«Статьей ст. 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определено, что имущественными правами признаются любые права связанные с имуществом, отличные от права собственности в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (право на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.д.). Истец в полном объеме проинвестировал строительство квартиры, в связи с чем в соответствии со ст.7 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, поскольку объекты и результаты инвестиций является собственностью инвестора», — подчеркивается в постановлении КАС.

По словам юристов, судебных споров о правах на недвижимости огромное количество по всей Украины. В первую очередь, из-за невыгодных и неоднозначных договоров, которые людей вынуждают подписывать строительные компании.

«Часто застройщики делают все, чтобы подольше не передавать человеку имущественное право на строящееся жилье, он получает только право требования. И все. Строителям это нужно, чтобы впоследствии потребовать доплату за недвижимость: или из-за того, что она в итоге выходит несколько большего метража, или чтобы возложить на инвестора всю оплату за оформление жилья, или по другой причине. Однако в итоге покупатели недвижимости не защищены и находятся в шатком положении, а иногда и становятся жертвами мошенников», — объяснил «Стране» проблему управляющий партнер АО «Suprema Lex» Виктор Мороз.

В деле №761/7965/19 ключевой проблемой стала передача прав на многоэтажку другой строительной компании.

«Очень часто, когда компании не справляются со строительством, инвесторы ищут нового подрядчика и достраивают многоэтажку уже с другой компанией. Однако новый застройщик зачастую запускает схемы, чтобы лишить некоторых покупателей жилья. Меняет нумерацию квартир и заявляет о том, что у людей нет еще прав на жилье. Одна и та же недвижимость продается фактически дважды без каких-либо последствий для застройщика. Однако если инвестор предоставит в суд все документы о покупке жилья, то и суд обязательно станет на его сторону. Четко определив его имущественное право на честно купленную квартиру», — рассказал «Стране» старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Правоведы говорят, что подобные истории, к сожалению, нередко случаются с покупателями жилья в новостройках.

«Споров много, и единой судебной практики в данном случае нет. Решения принимаются в пользу разных сторон, хотя чаще все-таки — в пользу людей. Чтобы меньше возникало споров в части имущественных прав на недостроенные квартиры, нужно четче выписывать законодательство: в первую очередь, откорректировать Гражданский кодекс и ряд профильных законов. Это не делают не просто так. А потому что в Верховной Раде, как известно, достаточно сильное строительное лобби», — резюмировал Виктор Мороз.

СТРАНА

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

История, возмутившая даже бывших коллег

На заседании Верховной Рады 4 апреля глава Специализированной антикоррупционной прокуратуры Назар Холодницкий сообщил, что его ведомство открыло уголовное производство, связанное с покупкой квартиры народным депутатом из фракции БПП Сергеем Лещенко.

«Я был против того, что какая-то аналитическая справка (от НАБУ) заменила уголовное производство по вашей квартире в центре Киева за 350 тыс. долларов… Но лучше поздно, чем никогда, – это производство зарегистрировано, и я жду, чем оно закончится», – заявил Холодницкий, подчеркнув, что доходы Лещенко «не позволяют приобрести квартиру в центре Киева».

Напомним, как все началось. 6 сентября 2016 года журналист Андрей Дзиндзя обнародовал информацию о том, что нардеп Лещенко приобрел квартиру площадью почти 192 кв. м в клубном доме в центре Киева за 7,55 млн грн. Разразился скандал. Ведь политик-антикоррупционер никогда не занимался бизнесом и до избрания в Раду работал журналистом «Украинской правды». Согласно пояснениям Лещенко, денег на квартиру у него действительно не было. Но 3,77 млн гривен ему якобы дала в долг совладелица и экс-главный редактор «Украинской правды» Алена Притула; 1,99 млн гривен были сняты с депозитов, оформленных на имя матери Лещенко Татьяны Яковлевны; 150 тысяч гривен грн. дала гражданская жена Лещенко Анастасия Топольская; 1,78 млн грн составили личные сбережения депутата.

Поначалу оправдания политика казались нелепыми и вызвали неприятие и осуждение не только у оппонентов известного антикоррупционера, но и у близких коллег и соратников.

«История с квартирой — просто позорна. И вопрос происхождения средств, здесь, возможно, на втором месте… Однако мне сначала бросилась в глаза площадь в 200 квадратов в мажорном доме. 200 квадратов! Это, Сергей, извини, какой-то Артем Пшонка-стайл. Я бы понял это, если бы у тебя было двенадцать детей. Но нет. Скромность, сдержанность, неприхотливость … Все претензии на добродетели европейского политика разом перечеркнуты», — написал, в частности, журналист-расследователь «Громадського TV» Дмитрий Гнап.

Он предложил Лещенко «откровенно обсудить в прямом эфире «Громадського» его доходы и их происхождение». Однако со временем депутату не только удалось спустить скандальную историю на тормозах, но и перейти в контратаку. Теперь любого, кто смеет поднимать «квартирный вопрос» политик презрительно называет «порохоботом».

НАБУ оправдало Лещенко, даже не проводя расследования

7 сентября 2016 года, на следующий после обнародования информации о квартире, Холодницкий поручил НАБУ проверить законность действий депутата. Сытник справился с поручением с впечатляющей быстротой – за 9 дней. Уже 16 сентября пресс-служба НАБУ сообщила, что ведомство завершило «информационно-аналитическую проверку» (та самая «записка», о которой говорил глава САП) законности источников приобретения Лещенко квартиры в Киеве. 19 сентября на брифинге глава НАБУ Артем Сытник заявил, что в действиях Лещенко есть признаки лишь административных правонарушений. На это не подследственность его ведомства, поэтому НАБУ перенаправит материалы НАПК.

Агентство начало расследование, и 1 декабря сообщило, что цена покупки депутатом квартиры была ниже рыночной: Лещенко при покупке квартиры получил от застройщика «подарок» в виде скидки на сумму 1,8 млн грн, что превышает разрешенную законом сумму подарка, которую может получить народный депутат. По результатам расследования ведомство обратилось в суд. Однако в марте 2017 года Печерский районный суд Киева закрыл производство в отношении Сергея Лещенко, не найдя в его действиях состава преступления. Фактически борец с коррупцией Лещенко прибегнул к излюбленному приему коррупционеров – решил все проблемы с помощью судебного решения.

Бедная мама и бедный Фурсин

Дело закрыли, но вопросы остались. Так правоохранительные органы почему-то не выясняли или не захотели выяснять, откуда на депозитах матери депутата, которая не является ни предпринимателем, ни учредителем какой-либо фирмы, оказались 77 тысяч долларов. Журналисты опросили соседей матери депутата, которые сообщили, что способ жизни Татьяны Лещенко не указывал на наличие высоких доходов. По словам Артема Сытника, Лещенко признал, что деньги на депозитах матери принадлежали ему – таким образом, он прятал свои сбережения, когда еще не был… народным депутатом

Не заинтересовались правоохранители и компанией-продавцом, которая продала депутату квартиру по «акционной» цене – КУА «Промышленные инвестиции», входящую в орбиту влияния Иван Фурсина и Дмитрия Фирташа. Эта компания участвовала в ряде юридических процессов, связанных с активами олигарха и его партнера. Так, например, по иску КУА «Промышленные инвестиции» происходила санация «Сумыхимпрома», которую контролирует Дмитрий Фирташ. А главу «Промышленных инвестиций» и человека, с которым Лещенко заключал договор купли-продажи квартиры — Александра Паршакова, — СМИ называли менеджером Фурсина и Левочкина.

Сам депутат никак не прокомментировал принадлежность застройщика к скандальному олигарху, а явно заниженную стоимость квартиры для такого класса жилья объяснил «дном рынка» и тем, что «такая цена имеет объяснение — дом не готов на сто процентов, а застройщику нужны были деньги».

Такие пояснения высмеял бывший коллега Лещенко – журналист-расследователь Александр Дубинский. «Дом, в котором купил квартиру известный всем нардеп, строит партнер Левочкина Иван Фурсин. Исходя из слов Лещенко, бедным Левочкину-Фурсину очень нужны деньги :). В клубном доме — всего 11 квартир. Но нардепу все равно дают скидку -37%. Хотя в таких комплексах скидок никогда нет. Цена квартиры без скидки — 12 млн гривен. «Экономия» 4.5 млн гривен…», написал Дубинский на своей странице в Facebook.

Мы выяснили, что сегодня квартира в доме по улице Ивана Франко 11, обладающая аналогичными характеристиками (тот же метраж и отсутствие ремонта) стоит более 14 миллионов гривен, то есть – в два раза дороже цены, заплаченной депутатом. Неужели менее чем за два года так выросли цены на элитную столичную недвижимость?

Таинственные Ендрижевские

Не привлекли внимания НАБУ и другие странные финансово-имущественные отношения Лещенко с представителями окружения группы Фирташа-Левочкина-Фурсина, а именно – Владиславом Ендрижевским. Из декларации Сергея Лещенко за 2016 год следует, что он 31 декабря 2016 года, то есть через 4 месяца после подписания договора купли-продажи своего элитного жилья, якобы получил от Владислава Ендржиевского беспроцентный заем в сумме 2 млн. грн., которые использовал для приобретения квартиры. Депутат также указал, что безвозмездно арендовал комнату площадью 24 кв.м. у Виктора Яковлевича Ендржиевского – отца Владислава.

Позже СМИ выяснили, что на самом деле комната оказалась трехэтажным домом, принадлежащим Ендржиевскому-старшему. Последний является совладельцем строительной компании “Реконфисс”, которая ведет успешный бизнес в России. При этом получает государственные подряды высшего уровня. Так, например, среди перечня объектов, капитально отремонтированных при участии компании “Реконфисс” указано, в частности, здание главного корпуса Государственного Исторического Музея Российской Федерации, прилегающего к комплексу зданий Администрации президента РФ на Старой Площади в Москве.

В свою очередь Ендржиевский-младший фигурировал в СМИ как один из высокопоставленных менеджеров банка «Надра», в период, когда финучреждение контролировалась Дмитрием Фирташем. Так, Владислав Ендржиевський в качестве представителя ПАО «КБ «Надра» получал сертификат №ОВ80 от Центра сертификации ключей ПАО «Коммуникационный фондовый центр» (ЕДРОПУ 37006207, г. Днепр, ул. Воскресенская, 30).

В стенах парламента журналисты засняли переписку Лещенко с редактором программы «Схемы» Натальей Седлецкой о доме Ендржиевского. Депутат сообщил своей бывшей коллеге о том, что за ним «следят» и фотографируют дом, где он живет. А предупредил Лещенко об этом, как следует из этой переписки, другой депутат – Иван Мирный, известный также как многолетний глава службы безопасности Дмитрия Фирташа.

Левочкин хороший и Майдан не разгонял

В журналистской среде не являются секретом весьма насыщенные контакты Лещенко с одним из партнеров Дмитрия Фирташа – Сергеем Лёвочкиным. Накануне Майдана Лещенко писал много критических материалов об Игоре Коломойском, что также было выгодно группе Левочкина-Фирташа. После разгона студентов в ночь на 30 ноября 2013 года Лещенко опубликовал на «Украинской правде» статью, в которой обвинял в случившемся Андрея Клюева, в то время секретаря СНБО, враждовавшего с Левочкиным. О версии о причастности к разгону самого Левочкина, которой придерживались в окружении Клюева и первого вице-премьера Сергея Арбузова, Лещенко не упомянул. Эксперты и депутаты говорят о наличии давних связей между Лещенко и Левочкиным, не отрицая, впрочем, и проведения Лещенко «заказных расследований» и в интересах других олигархов.

«Что касается скидки на квартиру, то я не исключаю, что тут была какая-то договорённость с группой Фирташа-Фурсина, учитывая то, что до депутатства Лещенко «подрабатывал» в том числе и заказами от Сергея Левочкина, который является партнёром по многим бизнесам у Фирташа. И во времена, когда Левочкин был главой АП Януковича, Лещенко не вылезал оттуда, выполняя его заказы, и поэтому я не исключаю, что именно тот случай. Все мы прекрасно понимаем, что так называемый борец с коррупцией Сергей Лещенко на самом деле коррупцией занимается: размещением заказных материалов, медиакиллерством – когда он берет деньги у одного олигарха, чтобы написать что-то нехорошее и публично распространить это, в том числе, и с парламентской трибуны, про другого олигарха», — говорит депутат Андрей Лозовой, один их тех, кто подписал обращение в Генпрокуратуру с требованием провести проверку «квартирной истории» Лещенко.

«Сережа дружил со многими. И на хорошую квартиру в Киеве он мог заработать еще со времени статьи «Сын Бога», — отмечает главы группы «Третий сектор» политолог Андрей Золотарев.

«Не имеет значения, у кого он купил это квартиру, если человек врет. Купил в одном из самых дорогих домов квартиру за деньги непонятного происхождения, попридумывал себе женщин, которые его спонсируют, и потом изображает из себя борца с мафией – комиссара Каттани. Лещенко сделал карьеру на «сливах», которые ему давали. Понятно, что никаких расследований он не проводил», — считает политолог Алексей Голобуцкий.

Избирательное правосудие для избранных

Парламентарии, юристы и бывшие правоохранители выражают недоумение относительно демонстративно пассивной позиции НАБУ в «квартирном деле» Лещенко, отмечая, что в аналогичной ситуации с депутатом от НФ Евгением Дейдеем, который купил на заемные средства недвижимость и автомобиль, было инициировано расследование. И по обращению НАБУ Генпрокуратура внесла в парламент представление на лишение депутатской неприкосновенности этого народного избранника.

«Усилиями НАБУ и САП по Дейдею, который доказал свою невиновность, было представление о снятии неприкосновенности. По Лещенко – аналогичная история, при том, что Дейдей смог аргументировать заем, а Лещенко нет, и по Лещенко дела не было. Поэтому САП должна подать представление в ГПУ, а ГПУ – в Верховную Раду о привлечении Сергея Лещенко к уголовной ответственности», — отмечает Андрей Лозовой.

«Тогда (в случае с Дейдеем) это было абсолютно избирательное правосудие. Как будет сейчас – увидим. У нас много примеров избирательного правосудия в стране. Очевидно, мы должны идти по пути, чтобы закон был один для всех. Очевидно, созданный имидж и пиар-оболочка сыграли свою роль. Но все мы знаем: внутри этой оболочки – гнилая суть», — отметил коллега Сергея Лещенко по фракции БПП Владимир Арьев.

«Меня тоже удивляет эта ситуация. У нас сейчас нет равенства перед законом. Даже наши антикоррупционные органы, которые нам так расхваливали, что они будут действовать в соответствии с законом, к сожалению, не подтвердили этого на практике. У нас получается, что по одним и тем же обстоятельствам по одним проводятся реальные расследования и уголовные преследования, а по другим – закрывают глаза», — отмечает экс-заместитель Генпрокурора Алексей Баганец.

По мнению юристов, квалификация НАБУ ситуации с квартирой Лещенко как административного правонарушения откровенно незаконна.

«Административное правонарушение ограничивается размером 120 минимальных заработных плат. Все, что свыше — это уже уголовная ответственность. В случае с Лещенко сумма гораздо выше. И это уже будет не административное, а уголовное правонарушение. По подобным делам в отношении других лиц детективы НАБУ легко обосновывают цифры и возбуждают уголовные дела с уголовной ответственностью. Здесь в очередной раз демонстрируется политическая составляющая и предубежденность в отношении данного дела», — считает старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Эксперты выделяют несколько причин того, что в 2016 году дело Лещенко было фактически спущено на тормозах – близость самого Лещенко к руководству НАБУ и страх чиновников и правоохранителей перед скандалом, который бы могли устроить «антикоррупцинеры» и сам депутат в СМИ. Аналитики отмечают, что и в этот раз Лещенко будет рассчитывать на поддержку НАБУ.

«Судя по тому, как Лещенко избегал ответственности во всех предыдущих делах, вероятность того, что он избежит и сейчас, высока. Он явно сотрудничает с этим органом – потому что видим, что информация оттуда выходит через Лещенко. Не успеет НАБУ задуматься о каком-то деле, как Лещенко уже это в Facebook печатает. Множество людей имеют проблемы с законом в случаях куда менее серьезных, чем у него. А у Лещенко все замечательно. Одна из причин – западные партнеры держат его как инструмент давления на тех, кто им мешает, чтобы не искать новых каналов. Еще одна причина отсутствия реальных действий по расследованию, даже административному – понимание, что сразу начнется истерика в прессе, что «кровавый режим хочет его убить и так далее», Лещенко специалист в этих технологиях», — отмечает Алексей Голобуцкий.

«Учитывая, что НАБУ – это не только инструмент внешнего управления, но и организация, очень чуткая к мнению наших западных партнеров, ожидать объективного расследования не приходится. В таких вещах наши партнеры, как правило, руководствуются, двойными стандартами. Есть мораль и закон «для своих» и для «чужих». Поэтому вряд ли стоит ожидать, что НАБУ подойдет к расследованию «квартирного вопроса» господина Лещенко» со всей строгостью и по закону», — считает Андрей Золотарев.

Было ли заявление Назара Холодницкого о возбуждении уголовного производства по квартире Лещенко желанием напоследок «громко хлопнуть дверью», или антикоррупционный прокурор действительно решил провести объективное показательное расследование – станет ясно в ближайшее время. Ясно одно – основания для проведения такого расследования – очевидны. Это дело является не только важным юридическим прецедентом, но и во многом может определить политическое будущее страны.

«Если такое аморальное поведение будет нормально восприниматься обществом исходя только из симпатии или антипатии к власти, то это путь в никуда для общества. Большинство понимает, что тут у Лещенко не чисто, но у других еще хуже. Но принцип «кто-то наворовал больше» — это не принцип правового государства. Лещенко дискредитирует само понятие «новых, молодых, честных политиков», — отмечает Алексей Голобуцкий.

Иван Бойчук, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

После того, как «Михайловский» приобрел права требования у компании «Инвестиционно-расчетный центр», НБУ признал его неплатежеспособным. Указывалось, что обязательства банка перед физлицами выросли, а нагрузка на Фонд гарантирования выросла до 2,6 миллиардов гривен.
 
Однако, как свидетельствует экспертиза НИИ частного права и предпринимательства, банк, согласно договору, приобрел только права требования. Статус должника перед физлицами, которые заключали договора с компанией, он не получил, а соответственно, обязательства банка перед физлицами не увеличивались.  
 
Кто прав и кто виноват в этой ситуации, прокомментировал в эфире радиостанции Голос Столицы старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнёры» Ростислав Кравец.
 
С одной стороны, мы видим результаты исследования о том, что неправомерно «Михайловский» был признан неплатежеспособным. А с другой, есть мнение, что экспертиза куплена.
 
— К сожалению, за все вот это время, которые прошло с момента введения временной администрации, объявления о ликвидации банка «Михайловский», довольно туманным остаются вообще причины введения временной администрации. С одной стороны, НБУ заявил о том, что выросли обязательства, резко выросли обязательства банка перед вкладчиками, и в этой связи он ввел временную администрацию. При том, что банк исполнял все свои обязательства на момент введения временной администрации, проблем ни с перечислениями средств, ни с выдачей депозитов у банка не было. С другой стороны, когда эти люди якобы, обязательства которых выросли перед банком, обратились в ФГВ, им сказали, что он не признают это увеличение. Поэтому возникла такая довольно странная коллизия. То есть, с одной стороны, мы как бы говорим о том, что обязательства выросли, с другой стороны, другой государственный орган в лице ФГВ говорит, что эти обязательства не выросли, и они их не признают.
 
Опять же, исходя из тех нормативов, которые на сегодняшний день существуют в банковской системе, которые за два последние года насоздавал НБУ, временную администрацию на сегодняшний момент можно ввести, в принципе, в любой украинский банк. Я думаю, что в 99% украинских банков можно вводить, это будет недокапитализация, несоблюдение нормативов, несоответствие нормам финансового мониторинга, то есть за все, что угодно. То есть было бы желание, любой банк можно сегодня положить. Что же касается будущего банка «Михайловский» и последствиях этого всего, то, опять же, как показывает практика, на сегодняшний момент, если уже НБУ решил кого-то похоронить, что это будет, как в анекдоте, если доктор сказал — в морг, значит — в морг. К сожалению, ни один из банков, в который вводилась временная администрация, в дальнейшем даже после того, как они выигрывали все дела в судах, не удавалось восстановить работоспособность. Это вот были такие случаи, например, вот сейчас наиболее яркий случай с Укринбанком, который даже перерегистрировали в Луганскую область, он выиграл все дела, НБУ отказали, но при этом деньги у него не появились. И, фактически, работать он все равно дальше, на мой взгляд, не сможет.

Что касается заявления одного из членов совета НБУ относительно того, что экспертиза куплена. Насколько легко будет доказать это в суде?
 
—  Да, опять же, согласно действующему законодательству, какую правовую экспертизу соответствия, несоответствия, тяжело провести. Если экспертиза тут проводилась экономическая, то заявление, в принципе, одного из членов правления НБУ — это исключительно его субъективное мнение. Если у него есть какие-то другие основания, у НБУ даже есть целый свой институт, они могут так же в суде предоставить свои экспертизы, правовые заключения, выводы каких-то экспертов. И тогда уже суд по своему внутреннему убеждению будет решать, какой экспертизе доверять, и какие выводы экспертиз принимать во внимание.
 
Теоретически банку могли уступить только право требования, без обязательств по выплате долга?
 
— Опять же, сама ситуация там довольно странная, как я уже говорил, вот с этой переуступкой и с непризнанием ФГВ этих обязательств, принятием потом, как всем известно, отдельного закона о выплате каких-то компенсаций, но эти выплаты, в общем-то, на сегодняшний день не производятся, ФГВ их так и не признает. Поэтому теоретически может быть все, что угодно. Но практически то, что мы видим на самом деле, то как таковые обязательства не возникли, и из тех документов, которые на сегодняшний момент уже известны и в судах, то у банка «Михайловский» проблем не должно было быть. И, в принципе, за счет тех кредитных портфелей, которые у него существуют, и они обслуживались на тот момент, он вполне мог справиться с выплатой любых обязательств, которые бы у него возникли.
 
А что будет с вкладчиками, которые уже стали получать свои выплаты через ФГВ?
 
— Опять же, тут надо разделить этих вкладчиков. Это те вкладчики, у которых были договора с финансовыми компаниями, или те вкладчики, у которых были договора непосредственно с банком «Михайловский». То есть в любом случае все вкладчики, которые получили деньги, никто у них обратно забирать эти деньги не будет. А вот те, которые не получили деньги, здесь еще будут довольно большое количество вопросов, но в связи с тем, что как таковая ситуация напряженная с этими забастовками была снята, в свете принятого непонятного закона, который был инициирован президентом Украины, то на сегодняшний момент, я думаю, что эта ситуация будет тянуться еще очень долго. И если не будет никаких обострений, то, я думаю, что вкладчикам вряд ли что-то будет возвращено дальше.

Своим мнением относительно ситуации с банком «Михайловский» поделился в эфире «ГС» ректор международного института бизнеса, экс-заместитель главы НБУ Александр Савченко.
 
Як би ви прокоментували продовження саги з банком «Михайлівський»? Хто в цьому випадку має рацію?
 
— Тут точно відповісти ніхто не може, але моя думка полягає у тому, що треба виконувати норми законів. Прийняли закон, треба його виконувати, треба розрахуватися з вкладниками, а потім вже шукати винних, хто довів до банкрутства, як відбувалося банкрутство, чому був прийнятий такий закон. Зараз такі дії вносять лише хаос і невпевненість не тільки серед вкладників банку «Михайлівський», але й інших банків.
 
Питання в тому, хто є вкладником банку «Михайлівський», а хто ні?
 
—  Ми зараз не можемо влізати в тонкі юридичні сфери. Річ у тім, що було прийняте політичне рішення, і це політичне рішення популістське було. Це звичайно. І тому в нас всі лише популістські рішення підтримує парламент. Тобто парламент ніколи не міг би підтримати конструктивне правильне рішення. Тому що це не додає тимчасових плюсів. І, отже, було прийняте популістське рішення — виплатити всім. Ціна питання невелика, декілька мільярдів гривень. Ви знаєте, що для нашої влади два-три мільярди чи 20-30 не є проблемою, тому що в будь-якому випадку ці гроші друкуються. Вони потім приводять до інфляції й девальвації, і перекладаються на плечі всіх українців. І отак вирішили, що краще погасити всі демонстрації популістським рішенням. І всі з ним погодилися, окрім експертів і, може, дійсно, потерпілих.
 
В практиці НБУ бували випадки, коли спочатку визнавали фінустанову неплатоспроможною, а потім через певний проміжок часу регулятор скасовував своє рішення та відновлював статус банку?
 
—  Ні, такого ніколи не було. Через суди, звичайно, можна йти проти рішень НБУ, але потім буде друге рішення, третє рішення, тобто не можна виграти у регулятора в принципових питаннях. Звичайно, є питання до професійних дій НБУ, а чи, дійсно, треба було визнавати той чи інший банк банкрутом, по суті. Дуже часто такі рішення і приводили до реального банкрутства, а той чи інший банк міг би існувати і працювати. Але це теж вже питання до монетарної політики НБУ, до політики нагляду. Ми всі знаємо, що НБУ зараз під дуже великою критикою, тому що, дійсно, дуже багато рішень не є правильними, і з точки зору макроекономічної політики, і з точки зору мікроекономічної політики. І взагалі фахового змісту там дуже мало. Але я так думаю, що менеджмент НБУ мало звертає на це увагу. От подивіться, наприклад, на рішення виплатити величезні заробітні плати членам ради банку. За 25-річну історію члени ради не отримували ніколи гонорарів. А зараз за місяць вони отримують зарплату в 10 разів більшу, ніж міністри чи президент. Питання, чи це випадковість? І в таких умовах, звичайно, ситуація з банком «Михайлівський» виглядає, в принципі, як нормальна. Таких проблем дуже багато.

Голос Столицы

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договора.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.

Новое — хорошо забытое старое

Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет — Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.»Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться», — рассказывает партнер юридической компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. «В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя», — уверен Кравец.

Другие юристы и участники рынка не столь категоричны.

«Статус документа — разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой «принять во внимание, выполнить» — это другой вопрос» — утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. «Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять», — добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, — арендодатели нарушают закон.

Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ . «Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность — в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот «помощи» справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты», — утверждает директор ТРЦ «Аладдин» Роман Емец.

Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. «Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара» — делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. «Например, луцкий ТЦ «ПортCity», там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция — везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше — ужесточают условия» — добавляет Винник.

Полезные данные

В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 — 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $ 30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $ 49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.

Долгая дорога к гривне

В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда. «В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все «расслабились» и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах», — рассказывает Кравец. 

«Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды — это или «бэтменская» позиция перед выборами а-ля «мы вас всех защитим», или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, — считает Емец. — Потому, что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка».

Тем не менее, арендаторы уверяют — на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. «В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий» — говорит Винник.

Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. «Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери», — считает юрист.

Лола Ташматова, ЛIГАБiзнесIнформ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры