В середине июля украинские СМИ облетело сообщение об аресте скандального застройщика Анатолия Войцеховского, которого связывают с группой компаний «Уко». МВД Украины обнародовало на своём канале в YouTube видео, на котором четверо полицейских сажают подозреваемого в автозак. Генпрокуратура подтвердила вынесение бизнесмену подозрения в уклонении от уплаты налогов на сумму в 12,5 млн грн, создании организованной преступной группы с целью самовольного занятия земельных участков в Киеве и присвоения средств инвесторов на протяжении 2004–2016 годов. Производство объединило 46 дел, зарегистрированных против Войцеховского с конца 2012 года. Также в ГПУ сообщили об аресте объектов самовольного строительства, захваченных земельных участков и имущества Войцеховского на сумму более 200 млн грн.

В ночь на воскресенье 17 июля Печерский районный суд арестовал застройщика на два месяца с возможностью освобождения под залог в размере 14 млн грн. Адвокаты бизнесмена сразу же заявили о намерении обжаловать решение. Тем не менее 18 июня Войцеховского перевели из изолятора временного содержания МВД в Лукьяновское СИЗО, а залог в 14 млн грн на тот момент так и не был внесён. Пока расследование запутанного дела Войцеховского продолжается, Фокус выяснил, каковы его перспективы и что ожидает многочисленных покупателей жилья в объектах, связанных со скандальным застройщиком.

Дело с размахом

Именем нарицательным для аферистов на рынке новостроек в Украине в последние годы стало словосочетание «Элита-Центр». Такое название носила компания, которой в 2006 году удалось обмануть около 1,7 тыс. покупателей квартир в «виртуальных» новостройках. Эта фирма фактически продавала воздух, изначально не собираясь что-либо строить. Деятельность Войцеховского куда масштабнее — более чем в 40 объектах, которые правоохранители связывают с одиозным застройщиком, Фокус насчитал около 18–19 тыс. квартир. Если допустить, что половина из них была распродана, иногда по нескольку раз, получим не менее 10–12 тыс. пострадавших покупателей. С учётом их родственников, которые также готовились к новоселью, количество вовлечённых может достичь 25–30 тыс. и даже более. Этого достаточно, чтобы полностью заселить среднестатистический украинский райцентр.

Сравнение деятельности Войцеховского с афёрой «Элита-центр» правоохранители считают некорректным. Ведь в открытом производстве акцент делается на фактах самовольного захвата земельных участков, незаконного строительства жилья и попытках его неправомерного введения в эксплуатацию. То есть, в отличие от организаторов «Элита-центр», Войцеховский довольно активно строил и иногда даже вводил готовые дома в эксплуатацию. Правда, как считают в ГПУ, это происходило на основании поддельных решений судов и незаконной регистрации в Госреестре недвижимого имущества.

Организованный компанией «Укогруп» бизнес напоминает пирамиду: для продвижения уже начатых строек на продажу выставляются всё новые и новые объекты. Первым был комплекс «Мегасити» на Харьковском шоссе — проблемная стройка с десятилетней историей, где по сей день продолжают продавать новые квартиры. «Где-то есть какие-то документы, где-то их вообще нет. На определённых объектах были получены документы только на одну секцию, запланирована уже седьмая, а построено три с половиной», — рассказывал Фокусу летом 2015 года тогдашний замглавы КГГА Павел Рябикин. Когда под видом обычных граждан сотрудники КГГА направлялись в офисы продаж строек Войцеховского, там даже и не скрывали, что документов они не получат. Потенциального покупателя спрашивали в лоб: «Вам квартира нужна или документы»? Особенно впечатлил чиновников из КГГА объект на проспекте Науки, который принадлежит фирме-банкроту. Строительство на этой площадке было заморожено ещё в 2006 году, а в марте 2015-го вдруг открылся офис продаж. «Оказалось, что жильё продают от имени кооператива, зарегистрированного в Севастополе. Но когда мы с ними связались, выяснилось, что в Севастополе ничего о продажах жилья в Киеве неизвестно. По нашей информации, на этом объекте только на начало марта уже было 154 обманутых вкладчика, а квартиры продавались по второму разу», — констатировал Рябикин. После ареста Войцеховского запрос Фокуса с просьбой прокомментировать ситуацию был направлен преемнику Рябикина, новому замглавы КГГА Александру Спасибко. По состоянию на 19 июля ответ от КГГА так и не был получен.

Закону вопреки

В 2015 году строительство нескольких связанных с Войцеховским ЖК («Жемчужина Троещины», «Сосновый бор», «Схидна Брама» и «Мозаика») приостановили правоохранители. Более того, комплекс «Схидна Брама», расположенный в Киеве по адресу ул. Светлая, 3, суд обязал снести за счёт застройщика. Именно этот объект в 2012 году начинали возводить на участке, выделенном под строительство автосервисного предприятия. Несмотря на приостановку строек и следственные действия, офисы продаж продолжали работать, а вдоль оживлённых столичных улиц красовалась красочная реклама сомнительных жилых комплексов. Для привлечения потенциальных покупателей новостройки распродавались задёшево. При средних для Киева ценах около 20–25 тыс. грн за «квадрат» стоимость жилья от Укогруп стартовала от 11 тыс. грн за кв. м.

Даже сейчас, когда Анатолий Войцеховский находится под арестом, сайты связанных с ним объектов продолжают привлекать новых покупателей выгодными акциями. Приговорённую к сносу новостройку «Схидна Брама» якобы даже начинают заселять — на сайте жилого комплекса 18 июня сообщили о вручении ключей инвесторам второй строительной секции из шести выставленных на продажу. «Да, нам много и активно мешали строить. Да, нас часто и загадочно пугали «всем известной фамилией». И в итоге мы всё равно построили. Значит, на то есть воля Божья. Счастья вам и благополучия в новом жилье», — комментируют это событие на сайте застройщика. Судя по форумам инвесторов, некоторые из них уже проживают в первой секции комплекса «Схидна Брама» около года. Правда, они пользуются водой и электроэнергией за счёт временного подключения по коммерческому тарифу и надеются на узаконивание земли, а также заключение договоров с Киевэнерго и Киевводоканалом.

Не менее интересная ситуация складывается с ЖК «Жемчужина Троещины». Если факты присвоения около 40 стройплощадок продолжают расследовать, то относительно захвата участка в Киеве по ул. Закревского, 42, строительства на нем ЖК «Жемчужина Троещины» и завладения суммой в 2,6 млн грн за счёт обмана покупателей жилья Анатолию Войцеховскому уже объявлено подозрение. Тем временем скандальный ЖК проходит ребрендинг и теперь предлагается к продаже под названием «НебоSky».

Ближайшее будущее подозреваемого Анатолия Войцеховского опрошенные Фокусом эксперты оценивают неоднозначно. «В уголовном производстве, исходя из информации ГПУ, будет проведена экспертиза, есть большая вероятность привлечения ещё ряда должностных лиц предприятий и многочисленных свидетелей. Исходя из сложности дела и количества фигурантов, до суда может дойти лишь несколько эпизодов, при этом само уголовное дело будет слушаться годами», — считает управляющий партнёр АО «Безпалый и партнёры» Тарас Безпалый.

Адвокат, советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнёры» Олег Качмар полагает, что шансы доказать вину Войцеховского достаточно высоки, по крайней мере по некоторым эпизодам. «Войцеховский будет наказан, — говорит юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр. — Дело приобрело достаточный резонанс по причине множества пострадавших и значительных денежных потерь. Поэтому в решении данного прецедента силовым путём заинтересованы все: от политиков и силовых структур до властей КГГА». В то же время адвокат, старший партнёр АК «Кравец и Партнёры» Ростислав Кравец даёт пессимистический прогноз: «Вряд ли это дело дойдёт до суда. А если и дойдёт, то обвинительного приговора не будет — очень много связанных должностных лиц, в том числе и в «новой» прокуратуре с полицией, которые получали дивиденды от этих схем».

«Один наш клиент после посещения отдела продаж стройки Войцеховского получил предложение купить несуществующий этаж, которого не было в проекте, но под него и за его деньги этаж обещали построить»

Собеседник Фокуса о незаконных схемах строительства

Пока с одиозным застройщиком разбираются компетентные органы, жильцы, которые успели заселиться в некоторые дома Укогруп, оказались в весьма щекотливом положении. Вряд ли их успокоит то, что прямо завтра выселять никого не станут. «До приговора суда, вступившего в законную силу, считается, что введение в эксплуатацию и регистрация объектов были осуществлены законно и без нарушений, — отмечает управляющий партнёр АО «Клочков & партнёры» Владимир Клочков. — Вместе с тем инвесторам, которые оформили право собственности, необходимо готовиться к возможным проблемам, в частности — к отмене права собственности на недвижимость в случае, если факты подделки решений судов (о вводе жилья в эксплуатацию. — Фокус) подтвердятся». В связи с длительностью рассмотрения дела такая перспектива может появиться даже через 3–5 лет.

Впрочем, большинство опрошенных Фокусом экспертов сходится во мнении, что собственники жилья от Уко останутся при своих квадратных метрах. «Принимая какие-либо решения в отношении таких объектов, чтобы не навредить ещё большему количеству людей, нужно исходить из принципа соблюдения баланса между возможными негативными последствиями для инвесторов и преследуемыми целями», — отмечает Олег Качмар. Он сомневается в вероятности отмены права собственности на квартиры, так как речь идёт не о единичных случаях, а о сотнях или даже тысячах.

До выселения вряд ли дойдёт дело даже в случае реализации более радикального сценария. «Решения судов о признании права собственности на квартиры и готовности домов к эксплуатации будут отменены политическим решением вышестоящих судебных инстанций. Меньшая часть незаконных регистраций в Госреестре квартир и нежилых помещений будет отменена решением суда. Пострадает несколько «чёрных» нотариусов, которые проводили такую регистрацию», — прогнозирует развитие ситуации Иван Кудояр. Он считает, что инвесторы так и останутся жить в своих незаконных квартирах, испытывая проблемы с подачей в квартиры тепла, газа, воды и электричества.

Менее определённо выглядит ситуация со связанными с Войцеховским комплексами, которые ещё не заселены. Их, по всей видимости, ожидает заморозка из-за правовых и технических проблем. А таковых обнаружится немало. Как отмечает управляющий партнёр KievStandard Олег Перегинец, там, где было необходимо получать 5-ю категорию сложности на объекты 20–25 этажей, Войцеховский получал 3-ю категорию, по упрощённой системе для частных и клубных домов, а также грешил с надстройкой лишних десятков этажей даже над введёнными в эксплуатацию зданиями. «Один наш клиент после посещения отдела продаж стройки Войцеховского получил предложение купить несуществующий этаж, которого не было в проекте, но под него и за его деньги этаж обещали построить», — приводит пример собеседник Фокуса.

Специалисты считают, что вряд ли какой-либо адекватный застройщик возьмётся за достройку таких объектов. Как отмечает Перегинец, достраивать качественно и честно, с выдерживанием категории, получением разрешений, не продавая незаконные верхние этажи, получая прибыль только с одного дома, а не со всей пирамиды, будет попросту экономически не выгодно. «Продать то, что построено без документов, невозможно. Любой, кто начнет достраивать такие объекты, станет соучастником того же преступления», — отмечает управляющий директор компании ARPA RealEstate Михаил Артюхов. В качестве возможного выхода из ситуации он называет амнистию для нарушителя с обязательствами исправить проблемы города. Впрочем, такое решение отнюдь не обещает инвесторам получение жилья — вряд ли городские власти допустят достройку особенно опасных зданий или непредусмотренных проектом этажей.

Впрочем, на развитие ситуации могут повлиять сами пострадавшие покупатели. «Судьба проблемных строек во многом будет зависеть от активности и сплочённости жильцов. Здесь нужна совершенно новая законодательная база на уровне города — постановления, которые признают объекты Войцеховского банкротами, отстранят бывшие компании от управления и дадут зелёный свет дальнейшему строительству сторонними лицами или жильцами», — предполагает Иван Кудояр. Однако такое решение может потребовать от покупателей жилья дополнительных инвестиций.

Если связанные с Войцеховским комплексы, в которых были куплены квадратные метры, на неопределённый срок останутся недостроями, шансы инвесторов вернуть свои средства выглядят весьма призрачно. Владимир Клочков из АО «Клочков & партнёры» рекомендует инвесторам обратиться с заявлениями о признании их потерпевшими от действий Войцеховского и выдвинуть гражданские иски о возмещении ущерба в рамках уголовного производства. Однако, по его словам, не стоит рассчитывать на компенсацию за счёт самостроев и захваченных участков — после завершения уголовного производства они перейдут в собственность территориальной громады Киева.

У пострадавших остаётся надежда на возмещение за счёт арестованного имущества застройщика и других лиц, участвующих в незаконной схеме. Если, конечно, таковое имущество обнаружится. «Имущества принадлежащего Войцеховскому и не находящегося в залоге, вероятнее всего, попросту нет. Поэтому инвесторы ни получат ни копейки компенсации», — предполагает Ростислав Кравец. Вместе с тем опрошенные Фокусом эксперты намекают на солидарную ответственность власти, которая не могла не знать о «пирамиде» Войцеховского и, тем не менее, не предпринимала реальных попыток остановить сомнительное строительство. Поэтому Ростислав Кравец считает лучшим способом защиты пострадавших инвесторов взыскание средств с городских властей.

Мария Бабенко, ФОКУС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры