Вперерывах между нормандскими саммитами и принятием важнейших законов президенту страны Владимиру Зеленскому пришлось задуматься над такими локальными проб­лемами, как будни столичного строительного рынка. А все потому, что в воздухе Киева замаячил призрак очередной пирамиды, потенциальными жертвами которой могут стать 13 тыс. инвесторов. Речь идет о людях, вложивших деньги в квартиры в 26 жилых домах, которые до недавнего времени строила компания Укрбуд Девелопмент (УД) — одна из крупнейших на рынке. Строила, но уже не достроит.

Киевлянин Сергей Кашперский — один из этих инвесторов. Он год ждет сдачи в эксплуатацию своей однокомнатной квартиры в жилом комплексе Чарівне місто, строящемся в Дарницком районе столицы. Кашперский заплатил за жилье застройщику — УД — в 2017‑м за счет собственных сбережений. Компания обещала ввести дом в эксплуатацию еще в конце 2018‑го, но после предупредила о переносе столь важной для киевлянина даты на 12 месяцев. «Другого жилья у меня нет, поэтому приходится снимать квартиру за 10 тыс. грн в месяц», — признает он.

«Компания предлагала хорошие условия, поэтому ее недвижимость покупали», — разводит руками Роман, попросивший не называть его фамилию. Этот человек — товарищ по несчастью Кашперского: в прошлом году он внес на счета Укрбуда 25% стоимости однокомнатной квартиры в строящемся доме в районе киевской станции метро Красный хутор. Остальную сумму оформил как рассрочку на 50 месяцев от застройщика. Теперь в глазах Романа растерянность.

УД еще с лета этого года практически перестал вести работы на 26 своих киевских площадках, превратившись в крупнейшего проблемного застройщика страны.

С учетом всего этого делом УД заинтересовались в Офисе президента. В итоге Зеленский 12 декабря пообещал, что все объекты компании достроит столичный холдинг Киевгорстрой (КГС).

Но без государства тут не обойтись: по словам Игоря Кушнира, президента КГС, они планируют обратиться за помощью в Кабмин и Киевскую горгосадминистрацию (КГГА). «Мы будем просить о прямой и непрямой помощи, — уточнил Кушнир. — Скорее всего, это будут коммерческие займы». Он также добавил, что вся будущая прибыль из Укрбуда выведена.

Большая стройка

Частная компания УД появилась в 2007‑м. Ее публичным владельцем стал молодой предприниматель Максим Микитась. У УД была интересная функция — она стала ассоциированным членом государственной корпорации Укрбуд, правопреемницы еще союзного Минстроя УССР. УД взялась вести свои проекты под брендом госструктуры.

В итоге застройщик стал одним из крупнейших в Киеве — его портфель насчитывает около полусотни проектов. Компания сдала почти 1 млн кв. м, утверждал ранее ее гендиректор Олег Майборода. Мол, УД в начале своей работы сделал ставку на максимально доступное жилье, на которое существовал большой спрос. Некоторые свои объекты девелопер возводил на участках, где разрешение на строительство выдавали крымские суды, причем делали они это уже после российской аннексии. Противостояние вокруг одной из строек закончилось стрельбой.

Все это время на рынке ходили упорные слухи, что Микитась — лишь зиц-председатель. Так, во времена президентства Виктора Януковича УД связывали с его старшим сыном Александром. «По отдельным проектам у Микитася действительно были партнеры, но бизнес принадлежал ему», — уточнил директор крупной столичной девелоперской компании на условиях анонимности.

В любом случае Микитасю удалось найти общий язык с руководством города: летом 2014‑го укрбудовец стал депутатом Киевсовета по списку партии УДАР столичного мэра Виталия Кличко. Последнего он, например, возил два года назад из Италии в Украину на частном самолете. Позже градоначальник в интервью НВ заявил, что заплатил за перелет 1,5 тыс. евро.

Летом 2016‑го Микитась выиграл выборы в ВР по мажоритарному округу в Черниговской области. По данным онлайн-издания Украинская правда, на выборах его неформально поддерживал президентский Блок Петра Порошенко (БПП). Но в парламенте застройщик вошел в группу Воля народа, объединившую бывших регионалов и бизнесменов, лояльных к правящей политсиле.

Однако в этом году политкарьера застройщика дала сбой: он, как и многие его коллеги, проиграл выборы представителю партии Слуга народа.

А за несколько месяцев до этого началась черная полоса и у Укрбуда. Сначала Антимонопольный комитет (АМКУ) оштрафовал на 262 млн грн две компании корпорации. Причина — сговоры во время участия в тендерах на реконструкцию Шулявского путепровода, столичной гимназии им. Бойченко и при строительстве корпуса Нацинститута сердечно-сосудистой хирургии. Укрбуд оспаривал решения АМКУ в судах.

В мае 2019‑го НАБУ провело в корпорации обыск по делу о строительстве жилья для военнослужащих Нацгвардии (НГУ). Параллельно детективы бюро задержали экс-командующего НГУ, гендиректора УД и оценщика. Их подозревают в завладении имуществом силовой структуры на сумму более 81,6 млн грн. Всех троих вскоре отпустили под залог. В конце октября по этому делу правоохранители задержали и Микитася, который тоже избежал СИЗО с помощью выплаты залога в 80 млн грн.

Само расследование продолжается.

Кто собственник?

Укрбуд основательно сбавил темпы, а летом практически остановил стройки. По данным рейтинга портала ЛУН и НВ, на 1 сентября 2019‑го компания стала № 11 по объемам застройки в Киеве и области, сдав 1,6 тыс. квартир, хотя годом ранее имела 4‑ю позицию и почти 3 тыс. построенных квартир.

В конце сентября Микитась сообщил, что продал УД группе инвесторов. Новые собственники, как тогда утверждал экс-депутат, должны были достроить объекты компании. «Для кого‑то новость о продаже УД стала неожиданностью, но сделка не спонтанная», — написал он на своей ФБ-странице. И добавил, что к такому решению шел давно, приведя в порядок оргструктуру компании, которая также прошла аудит.

Спустя несколько недель в СМИ появилась информация о том, что новыми владельцами строительного гиганта стали малоизвестные люди — бизнесмен Евгений Дикин и фермер Василий Полевой. Позднее Микитась в эфире телеканала Прямой сообщил, что реальным собственником девелопера теперь является Дмитрий Федотенков — совладелец одной из крупнейших в Киеве ресторанной сети Tarantino Family.

Именно с появлением новых владельцев обнаружилось, что корнем проблем Укрбуда было то, что из компании системно выводили деньги. В этом уверен Федотенков. Потери от подобных «операций» он оценивает в миллиарды гривен, и именно из‑за них строительный гигант уверенно подошел к последней черте — краху.

Микитась вообще достаточно раскованно обращался со средствами УД. После того как о проблемах компании заговорили вслух, Майборода перечислил активы и расходы экс-собственника. Тот, как оказалось, владеет домом на столичных Осокорках за 160 млн грн и другой недвижимостью на 0,5 млрд грн. В свою политическую карьеру Микитась, по оценкам Майбороды, вложил около 300 млн грн. Еще 1,5 млрд грн экс-владелец УД потратил на покупку различных активов: он пытался приобрести Проминвестбанк, купил компанию Теплоэнерго, базы отдыха, различные площадки и непрофильные бизнесы.

Лично для себя Микитась, по информации гендиректора УД Майбороды, приобрел первый в Украине люксовый кроссовер Lamborghini Urus (с госномером, совпадающим с годом рождения Микитася) за фантастические $  700 тыс. В автопарке экс-депутата оказались и другие элитные автомобили: Maybach за $  600 тыс. и Aston Martin за $  300 тыс. В 2018 году коллекция Микитася, по данным его депутатской декларации, насчитывала 22 пары элитных хронографов брендов Rolex, Breguet, Franck Muller.

Уточнить у Микитася детали сделки по Укрбуду, а также получить его реакцию на слова Майбороды НВ не удалось: бизнесмен на протяжении долгого периода не поднимал телефонную трубку и, по словам его окружения, находится сейчас в «упадническом состоянии».

А Федотенков в комментарии НВ сообщил: «В Укрбуде есть часть компаний, которыми я через своих представителей владею 50 на 50 с людьми Микитася. Еще частью компаний владею пополам с людьми бывшего юриста Укрбуда». По словам Майбороды, чтобы вернуть строителей на площадки, необходимо не менее 1,5−2 млрд грн. А для достройки всех объектов — не менее 5 млрд грн. Таких денег у собственников нет, поэтому они недавно и обратились к нескольким застройщикам за помощью.

Претендентов было двое — компании Интергал-Буд Владимира Зубика и КГС. По условиям будущего соглашения, все незаконченные объекты передадут новому застройщику, который завершит работы за счет непроданных квартир. Последних, по словам Майбороды, насчитывается около 3 тыс.

Новый застройщик получит еще и 1,5 тыс. паркомест, а также нежилые помещения и другие активы. «Мы делали расчеты с предварительными оценками — по стоимости всех этих площадей, будущим выплатам по рассрочкам и тем деньгам покупателей, которые есть в фондах финансирования строительства. Этого более чем достаточно, чтобы покрыть все расходы на достройку», — утверждает Майборода.

Интергал-Буд требовал гарантий, что все дома будут введены в эксплуатацию без сложностей. Опасения компании понятны: УД несколько месяцев не мог ввести в эксплуатацию пять своих домов.

Позднее президент Зеленский заявил, что достраивать все объекты будет КГС.

После передачи активов бренд Укрбуд исчезнет. С этим, видимо, не согласен Микитась, который сообщил о мошенничестве при продаже бизнеса. «В процессе поиска инвесторов мной были подписаны определенные меморандумы, которые в СМИ и в народе называют „понятийки“. Которые не несут за собой никакого юридического оформления, никаких юридических последствий», — рассказал бывший собственник УД еще до наступления у него периода «упаднического состояния» в эфире телеканала Прямой.

По мнению экспертов, подобные заявления не помешают передаче активов. Микитась сейчас не в том положении, чтобы устраивать противостояние, считает Ростислав Кравец, старший партнер юркомпании Кравец и партнеры.

Пик тупика

Вэтом году на рынке первичной недвижимости столицы сложились неблагоприятные условия. Особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса.

Традиционных пиков активизации покупателей — весеннего и осеннего — не случилось. Потому что после зимы украинцы выбирали нового президента и потенциальные клиенты девелоперов не спешили тратить деньги. А накануне новой зимы сильно укрепилась гривня. Так как основные свои сбережения соотечественники держат в долларах, желающие приобрести квадратные метры не захотели менять кровные по низкому курсу. Рынок может оживиться с началом девальвации гривни, как это происходило в 2014—2018 годах, говорит Ярослава Чапко, директор по продажам и маркетингу CBS Holding.

Сейчас с проблемами из‑за низких продаж столкнулся еще один крупный застройщик — компания Аркада-Строительство, которая возводит 38 домов в Голосеевском и Дарницком районах. По данным отчетности связанного с ней банка Аркада, комиссионные доходы финучреждения от инвестирования в недвижимость (в них учтены и доходы от кредитования) в третьем квартале 2019‑го упали более чем в два раза в сравнении с предыдущим кварталом. А в сравнении с аналогичным периодом 2018‑го они сократились в 10 раз.

Но кейс Укрбуда — это очередное доказательство тому, что на столичном рынке недвижимости ключевую роль играет не столько экономика, сколько «дырявые» законы.

Укрбуд — уже третья проблемная компания в Киеве, инвесторы которой могли остаться без квартир. Ранее даже в худшей ситуации оказались вкладчики ставшей почти именем нарицательным компании Элита-центр — классической пирамиды, рухнувшей в 2006 году. А через 10 лет на столичном рынке обанкротилась УкоГрупп Анатолия Войцеховского, который строил дома по всему Киеву без разрешительных документов.

Елена Шуляк, народный депутат Украины, которая до парламента курировала направление «Строительство» в аналитической неправительственной организации Офис эффективного регулирования (BRDO), говорит, что причина сложившейся ситуации — несовершенное законодательство. Например, сейчас нет достаточного количества норм, позволяющих инвесторам контролировать строительство. Не существует системы, которая бы гарантировала людям выполнение обязательств застройщиком, если объект строится на самовольно занятой земле или при отсутствии права там строить.

НВ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

В ближайшие несколько месяцев компания Укрбуд может прекратить свое существование. У нее нет средств для достройки 26 объектов. Но дома готов достроить конкурент — компания Интергал-Буд Владимира Зубика. Об этом заявил генеральный директор Укрбуд Девелопмент Олег Майборода. Сейчас вопрос будущего собственников 13 тыс. квартир обсуждается на Банковой. Кроме того, в компании назревает корпоративный конфликт. Ведь бывший собственник Укрбуд Девелопмент экс-нардеп Максим Микитась заявил, что его обманули и он по-прежнему является совладельцем компании.

НВ Бизнес разбирался, что происходит с крупным киевским застройщиком.

История конфликта

Около тысячи инвесторов компании Укрбуд собрались под Офисом президента 5 декабря и обратились к президенту Владимиру Зеленскому с просьбой создать рабочую группу при Совете национальной безопасности и обороны (СНБО) Украины с участием представителей органов власти, Государственной строительной корпорации Укрбуд, Укрбуд Девелопмент, ФК Житло-Капитал и представителей инициативной группы инвесторов. Они предлагают разработать план по достройке 26 комплексов компании и возобновить работы на строительных площадках. По информации Олега Майбороды, недвижимость в домах компании приобрело около 13 тыс. инвесторов. Это самый большой кризис на киевском рынке недвижимости.

Компания Укрбуд Девелопмент, которая развивала все проекты корпорации Укрбуд, начала активно строить жилье в 2010 году после прихода к руководству Максима Микитася. «Компания привлекала средства покупателей и за счет этого строила дома, поэтому проектов и было так много», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко. Последние несколько лет компания боролась за лидерство на киевском рынке недвижимости со старожилом — ХК Киевгорстрой.

У самого Максима Микитася дела тоже шли неплохо: в 2014 году бизнесмен прошел в Киевсовет от партии УДАР — Солидарность, а в 2016 году — в Верховную Раду по округу № 206 в Черниговской области как самовыдвиженец. Проблемы в бизнесе у Микитася начались еще весной этого года. Кроме того, летом он проиграл выборы в парламент по своему округу кандидату от пропрезидентской партии Слуга народа Антону Полякову, который недавно стал фигурантом скандала.

Компании, связанные с Микитасем и Укрбуд Девелопмент, занимались не только жилищным строительством. Они также реализовывали ряд социальных и инфраструктурных проектов в Киеве. Это Северо-украинский строительный альянс и Спецбуд-Плюс, которые получили несколько крупных подрядов, финансируемых из бюджета Киева.

В мае АМКУ суммарно оштрафовал эти две компании на сумму около 150 млн грн за сговор в тендерах на реконструкцию Национального института сердечно-сосудистой хирургии им. Н. Амосова и гимназии им. Бойченко. В июне они были оштрафованы еще на 112 млн грн за сговор в тендерах на реконструкцию Шулявского путепровода.

В середине мая детективы Национального антикоррупционного бюро пришли с обыском в здание Нацгвардии и офиса строительной корпорации Укрбуд. Следственные действия были связаны с уголовным производством по строительству жилья для военнослужащих Нацгвардии, об этом ранее писал НВ Бизнес. НАБУ подозревает экс-командующего Национальной гвардии Украины Юрия Аллерова, генерального директора компании Укрбуд Девелопмент Олега Майбороду и оценщика Алису Грищук в завладении имуществом Нацгвардии на сумму более 81,6 млн грн. Все трое были задержаны и вскоре отпущены. В начале октября по этому делу был задержан и сам Микитась, который вскоре вышел на свободу под залог в размере 80 млн грн.

Накануне задержания Микитась заявил, что продал компанию Укрбуд Девелопмент

В преддверии своего задержания бизнесмен заявил, что продал компанию Укрбуд Девелопмент новому инвестору и работы на строительных площадках могут возобновиться.

Что происходит с Укрбудом

Работу Укрбуд девелопмент могла подкосить сложная ситуация на рынке первичной недвижимости, считают опрошенные НВ Бизнес представители девелоперских компаний. Весной продажи квартир в новостройках снизились на 15−20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из-за выборов президента. Осенью увеличить количество сделок помешала сильная гривна: большинство потенциальных покупателей квартир хранят средства в валюте. Но если в прошлом году за $ 10 тыс. можно было купить 280 тыс. грн, то сейчас — 240 тыс. грн, а цены на жилье в новостройках в национальной валюте не изменились. Поэтому покупатели ожидают укрепления доллара.

Кроме того, Максим Микитась вел строительство БЦ Arsenal Plaza. В этом проекте его партнером был совладелец одной из крупнейших киевских ресторанных компаний Tarantino Family Дмитрий Федотенков, рассказывает НВ глава крупной девелоперской компании, пожелавший остаться неназванным. «Микитась продал свою долю Федотенкову в бизнес-центре за $ 10 млн и эти средства пошли на достройку жилых комплексов компании. Партнеры нашли инвестора, который был готов вложить $ 35 млн в достройку всех комплексов. После ввода жилья в эксплуатацию и продажи всех квартир стороны хотели поделить всю прибыль и выйти из проекта», — рассказывает он. Но крупный инвестор от сделки отказался из-за проблем, которые начались у Микитася.

Позавчера в эфире телеканала Прямой эту версию частично подтвердил сам экс-нардеп, рассказав, что в процессе поиска инвесторов им были подписаны определенные меморандумы, которые в СМИ и в народе называют «понятийки». «Они не несут за собой никакого юридического оформления, никаких юридических последствий», — уточнил он и добавил, что остается собственником компании Укрбуд Девелопмент. В ответ на это заявление генеральный директор Укрбуд Девелопмент Олег Майборода обвинил своего кума Микитася в проблемах компании, а также рассказал о дорогих покупках экс-депутата. Например, что он первым в Украине приобрел автомобиль Lamborghini Urus, стоимостью $ 700 тыс.

И добавил немного подробностей о меморандуме с крупным инвестором, который в итоге сорвался.

«Меморандум предусматривал переход права собственности на компании по мере поступления средств инвестора. Что и было сделано с ведома Микитася и с соблюдением всех процедур. Но правда заключается в том, что, подумав недельку-другую, Микитась решил, что условия меморандума, по которому он получит деньги только после достройки объектов, его не устраивают, и начал отказываться от договоренностей, соответственно перестали поступать деньги на строительство!», — написал Олег Майборода. Он признал, что провел переговоры со всеми крупными компаниями и достроить объекты компании согласилась компания Интергал-Буд.

«Это значит, что девелопер готов достроить все объекты компании под своим брендом и оставить прибыль от продажи свободных квартир в ЖК Укрбуда. Сам бренд Укрбуда исчезнет. Комплексы будут переданы только после того, как Интергал-Буд получит гарантии, что никаких проблем с вводом в эксплуатацию домов не возникнет. Этот вопрос сейчас обсуждается в Офисе президента. Не секрет, что Максим Микитась не пользуется лояльностью власти и в проблемах компании есть и политический контекст», — говорит глава девелоперской компании, пожелавший остаться неназванным.

Интергал-буд готов взять на себя обязательства по завершению всех 26 строящихся жилых объектов при содействии органов госвласти

Компания готова взять на себя обязательства по завершению всех 26 строящихся жилых объектов, 80% из которых имеют отрицательный баланс, сказано в сообщении пресс-службы компании Интергал-Буд. «Чтобы частный инвестор имел возможность завершить строительство объектов Укрбуд, необходимое содействие и участие государственных органов в следующих вопросах:

• получение отсутствующей разрешительной документации по объектам Укрбуд;
• гарантия отсутствия претензий по существующим уголовным делам к новому застройщику;
• снятие арестов и других, блокирующих строительство, вопросов по площадкам Укрбуд;
• подключение объектов к инженерным коммуникациям и ввода в эксплуатацию.

«Поддержка и содействие государства в этих вопросах позволит новому инвестору возобновить строительные работы на объектах Укрбуд. В этом случае, Интеграл-Буд готов приступить к финансовому, техническому и юридическому аудиту строительных площадок для проверки ранее предоставленной акционерами Укрбуд финансово-аналитической информации», — сказано в сообщении пресс-службы компании.

Если же стороны не договорятся, то у инвесторов Укрбуда будут проблемы, признает старший партнер юридической компании Кравец и партнеры Ростислав Кравец. «Им нужно будет искать девелопера и достраивать дома самостоятельно. Это очень длинный и сложный процесс», — говорит он. Сергей Степенко из SV Development считает, что выход будет найден. «Я думаю, что Максим Микитась сейчас не в том положении, чтобы воспротивиться передаче жилых комплексов», — говорит Степенко.

Александра Неращук, НВ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры