В останній момент у тексті закону з’явилася поправка щодо податку на оренду житлової нерухомості, яку здають приватні власники (її внесла депутат Олена Шуляк).

З 1 січня 2027 року (тобто з моменту набуття чинності законом) громадяни, які здають свої квартири та будинки в оренду, зобов’язані будуть сплачувати 5% податку та 5% військового збору від суми отриманого доходу. При цьому з них знімається пільга з податку на нерухомість (за нею не оподатковується площа квартир до 60 квадратних метрів та будинків до 120 квадратів). Тобто тепер власники орендної нерухомості сплачуватимуть податки вже з першого квадратного метра, а не за «зайву» житлову площу, як зараз.

Зазначимо, що за чинним Податковим кодексом українці й зараз мають сплачувати податки з оренди житла — 18% ПДФО та 5% військового збору, тобто 23%. Отже, у новому законі для людей запроваджується послаблення — ставка податку зменшується у понад удвічі. Інша річ, що на сьогодні податки з оренди мало хто сплачує.

З набранням чинності нового закону уникнути оподаткування стане вкрай складно, особливо, якщо врахувати, що більша частина квартир і будинків здається за оголошеннями на профільних онлайн-платформах, які тепер виступатимуть податковими агентами — передаватимуть дані про своїх клієнтів до фіскальної служби та стягуватимуть податкові платежі.

Як це вплине на доходи українців, які здають в оренду свою нерухомість, і що буде з вартістю оренди, — розбирався «Мінфін».

Спочатку — зниження ставки, потім — договори щодо квартир у «Дії»

«Мінфін» вже писав, що навколо теми податків із оренди житла вже тривалий час тривають активні обговорення. Влада визнає — змусити українців ділитися з державою доходами від оренди нерухомості вкрай складно.

З огляду на те, що в Україні здаються сотні тисяч об’єктів, встановити контроль за тим, чи сплачують їхні власники податки, практично нереально. «Це потребувало б такого рівня адміністрування, що бюджетні витрати могли б виявитися чи не більшими, ніж очікувані збори», — каже голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» адвокат Ростислав Кравець.

Самі ж люди не поспішають до податкової, у тому числі через досить високу ставку — 23%.

Голова профільного комітету Ради Олена Шуляк заявляла про розробку нового законопроєкту, в якому мали прописати зниження податкової ставки з оренди (приблизно до 7%).

До парламенту подавалися також окремі законопроєкти, зокрема, про мораторій на оподаткування оренди до кінця військового стану, із подальшим зниженням ставки до 5%.

Але в результаті нововведення з податку на оренду узаконили окремою поправкою до вже прийнятого нещодавно законопроєкту № 15111-д про «податок на OLX». У ньому прописано зниження ставки з 18% до 5%, плюс військовий збір. Усього потрібно буде платити 10% від отриманого доходу. Але при цьому власники втрачають пільги з податку на нерухомість, тобто платитимуть його вже з першого квадратного метра.

Як пояснила «Мінфіну» Олена Шуляк, колишній рівень податкового навантаження був надто високим, особливо під час повномасштабної війни.

«Саме тому в законі про основи житлової політики раніше не підтримали ідею обов’язкової реєстрації кожного договору оренди. Адже примусова реєстрація за умови 23% податкового навантаження лише посилила тиск на власників житла», — зазначила Шуляк.

За її словами, зниження ставки ПДФО до 5% стало першим кроком на шляху до легалізації ринку оренди.

Але будуть інші.

«Після підписання закону Президентом та початку його дії з 1 січня 2027 року держава має перейти до обговорення простішого адміністрування, зокрема, зручнішого механізму оформлення договорів оренди для людей, які не хочуть витрачати додаткові кошти на юристів чи складні процедури», — каже Шуляк.

Одним із можливих рішень вона назвала запровадження типового договору оренди у цифровому форматі.

«Такий інструмент міг би працювати через „Дію“ чи інший простий сервіс, де власник житла та орендар могли б швидко оформити документ із уже прописаними базовими умовами. Ідея в тому, щоб людина мала зрозумілий шлях: оформити договір, задекларувати дохід та сплатити податок без зайвої бюрократії. Це має бути простіше, ніж шукати шаблони (договору — ред.), звертатися до юристів чи залишатися в тіні через складність процедур», — розповіла «Мінфіну» Олена Шуляк.

Податки нижчі, але є нюанси

Що означають нововведення щодо податків із оренди для власників житла?

Керуючий партнер адвокатського об’єднання «WINNER» Ігор Ясько каже, що зниження ставки — це позитивний сигнал для ринку.

«Держава фактично пропонує орендодавцям компроміс — або ви добровільно декларуєте доходи та сплачуєте 5%, плюс 5% військового збору, або, у разі виявлення порушників, ризикуєте значно більшим податковим навантаженням та відповідальністю. Тобто логіка проста: краще платити 10% прозоро, ніж 18% і більше — постфактум, за підсумками перевірок. Це може стати реальним стимулом для детінізації ринку оренди. Особливо, з огляду на те, що податкова на сьогодні має дедалі більше інструментів для виявлення отриманих від оренди доходів», — каже Ясько.

Але, за його словами, є нюанси. «По-перше, податок все ж таки не 5%, є ще військовий збір, тобто всього — 10%. По-друге, втрата пільги з податку нерухомість. По-третє, необхідність декларувати доходи (тобто сам факт, що ви здаєте в оренду нерухомість, стане відомий податковим органам — ред.). Тому кожному орендодавцю варто прорахувати індивідуальну модель: у багатьох випадках новий підхід справді буде вигіднішим, але не універсальним для всіх. Але загалом це крок у правильному напрямку, що наближає податкову систему до реалій ринку», — підсумував юрист.

Крім того, легалізація оренди в перспективі може дати власникам житла додаткові бонуси. Зокрема, вони зможуть вимагати у постояльців (у тому числі через суд) компенсації за псування майна (а розгроми орендарями квартир трапляються не так рідко).

У будь-якому випадку, вибору у власників нерухомості стає дедалі менше. Судячи зі слів Олени Шуляк, за зниженням ставок піде вимога щодо обов’язкового підписання договорів оренди, що дозволить державі взяти все житло, що здається, на облік. Крім того, більшість квартир і будинків здаються через онлайн-платформи, які з наступного року стануть податковими агентами, і будуть зобов’язані передавати фіскальній службі інформацію про своїх користувачів, у тому числі тих, хто заробляє на оренді.

Якщо власник відмовиться працювати через онлайн-платформи, він автоматично втратити допомогу рієлторів (які традиційно шукають постояльців, розміщуючи оголошення на профільних ресурсах). У цьому випадку у власника нерухомості з доступних інструментів для пошуку постояльців залишається хіба що «сарафанне радіо», але його ефект рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», оцінюють як вкрай низький. Мовляв, у такий спосіб можна здати житло хіба що знайомим, адже потенційні орендарі «з вулиці» бояться нарватися на шахраїв, тож насторожено ставляться до пропозиції зняти житло «з рук».

Скільки реально доведеться платити

Як зміниться економіка орендованого житла, якщо платити 10% податку з оренди та податок на нерухомість, і огляду на вилучення пільги за ним?

Столичний рієлтор Ірина Луханіна прорахувала для «Мінфіну» декілька варіантів.

На перший погляд може здатися, що зниження податку на дохід компенсується втратою пільги з податку на нерухомість. Але якщо взяти калькулятор та порахувати реальні об’єкти, картина виглядає інакше.

Розглянемо квартиру площею 63 квадратні метри, яка здається за 20 000 гривень на місяць.

Річний дохід власника становить 240 тисяч гривень. Якщо платити за старою податковою моделлю (23%), то податок на оренду складе 55 200 гривень на рік.

Податок на нерухомість, із огляду на пільгу (60 квадратів — не оподатковується), власник платить лише за «зайві» три квадрати, це лише 360 гривень на рік (з огляду на київську ставку з податку на нерухомість у 120 гривень за квадрат на рік, але в регіонах ставки можуть незначним чином відрізнятися). Отже, станом на сьогодні законослухняний власник такої квартири платить 55 560 гривень на рік.

Після набуття чинності законодавчих змін податок на дохід (10%) складе 24 000 гривень на рік.

Податок на нерухомість нараховуватиметься вже на всю площу квартири — виходить 7 560 гривень на рік.

Таким чином, загальна сума податків становитиме 31 560 гривень на рік. Якщо порівнювати з чинними ставками, економія за податками по-новому буде 24 000 гривень на рік, або 2 000 на місяць, — підрахувала Луханіна.

За її словами, ще показовіше виглядає ситуація із невеликими квартирами.

«Наприклад, квартира площею 38 квадратів здається за 15 000 гривень на місяць.

Річний дохід із неї — 180 000 гривень, податок із оренди за нинішньою ставкою — 41 400 гривень на рік, податку на нерухомість немає, оскільки площа не перевищує пільгову.

Після законодавчих змін податок на дохід зменшиться до 18 000 гривень на рік, але з’явиться податок на нерухомість — 4 560 гривень. Таким чином, сума платежів становитиме 22 560 гривень на рік. Але економія, порівнюючи з діючою моделлю, однаково суттєва — 18 840 гривень на рік.

Луханіна прорахувала суму податків за старим та новим методом також для заміських будинків.

«Візьмемо будинок площею 500 квадратів, який здається за 2 500 доларів на місяць (для розрахунку використовуємо умовний курс 40 грн за долар).

Річний дохід із такого маєтку — 1,2 млн гривень. Наразі податок становить 276 000 гривень на рік. За податком на нерухомість діє пільга на 120 квадратів, але за «зайві» 380 квадратів потрібно платити 45 600 гривень на рік. Тобто зараз загальна сума податків за таким будинком — 321 600 гривень на рік.

З 2027 року податок із оренди будинку в 500 квадратів становитиме 120 000 гривень на рік, а податок на нерухомість — 60 000 гривень, разом — 180 000 гривень на рік, що на 141 600 гривень менше, ніж за чинними ставками.

«Однак є й інша категорія об’єктів, для яких переваги нової системи виглядатимуть менш очевидними.

Йдеться про великі будинки старого фонду площею 450−500 квадратів, які розташовані у віддалених локаціях і здаються за відносно невисокими ставками.

Наприклад, візьмемо будинок площею 500 квадратних метрів, який задається за 50 000 грн на місяць.

Річний дохід власника складає 600 тисяч гривень. Зараз із нього потрібно заплатити 138 000 гривень на рік податку з оренди, і 45 000 гривень — податку на нерухомість, разом — 183 600 гривень.

Після набуття чинності нового закону податок на дохід знизиться до 60 000 гривень на рік, а податок на нерухомість зросте до 60 000 гривень. Тобто загальна сума податків становитиме 120 тисяч гривень на рік. Це однаково менше, якщо порівнювати з податковими нарахуваннями за діюяими ставками, але економія не така велика, як у випадку із ліквідними та дорогими маєтками”, — каже Луханіна.

За її словами, чим нижчим є орендний дохід щодо площі об’єкта, тим помітніше починає відчуватися скасування пільги з податку на нерухомість.

«Реформа стимулюватиме виходити з тіні — насамперед власників нерухомості із гарною дохідністю.

Якщо об’єкт приносить стабільний орендний дохід, зниження податку з 23% до 10% практично завжди перекриває додаткові витрати, пов’язані зі скасуванням пільги за площею”, — каже Луханіна.
Як може змінитися цінник на оренду

На перший погляд, економія на податках «було-стало» може навіть сприяти зниженню орендних ставок для мешканців. Наприклад, на тій же квартирі в 63 квадрати власник заощаджуватиме на податках по 2 000 гривень на місяць, тобто цілком може здавати її не за 29 000 гривень, а за 18 000 гривень.

Але такі розрахунки могли б спрацювати, якби ринок зараз працював «у білу». За даними Шуляк, наприклад, у 2024 році податок із оренди сплатили всього 900 власників нерухомості, що на тлі сотень тисяч квартир, що здаються, — крапля в морі.

Більшість власників податок із оренди не платять взагалі, а податок на нерухомість сплачують, з огляду на пільгу у 60 квадратів для квартир та 120 — для приватних будинків.

Нова система, коли доведеться віддати державі спочатку 10% доходів від оренди, а потім ще й податок на нерухомість за всю площу житла, для багатьох власників квартир і будинків стане справжнім шоком. Тим паче, що, як показують наведені вище розрахунки, йдеться про десятки, а то й сотні тисяч гривень на рік. Прораховані раніше формули дохідності орендних квартир теж відкоригуються, із огляду на нову ситуацію щодо податків.

Тому, не виключено, що, якщо держава все ж таки не залишить господарям вибору — платити податки чи ні, — вони спробують перекласти хоча б частину додаткових витрат на орендарів.

У випадку з тією самою квартирою в 63 квадрати, щомісячна сума податків за новими ставками становитиме 2 630 гривень. Якщо власник закладе ці витрати до цінника, то квартира коштуватиме вже не 20 000 гривень на місяць, як зараз, а 22 630 гривень.

Елітний маєток у 500 квадратів за 2 500 доларів може подорожчати майже на 400 доларів — до 2 900 доларів на місяць.

Чи «вішатимуть» власники нерухомості на орендарів масово свої податки? Голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов каже, що все залежатиме від ринкової ситуації. Якщо попит на оренду зростатиме, подорожчання є цілком можливим, особливо, з огляду на те, що в Україні багато зруйнованого внаслідок війни житла, відповідно, цілій армії громадян просто немає де жити. Але при цьому на ринку все ж таки зберігатиметься «стеля» за орендними ставками, яка безпосередньо залежить від розміру середніх зарплат та їх динаміки, — підсумував експерт.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

Гість студії: адвокат Ростислав Кравець

Підтримати проєкт «Від ідей до спільних дій» на платформі Першого Волонтерського каналу І-UA.TV:

https://send.monobank.ua/jar/7cRDuJsiew

АО «Кравець І Партнери»

По-перше, на початковому етапі компенсації можуть претендувати далеко ще не всі переселенці, лише учасники бойових дій чи особи з інвалідністю, отриманої внаслідок війни. Плюс навіть для них за умовами програми є безліч обмежень. Надалі влада обіцяє компенсації й іншим переселенцям, але коли саме це буде, питання відкрите. 

По-друге, незрозуміло, де візьмуть гроші на програму. У бюджеті на 2026 рік під житлові компенсації для переселенців закладено лише 14 млрд. гривень. Тобто їх вистачить лише для 7 тисяч заявників. Ще близько 5 млрд. гривень (120 млн. євро) обіцяє виділити Банк розвитку Ради Європи.

Ідуть переговори про залучення фінансування зі Світовим банком, проте чим вони закінчаться і скільки у результаті виділять кошти, неясно.

“Це крапля в морі з огляду на те, що мільйони громадян отримали статус ВПО в Україні або поїхали за кордон”, – говорить голова адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” адвокат Ростислав Кравець.

За даними голови спеціальної комісії з питань захисту ВПО Павла Фролова, всього за пару днів грудня заявки до “Дії” подали вже понад 10 тисяч осіб. А на 5 грудня їх було вже 16,5 тисячі. Причому з кожним днем претендентів на ваучери стає дедалі більше. Тобто фактично черга за нинішнього фінансування розписана вже більше ніж на два роки вперед.

“При цьому неясні принципи черговості, як саме і в які терміни виплачуватимуть компенсації, що загрожує великими зловживаннями”, – говорить Кравець.

По-третє, за словами Кравця, на практиці може виникнути багато нюансів із житловими компенсаціями.

“Скажімо, незрозуміло, як компенсуватимуть кошти на житло, що перебуває у спільній власності, особливо якщо один із співвласників залишився на окупованій території або виїхав до Європи. Також немає градації виплат залежно від рівня житла. Чи був у вас на окупованій території особняк або однушка в хрущовці -” Кравець.

За словами експертів, з якими поспілкувалася “Країна”, зважаючи на все, житлові компенсації для переселенців працюватимуть за такою ж моделлю, як і “еВідновлення“, коли кошти потрібно бронювати наперед, а видають їх з перебоями, коли є фінансування. Крім того, сама сума в 2 млн. гривень, м’яко кажучи, невелика.

“Вона дозволяє претендувати на житло до 50 тисяч доларів. Це одиниця на вторинному ринку в Києві або невелика квартира в новобудовах передмістя”, – пояснює керівник агентства нерухомості “КиївДомСервіс” Андрій Романов.

Розбиралися, як переселенцям отримати житлові сертифікати та що за них можна купити.

Хто зможе отримати 2 мільйони

Зазначимо, що сама ідея житлових компенсацій для ВПО з’явилася ще торік. В одному з інтерв’ю глава профільного комітету парламенту Олена Шуляк розповідала, що переселенцям із тимчасово окупованих територій хочуть видавати житлові сертифікати, але лише якщо їхнє житло зруйновано. Як докази руйнувань планували приймати супутникові знімки та отримані від військових дані. Такі компенсації повинні були не тільки “відновити справедливість” (адже українці, чиє житло було зруйноване на підконтрольних територіях, компенсації отримували, а втратили все на окупованих територіях – ні), а й зупинити потік переселенців, які так і не змогли влаштуватися на новому місці і почали повертатися до нового місця.

Але реалізовувати ідею почали лише з 1 грудня, коли у “Дії” стартував прийом заявок від власників нерухомості на окупованих територіях. Сума компенсації складає 2 млн. гривень на заявника.

Як пояснили в Мінцифри, нова програма не є компенсацією за зруйноване житло на тимчасово окупованих територіях та не вимагає перевірки майна, тобто ці гроші можуть отримати всі власники житла – як зруйнованого, так і цілого. Також отримання такого сертифікату не передбачає відмови від права власності на нерухомість, що є обов’язковою умовою у разі подання заявки на програму “Відновлення”.

Поки що ця програма теж доступна далеко не всім переселенцям. Як повідомили у Кабміні, скористатися програмою житлових ваучерів можна за таких умов:

У громадянина є підтвердження колишнього місця проживання на тимчасово окупованих територіях, відображене у посвідченні ВПО.
Громадяни мають актуальне посвідчення ВПО з адресою фактичного проживання на підконтрольній Україні території. (Ця умова фактично відсікає від програми тих, хто набув статусу тимчасового захисту в Європі.)
Заявник та його сім’я (чоловік чи дружина, неповнолітні діти) не повинні мати у власності інше житло на території України. Виняток становлять громадяни з непогашеною іпотекою, наприклад, по “еОселі”. (До речі, житловий ваучер можна використовувати для погашення платежів за іпотекою або, скажімо, для першого внеску при купівлі житла у кредит.)
Заявник та його сім’я не повинні мати чинних заявок за програмою “еВідновлення” та загалом житлової підтримки за іншими програмами.

Крім того, ще один важливий момент: у першочерговому порядку компенсація буде доступна тим, хто має статус учасника бойових дій чи особи з інвалідністю, отриманою внаслідок війни, тобто, починаючи з 2014 року.

У Кабміні кажуть, що згодом програмою зможуть скористатися й інші категорії переселенців.

“Уряд планує розширити її на інші категорії внутрішньо переміщених осіб, чиї будинки залишилися на тимчасово окупованих територіях”, – заявили в уряді.

Але коли саме це буде, у Кабміні не уточнили.

“Дія” пропускає не всі заявки

Подавати заявки на житлові ваучери можна у “Діє”. Для цього слід діяти за таким алгоритмом:

• оновити програму до останньої версії;
• перейти до розділу “Сервіси”;
• вибрати “Послуги для ВПО”, “Заявка на житловий ваучер”;
• підтвердити склад сім’ї (дані з реєстрів мають підтягнутися автоматично);
• отримати згоду чоловіка/дружини через “Дію” (за допомогою повідомлення, посилання або QR-коду);
• заповнити заяву, підписати за допомогою “Дія. Підписи” та надіслати;
• чекати на розгляд заявки спеціальною комісією та рішення.

У “Діє” уточнюють, що кошти надходитимуть у безготівковій формі на рахунок продавця житла чи банку. Якщо в сім’ї кілька ветеранів зі статусом ВПО, ваучери можна буде поєднати. Дату початку виплат у Діє поки не називають, пообіцявши повідомити про неї додатково. Але до кінця цього року грошей точно не буде, оскільки фінансування цієї програми передбачено лише у бюджеті на 2025 рік. Тема грошей тут є ключовою. Але повернемося до неї трохи згодом.

Незважаючи на обмеження участі в програмі, відразу ж після її старту почався вал заявок. Вже станом на 3 грудня їх було подано більше 10 тисяч, і кількість претендентів на житлові ваучери зростає щодня, що не дивно, адже нова програма простіша в порівнянні, скажімо, з тим же “еВідновленням“: не передбачає обстежень нерухомості, підтверджено її від руйнування або знищення власності.

Щоправда, як розповіли “Країні” переселенці, далеко не всі заявки “Дія” пропускає. Наприклад, люди не змогли подати заявку на компенсацію за житло у Покровську.

“У нас була квартира в Покровську, не знаю навіть, чи вціліла вона. Мій чоловік служить у ВСУ, жодних компенсацій раніше ми не отримували, статус ВПО оформили. Пробували подати заявку кілька разів – безрезультатно”, – розповіла нам дружина військовослужбовця Інеса, яка зараз разом із дітьми живе під Києвом.

Вона припускає, що Покровськ поки що не вважається територією в окупації, через що заявку не реєструють.

У той же час нерухомість у Мирнограді в Діє проходить, жодних проблем при подачі заявки на житловий ваучер у мешканців цього міста не виникає.

“Незабаром заявки можна буде подавати також через ЦПАУ чи нотаріусів, тому буде більше ясності”, – повідомив голова ради підприємців при Кабміні Андрій Забловський.

Коли будуть гроші та що за них можна купити

За словами Кравця, у процесі подання заявок та видачі ваучерів може виникнути багато нюансів.

“Незрозуміло, як бути із спільною власністю, хто отримає 2 млн і як їх ділити. Особливо якщо один із власників залишився на окупованій території або виїхав за кордон”, – зазначає Кравець.

Віце-прем’єр-міністр з відновлення України Олексій Кулеба повідомив, що українцям компенсації, що виїхали за кордон, не передбачені. Але незрозуміло, чи це обмеження поширюється на членів сім’ї заявника (скажімо, якщо сам він воює, а сім’я живе в Європі).

Також, за заявою Кравця, насторожує відсутність термінів та черговості виплат.

“Незрозуміло, кому виплачуватимуть першому: хто раніше подав заявку, має якісь заслуги перед батьківщиною або зумів домовитися. Це відкриває великі можливості для зловживань”, – вважає Кравець.

“Незрозуміло звідки взялася і сума компенсацій у 2 млн. Причому однаково платитимуть усім незалежно від того, яке житло залишилося в окупації – особняк або однокімнатна квартира в хрущовці”, – додав Кравець.

За словами Андрія Романова, за 2 млн гривень житло купити можна, але для великих міст цей бюджет впритул.

“По суті, мова йде про суму до 50 тисяч доларів. У Києві цього вистачить на не найкращу однокімнатну квартиру на вторинному ринку. Якщо, звичайно, вона буде прохідною за умовами програми (роз’яснень з цього приводу поки немає), адже, наприклад, для “еОселі” старий житловий фонд не підходить. Що стосується новобудов, то щодо новобудов, то стосується новобудов”.

Втім, 2 млн можна використати, скажімо, як перший внесок чи частину виплат по “еОселі”.

Головне питання у зв’язку з новою програмою – це її фінансування. У бюджеті на 2026 рік на житлові компенсації для переселенців закладено лише 14 млрд. гривень. Якщо врахувати, що лише за пару днів дії програми заявки подали вже більше 10 тисяч осіб, а за 5 днів – 16,5 тисячі, черга на фінансування вже фактично розписана на кілька років уперед – тільки якщо вона не зросте як мінімум у кілька разів.

В Україні статус ВПО мають 4,6 мільйона осіб, з них близько 900 тисяч – діти. Зрозуміло, що далеко не всі проходять за умовами нової програми, дехто вже купив собі житло на підконтрольній території. Але навіть з огляду на це на житлові ваучери можуть претендувати сотні тисяч сімей, що передбачає виплати величезних сум. Де влада планує їх брати з урахуванням величезної дірки в бюджеті та невизначеності із західною підтримкою, питання відкрите.

“Наприклад, влітку були періоди затримок із виплатами за програмою “еОселя”, люди бронювали квартири, але гроші треба було чекати. Потім кошти виділили – почалися проплати. Фінансування постійно йде хвилями, тому деякі угоди зриваються, деякі відкладаються, багато продавців закладають ризики у вартість житла”, – каже Роман.

Джерело: stranaua.media

АО «Кравець І Партнери»

Однак, це питання уряд відтермінував, відклавши своїм рішенням обов’язки щодо розкриття інформації про кінцевих бенефіціарних власників на строк дії воєнного стану та 1 місяць після (пп. 8-1 п. 1 постанови КМУ від № 06.03.2022 № 209).

Щодо подальшого звітування з метою оновлення інформації, то листом Мінʼюсту від 26.07.2022 № 60780/8.4.3/32-22 визначено, що встановлені Законом про фінмоніторинг вимоги стосовно оновлення інформації про бенефіціарів підпадають під дію Закону «Про захист інтересів суб’єктів подання звітності та інших документів у період дії воєнного стану або стану війни» від 03.03.2022 № 2115. Ним звільнення встановлюється на строк дії воєнного стану та 3 місяці після.

Разом з цим, слід зазначити, що ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення регулювання кінцевої бенефіціарної власності та структури власності юридичних осіб» (2571-IX) внесено зміни, зокрема до ЗУ «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» (361-IX), а саме доповнено розділ I статтею 5-1, згідно ч. 8 якої вимоги щодо необхідності подання інформацію про кінцевого бенефіціарного власника або про його відсутність та структуру власності не поширюються, зокрема на:

на політичні партії, структурні утворення політичних партій, професійні спілки, їх об’єднання, організації профспілок, передбачені статутом профспілок та їх об’єднань, творчі спілки, місцеві осередки творчих спілок, організації роботодавців, їх об’єднання, адвокатські об’єднання, адвокатські бюро, організації, що здійснюють професійне самоврядування у сфері нотаріату, державні органи, органи місцевого самоврядування, їх асоціації, публічні компанії (юридичні особи, створені у формі публічного акціонерного товариства, акції яких допущені до торгів принаймні на одній фондовій біржі (регульованому ринку) з переліку іноземних фондових бірж (регульованих ринків), який формується в порядку визначеному Кабінетом Міністрів України, на які розповсюджуються вимоги щодо розкриття інформації про кінцевих бенефіціарних власників, рівнозначні тим, що були прийняті Європейським Союзом), державні та комунальні підприємства, установи, організації, торгово-промислові палати, державні пенсійні фонди, житлово-будівельні кооперативи, дачні (дачно-будівельні) кооперативи, садівничі та гаражні (гаражно-будівельні) кооперативи (товариства), об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, асоціації власників житлових будинків, внесені до Реєстру неприбуткових установ та організацій сільськогосподарські кооперативи, сільськогосподарські кооперативні об’єднання, відокремлені структурні підрозділи із статусом юридичної особи (крім відокремленого підрозділу іноземної неурядової організації).

Також, пункт 4 розділу X “Прикінцеві та перехідні положення” Закону 361-IX викладено в новій редакції:

“4. Юридичні особи, зареєстровані до набрання чинності нормативно-правовими актами, якими затверджені положення про форму та зміст структури власності і методологія визначення юридичною особою кінцевого бенефіціарного власника (крім осіб, зазначених у частині восьмій статті 5-1 цього Закону, та юридичних осіб, які подали відомості про кінцевих бенефіціарних власників та структуру власності), подають інформацію про кінцевого бенефіціарного власника в обсязі, визначеному цим Законом, та структуру власності в порядку, встановленому Законом України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань“, протягом шести місяців з дня набрання чинності нормативно-правовими актами, якими будуть затверджені положення про форму та зміст структури власності і методологія визначення юридичною особою кінцевого бенефіціарного власника, але не раніше 90 днів з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні.

Відповідно внесені зміни, щодо доповнення Закону 361-IX статтею 5-1 кореспондуються з ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» (755-IV).

Вказані зміни, внесені Законом 2571-IX, набрали чинності 29.12.2022.

Таким чином в умовах воєнного стану вимоги щодо інформування про кінцевих бенефіціарних власників відтерміновано, окрім ситуації реєстрації нової юридичної особи.

Будемо сподіватись, що у нових положеннях, які розробляються Мін’юстом, про форму та зміст структури власності й методологія визначення юридичною особою кінцевого бенефіціарного власника приберуть корупційні, витратні та непотрібні нотаріальні засвідчення паспортів за ради надання можливості заробітку нотаріусам. Сподіваємось, що для цього вистачить інформації якою володіє Мінцифра, яка своєю чергою просто поділиться нею з Мін’юстом задля значної економії коштів та часу бізнесу, який і так знаходиться в досить критичному стані у своїй більшості.

Катерина Валенко, Ростислав Кравець

Адвокати АО Кравець і партнери

АО «Кравец и Партнеры»

Ухвала Верховного суду у справі справа № 757/172/16-ц опублікована в Єдиному державному реєстрі судових рішень, про що повідомив старший партнер Адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

В ухвалі зокрема зазначено:

«У деяких наведених судових рішеннях, суд касаційної інстанції вважав, що на власників істотної участі банку та/або їх керівників може бути покладена відповідальність лише за наявності в сукупності певних умов, які разом утворюють склад цивільного правопорушення, а саме: наявність шкоди, протиправної поведінки, причинного зв’язку між поведінкою і шкодою, вини.

Разом із тим, Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалах від 25 вересня 2017 року, справа 753/10904/16-ц, та від 04 жовтня 2017 року, справа № 761/25478/15-ц,  зазначив лише про той факт, що вкладнику гарантована сума вкладу виплачена і вкладник, згідно Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» не позбавлений права отримати згідно із чергою решту коштів. При цьому суд касаційної інстанції взагалі не вважав за необхідне досліджувати вину власника істотної участі банку.

Крім того, спростовуючи доводи касаційної скарги щодо непорушності права власності та дотримання всіх складових принципу верховенства права  при вирішенні спорів, пов’язаних з власністю особи, Вищий господарський суд України у постанові від 07 червня 2017 року, справа №910/15296/16, вказав, що надання необґрунтованих переваг одному з кредиторів банку за рахунок стягнення заборгованості з одного з акціонерів банку, вина якого у настанні неплатоспроможності банку не доведена, свідчило б про порушення принципу  верховенства права.

У справі, яка переглядається, як на підставу доведеності вини ОСОБА_3, власника істотної участі в банку, ОСОБА_1 посилається на те, що  судовими рішеннями, ухваленими у порядку адміністративного судочинства, якими ОСОБА_7 відмовлено в задоволенні позову до Національного банку України, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору — публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра», про визнання дій та бездіяльності протиправними, стягнення моральної шкоди, встановлено, що саме власники істотної участі не вжили дієвих і своєчасних заходів з фінансової підтримки банку для приведення його діяльності у відповідність до вимог законодавства України.

Так, даним судовим рішенням  установлено, що «протягом липня 2014 року банк не дотримувався нормативу миттєвої ліквідності (Н4), значення якого не перевищувало 17,46% (нормативне значення не менше ніж 20%). Станом на 05 серпня 2014 року норматив миттєвої ліквідності (Н4) становив лише 7,37%. Банк порушував вимоги Інструкції про порядок регулювання діяльності банків в Україні, затвердженої постановою правління Національного банку України від 28 серпня 2011 року №368, у частині недотримання нормативу миттєвої ліквідності (Н4), починаючи з 20 березня 2014 року та не усунув це порушення».

У матеріалах справи також наявна ухвала Печерського районного суду м. Києва від 16 грудня 2015 року, у якій йдеться про кримінальне провадження, розпочате за фактом заволодіння колишніми службовими особами спільно з власниками та керівниками банку державними коштами Національного банку України в особливо великому розмірі.

Разом із тим, у постанові Правління Національного банку України від 06 лютого 2015 року «Про віднесення публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра» до категорій неплатоспроможних» основна причина віднесення ПАТ «КБ «Надра» до категорії неплатоспроможних зазначено — недокапіталізація банку відповідно до вимог стрес-тестування та неприведення діяльності у відповідність до вимог законодавства України.

Національний банк зазначив, що віднесення ПАТ «КБ «Надра» до категорії неплатоспроможних стало наслідком його нежиттєздатності ще з часу введення тимчасової адміністрації у 2009 році, призначення якої було викликано, зокрема, ризиковою діяльністю попереднього менеджменту на чолі з ОСОБА_8, який не забезпечив якісного управління банком та фактично довів його до банкрутства. Однак зусилля та заходи, що в подальшому вживалися менеджментом ПАТ «КБ «Надра» для покращення його діяльності та функціонування відповідно до встановлених нормативів, виявилися недостатніми в умовах фінансово-економічної кризи.

Ураховуючи, що положенням частини шостої статті 58 Закону України «Про банки і банківську діяльність» не урегульовано питання, у який саме спосіб має бути доведена вина власника істотної участі в банку у віднесенні банку до категорії неплатоспроможних та зважаючи на те, що суди касаційної інстанції при вирішенні аналогічних справ доходять різних висновків, які впливають на єдність судової практики, колегія суддів вважає, що вирішення цього правового питання, з урахуванням наведених вище правових висновків судів касаційної інстанції у подібних правовідносинах, містить виключну правову проблему для забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.

При цьому однакове застосування закону забезпечує загальнообов’язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдине застосування законів поліпшує громадське прийняття справедливості та правосуддя, а також довіру  до відправлення правосуддя.

Неодноразове ухвалення протилежних і суперечливих судових рішень, особливо судами вищих інстанцій, може спричинити порушення права на справедливий суд, закріплене в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.

Загальновизнаний принцип правової визначеності передбачає стабільність правового регулювання і виконуваність судових рішень.

А, отже, правовою проблемою є загальне визначення підстав, меж, принципів відповідальності власника істотної участі в банку, зокрема, відповідальності за бездіяльність та її наслідки (частина четверта статті 58 Закону України «Про банки і банківську діяльність») або дії та їх наслідки (частина п’ята статті 58 Закону України «Про банки і банківську діяльність»), тягар доведення вини тощо.«

АНТИРЕЙД

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Про це в ефірі ‘Радіо-Ера’ заявив адвокат Ростислав Кравець, коментуючи ситуацію щодо акції протесту власників автомобілів з єврономерами.

‘Ситуація довкола розмитнення назріла давно. Ні для кого не секрет, що в парламенті досить давно знаходиться потужне автомобільне лоббі, яке обгрунтовувало високі податки і платежі тим, що в Україні потрібно відновити випуск і виробництво власних автомобілів. Але за 25 років цього не зробили’, — заявив експерт.

‘Поведінка людей, які вимагають легалізацію цих 80 тисяч автомобілів — неприпустима. Вже вносилися відповідні зміни до податкового кодексу, щоб не порушувати вимоги громадян, які належним чином сплатили податки’, — говорить адвокат і додає, що для тих автомобілів, які ввезені законно (один автомобіль на особу і заборона на продаж), виплати на такі автомобілі розбивають на декілька років, щоб людина могла розрахуватися.

‘Тим, хто ввіз авто незаконно будь-яких компенсацій бути не може. Тому що це підірве довіру людей до самої держави’, — наголошує Ростислав Кравець.

Тетяна Дем’яненко, Ера Медіа

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Подібні дії НБУ призвели до втрат не тільки самого НБУ, який роздає багатомільярдні рефінансування, що призвело до обвалу курсу гривні з 8 до майже 25 за один долар, але і до багатомільярдних втрат населення.

При цьому постраждали не тільки юридичні особи за рахунок яких тримається економіка України, а й фізичні особи, котрі довірили свої заощадження банківським установам. Запевнення ж керівництва НБУ про те, що 90% вкладників отримають свої заощадження в повному обсязі, на практиці виявилося неправдою, як і більшість із заяв НБУ що стосуються збереження коштів в українських банківських установах та наявності гарантій збереження коштів.

Фонд гарантування вкладів, створений з метою компенсації коштів вкладникам і підвищення довіри до банківської системи перетворився в бездонну бочку яка поглинає активи банків і бюджетні кошти. При цьому кредити, отримані Фондом від НБУ і Мінфіну, а також власні кошти не дозволяють йому своєчасно і в повному обсязі здійснити навіть ті мізерні виплати, які він зобов’язаний робити.

У той же час мільярди гривень сплачених Фондом відсотків за отриманими кредитами НБУ та Мінфіну, роблять практично неможливим повернення коштів клієнтам банків в повному обсязі. Робота ж Фонду з проблемними активами як і виплата відсотків за отриманими кредитами від НБУ і Мінфіну, на практиці перетворилася в абсурд.

За весь час, Фонд через процедуру перехідного банку продав тільки один банк — Терра банк, перевівши всі ліквідні активи в Кристал банк, а борги залишивши в Терра банку, вкладники

якого не отримають свої кошти. При цьому власником Кристал банку стали особи афілійовані з ліквідованим Терра банком, але на це ніхто не звертає увагу.

На сьогодні реалізація активів неплатоспроможних банків відбувається за значно заниженими цінами. Найчастіше кредити продаються за ціною на 50-70% нижче вартості застав по ним.

На фоні цього клієнтам банків не залишається нічого окрім як самостійно намагатися повернути свої кошти. Варіантів є декілька. В основному це:

— стягнення коштів з НБУ за неналежний контроль за банком і бездіяльність яка призвела до неплатоспроможності банку і втрати клієнтами коштів;

— стягнення коштів з Фонду на підставі ст. 26 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», в якій прямо зазначено що сума граничного розміру відшкодування коштів за вкладами не може бути менше 200 000 гривень;

— стягнення коштів безпосередньо з топ-менеджменту та акціонерів банку на підставі ст.58 Закону України «Про банки і банківську діяльність».

Перший з існуючих способів повернення коштів вже має позитивні результати. Клієнтам Брокбізнесбанку та Укргазпромбанку в суді вдалося дове-сти бездіяльність НБУ що призвела до втрати ними коштів, і зараз вони стягують їх безпосередньо з НБУ.

Спори про стягнення коштів з Фонду гарантування також розглядаються в судах і вже є позитивні рішення, але вони ще не вступили в законну силу.

Що ж стосується стягнення безпосередньо з топ-менеджменту та акціонерів банків, то це здійснюється згідно зі ст. 58 Закону України «Про банки і банківську діяльність» в якій зазначено, що власники істотної участі зобов’язані вживати своєчасних заходів для запобігання настання неплатоспроможності банку.

Пов’язані з банком особи за порушення вимог законодавства, в тому числі нормативно правових а тів Національного банку України, здійснення ризикових операцій, які загрожують інтересам вкладників чи інших кредиторів банку або доведення банку до неплатоспроможності несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність.

Крім того, пов’язані з банком особи, дії або бездіяльність яких призвели до завдання банку збитків з його вини, несуть відповідальність своїм майном. Якщо в результаті дій або бездіяльності пов’язаної з банком особи банку завдано збитків, а інша пов’язана з банком особа внаслідок таких дій або бездіяльності прямо або побічно отримала майнову вигоду, такі особи несуть солідарну відповідальність за заподіяні банку збитки.

Таким чином законодавством передбачена пряма можливість стягнути збитки безпосередньо з власників і топ-менеджменту банку.

А судячи з даних кримінальних проваджень розміщених в єдиному державному реєстрі судових рішень, що стосуються розслідування кримінальних справ пов’язаних з рефінансуванням, виведенням коштів, фіктивним кредитуванням банків, доказової бази цілком достатньо для залучення пов’язаних з банком осіб до відповідальності за доведення банку до неплатоспроможності та стягнення коштів безпосередньо з них.

Варто також відзначити що виведення коштів з банків часто пов’язано з бездіяльністю НБУ, який добре обізнаний про всі процеси що відбуваються в банку і часто навіть допомагає це робити, видаючи рефінансування під неіснуючі або значно переоцінені застави, а також не «контролюючи» подальший рух отриманих банком коштів.

У той же час, повертаючись до відповідальності безпосередньо власників банків, як було зазначено вище, відповідно до чинного законодавства вони несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність.

Цивільно-правова відповідальність, — це можливість стягнення коштів безпосередньо з осіб, пов’язаних збанком, в разі наявності їх вини в доведенні банку до неплатоспроможності. Подібні суперечки в досить великій кількості вже розглядаються в українських судах. Підставами для таких позовів служать самі постанови НБУ про визнання банків неплатоспроможними, в яких прямо встановлена вина власників які своєчасно не здійснили дії для приведення діяльності фінансової установи до норм чинного законодавства.

Крім цього в зв’язку з визнанням банку неплатоспроможним та нанесення шкоди його клієнтам і НБУ, пов’язані з неповерненням коштів, правоохоронні органи відкривають кримінальні провадження за цілою низкою статей кримінального кодексу, починаючи від банального шахрайства і закінчуючи підробкою документів. Клієнти таких банків можуть подати відповідні заяви

і бути визнані потерпілими в рамках таких кримінальних справ. Однак,як показує практика, наші правоохоронці не дуже успішно, і відверто кажучи не дуже старанно розслідують такі правопорушення. Як показує практика прирозслідуванні таких справ з’являються факти що вказують на співучасть НБУ та інших високопоставлених осіб держави в доведенні банків до неплатоспроможності.

Яскравим прикладом може служити справа колишнього глави правління банку Надра – Гіленко І.В., кримінальне провадження щодо якого було закрито на початку 2014 року і тільки після низки скарг відкрито знову, проте дана справа так і не розслідується, слідчі дії практично не проводяться.

Подібне відбувається і з іншими горе-банкірами. Тому на сьогодні єдиним шансом повернути кошти розміщені в українських банках, на мій погляд, є позов до НБУ, який своєю бездіяльністю допустив неплатоспроможність банків і втрату вкладниками коштів.

Ростислав Кравець
Адвокат, старший партнер
Адвокатської компанії «Кравець і партнери»

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Верховна рада 7 жовтня прийняла в першому читанні законопроект, що зобов’язує компанії розкривати кінцевих власників бізнесу.

У разі його прийняття підприємства, крім державних та комунальних, будуть зобов’язані розкривати свого кінцевого вигодоодержувача (бенефеціара), регулярно оновлювати і зберігати інформацію про нього та надавати її державному реєстратору.

Передбачається, що така інформаціє буде публічною. У випадку не подання інформації про кінцевого власника накладається штраф в розмірі від 17 до 34 тисяч гривень.

При цьому кінцевим власником компанії не може бути особа, яка має формальне право на 25% чи більше статутного капіталу, або право голосу в юрособі. Тобто, є номінальним власником.

Обов’язок підприємств розкривати своїх кінцевих власників стосуватиметься не тільки новостворених підприємств але і тих, що зареєстровані до набрання чинності цим законом. На внесення таких даних до реєстратора у них є шість місяців.

В цілому прийняти цей урядовий законопроект депутати планують 14 жовтня.

В Україні традиція реєструвати підприємство на номінального власника в офшорних зонах — один з найпоширеніших засобів приховати напівлегальні доходи та реального власника.

Дуже часто справжніми бенефеціарами є високопосадовці або нечистоплотні бізнесмени, які збагачуються завдяки державним підрядам. Проте в реєстраційних документах зазначається номінальний власник. Класичним випадком є історія з вчителькою йоги з Кіпру, яка була номінальним власником компанії «Альтком», що отримала мільярдні підряди на будівництво проектів під «Євро-2012″.

Таких прикладів безліч. Майже кожний крупний український бізнесмен записує свої активи в офшорних зонах на «фунтів» – власників бізнесу на папері за винагороду. При цьому вони жодним чином не впливають на роботу компанії.

Компанії з Кіпру, Белізу, Панами, Віргінських островів, трастові фонди та «фунти» використовуються бізнесом та чиновниками для оптимізації податків та приховування доходів.

Нарешті влада вирішила прийняти закон, який має розкрити реальних власників всіх активів.

«У випадку прийняття даного законопроекту в тому вигляді в якому він є наразі, в Україні значно виросте попит на спеціалістів з реєстрації прав за офшорними компаніями», — каже адвокат ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та партнери» Егор Штокалов.

Юристи стверджують, що закон легко обійти, не порушивши його.

«Цей закон нічого не вирішує в плані розкриття кінцевого власника підприємства. Так, як і раніше буде можливо зазначити номінального власника, при цьому довести інше на практиці практично не можливо, — каже старший партнер ЮФ «Кравець та партнери» Ростислав Кравець. — Залишається можливість зазначити власником довірену особу без будь-яких наслідків. На практиці виконати умови цього закону і заставити вказати реального власника практично нереальні».

Штокалов приводить, як приклад, одну зі схем приховання справжнього власника активу: власник підприємства з України – компанія з Кіпру, а її власник, інша компанія, зареєстрована на Белізі. Кінцевим бенефеціаром белізської компанії – номінальний власник (підставний директор) з Белізу. Як обійти вимоги законопроекту, який передбачає обов’язкову публікацію реального власника?

Юрист юридичної компанії Prove Group Антон Каганець дає один із варіантів як це зробити: «Номінальний власник — особа, яка від свого імені управляє корпоративними правами іншої особи, в інтересах останньої. Можна назвати його по народному «фунтом». При цьому, в реєстрах власників корпоративних прав саме цей «фунт» вказаний як власник підприємства. Так от між «фунтом» та реальним власником укладається трастовий або подібний договір, яким передбачено відмову «номінального» ​​від усіх прав на підприємство на користь реального власника».

«Ось тут і криється головна проблема — про ці договори дізнатися дуже складно. Навіть якщо вони реєструються в державних реєстрах країн офшорів — доступ до них обмежений практично як до банківської таємниці. Таким чином, показуючи по документам «номінального власника» можна досить ефективно і довго приховувати реального власника. При цьому довести що-небудь буде практично неможливо», — каже юрист.

Крім того, в законопроекті не прописаний механізм, як вже існуючі компанії зобов’язані будуть розкривати свої кінцевих бенефеціарів. «Що може змісити існуючу компанію розкрити своїх кінцевих власників? Що прокуратура буде ходити та всіх перевіряти?», — запитує партнер юридичної фірми «Лавринович і Партнери» Олена Зубченко.

Однак закон має і позитивні сторони. «З прийняттям цього закону юридичні особи не зможуть користуватися послугами трастів/офшорів, які не мають право відкривати кінцевого бенефеціара. Українській компанії доведеться використовувати лише структури (офшори),які розкривають юридичних осіб», — каже Зубченко.

Юрій Віннічук, INSIDER

Адвокатская компания Кравец и Партнеры