБУ и опубликует ответ, когда его получит. 

Правда, кто-то готов отправлять суммы, эквивалентные 2,8 млн грн в день. А один из крупных банков 28 апреля, например, выпустил внутреннее распоряжение, в котором указано, что на счета в другие банки физлицо не может отправлять более 500 000 грн в месяц. Это означает, что при покупке квартиры стоимостью свыше полмиллиона покупатель просто не сможет провести сделку, ему придется искать другой банк, открывать там счет, зачислять на него средства, объяснять их происхождение и т. д.

Как новый закон отразится на рынке недвижимости?

Застройщики и риелторы считают, что со многими сделками по купле-продаже жилья возникнут проблемы. Главным образом потому, что в большинстве случаев покупатели просто не смогут объяснить, откуда они взяли деньги.

«По закону посредники на рынке недвижимости отныне также являются первичными субъектами финмониторинга, и они обязаны известить о подозрительных операциях. А таковыми формально можно считать более 90% на рынке. Но даже если сотрудник компании закроет глаза на «подозрительные» финансы покупателя, то нотариус может и сообщить о «сомнительной» сделке. Поэтому все застройщики ломают голову над тем, как не допустить остановку продаж жилья», – рассказал Mind руководитель одной из столичных девелоперских компаний.

Директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone Ангелина Деревлева считает, что из-за вводимых банками ограничений возникнет много сложностей при оплате жилья. По ее словам, покупатели часто перечисляют средства на счета своих близких родственников, на которых впоследствии оформляют квартиру. И непонятно, как быть клиенту, у которого есть на счету, скажем, миллион, и он хочет эту сумму перевести своей жене. А банк при этом установил лимит на уровне 500 000 грн в месяц.

Затрагивают нововведения и вторичный рынок (где взаиморасчеты проходят в основном между физлицами. – Mind), и рынок аренды. Например, арендатор оплачивает съемное жилье, отправляя деньги арендодателю. Раньше это можно сделать, придя в кассу банка и зачислив на банковскую карту получателя нужную сумму. Теперь все подобные переводы объемом свыше 5000 грн требуют открытия счета и идентификации клиента.

Поэтому есть риск, что вторичный рынок жилья еще глубже уйдет в «тень», а сделки будут проводиться в обход банков, с занижением стоимости объекта либо же с дроблением сумм на такие, которые будут вписываться в допороговые значения.

Mind

Адвокатская компания Кравец и Партнеры