Причем, люди готовы отдавать жилье с большим дисконтом — до 50-60% от довоенной цены.

“За квартиру на Оболони, которая стоила примерно 120 тысяч долларов, собственник хочет получить хотя бы 60 тысяч. За несколько дней до войны он выехал в Польшу, сейчас собирается открывать там свой бизнес, поэтому срочно нужны деньги. От коллег слышал, что подобные обращения есть и у них. Не скажу, что они очень массовые, но даже такого количества желающих продать квартиры за полцены может оказаться достаточно, чтобы обвалить ценники на рынке”,— говорит нам киевский риэлтор Виталий.

По словам эксперта рынка недвижимости, риэлтора Ирины Луханиной, продать квартиру в Киеве сейчас практически нереально и крайне рискованно — по любой цене. Да и покупатели явно не выстраиваются в очереди.

“Сделки могут быть разве что между своими, поскольку нотариальное оформление практически остановлено”, — говорит она.

Впрочем, как пояснил нам глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец, на днях Минюст открыл доступ к реестрам недвижимости (они были закрыты с начала войны), поэтому технически сделки проводить можно.

Разбирались, начнется ли в Киеве распродажа квартир и что будет с ценами после войны.

“Готовы уступать 50%”

Напомним: с прошлого года ценники на киевскую недвижимость резко пошли вверх. Среднестатистическая столичная квартира прибавила в цене, минимум,  30%. И даже на воне слухов о вторжении РФ особого волнения на рынке и попыток сбросить недвижимость за любые деньги не наблюдалось. Правда, в конце января-начале февраля, когда ситуация стала накаляться, занервничали иностранцы. Те, кто в последние годы скупал квартиры и коммерческую недвижимость в Киеве, чтобы зарабатывать на аренде или с прицелом на дальнейшую перепродажу, стали избавляться от ставших рискованными объектов. При этом большинство выставляло их по рыночной цене, без особых скидок.

С началом войны рынок по понятным причинам остановился.

“Минимальная активность наблюдается разве что в сегменте аренды. Да и то цены просели на 30%, минимальная планка, по которой можно снять сейчас квартиру в Киеве, — всего 4 тысячи гривен”,— говорит Луханина.

Впрочем, как рассказывают риэлторы, в последнее время появились обращения от киевлян с вопросами как можно продать квартиру.

В основном, этой темой интересуются те, кто выехал в Европу, и нуждается в средствах на обустройство новой жизни.

Якобы, люди готовы отдавать недвижимость в столице за полцены или даже дешевле. Скажем, по единичке в хрущевке озвучивался ценник в 15 тысяч долларов, хорошую квартиру в новостройке владелец готов отдать за 50 тысяч.

То есть, по сути, начинают сбываться прогнозы, которые риэлторы давали еще до войны: о том, что в случае эскалации люди будут готовы продавать квартиры и по 10 тысяч долларов.

Можно ли в войну оформить сделку купли-продажи

Ирина Луханина говорит, что продать квартиру в Киеве сейчас попросту нереально — рынка фактически нет, сделки не совершаются. “Возможно, кто-то из уехавших собственников и был бы заинтересован в срочной продаже даже с большим дисконтом, но вот где найти покупателя — вопрос открытый. Сделка, даже если ее удастся провести, крайне рискованная. После отмены военного положения ее можно оспорить. Поэтому найти покупателя можно разве что по договоренности, между своими”,— отмечает Луханина.

Впрочем, технически сделки купли-продажи недвижимости с недавних пор все же возможны. На днях Минюст открыл реестры недвижимости, правда, доступ к ним имеют только уполномоченные регистраторы, которых по стране не так много. “Также убрали региональную привязку, чтобы в каком-нибудь селе на относительно тихой Западной Украине не начали массово переоформлять права собственности на недвижимость. Тем не менее, оформить сделку купли-продажи все же возможно”,— говорит Кравец.

Также, как рассказал нам киевлянин, который пытается сейчас продать квартиру, риэлторы предлагают разного рода схемы, в частности, оформить доверенность, предварительный договор или завещание на покупателя. Понятно, что продать жилье по таким схемам можно только с существенным дисконтом. Озвучиваются даже суммы на 60% ниже довоенной цены.

Впрочем, президент Ассоциации риэлторов Украины Юрий Пита уверен, что в войну сделки по недвижимости являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому советует до отмены военного положения их не совершать.

“Согласно статьи 233 Гражданского кодекса сделка может быть признана судом недействительной,  если заключена под воздействием тяжелых обстоятельств, к которым можно отнести и войну”,— отметил Пита.

Что будет с ценами на квартиры

Понятно, что в войну продажи квартир, даже по супер-низким ценам и без юридических барьеров, вряд ли будут массовыми.

Но, как говорят эксперты, появившаяся тенденция снижения цен может получить дальнейшее развития и после войны.

Особенно, если владельцы недвижимости в Украине, которые выехали за границу, не будут спешить с возвратом на родину.

“Не исключено,  что на первом этапе после войны цены на недвижимость снизятся”,— говорит Луханина.

Впрочем, по ее словам, эта тенденция вряд ли будет долгосрочной, так как с учетом разрушения жилищного фонда возникнет дефицит квадратных метров. Поэтому ценники на недвижимость, после спада, могут пойти в рост.

“Похожая тенденция наблюдалась в Донецке, когда после событий 2014-2015 года квартиры там резко подешевели, а затем начали дорожать. Правда, на прежний уровень они так и не  вышли”,— отмечает Луханина.

Риэлторы допускают, что сразу после войны квартиры в Киеве можно будет купить с дисконтом до 50%, а затем они могут подорожать на 20% и остановиться на том уровне, с которого начался бурный рост в прошлом году, который еще тогда эксперты назвали необоснованным.

При этом Юрий Пита прогнозирует рост цен на недвижимость в западных областях, причем, уже в ближайшее время.

“В западных областях наблюдается тенденция увеличения спроса на жилье на вторичном рынке. До конца марта количество вынужденных переселенцев здесь достигнет полумиллиона человек. Около 3% могут быть заинтересованы с покупке жилья. Поэтому цены на наиболее востребованные форматы — комнаты и 1-2 комнатные квартиры — могут вырасти на 3-7%”,— считает Пита.

Впрочем, что будет с ценам на недвижимость после войны во многом зависит от экономической ситуации в стране. “Если власти вытянут экономику, не исключено даже подорожание жилья, но на спаде людям просто не за что будет покупать квартиры”,— подытожил Кравец.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Если мы говорим о цене на газ за август, то ее должны были опубликовать за 5 дней до конца июля, цену на сентябрь – за 5 дней до конца августа. Но в этом месяце газопоставщики массово это правило нарушили.

OBOZREVATEL решил выяснить, чем такие задержки грозят потребителю и как все-таки заставить поставщика предоставлять цену вовремя?

Почему цены не огласили в срок?

До 1 августа рынок работал немного по другим правилам. Цены на месяц потребления выставлялись в конце этого месяца. К примеру, цена на июль появлялась в конце июля. Так же сработали большинство газопоставляющих компаний и в августе: огласили цены только после 20-го числа (на основании данных о значении высшей теплоты сгорания за период с 1 по 21 число месяца, полученных от Оператора ГРМ). А некоторые не сделали этого до сих пор. Лишь единицы опубликовали ценовое предложение до начала месяца. В целом ситуацию можно было бы списать на невнимательность поставщиков, если бы она не несла для них некой скрытой выгоды.

Еще несколько месяцев назад публиковать цену заранее не имело смысла, ведь ее регулировал Кабинет Министров через НАК “Нафтогаз Украины”. Сейчас же рынок начинает саморегулироваться. В этом процессе очень важно, чтобы все газопоставляющие компании играли за едиными правилами. Когда поставщики определяют цену до начала месяца, потребитель может сориентироваться, и если предложение его не устраивает, поменять поставщика.

“Я думаю, что поставщики сознательно не оглашали цену, чтобы от них не могли уйти потребители. – предполагает координатор жилищно-коммунальных и энергетических программ сети “Опора” Татьяна Бойко. – Если потребитель может вовремя увидеть цену всех поставщиков, он, очевидно, может принять решение, что хочет поменять поставщика. Но этот месяц они уже потеряли”.

Возможность такого перетекания клиентов подтверждает и директор газотранспортной компании “Нафтогаз Украины” Максим Рабинович. Ведь даже не зная, что цена за кубометр газа этой компании в августе окажется меньше, чем в среднем по рынку(3,24 грн против 4,495 грн), к ним за неполный месяц захотели присоединиться почти тысячу домохозяйств.

“По моему мнению, когда большинство компаний не публикуют цены вовремя, они не дают своим клиентам возможности сравнить цены с другими поставщиками. Соответственно невозможно принять решение, выгодно ли клиенту менять поставщика. Я считаю, что такие действия со стороны сбытовых компаний нарушают правила честной конкуренции”, – утверждает Максим Рабинович.

Также причина задержек с оглашением цены может крыться и в желании установить более конкурентное предложение. Татьяна Бойко предполагает, что некоторые поставщики могли специально ждать, когда цену опубликуют конкуренты, чтобы их предложение не смотрелось невыгодным на фоне других.

Кроме того, задержки могут повлиять на конечную цену газа для потребителя. Если компании продолжат игнорировать правила и будут оглашать стоимость услуги в конце месяца, то в период сезона высоких цен они смогут ее завысить. Дело в том, что цена газа растет изо дня в день, и если сформировать ее на 20 дней позже, то потребитель будет вынужден заплатить больше.

Не узнали цену вовремя: как потребителю защитить свои права?

Не оглашенные цены до начала пользования услугой – явное нарушение прав потребителя, утверждает Татьяна Бойко. Но к сожалению, у нашего потребителя на практике практически нет возможностей защитить свои права.

“Потребители сейчас практически не защищены и от природных монополий и от любых поставщиков услуг. – рассказывает адвокат, старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец. – Постоянно внося изменения в закон “О защите прав потребителей”, принимая отдельный закон, государство на самом деле не увеличивает права потребителя, а урезает”.

Поэтому повлиять на газопоставляющие компании будет не просто. Но механизмы все же есть. Прежде всего, потребитель может написать претензию поставщику, где изложить свою позицию. Но эксперты не признают такой механизм действенным. Более вероятный вариант влияния – написать жалобу Нацкомиссии по регулированию энергетики и коммунальных услуг(НКРЭКУ).

“НКРЭКУ устанавливает правила поставок газа, а это нарушение правил – объясняет Татьяна Бойко. – Очевидно, тогда могут быть применены какие-то санкции. Можно, конечно, написать претензию в газсбыт, но лучше обращаться сразу к тем, кто может применить штрафные санкции, потому что здесь имеет место конкретное нарушение конкретного нормативно-правового акта”.

В то же время важно, чтобы такие жалобы не были единичными. Чем больше их поступит, тем больше вероятность, что НКРЭКУ даст ситуации соответствующую оценку.

Так же с жалобой можно обратиться и в Антимонопольный комитет, ведь он занимается не только вопросами монополии, но и недобросовестной конкуренции. Большинство региональных газовых компаний, так называемые облгаз сбыты, которые раньше входили в единую структуру облгазов, в августе опубликовали абсолютно одинаковые цены на газ. Поскольку сейчас они охватывают 69% рынка, это прямое нарушение условий конкуренции, и должно заинтересовать АМКУ.

Что “светит” поставщикам за нарушения?

Исходя из лицензионных условий, газопоставляющие компании должны работать в рамках утвержденных Правил поставки природного газа. Если же они этого не делают и задерживают оглашение цены – это прямое нарушение лицензии. За него предусмотрены такие санкции:

– предупреждение о необходимости устранить нарушение;

– штраф;

– приостановка действия лицензии;

– аннулирование лицензии.

Другими словами, если поставщик будет регулярно затягивать с оглашением цены – эго работа на рынке прекратится.

В то же время Ростислав Кравец утверждает, поставщики могли допустить подобное нарушение и из-за запуска рынка. Поэтому считает, нужно начать с мягких санкций:

“Сейчас рынок только открывается. Думаю, задержки в публикации цен связаны с этим. Но регулятор НКРЭКУ должен обратить на это внимание, заставить поставщиков вовремя публиковать соответствующую открытую информацию. Сейчас пока не стоит никого штрафовать или применять санкции. Но всех нужно предупредить, что такая ситуация не должна повторятся и поставщики должны привести свои условия работы в соответствие с лицензионными условиями. Ведь на самом деле, от того, что поставщики заплатят штраф, для конечных потребителей ничего не поменяется”, – утверждает адвокат.

Как уполномоченные органы собираются реагировать на такие нарушения – они пока не оглашают. Обращались ли граждане с подобными жалобами – на наш запрос в НКРЭКУ не ответили. А в АМКУ сообщили, что такие дела действительно есть. Их рассмотрение запланировали на сегодня. О результатах сообщат позже.

Ситуация с задержкой оглашения цен на газ имеет все шансы повториться и в этом месяце. Цены на сентябрь должны были появится до 26 августа, но от большинства компаний их еще нет. Это нарушение понемногу превращается в стабильную практику, поэтому реакция регулятора сейчас просто необходима.

ОБОЗРЕВАТЕЛЬ

АО «Кравец и Партнеры»

С начала года аренда помещений на первых этажах столичных зданий подорожала на 20%. Об этом рассказывает НВ Бизнес генеральный директор компании Ресторанный консалтинг Ольга Насонова. «Самой большой популярностью пользуются объекты площадью до 100 кв м, не только в центре, но и в спальных районах города», — говорит она. Но помимо ресторанов, магазинов и бизнесов из сферы услуг, в борьбу включились сети игровых залов. Они могут платить больше, что и приводит к росту ставок аренды.

Игорный бизнес выигрывает

На первых этажах зданий свои объекты открывают заведения общественного питания, салоны красоты, отделения банков, говорит глава директората Ассоциации франчайзинга Андрей Кривонос. Магазины по продаже одежды, обуви и аксессуаров отдают предпочтение торговым центрам.

Но мест для всех желающих не хватает. «Сейчас в Киеве наблюдается дефицит помещений, что связано с очень активным развитием сетей игровых салонов», — говорит Андрей Кривонос. Причем, он наблюдается не только в приближенных к центру города районах города, но и в спальных массивах — на Оболони, Позняках, Осокорках, в Голосеево. Проблем с арендой помещений не наблюдается на ДВРЗ, но этот район не привлекает бизнес.

Работа игорного бизнеса на территории Украины запрещена, рассказывает управляющий партнер юридической компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. «Все онлайн-казино зарегистрированы в тех странах, где их деятельность разрешена. То есть казино фактически не работают на территории Украины и только предоставляют потребителям доступ через интернет. Точно такая же ситуация и с российскими социальными сетями Одноклассники и ВКонтакте, которые тоже запрещено, но украинцы ими пользуются», — говорит Ростислав Кравец.

Представители сетей игровых салонов готовы платить больше по сравнению с представителями других бизнесов, говорит Ольга Насонова. «Они не торгуются, а в некоторых случаях платят больше. Например, собственник помещения сдает его по $ 35 за кв м в месяц и на него есть несколько претендентов. Представитель игрового бизнеса может предложить $ 50 за кв м в месяц. Понятно, он получит предпочтение», — говорит Насонова. По ее словам, собственники ресторанов ограничены и не могут платить за аренду больше 20% своих продаж. В противном случае бизнес может оказаться неприбыльным.

Ставки растут

В Киеве плата за аренду помещений сильно отличается и может колебаться от $ 10 до $ 180 за кв м в месяц, в зависимости от месторасположения объекта, наличия больших витрин и выхода на фасад, рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. «Ценами в $ 180 за кв м в месяц на Крещатике уже никого не удивишь», — уточняет Топал. С начала этого года ставки выросли уже на 20%.

Повышение арендной платы приводит к закрытию кафе, парикмахерских или небольших магазинов. Например, только с начала года в столице закрылось около полусотни заведений общественного питания. Некоторые не проработали и полугода, как владельцы помещений попросили платить больше. Арендодатели не всегда могут зафиксировать плату в договоре хотя бы на год-два.

Аренда в ближайший год будет дорожать, прогнозирует Анатолий Топал. Представители сетей игровых залов уверены, что новый парламент разрешит работу казино, сетям игровых автоматов, что позволит этому бизнесу развиваться. Ранее президент Украины Владимир Зеленский действительно заявлял, что готов легализировать работу казино в пятизвездочных отелях. Какое отношение к этому имеют все остальные игровые залы — непонятно.

Интерес потенциальных бизнесменов к открытию своего дела тоже растет. Предложение же не поспевает за спросом. Помещения на первых этажах новостроек, как правило, быстро раскупаются или арендуются.

Александра Некращук, НВ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

– КСУ рассмотрит иск о законности роспуска Верховной Рады;
– К партии «Слуга народа» захотели присоединиться более 20 тысяч человек;
– Дмитрий Гордон предвыборный штаб партии Смешко «Сила и честь»;
– Порошенко возглавил партию «Европейская солидарность»;
– ЦИК требует от Верховной Рады внести изменения в закон о «публичных закупках»;
– Старт пленарной недели Рады: законопроекты о ТСК и избирательный кодекс;
– Зеленский внес в Раду представления об отставке Грицака, Полторака и Климкина;
– Дональд Трамп пригласил Зеленского в Вашингтон;
– США хотят предоставить Украине статус главного союзника вне НАТО;
– Рост цен на топливо в Украине;
– В Украине могут отложить введение рынка электроэнергии.
Также на связи со студией энергетический эксперт Валентин Землянский.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Депутаты в очередной раз взялись защищать украинцев от жульничества в сфере строительства жилья. На этот раз парламентарии озаботились мошеннической схемой, по которой застройщик продавал одну и ту же квартиру нескольким инвесторам. Или брал деньги за жилье, которого даже нет в проекте. Соответствующий законопроект №7128 в ВР подала группа депутатов (БПП и Самопомощь).

Авторы законопроекта предлагают с 1 июля 2018 обязать заказчика строительства зарегистрировать за собой право собственности на дом, как на объект незавершенного строительства, а также на каждую квартиру или помещение в доме. Причем сделать это еще до начала продаж квартир.

В свою очередь покупатели квартир должны будут составить заявление о регистрации своего имущественного права. И зарегистрировать его в базе данных заявлений и запросов Госреестра прав на недвижимое имущество.

Говоря простым языком, депутаты предлагают регистрировать в реестре право на приобретение права собственности. А собственно регистрация последнего, согласно текста документа, будет осуществляться после завершения строительства, сдачи дома и выполнения всех финансовых обязательств по договору.

На первый взгляд, идея кажется здравой. Поскольку лишает недобросовестных застройщиков возможности по нескольку раз продавать одни и те же квадратные метры. А требование еще до начала продаж регистрировать не только право собственности на дом целиком, но и на каждую квартиру в отдельности, не даст ему реализовывать несуществующие даже в проекте квартиры.

Однако юристы сомневаются, что такое решение позволит хоть как-то защитить украинцев от строительных афер. По их мнению, проблема лежит в несовершенном законодательстве, регулирующим деятельность фондов финансирования строительства.

«За время своего существования закон себя полностью дискредитировал. Он абсолютно не исполняет своей ключевой функции – защищать права лиц, инвестирующих в строительство жилья. Фонды финансирования строительства как не несли никакой ответственности, так и не будут ее нести согласно предлагаемых изменений», — объясняет адвокат, старший партнер Адвокатской компании «Кравец и партнеры».

Более того, по его словам, единственное, на что могут повлиять депутатские инициативы – это цены на жилье.

«Изменения привнесут дополнительную коррупционную составляющую в части регистрации имущественных прав, а также поднимут стоимость жилья на 3-4%. Поскольку за дополнительную регистрацию в реестрах имущественных прав будет взыматься госпошлина. Ничего кроме дополнительной бюрократии и расходов новации не принесут», — утверждает Кравец.

Он убежден, что застройщику ничего не может помешать, например, изменить строительный адрес или номера квартир в возводимом доме. И мошенник сможет, как и прежде, продавать одни и те же квадратные метры нескольким покупателям.

Что действительно необходимо изменить, считает адвокат, так это установить ответственность для застройщиков и банков, создающих фонды финансирования строительства. Необходимо, чтобы финучреждения отвечали всем своим имуществом и средствами за недострой.

ЮРИЙ ПАВЛОВ, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«Снижение на гривну еще возможно, но после 25 октября расценки перестанут опускаться, и могут начать подростать. Частично, это связано с тем, что обменный курс гривни к доллару и евро перестанет активно укрепляться», — уточнил нам экономист, руководитель проекта «Успешная страна» Андрей Блинов.

Плавное снижение розничных цен на горючее в Украине началось еще конце лета, но более заметным оно стало в начале осени. По данным консалтинговой группы «А-95», за последний месяц средняя стоимость бензина марки А-92 на заправках просела на 24 копейки — до 18,78 грн/л, А-95 — на 28 копеек (до 19,49 грн/л), а дизеля — на 20 копеек (до 17,31 грн/л).

В тоже время ожидаемый рост курса доллара, за который наши нефтрейдеры закупают топливо за рубежом, — только одна причина подорожания горючего. Вторая, по словам экспертов, — это плавное повышение мировых цен на нефть. Только за последнюю неделю они поднялись с $ 40 до $ 50 за баррель, и 3-4 недели повлияют на конечную цену нефтепродукта.

Что власти?

Рост топливных цен точно не понравится Антимонопольному комитету, который еще в конце сентября заявил, что расценки на наших АЗС завышены, и начал расследование на предмет нечестной конкуренции. «В 90% случаев нарушения конкуренции так или иначе связаны с ценами. Мы видим признаки того, что цены завышены. Связано ли это с антиконкурентными действиями субъектов — выясняем», — написал тогда на своей странице в Facebook председатель АМКУ Юрий Терентьев.

Многие его поддержали. Например, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец считает претензии антимонопольщиков вполне обоснованными. Однако, «как всегда не совсем своевременными, предъявленными со значительным опозданием».

В тоже время эксперты слабо верят в то, что чиновники смогут сколько-нибудь серьезно надавить на нефтрейдеров. И не только потому, что они имеют мощное лобби в Верховной Раде и других властных институтах, но еще и из-за того, что и так снижают цены.

«Антимонопольный комитет должен осознать, что в Украине есть очень конкурентный рынок нефтепродуктов. Такого числа трейдеров нет больше ни в одной стране Европы. Только крупных сетей более десяти, а мелких и одиночных — не счесть. Поэтому цены формируются рыночным путем, нравятся они кому-то или нет», — отметил в разговоре с «Вестями» директор ООО «Консалтинговая группа А-95» Сергей Куюн.

И заверил, что если бы нефтетрейдерам не приходилось бороться контрабандой и фальсификатом, на который в Украине приходится не менее 25% рынка, то показывал большую прибыльность, и имел бы возможность сильнее опускать розничные расценки. «Те, в свою очередь, вынуждены увеличивать наценку, чтобы обеспечить покрытие затрат на содержание станций и поддержку бизнеса. В итоге получается так, что те, кто платит налоги, у АМКУ числятся в нарушителях, а бодяжники и контрабандисты — даже заслуживают похвалы за низкие цены», — удивляется Сергей Куюн.

Марк Поллок, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры