Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

По словам бывшего законодателя и политика Юрия Кармазина, в Украине есть ряд судебных дел, в которых инвесторы пытаются вернуть незаконно отобранное имущество. И говорить об улучшении инвестиционного климата и внедрение “инвестиционных нянь” в таких условиях – преждевременно. Никто не рискнет вложить средства в страну, где на уровне государства могут “рейдернуть” имущество, говорит он.

“Проблема отсутствия защиты права собственности – это украинская боль. Я уже молчу об иностранцах, посмотрите, что происходит с имуществом украинцев, что незаконно отбирается, под крышеванием правоохранительных органов.

Так о каких “инвестиционных нянях” мы говорим? Кого они будут поддерживать и кому помогать – тех, кого государство не может и не хочет защищать? Давайте сначала наведем порядок с защитой права собственности, а затем будем приглашать “инвестиционных нянь”, – говорит Кармазин.

Мнение специалиста разделяет юрист Ростислав Кравец. Беспредел на рынке и критическое ухудшение ситуации породили государственные регистраторы, объясняет он.

Специалист допускает, что рейдерство прав собственности происходит при молчаливом согласии государства.

“Пассивность государства в этом вопросе я связываю с тем, что, вероятно, первые лица государства принимают в этом участие, и имеют с этого определенную выгоду. Потому навести порядок с реестрами не является большой проблемой. Их деятельность запросто можно сделать прозрачной”, – добавил он.

Из-за неуклюжей политики государства страдают не только иностранцы, но и украинцы, говорит Кравец.

“Вспомните, к чему привели действия регистраторов – тысячи украинцев лишились прав на свои квартиры. И государство не принимает никаких шагов для защиты права собственности своих граждан. Не говоря уже о международных инвесторах”, – отмечает он.

Напомним, Верховный суд Украины изучает “уникальный” случай нарушения прав инвестора. В 2012 году компания “Рантье плюс” приобрела здание (БЦ) в центре столицы, по ул. Рыльского, 6 (Софиевская площадь). Ничего не предвещало беды, но в 2019 году компания случайно узнала, что уже не является его собственником.

Оказалось, что с 2018 года в судах происходили процессы, целью которых было “отжать” здание у владельцев, и финальным элементом была смена информации в реестре со стороны государственного регистратора. При этом законные владельцы здания о том, что происходит ничего не знали.

Как выяснил УНН, речь о государственном регистраторе КП “Регистрационное бюро” Анне Чуйко, которая “переписала” имущество в пользу других людей, а именно РВС банк бывшего депутата от партии “Блок Петра Порошенко” Руслана Демчака.

Демчак считается приближенным к Петру Порошенко и даже сейчас раздает в округе Винницкой области помощь от себя и “Roshen”.

УНН

АО «Кравец и Партнеры»

Коммунальные предприятия больше не смогут проводить государственную регистрацию передачи прав собственности, а госрегистраторов и нотариусов обяжут проверять подлинность содержания документов. Таковы главные изменения «антирейдерского» закона (№1056-1), подписанного президентом Владимиром Зеленским 21 октября.

Вместе с тем, постановление приведет к удорожанию и усложнению процедуры купли-продажи имущества и корпоративных прав, что также ухудшит инвестиционный климат, опасаются в бизнес-сообществе. Отрицая возможность роста стоимости своих услуг, нотариусы предупреждают, что подписанный вариант закона, исключивший некоторые из их предложений, недостаточен для того, чтобы собственники крупного бизнеса могли спать спокойно.

Перекрыли источник рейдерства

Необходимость борьбы с рейдерскими захватами собственности назрела давно – с 2014 по 2017 год в Украине их количество возросло в 2,5 раза. Хотя после 2017 года динамика роста данного типа преступлений несколько снизилась, но все равно составила значительную цифру – более 900 случаев за последние полтора года.

Главный источник махинаций последних лет – введенный при прошлой власти институт «аккредитованных субъектов государственной регистрации», представлявших из себя коммунальные предприятия, значительная часть которых создавалась специально для отъема чужого имущества и бизнеса по поддельным документам.

Ранее недобросовестных регистраторов отключали в ручном режиме: так, в июле 2019 года советник Министра юстиции по вопросам госрегистрации Елена Сукманова заявляла, что из всех заблокированных регистраторов 70% приходится на коммунальные предприятия.

«На практике происходят случаи просто небывалые: к примеру, недавно провели оформление по поддельным документам акта купли-продажи имущества на человека, уже как 4 года умершего. Поэтому я оцениваю данное постановление позитивно, особенно в части ликвидации института аккредитованных субъектов: эти предприятия были просто криминальными структурами, через которых шел вал рейдерских атак», — прокомментировал нововведение старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Помимо этого, дабы снизить риск потери собственности, на уполномоченных госрегистраторов и нотариусов перекладывается ответственность по установлению гражданской и правовой дееспособности физических и юридических лиц.

«Представьте ситуацию: выдана доверенность на представительство интересов. Она имеет либо срок действия, либо же она прекращается в связи со смертью лица. Но если ранее проверить это могли только нотариусы, то сейчас к единому реестру актов гражданского состояния получают доступ и госрегистраторы. Теперь они будут обязаны проверять в реестре существование доверенности, и обязательное наличие у субъекта доли в уставном капитале. Однозначно уже не будет «мертвых душ»», — уверен нотариус Богдан Дмух.

Контрольной мерой по защите от неправомерных действий станет увеличение финансового наказания за нарушения порядка проведения регистрации до уровня в 400-600 тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан.

Но, если в данных пунктах мнения участников обсуждения законопроекта сходились, то другие механизмы защиты вызвали ряд противоречий.

Безопасность бизнеса или монополия нотариата

Камнем преткновения законодательной инициативы стало введение принципа одновременности нотариального действия и государственной регистрации, а, кроме того, нотариальное удостоверение договора о купле-продаже корпоративных прав.

Смысл новации состоял в устранении схемы рейдерства по передаче документов через цепочку из нескольких регистраторов. Посредством такого метода мошенники могли запустить процесс отъема прав на собственность на одном из первых этапов, а зарегистрировать результат – в конце, что усложняло обжалование дела. Если же производить запись в едином госреестре сразу после нотариального заверения, места для вмешательства рейдера не осталось бы.

«Это была классная идея, — дает оценку планировавшемуся изменению глава киевского отделения Нотариальной палаты Украины Наталья Козаева, — вы приходите к нотариусу, он заверяет договор купли-продажи, акт приема-передачи доли, и совершенно логично, что тут же он и проводит регистрацию изменений юридического лица в реестре. С помощью данного механизма мы ломали через колено всех черных регистраторов и рейдеров».

Однако в финальную редакцию закона принцип одновременности был включен лишь частично, став обязательным для всех форм собственности, кроме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Не устраивали критиков и существенное удорожание нотариальных услуг из-за обязательного нотариального заверения договора купли-продажи корпоративных прав. Так, в случае принятия первоначальной редакции закона, нотариусу полагался 1% от суммы сделки – для большого бизнеса часто многомиллионной. Данная мера для юрлиц в конечном варианте законопроекта также стала необязательной.

Дело в опасениях юристов и крупного бизнеса относительно усиления роли нотариата, получавшего возможность вмешиваться в частные дела сторон, а также, внося детали, в том числе финансовые, в реестр, придавать публичности условия сделок.

«Крупные игроки пролоббировали отмену принципа одновременности для акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью – именно там, где и происходит основная часть рейдерских атак. Таким образом, все проблемы остаются – можно снова начать процесс «отъема» в одном месте, а потом утвердить в другом», — объясняет произошедшее Наталья Козаева.

Аргументируя свою позицию, Козаева привела в пример опыт европейских государств, где функции нотариата в обязательном порядке распространяются и на заверение договора купли-продажи.

«Почему такая прогрессивная страна не «защищает» свой крупный бизнес и своих инвесторов, дав им возможность без нотариуса заключать договора купли-продажи, а мы разрешаем? В чем логика? В стране, где рейдерство процветает, мы идем на встречу рейдерам, объясняя это дороговизной нотариуса. Тем более, даже если бы в законе оставили пункт о заверении договора купли-продажи в части корпоративных прав, то цена за него не составила 1%, так как Зеленский ранее отменил 1% ставку для оплаты заверения договора купли-продажи. Цена за услугу была бы зафиксированная на уровне в 2-3 тыс. грн. и именно вокруг такой суммы шел весь сыр-бор. То есть, когда у вас есть риск потерять завод, то заплатить 2 тыс. грн., будет для вас обременительно?», — недоумевает глава киевского отделения Нотариальной палаты Украины.

Как бы там ни было, большинство юрлиц и сейчас пользуются услугами нотариуса в части заверения договора купли-продажи корпоративных прав, стремясь себя обезопасить, утверждает Наталья Козаева.

Многофакторная аутентификация и миллионы бланков

Одним из способов перестраховки бизнеса в законе осталось обязательное использование бланков нотариальных документов. Но абсолютной защиты такой инструмент не гарантирует, считает Наталья Козаева.

«В чем смысл бланка, если мы не можем проверить никак достоверность договора купли-продажи? — возражает Козаева, — Тем более, сегодня так «рисуют» эти бланки, что это не создает никакой проблемы для мошенника, имеющего цель отнять завод. Вся Европа работает на белой бумаге, но у них просто есть возможность проверить достоверность документа, потому что каждое действие регистрируется. В общем, хоть на пергаментной бумаге делай документ – это не защита от рейдера», — убеждена представитель нотариата.  

С другой стороны, затраты на печать бланков могут сделать процедуру отчуждения имущества более дорогостоящей. Себестоимость одного бланка на данный момент составляет 18 гривен, в то время как много работающий нотариус может израсходовать 300-350 бланков в месяц.

«В итоге только на бумагу можно потратить 5400 грн. – это без актов приема-передачи. Умножьте на 6 тысяч нотариусов, и посчитайте, как будет набиваться казна», — делает расчеты Козаева, отметив, что цены за нотариальные услуги повышены не будут, так как среди нотариусов и так очень большая конкуренция на рынке.

«У нас бесконечное число нотариусов, так как отсутствуют квоты. В итоге на 6 тысяч человек приходится 1 нотариус, чего нет ни в одной стране латинского нотариата. Это также способствует появлению так называемых «черных» нотариусов, но, с другой стороны, это же делает услуги украинского специалиста самыми дешевыми в Европе. Переложение на нотариат дополнительных функций, таким образом может даже удешевить услуги, так как нотариусы будут привлекать к себе клиентов за счет демпинга цены», — считает эксперт.

Более действенным и дешевым способом обезопасить имущество собственников должна стать многофакторная аутентификация, подтверждающая, что нотариуса, изменяющего данные в реестре, не взломали через программу удаленного доступа. Несмотря на то, что создание системы аутентификации прописано в законе, пока многофакторная защита еще не разработана.

«Рабочая система защитит недвижимость всех граждан Украины от того, что ключами регистратора либо нотариуса переписывается имущество», — подчеркивает Козаева.

Корень проблемы – в правоохранительной системе

Усложнение процедуры регистрации все же может повысить стоимость услуг нотариусов за счет обременения их дополнительными действиями по проверке дееспособности и правомочности юрлиц — причем вдвое, делится с UBR.ua мнением Ростислав Кравец. В то же время, он считает, что само усложнение процедуры свидетельствует о развале правоохранительной системы.  

«Вместо того, чтобы перекладывать ответственность на «кошельки» граждан, власти следовало бы заняться реформой правоохранительных органов. Мошенничеством у нас занимается вполне конкретная и очень ограниченная в числе группа лиц. О них правоохранителям известно, и я не понимаю, почему они не предотвращают их деятельность, — вопрошает юрист, — сейчас Минюст превратился в исключительно удобный инструмент для рейдеров. Во многих случаях ниточки следствия ведут к должностным лицам министерства», — делает вывод эксперт.

По мнению Ростислава Кравца, реальным шагом для устранения проблемы рейдерства стало бы упрощение процедуры возврата незаконно полученного имущества собственнику.

«Сейчас этот процесс может тянуться годами. Если данная процедура не будет предполагать десятки лет постоянно блокирующихся судов, а виновники будут наказываться не демонстративно, через месяц выходя на свободу, то я думаю, что все эти введенные предохранители будут не нужны», — подытоживает специалист.

Дмитрий Кругликов, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Ощадбанк поменял форму собственности — с публичного акционерного общества на частное. Одновременно изменилось его название: с ПАО «Государственный ощадный банк Украины» на АО «Ощадбанк», сообщила пресс-служба госструктуры. Она официально заявила об изменении устава банка.

Для нынешних клиентов Ощадбанка и тех, кто захочет ими стать сделали несколько важных уточнений:

1. Сохраняется государственная гарантия на вклады, поскольку государство сохраняет за собой 100% акций банка.
2. Клиентам не потребуется уточнять или перезаключать договоры с банком.
3. Банк обязуется выполнять все взятые на себя обязательства.

Необходимость в изменении формы собственности возникла после корректив в действующем законодательстве. Публичные акционерные общества обязали продавать свои акции на открытых площадках, чего, как известно, государство делать не собирается. Ощадбанк пока решено оставить в 100% владении государства. Банк просто не мог обеспечить выполнение новых законодательных требований, потому и должен быть сменить форму собственности и устав.

Все остальное пообещал оставить по-прежнему, и не ущемлять клиентов ни в чем. Кстати, юристы это подтверждают.

«Для клиентов мало что поменяется, даже если речь дойдет до судов с госбанками. Это раньше от их имени в суды подавали прокуроры. Считалось, что так нужно для защиты интересов государства. Но данная практика давно не применяется. И споры с государственными банками ничем не отличают от споров с коммерческими структурами. Сейчас, думаю, тоже ничего не изменится. Но совершенно очевидно, с моей точки зрения, что госбанки готовят к продаже», — прокомментировал UBR.ua ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Об этом в этом в комментарии журналистам заявил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры», Ростислав Кравец.

«Это полная глупость. На мой взгляд, спецконфискация сводится исключительно к попытке передела собственности через национализацию. Человеку предъявляют обвинения, что он имеет какие-то незаконные доходы, при этом ему могут предъявить обвинения и применить меру пресечения, посадить его в тюрьму, изъять все компьютеры, документы — все, что можно изъять. Каким образом человек будет доказывать, что это все приобретено законно, находясь в том же СИЗО? Это с одной стороны. А с другой стороны, четко не установлены сроки, на протяжении которых человек должен подготовить и предоставить эти документы», — отметил он.

При этом адвокат предрекает крайне негативную реакцию со стороны мирового сообщества в случае принятия подобного законопроекта.

«Ни одна правозащитная организация, ни одна организация по борьбе с коррупцией подобное положительно не одобрит. Что же касается рейтингов открытости, защиты бизнеса, то я думаю, если закон будет принят, Украина может оказаться на последнем месте, поскольку фактически право на частную собственность не будет соблюдаться. Ни в одной стране мира нет такого — чтоб без решения суда, без доказательства вины, установленной в законном порядке, у человека изымалось имущество», — отметил он.

Кравец не исключает, что в дальнейшем это может привести к катастрофическим затратам государственного бюджета Украины. Государство по решению судебных органов будет вынуждено возмещать ущерб, нанесенный тому или иному лицу, у которого будет произведена спецконфискация.

Напомним, что очередную версию законопроекта о спецконфискации правительство одобрило на прошлой неделе и планирует в ближайшие дни вынести его на голосование депутатов. Все предыдущие попытки провести подобные нормы закончились провалом, поскольку Верховная Рада отказалась их поддержать.

ForUm

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Такие правила вводят новые нормы Закона «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений».

Как обычные люди, так и юристы пока что не до конца понимают, как теперь собственник может доказать свои права, не имея на руках документа с печатью или на защищенном бланке.

Главная причина волнений — недоверие государству, которое теперь является не только гарантом защиты и регистрации права собственности, но и единственным хранителем правоустанавливающего документа — записи в электронном реестре вещных прав.

Однако мало кто говорит о том, что на практике пусть даже самый защищенный и правильный документ сам по себе не является гарантией защиты права собственности. Hubs разбирался, как такое может произойти.

Что изменилось

По новым правилам главный и единственный документ, который подтверждает регистрацию права собственности на недвижимость — запись в электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимость, держателем которого является Министерство юстиции Украины.

До появления электронного реестра в 2013 году право собственности регистрировали в бумажных реестрах, которые вели коммунальные БТИ, и подтверждали бумажным свидетельством о праве собственности. Право собственности на землю регистрировалось и подтверждалось земельным актом, который в разное время выдавали Госкомзем или другие уполномоченные органы.

Теперь право собственности на недвижимость регистрируют госрегистраторы в центрах административных услуг и нотариусы. В 2013-2015 годах выдавали свидетельство о праве собственности при первичной регистрации объекта, а в остальных случаях — заверенную выписку из реестра на защищенном бланке. Сейчас максимум, что можно получить, – распечатку на обычном листе без печати и подписи.

При этом госрегистраторы параллельно с изменением данных в электронном реестре ведут и бумажный учет, который в спорных случаях имеет приоритет перед электронным реестром. Но при этом все бумаги хранятся у регистратора. Собственник не получает на руки ничего.

В чем кроются риски

Практикующие адвокаты и юристы придерживаются мнения, что, по крайней мере, на начальном этапе законотворцам стоило бы оставить норму об обязательной выдаче бумажной заверенной выписки из реестра или свидетельства. Так было бы удобнее и спокойнее всем, в том числе и в тех случаях, когда надо искать виноватых.

«В адвокатской практике встречаются прецеденты, когда в электронном реестре вещных прав на недвижимость не отражена информация по сделкам, которые совершались с тем или иным объектом, — рассказывает адвокат Ростислав Кравец. — Например, я предоставляю в суде информацию из реестра о том, что в данный момент квартира числится за таким-то собственником. А судья мне в ответ показывает документы от нотариуса, в которых указано, что этот собственник квартиру уже продал. Что можно сделать в таком случае?»

По словам эксперта, участники сделки купли-продажи недвижимости не могут проконтролировать нотариуса на предмет того, сделал ли он все необходимое для оформления сделки: занес ли информацию о договоре и переходе права собственности в соответствующие реестры и т.д. Поэтому бумажный документ с подписью и печатью необходим.

Что же до параллельной бумажной регистрации, которую ведут госрегистраторы, Кравец считает, что она, безусловно, имеет значение. Но при этом у собственников все равно будут сложности с доказательством своих прав, если у них нет на руках никаких документов.

В то же время адвокат ЮФ Constructive lawyers Александр Босенко рассказал, что на практике бывают случаи, когда у собственников не остается никаких документов, которые могли бы подтвердить, что они действительно получили право собственности на недвижимость, как то договор купли-продажи, дарения или что-то еще. Поэтому не лишним было бы сделать в законе приписку, что нотариус и регистратор обязаны по требованию собственника выдавать заверенную печатью и подписью выписку из реестра.

«Например, при регистрации квартир в новостройках у регистраторов сейчас сложилась такая практика, что они забирают у собственников все оригиналы документов и подшивают себе в дело. В итоге у людей не остается ни единой бумаги, подтверждающей их имущественные права. И тогда в случае мошенничества с переходом права собственности на квартиру людям, отдавшим за нее огромные деньги, даже не с чем пойти в суд, чтобы вернуть свое имущество. Им надо будет вытребовать у регистратора документы и т.д. Это создает дополнительные сложности», — сказал он.

Бумага, увы, не всесильна…

Юристы также обращают внимание, что по сути истинной гарантией защиты права собственности не может быть даже самый правильный и самый защищенный документ. Ведь пострадавшим может оказаться не только законный собственник, у которого отобрали имущество, но и добросовестный покупатель, которого обманули мошенники, продав ему, например, краденую квартиру. В таком случае первый собственник подает так называемый вендикационный иск, чтобы вернуть украденную у него недвижимость из чужой собственности.

При этом в украинской судебной практике попадаются случаи, когда суд отменял до семи сделок купли-продажи объекта на основании того, что первая была незаконной. В таких делах, как правило, именно последний приобретатель является добросовестным и не знает ничего о предыдущих незаконных перепродажах. И когда суд на совершенно законных основаниях забирает у него купленный объект, то человек остается ни с чем. Ведь мошенники, продавшие ему квартиру или дом, денег ему никогда не вернут, даже если удастся найти их самих.

С появлением открытого реестра прав на недвижимость стало легче перепроверить историю квартиры или дома, который человек хочет купить. Однако в новом открытом реестре по-прежнему нет всей информации об истории актива, поскольку реестр работает всего три года. Большая часть информации о собственниках до сих пор находится в архивах БТИ, которые закрыты для публичного доступа.

«У нас государство не установило механизмов гарантирования прав собственности, не несет за это ответственность. В случае чего, собственника отправляют в суд. В других странах для этого создается гарантийный фонд. И если была зарегистрирована собственность, и по вине регистратора были нарушены чьи-то права, то государство берет на себя ответственность, вплоть до выплаты средств», — рассказывает Сергей Кубах, эксперт по управлению земельными ресурсами.

«В Украине собственник в силу закона получает от государства гарантии целостности своего титула (права собственности — ред.), но это лишь декларация и механизма реализации таких гарантий на практике пока не существует, — рассказывает управляющий партнер Адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев. — Для сравнения, в большинстве развитых стран государство несет имущественную ответственность перед владельцами недвижимого имущества в случае потери зарегистрированного титула в силу неправомерных действий/ бездействия регистратора. Это реализуется на практике путем создания специальных гарантийных фондов и введения института страхования обязательного страхования профессиональной ответственности чиновника – регистратора. Международная практика также знает институт страхования титула страховыми компаниями, что особенно развито в США, в нашем же регионе подобный инструмент еще не распространен и в первую очередь применяется в крупных сделках, когда речь идет о коммерческой недвижимости».

В Украине о чем-то подобном даже не говорят. Чиновники полагают, что для защиты прав достаточно упростить механизм регистрации и обеспечить возможность оспорить действия нотариуса и госрегистратора в административном порядке, то есть без обращения в суд. Именно такой вывод можно сделать из ответа на вопрос Hubs замминистра юстиции Гии Гицадзе. Говоря о защите права собственности, чиновник в основном рассказывает о конкуренции между регистраторами и вымогательстве с их стороны. Однако ни слова — о государственных гарантиях для собственников.

Впрочем, об этом не говорит почти никто. Однако право собственности будет защищено лишь когда государство будет нести за него фактическую, а не номинальную ответственность.

Антонина Бажан, HUBS

Адвокатская компания Кравец и Партнеры