9 июня в парламенте 32 народных депутата зарегистрировали проект закона “О риэлторской деятельности в Украине” (далее — законопроект), который за несколько недель своего существования успел стать одной из топовых тем для дискуссий.

Дело в том, что некоторые эксперты считают, что цель документа на бумаге:

• ввести единую государственную политику в области регулирования риэлторской деятельности в Украине;
• установить порядок предоставления риэлторских услуг;
• определить ответственность за нарушения в сфере риэлторской деятельности;
• создать Единую информационную базу данных об объектах недвижимости и операциях с ними как системы, содержащей базы данных, информационные ресурсы и сервисы для осуществления риэлторской деятельности

несколько отличается от того, что следует ожидать на практике. В частности, речь идет об изменении правил продажи или аренды жилья — участие риэлтора в этом процессе станет обязательным. Или нет?

По словам одного из инициаторов законопроекта, главы комитета по вопросам экономического развития, народного депутата Дмитрия Наталухи, нет: “Участие риэлтора при заключении сделки с объектом недвижимости не является обязательным. То же самое касается и заполнения информационного паспорта объекта недвижимости – он может заполняться не только риэлтором, но и владельцем напрямую”. Об этом после волны возмущений от граждан народный депутат сообщил в Facebook, отметив, что планирует включить в преамбулу законопроекта положения о добровольном привлечении риэлтора владельцем недвижимости для прекращения спекуляций на эту тему.

Интересно, что проанализировав законопроект, Главное научно-экспертное управление (ГНЭУ) ВР пришло к противоположному выводу — риэлтор обязательно должен присутствовать, ведь процедура передачи в аренду имущества осуществляется при условии внесения в Единую информационную базу сведений об объекте недвижимости и регистрации его информационного паспорта (персональные данные, идентифицирующие владельца объекта недвижимости, которые по закону “О защите персональных данных” предоставляются только в случае заключения договора с риэлтором).

“Следовательно, из содержания указанных положений следует необходимость заключения риэлторского договора для осуществления операций с недвижимостью, что в случае их принятия может ограничить права собственников недвижимости самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом (продавать, покупать, сдавать в аренду и арендовать и т. п.)  без посредника – риэлтора. В связи с этим считаем, что указанные положения проекта требуют доработки с целью устранения  возможных негативных последствий”, — говорится в заключении Главного научно-экспертного управления от 26.06.2020.

Также в ГНЭУ указали на ряд существенных замечаний и противоречий. К примеру, в законопроекте речь идет об обеспечении единой государственной политики в сфере риэлторской деятельности, но вместе с этим этот вопрос в тексте документа практически не регулируется (не определены государственные органы, которые осуществляют регулирование, и их полномочия).

Так же законодательным актом предлагается определить “аккредитованные заведения по профессиональной подготовке” риэлторов, но как это сделать, неизвестно (порядка определения нет).

Многих экспертов беспокоят и минимальные требования для предоставления статуса риэлтора: статус агента и брокера может получить человек с полным средним образованием. Но на самом ли деле этого достаточно, для того чтобы считать человека квалифицированным?

Против законопроекта уже выступили профильные ассоциации, которые считают, что документ содержит существенные риски для рынка оказания риэлторских услуг, а некоторые из них убеждены, что документ содержит коррупционные риски.

Так это или нет, узнаем совсем скоро, ведь Национальное агентство по вопросам предотвращения коррупции (НАПК) заявило о намерении провести антикоррупционную экспертизу законопроекта.

“Заключение экспертизы проекта закона с рекомендациями НАПК по устранению из его положений коррупционных рисков, будет направлено Комитету Верховной Рады Украины по вопросам экономического развития для учета при доработке законопроекта”, – отмечается в сообщении.

Однако на счет независимости экспертизы возникают сомнения, ведь столько депутатов выступили покровителями этого законодательного акта, что трудно ожидать отдельных мыслей или указаний, которые могут спровоцировать конфликт интересов.

Что говорят эксперты?

“Я считаю, что надо принять закон о продаже воздуха и меня сделать главным. Я буду говорить людям, что у нас есть воздух”, — говорит адвокат Ростислав Кравец.

По мнению эксперта, названный законопроект так же “продает воздух” гражданам Украины: “Формируется очередной институт самоуправления (риэлторов, брокеров, агентов), которые будут повышать квалификацию, сдавать экзамены, получать сертификаты, лицензии, что не является бесплатным. Практически дублируется все то, что было плохо во всех других институтах саморегулирования: лицензии, разрешения, более чем уверен, что установят поборы ежемесячные, ежедневные или ежегодные, может процент от продажи на содержание этих министерств”.

По словам Ростислава, этот институт никоим образом не влияет на гарантии и права граждан, которые приобрели или пытаются сдать в аренду недвижимость, никоим образом их не защищает.

Более того, если говорить о Единой информационной базе данных, следует отметить, что объектам будет присвоен соответствующий индивидуальный код/номер, без которого нельзя будет заключить ни договор купли-продажи, ни договор аренды.

Кроме того, как отмечает адвокат, во всех манипуляциях, касающихся недвижимого имущества, все-таки потребуется обязательное участие риэлторов, которые, конечно же, не будут это делать бесплатно.

“В результате вы и так сдавали квартиру, платили с нее налоги, а теперь вам надо искать посредника, которому нужно заплатить, посредник должен будет заплатить за свои сертификаты, свое повышение квалификации, таким образом, стоимость сделок с недвижимостью (аренда, договор купли-продажи и, подозреваю, что дарение тоже они сюда отнесут) должна будет происходить исключительно с отстегиванием или уплатой каких-то налогов, комиссий этим конторам или риэлторам”, — говорит Ростислав Кравец.

Поэтому вместо гарантий или дополнительных благ для граждан Украины, будет создано очередное министерство со своими поборами. При этом не сложно догадаться, что большая часть этих средств будет идти не в государственный бюджет, а в карманы руководителей этих самоуправляющих организаций риэлторов и выводиться за границу.

Таким образом, нивелируется одна из основных целей законопроекта: те деньги, которые возвращаются в государственный бюджет в связи с детенизацией, будут потрачены на оформление любой операции с недвижимостью: “Фактически народные избранники в очередной раз залезли в карман всем гражданам”, — объясняет адвокат.

По его мнению, подобное положение вещей является аналогом тендерной мафии, когда за любую государственную закупку определенной структуре платились деньги, за выдачу каких-либо сертификатов и т. д.

Совершенно иное мнение имеет адвокат Юрий Белоус: “Я считаю, что то, что подобная инициатива есть, это уже хорошо, ведь такие инициативы уже были, однако до принятия закона не доходило, поэтому работа риэлторов и рынок недвижимости долгие годы оставались фактически нерегулируемыми”.

По мнению Юрия, подобные сдвиги можно квалифицировать как положительные. В отдельном разделе законопроекта говорится об аттестации и сертификации в сфере риэлторской деятельности. Также риэлторы не выполняли требования налогового законодательства: когда заключался договор аренды при их посредничестве, они не сообщали в Налоговую службу о заключении договора, соответственно и об обязанности арендодателя платить налоги.

Как хороший сдвиг адвокат отмечает и введение профессиональной тайны.

“Этот законопроект направлен на то, чтобы риэлторы в случае нарушений несли ответственность (в случае нарушений риэлтора, можно остановить действие сертификата с лишением права на повторное включение в него на срок до двух лет или приостановить действие сертификата на срок от одного до шести месяцев), четко определяет права и обязанности специалистов в сфере риэлторских услуг”, – добавляет Юрий.

• Физические и юридические лица за нарушение требований законодательства о риэлторской деятельности несут гражданско-правовую, административную и уголовную ответственность.
• Ответственность субъекта риэлторской деятельности перед потребителем риэлторских услуг устанавливается риэлторским договором.
• Вред, причиненный лицу в результате незаконных или небрежных действий субъекта риэлторской деятельности и/или специалиста в области риэлторской деятельности, должен быть возмещен.

По его словам, и об этом указано в пояснительной записке к проекту, цель законопроекта – ввести защиту прав и интересов специалистов в сфере риэлторской деятельности, субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг.

Недаром законопроект считается противоречивым, но так или иначе, неизвестно, как его нормы будут реализованы и кто от этого на самом деле выиграет. Единственное, что можно отметить, подобную законодательную инициативу встретили с недовольством, в частности и из-за то, что сегодня она не актуальна. Ведь бизнесу нужно думать о выходе из “карантинного кризиса”, а не примерять на себя новые возможные нормы и думать об их рентабельности.

Ирина Шостак, 112.UA

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии ГолосUA сообщил адвокат Ростислав Кравец.

«Институт права собственности останется, но институт права собственности будет ограничен тем, что без участия риэлтора гражданин Украины не может распоряжаться своей собственностью. То есть в связи с тем, что это будет делаться принудительно, то фактически ни один гражданин Украины, будучи собственником недвижимости, не сможет без риэлтора ни арендовать, ни сдать, ни купить, ни продать, ни обменять. Это все равно, что без участия посредника нельзя сходить в туалет. И это – абсурд», – отметил адвокат.

Р.Кравец также рассказал, кто может обжаловать указанный законопроект.

«Обжаловать указанный законопроект может субъект законодательной инициативы – или Президент Украины, или 45 народных депутатов, либо Верховный Суд в ответ на Конституционное обращение», – пояснил адвокат.

Напомним, в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект №3618 «О риэлторской деятельности», которым хотят запретить покупать или арендовать недвижимость без риэлторов. Большинство инициаторов законопроекта депутаты «Слуги народа».

Согласно законопроекту, каждую сделку риелторы будут вносить в новый сервис – Единую информационную базу. Незарегистрированные в базе риэлторские договоры не будут считаться законными. Сама база будет публичной и доступной онлайн.

ГолосUA

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии ГолосUA сообщил адвокат Ростислав Кравец.

«Все, к чему приведет этот законопроект, это к тому, что при заключении договоров купли-продажи или любых других договоров по отчуждению недвижимости, по аренде вам нужно будет участие риэлтора и ему нужно будет платить. Кроме того, создается отдельный институт этих риэлторов, которые теперь должны от государства получать сертификаты, разрешения на деятельность, проходить курсы по повышению квалификации. Но по результату для клиентов ничего, кроме как оплата дополнительных услуг для сделки, это новшество не даст», – считает адвокат.

Р.Кравец добавил, что в случае принятия парламентом этого закона в Украине появится так называемая «риэлторская мафия».

«Я думаю, что если закон примут, то деньги клиентов будут потрачены впустую, или же уйдут в «тень» или пойдут на создание никому не нужных баз данных, курсов повышения квалификации. Как я вижу, это повторение схемы с «тендерной мафией», с «оценочной мафией», которая зарабатывала при продаже недвижимости, когда можно было проводить платную оценку недвижимости только в определенных компаниях. Теперь эти схемы будут реализованы среди сообщества риэлторов», – считает эксперт.

Напомним, в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект №3618 «О риэлторской деятельности», которым хотят запретить покупать или арендовать недвижимость без риелторов. Большинство инициаторов законопроекта депутаты «Слуги народа».

Согласно законопроекту, каждую сделку риэлторы будут вносить в новый сервис – Единую информационную базу. Незарегистрированные в базе риэлторские договоры не будут считаться законными. Сама база будет публичной и доступной онлайн.

ГолосUA

АО «Кравец и Партнеры»