Щоб допомогти інвесторам розібратися в різноманітності пропозицій та присутніх на ринку компаній, «Мінфін» після нещодавніх рейтингів забудовників Києва та Львова представляє рейтинг забудовників передмістя Києва за 2023 рік.

Чому передмістя цікавіше за столицю

Заміський ринок нерухомості зараз, мабуть, навіть «живіший», ніж столичний. Як каже рієлтор Ірина Луханіна, попит на житло на околицях Києва помітно зріс, тоді як у самій столиці охочих вкластися у квадратні метри не побільшало.

СМО Alliance Novobud Ірина Михальова зазначає, що і будують зараз активніше у передмісті, ніж у Києві.

«Зокрема, у Броварах, Софіївській Борщагівці, Ірпені та Бучі. Там добудовують вже розпочаті об’єкти та закладають нові. Наприклад, у Києві стартів нових проєктів менше, ніж у передмісті», — каже вона.

Однією з причин є переваги переселенців, які займають чималу частку серед потенційних покупців житла у столичному регіоні.

За словами співвласника КІФ «Капітал» Павла Крапівіна, з весни потік переселенців до Києва зріс через посилення обстрілів східних областей. Але багатьом приїжджим столичне життя не до вподоби. Тому вони шукають житло неподалік Києва, у невеликих містах та селах. Це стосується як оренди, так і придбання житла.

Багато переселенців особливо не прив’язані до Києва ні роботою, ні школами/дитсадками, і навіть навпаки — не хочуть жити в мегаполісі. Тому вільно віддаляються від нього аж до Василькова, Гатного тощо”, — зазначає Павло Крапівін.

На вибір переселенців сильно впливають і цінники на житло, які у передмісті залишаються нижчими, ніж у столиці. Щобільше, багато забудовників готові віддавати квартири у новобудовах із великими знижками, чого у Києві не спостерігається.

«Вибір житла довкола Києва набагато більший, ніж у самій столиці. Тому, якщо людина має на руках потрібну суму, вона спокійно може торгуватися і отримати від забудовника цінник на рівні собівартості або навіть нижче.

Наприклад, якщо в середньому вартість квадратного метра житла у передмісті — 1 800 доларів, то під конкретного покупця забудовники можуть знизити ціну до 1 300−1 400 доларів”, — каже Крапівін (його компанія будує житло у Чабанах Київської області).

«єОселя» рухає продажі

Зростає і частка кредитних продажів. За програмою пільгового кредитування «єОселя» (її активними учасниками є, зокрема, внутрішні переселенці), запити на позики під придбання житла в передмісті столиці вже випереджають аналогічні у Києві. Так, за даними Мінекономіки, за перший тиждень жовтня у Київській області було видано 55 пільгових кредитів, тоді як у Києві — 42, у Львівській області — 10, а в Івано-Франківській та Одеській — по 8.

Як розповіли «Мінфіну» у компанії «Синергія», попит на купівлю житла у передмісті за програмою «єОселя» збільшується.

«У відповідь на ці потреби ми пропонуємо готові квартири. Для цього будуємо власним коштом частину будинків і виходимо на старт продажу вже з готовим продуктом. А також розвиваємо напрямок квартир із ремонтом, щоб покупці могли швидше заселитися та переїхати до нового будинку», — кажуть у «Синергії».

За підрахунками СМО Alliance Novobud Ірини Міхальової, 30−35% угод проходить із учасниками за програмою «єОселя». «Тобто „єОселя“ стала справжнім драйвером ринку новобудов», — резюмує вона.

Зазначимо, що більшість забудовників, які працюють на заміському ринку, включаючи найдрібніших, пропонують житло під «єОселю». Із 52 ЖК, які потрапили до рейтингу «Мінфіну», з «єОселя» працюють 34.
Як змінилися критерії підбору житла

У «Синергії» також відзначають зміни у перевагах покупців.

«Здебільшого вони пов’язані з такими чинниками, як безпека, енергонезалежність, безбар’єрність середовища (через зростання кількості людей з інвалідністю), інфраструктура. Наприклад, зростає попит на формат «місто в місті», що пов’язано з трендом дистанційної роботи та бажанням людей мати все необхідне «під рукою».

Ми розвиваємо таку концепцію у проєкті «Синергія Сіті» (Ірпінь), де усі перші поверхи будинків відводимо під кластер комерційної нерухомості. Вже зараз тут є все — від аптек і продуктових магазинів до спортзалів. Для безпеки мешканців ми встановлюємо системи IP- домофонії з Face-ID, та IP-відеоспостереження з керуванням зі смартфона. А для безбар’єрності середовища організовуємо входи до будинків на рівні землі, наносимо тактильні смуги для людей з порушенням зору, забезпечуємо паркомісця для людей з інвалідністю, встановлюємо широкі ліфти тощо.

Щодо енергоефективності, — монтуємо енергозберігаючі віконні конструкції, ліфти з рекуперацією енергії та системами резервного живлення (вони запобігають зупинці ліфтів, якщо раптом відключать електрику), будуємо газові котельні з генераторами тощо”, — кажуть у компанії «Синергія».

Хто та як забудовує столичне передмістя

У передмісті Києва завжди працювало багато забудовників. Крім великих компаній, житло будували невеликі фірми, і навіть приватні особи.

«Йдеться навіть про приватних осіб, які будують житло, нібито, „для себе“. Вони спочатку оформлюють документи на себе або на родичів/довірених осіб, а потім переоформлюють їх на покупців», — каже Луханіна.

«Приватна» забудова нерідко загрожує чималими ризиками потенційним покупцям. Наприклад, у будинку на 2−3 поверхи може не виявитися централізованої каналізації (стоки потрібно періодично викачувати, а це постійні додаткові витрати для мешканців) і навіть водопостачання (встановлюються насоси на свердловину, але вони «тягнуть» далеко не завжди, тому можливі перебої з водою).

Ця тенденція зберігається й досі.

Проте заміські забудовники, попри війну, щосили намагаються «тягнути» об’єкти та активно розморожують зупинені з початку повномасштабного вторгнення майданчики. Це стосується у тому числі невеликих забудовників, які завжди будували власним коштом і не були залежними від банківського кредитування.

Так, за даними досліджень «Мінфіну», минулого року хоча б один об’єкт у передмісті здали в експлуатацію 47 забудовників. Це більше, ніж працювало на той момент у Києві та Львові. Для порівняння: до нашого рейтингу столичних забудовників за 2023 рік потрапило всього 20 компаній.

Щоправда, забудовникам, які працюють у передмісті столиці, все одно не вдалося випередити за обсягами житла ані Київ, ані Львів.

Так, у передмісті минулого року ввели в експлуатацію 52 житлові комплекси загальною площею близько 200 тисяч квадратних метрів (це понад 7 тисяч квартир). У столиці за цей же період здали 723 тисячі квадратів, а у Львові — 350 тисяч квадратних метрів.

Проте результати передмістя все одно вражають. Особливо, з огляду на те, що частина міст, які обивателі звикли вважати передмістям столиці, такими, по суті, не є. Йдеться, наприклад, про Васильків або Обухів (вони розташовані в 33 і 45 км від столиці відповідно, і у них досить великі свої ринки нерухомості). Така сама ситуація з Борисполем (35 кілометрів від Києва), Березанню (75 км) тощо.

Загалом у 2023 році будували та вводили в експлуатацію житло у 22 населених пунктах біля Києва (Софіївська Борщагівка, Вишневе, Гатне, Коцюбинське, Ірпінь, Крюківщина, Гостомель, Чабани, Зазим’я, Святопетрівське тощо).

Ще одна особливість приміського ринку нерухомості — його залежність від локального «вирішення питань» з місцевою владою.

Йдеться про домовленості забудовників про виділення землі, вимоги щодо інфраструктури тощо. Такий підхід провокує величезну кількість будівельних скандалів у передмісті.
Скандали та схеми

«Мінфін» зібрав декілька ЖК, на які протягом останніх двох років скаржилися мешканці (нинішні та майбутні).

ЖК «Софія Клубний» — на затримку здачі будинків в експлуатацію та якість будівельних робіт. За словами власників квартир, графіки будівництва постійно дають збій.

ЖК Scandia (Бровари) — на екологічні ризики, які, нібито, пов’язані з водним об’єктом, що розташований поблизу. Мешканці побоюються загрози затоплення частини території комплексу.

ЖК «Атлант» (Коцюбинське) — на порушення будівельних норм та проблеми із законністю будівництва.

ЖК «Гостомельські Липки-5» (Гостомель) — на якість будівельних робіт, зокрема, недостатнє, на думку мешканців, утеплення та проблеми з комунікаціями.

ЖК Hygge Home — на несподівану зупинку будівництва з березня 2024 року, нібито, через проблеми з фінансуванням.

ЖК «Квартал Тарасівський» — на призупинення продажу житла з невідомих причин. Це змусило нервувати інвесторів, які вже вклалися у цей об’єкт.

Загалом скарги на затримки зі здаванням об’єктів в експлуатацію, екологічні та будівельні проблеми характерні для всього ринку заміської нерухомості.

Також у передмісті було декілька гучних будівельних скандалів.

Скажімо, щодо ЖК Aura Park (Крюківщина) — звинувачення у незаконному будівництві та, як наслідок, судова заборона на продовження робіт.

Під ЖК B-House заарештовано земельні ділянки під будинками. Що, за словами голови адвокатського об’єднання «Кравець та партнери» адвоката Ростислава Кравця, може загрожувати великими проблемами власникам квартир — від ризиків незавершення об’єкта до його знесення.

Вже є рішення суду щодо заборони надалі будувати на цих ділянках будинки. Але у 2023 році було введено в експлуатацію один із об’єктів. Тепер забудовник загруз у судах, намагаючись «визволити» вже введену в експлуатацію новобудову. Навесні цього року Святошинський райсуд Києва частково задовольнив клопотання щодо зняття арешту з майна. Скасовано арешт у частині позбавлення права власника розпоряджатися, користуватись та вести будівельні роботи на деяких ділянках. Але там, де арешт залишається, власники житла поки що не можуть його перепродати.

Під арешт також потрапили земельні ділянки ЖК «Сенсація».

І хоча забудовники обіцяють «все залагодити», юристи радять потенційним покупцям тричі подумати перед придбанням об’єктів у проблемних будинках, навіть за зниженими цінами.

Ще одна особливість заміського ринку — оформлення багатоквартирних будинків, як «садових будиночків». Квартири в них, відповідно, перетворюються на «кімнати». На такі схеми, зазвичай, йдуть дрібні забудовники, які намагаються видати багатоквартирний будинок за власну житлову забудову.

Є й інші випадки: наприклад, квартири за документами «ділять». Скажімо, в одному з будинків «Комфортного містечка» 27 реальних квартир перетворилися на 72 «віртуальні».

За деякими новобудовами у передмісті тягнеться шлейф скандалів та судових розглядів ще з довоєнних часів. Так, у листопаді 2020 року було відкрито кримінальну справу щодо групи забудовників, які працюють у передмісті, зокрема, у Петропавлівській та Софіївській Борщагівці, Козині, Жміївці, Новосілках.

Вони, нібито, провертали схеми на продажу житла — занижували його вартість у документах, а з покупців брали повну вартість, що дозволяло заощаджувати на податках та платежах до бюджету.

Таким чином держава недоотримала мільйони. У серпні цього року Печерський суд Києва передав АРМі заарештовані кошти. У судових документах згадуються забудовники, яким належать ЖК «Софія Нова», «Софія Клубний», «Софія Сіті». Як у результаті конфіскація коштів вплине на подальшу роботу забудовників — поки що незрозуміло.

Рейтинг «Мінфіну»: лідери заміського ринку та цінники

Складаючи рейтинг заміських забудовників, «Мінфін», як і у випадках із рейтингами Києва та Львова, зіткнувся зі складнощами при зборі даних, які, теоретично, мають бути відкритими. Йдеться зокрема про сертифікати про введення житла в експлуатацію з коректно зазначеною інформацією (вони публікуються на порталі e-construction.gov.ua).

Насправді знайти потрібну інформацію складно через специфіку її відображення.

Це підтверджує і засновник компанії CityScale, експерт із відкритих даних Олександр Гоу (він займається оцінкою вартості житла, залежно від його розташування — наскільки «чесний» та виправданий цінник, із огляду на умови проживання, якість повітря, наявність інфраструктури тощо).

«Єдина Державна електронна система у сфері будівництва дає неповні та нецілісні дані. Різні джерела даних системи можуть містити різні черги об’єкта, терміни тощо. Через це потрібно звіряти декілька джерел. Окрема проблема — із проєктом будівництва.

Нерідко не можна точно визначити, якого саме об’єкта чи його черги стосується документ. Проєкти також можуть мати різні варіанти за техніко-економічними показниками. До того ж документи часто змінюються”, — розповів «Мінфіну» Олександр Гоу. Все це створює складнощі для приватних інвесторів, які хотіли б самі перевірити нюанси щодо будівництва того чи іншого об’єкта.

«Мінфіну» вдалося отримати максимально повні та коректні дані. У рейтингу передмістя — 47 забудовників та 52 ЖК.

Перші позиції нашого рейтингу посіли такі забудовники:

1.Мартинов.У 2023 році він отримав 11 сертифікатів та здав в експлуатацію 13 будинків. Площа об’єктів — понад 42 тисячі квадратних метрів. На третій квартал 2024 року споруджується ще 36 будинків.

2. «Синергія». Минулого року компанія отримала 8 сертифікатів по передмістю та здала 8 будинків. Площа —майже 27, 15 тис кв м, а станом на третій квартал цього року будує 11 будинків.

3. Molodist. У 2023 році отримано 27 сертифікатів і введено 27 будинків, проте їхня загальна площа порівняно невелика — близько 14,6 тис. кв. м. Наразі забудовник будує 8 об’єктів.

Інші учасники рейтингу минулого року отримали по 1−4 сертифікати та ввели в експлуатацію від 1 до 6 будинків. Нагадаємо: головним критерієм оцінки в рейтингу забудовників від «Мінфіну» є площа введеного в експлуатацію житла. Чим вона більша — тим вищим є місце в рейтингу.

У рамках рейтингу «Мінфін» зібрав дані щодо вартості житла.

Так, найбільше дешевих пропозицій у таких об’єктах:

— «Комфортне містечко» (забудовник — «Комфортне містечко»), цінник на квартиру стартує від 533 тис. грн.

— ЖК «Всі свої» (забудовник — Квартал Девелопмент), вартість квартири — від 624 тис. грн.

— ЖК Scandia (забудовник — СК «Тріумф»), вартість квартири — від 734 тис. грн.

— ЖК «Молодість» (забудовник Molodist), вартість квартири — від 834 тис грн.

— ЖК Sofi House — від 859 тис. грн.

Основні об’єкти з найдорожчим житлом:

— ЖК B-House — від 49 750 грн за квадратний метр,

— ЖК Hugge Home — від 49 700 грн,

— ЖК Utlandia-2 — від 43 500 грн,

— ЖК Aura Center — від 43 450 грн.

Тобто підібрати житло можна з найрізноманітнішими бюджетами.

Як вважають опитані «Мінфіном» експерти, найближчим часом ринок приміської нерухомості ще більше активізується, що пов’язано зі зростаючим попитом. Не виключено також зростання цін.

«Зайві» квартири, які зависли у деяких забудовників ще з довоєнних часів, і на які зараз можна отримати гарні знижки, поступово закінчуються. А нове житло виставляється за цінниками, в яких вже враховано нинішні реалії — висока вартість будівельних матеріалів, збільшення витрат компаній на персонал тощо.

Багато новобудов уже дорожчають. «У жовтні 2023 року однокімнатна квартира площею 38 квадратних метрів у 25 будинку ЖК «Синергія Сіті» коштувала 36 тис. грн. за квадрат. У жовтні цього року аналогічну квартиру у цьому ж зданому будинку можна купити за 41,3 тис. грн за квадрат.

Тобто за рік ціна зросла на 15% у гривні або на 9% у доларах. У середньому збільшення цінника становить 10% у будинках, що будуються, і 15% — у вже зданих”, — пояснили в компанії «Синергія».

Забудовник комплексу «Оптимісто» також зазначає, що вартість квадратного метра житла у них за рік зросла на 15%. При цьому собівартість квадратного метра, за даними «Синергії», зростає значно швидше — з початку року на 30%.

Тому вже цього і у першій половині наступного року можливе подорожчання житла в передмісті ще на 10−15%.

Ірина Михальова додала, що за окремими сегментами в передмісті вже дається взнаки дефіцит житла. Це стосується, зокрема, 1−2-кімнатних квартир у будинках високого ступеня готовності. Тому вони можуть дорожчати швидше за ринок.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

1 травня 2019 року набув чинності Закон України «Про житлово-комунальні послуги». За словами віце-прем’єра — міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадія Зубка, цей документ впроваджує ринок житлово-комунальних послуг, встановлює чіткі правила відносин між споживачами та постачальниками послуг, а цього за роки незалежності України не було.

На думку високого чиновника, саме це надасть споживачам послуг прозорі механізми захисту їхніх прав.

«Урядовий кур’єр» намагався з’ясувати, чи справді цей закон революційний, дізнатися про всі переваги й недоліки.

ЖЕКи буде трансформовано

«Ні, він не революційний, але допоможе швидше перейти галузі житлово-комунальних послуг на нормальні ринкові відносини, лишаючи в минулому радянську систему ЖЕКів. ОСББ та приватні компанії-управителі існують і нині, й десятки тисяч будинків у всій країні вже так утримують. ЖЕКи існуватимуть і після набрання чинності закону, просто їх буде трансформовано в компанії-управителі», — зазначає керуючий партнер Pravovest Law Firm Гліб Сегида.

Згідно з чинним законом, споживачі обиратимуть компанію-управителя. Усе залежатиме від мешканців того чи того будинку. Але чимало юристів упевнені: якщо всім буде байдуже, то закон нічого не змінить.

Новий документ докладніше прописав обов’язки та відповідальність обох сторін (споживачів та управителів і виконавців), що поліпшить ситуацію, захищаючи інтереси як споживачів, так і тих, хто надає послуги.

У тому, що документ ринковий та європейський, упевнений і адвокат, арбітражний керуючий, керівник Харківського офісу ЮФ «Ілляшев та Партнери» Андрій Литвин. «У нинішній ситуації, що склалася в житлово-комунальному господарстві України через велику кількість боргів населення та здебільшого неефективне управління в галузі ЖКГ, цей закон може стати порятунком не лише завдяки нарахуванню пені. Передусім вихід вбачається в активній участі громадян у відносинах із постачальниками послуг, управлінні будинками, самоорганізації та кооперації щодо турботи про належне їм майно. Саме такий підхід існує в країнах ЄС», — зауважує юрист.

То чи винувата в цьому пеня?

Одне з головних нововведень Закону «Про житлово-комунальні послуги» — поява практики нарахування пені за несвоєчасну оплату. Правда, все це має бути обумовлено в договорі між споживачем послуг та їхнім виконавцем. Проте законом регламентовано, що така пеня має бути не вищою за 0,01% суми боргу за кожен день прострочення. Тому є фахівці (їх чимало), які стверджують, що закон ухвалено й для того, щоб регламентувати саме пеню.

«Одразу можна зробити висновок, що документ не захищає споживачів, а вкотре просто розширює й без того неосяжні права монополістів, які надають послуги. Вважаю, що практика застосування пені хибна. Якби за цієї умови підвищилася якість надання житлово-комунальних послуг, це було б добре. Але я в таке, як і більшість наших споживачів, не вірю», — зазначає «УК» старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

Юрист упевнений, що нічого нового в законі немає. Усе це писано-переписано.

Загнати людей в ОСББ

А юристка Тетяна Монтян у коментарі кореспондентові «УК» заявила, що цим документом держава вкотре намагається загнати людей, які мешкають у багатоквартирних будинках, в ОСББ. «Пригадайте, скільки разів щось подібне було. Мешканці так званих неперспективних будинків, які зводили 40—50 і більше років тому, ніколи не погодяться на ОСББ. Чому? А тому, що чудово розуміють: усі проблеми, пов’язані з обслуговуванням будинків, надалі розв’язуватимуть вони. Люди не бачать у цьому позитивної перспективи», — зазначає юристка.

У чомусь експерт має рацію, адже ставши членом ОСББ, мешканці старих будинків, де десятиріччями не робили ремонтів у підземній інженерній інфраструктурі (або її повної заміни), повинні будуть збирати кошти від усіх членів об’єднання й робити це власними силами. Інколи йдеться про десятки мільйонів гривень.

Проте Гліб Сегида не бачить тут проблеми і каже, що закон у цьому сенсі багато хто трактує неправильно. За його словами, в документі не вказано, що це має бути ОСББ, а лише управителі.

«Так, закон став ще одним стимулом переходу на сучасні процедури обслуговування будинків, коли це роблять професійні приватні компанії або ОСББ чи приватні компанії за дорученням ОСББ. Перехід від старої радянської системи ЖЕКів давно мав відбутися, адже проблеми в житлово-комунальному комплексі, зношеність інженерних комунікацій, відключення влітку гарячої води та ледь теплі взимку батареї — наслідок системи ЖЕКів», — додає юрист.

Додамо, що управителі будуть зобов’язані проходити атестацію, тобто ними ставатимуть професійні люди. До того ж споживачі отримуватимуть субсидії грошима, які можна спрямувати на енергоощадність будинку й почати економити, тобто де-факто заробляти на його ефективному управлінні.

За згодою всіх та беззаперечні позитиви

Попри це Тетяна Монтян вважає, що деяких пунктів закону не можна виконати саме так, як він їх трактує. Приміром, у статті 7 другого розділу документа йдеться про те, що у встановленому законом порядку споживач може від’єднатися від системи централізованого опалення чи гарячої води. Як вважає юристка, маючи лише своє бажання, мешканець цього зробити аж ніяк не зможе. Для цього потрібен дозвіл усіх членів ОСББ, якщо воно в такому будинку є, або всіх мешканців, якщо такого утворення немає. Як можемо здогадатися, часто, якщо не завжди, людина не отримає такого дозволу. Тому деякі юристи вважають Закон «Про житлово-комунальні послуги» декларативним. А щоб він достойно запрацював, на їхню думку, слід ухвалити підзаконні нормативно-правові акти.

Утім, переваг у законі теж багато. За словами Гліба Сегиди, для компаній-управителів встановлено відповідальність за ненадані або неякісно надані послуги. «Тобто споживачі отримують механізми впливу та захисту своїх прав. На відміну від ситуації в минулому, коли єдиним дієвим способом тиску на ЖЕК був суд, що витратно, і шанси часто не найкращі для споживачів через норми чинного законодавства».

Деякі юристи повністю згодні із владними структурами й авторами цього законопроекту в тому, що право вибору між управителями зробить ціну на послуги ринковою через конкуренцію.

Справді, як нині ЖЕКи встановлюють ціни — загадка для багатьох, не кажучи вже про якість наданих послуг, коли парадні не ремонтують десятиліттями, хоч у тарифі утримання будинку враховано витрати на ремонт.

Автор неодноразово намагався достукатися до керівників свого ЖЕКу й дізнатися, як формують калькуляцію тієї чи тієї послуги. Звісно, відповіді на це запитання не було.

Тепер якщо компанія-управитель неналежно виконуватиме свої зобов’язання або ціна буде завищеною, споживачі зможуть перейти на обслуговування до іншого управителя.

Однак закон лише розпочав працювати, і перші позитивні та негативні підсумки зможемо зробити принаймні за кілька місяців.

Олег Громов, Урядовий кур’єр

Адвокатская компания Кравец и Партнеры