Ограничения снимут только после того, как объект полностью готов. Что, по замыслу властей, должно снизить число замороженных строек, и стимулировать застройщиков вводить объекты в эксплуатацию максимально оперативно.

Это тем более актуально с учетом повального замораживания строек по всей стране с началом войны. По ряду оценок таковых уже более половины.

Кроме того, государство недавно запустило программу льготного ипотечного кредитования, которое распространяется в том числе и на новостройки. Поэтому, естественно, власти заинтересованы в том, чтоб были какие-то гарантии завершения строительства объектов, в которых по этой программе люди приобрели жилье.

“У многих застройщиков сейчас проблемы с деньгами, и есть риски, что проекты попросту зависнут, а люди останутся ни с чем. “Заморозка” части квартир такие риски снимает”, — говорит владелец оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.

С другой стороны, ужесточение правил для застройщиков может привести к переделу рынка под крупных игроков и повышению цен (которое, к слову, уже идет), — отметил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Кроме того, как считают эксперты, если застройщик принял решение заморозить проект, то 10% непроданных в нем квартир для него особой роли играть не будут (особенно, если он все остальные уже продал, а деньги вывел).

Разбирались, что значит “государственная десятина” в новостройках и как она изменит рынок недвижимости.

Залоговые квартиры

3 января Кабмин на своем заседании принял решение о так называемой минимальной гарантийной доле строительства объектов. Для Киева, Одессы, Днепра, Львова, Харькова это доля составляет 10%, для других населенных пунктов – 5%.

Речь идет о доле недвижимости, которую застройщики не смогут реализовать вплоть до введения объекта в эксплуатацию – на нее будет наложено ограничение по аналогии с залоговым имуществом. Такие квадратные метры должны стать своего рода гарантией, что застройщик не заморозит стройку, а введет дом в эксплуатацию. Иначе он не только не получит “замороженную долю”, но и рискует лишиться вообще всего объекта, — говорит Артюхов.

“Принято взвешенное и тщательно просчитанное решение. Которое, во-первых, сохраняет существующие стимулы работы строительной отрасли, что очень важно с учетом потребностей по восстановлению страны. Во-вторых, будет мотивировать застройщика завершать объекты строительства, чтобы снять с них обременение и получить прибыль. В-третьих, предоставляет достаточные гарантии для завершения строительства третьим лицам”, — прокомментировал первый заместитель министра экономики Денис Кудин.

Также он добавил, что это решение важно с учетом запуска программы ипотечного кредитования е-Оселя на рынке первичной недвижимости.

“Ведь для определения банком рискованности операции по выдаче ипотеки объект незавершенного строительства должен быть внесен в государственный реестр по определению отсутствия ограничений по гарантийной доле”, – сказал Кудин.

Отметим, что новое решение Кабмина – это регуляторный акт к закону “О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем”. Он вступил в силу в октябре этого года, но фактически так и не заработал, так как не было необходимых подзаконных актов. Правительство этот пробел восполнило, то есть теперь есть возможность запустить нововведения.

В законе прописано, что имущественные права на гарантийную часть недвижимости обременяются до введения объекта в эксплуатацию. Если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства и достроить дом, объект может перейти другому девелоперу, который будет его достраивать за залоговую долю.

Гарантийная часть недвижимости должна быть свободна от имущественных прав третьих лиц, то есть продавать ее нельзя. Все ограничения снимаются только после ввода объекта в эксплуатацию.

Определения самой гарантированной доли в законе нет. Ее прописал Кабмин в своем постановлении.

Это совпало в разворачиванием программы льготного кредитования е-Оселя, которая стартовала с октября. Она предусматривает выдачу льготных кредитов под 3% для учителей, медиков, военных. Но, как ожидается, круг получателей льготной ипотеки будет расширяться. В частности, за счет переселенцев, потерявших жилье вследствие военных действий.

“Без схемы с гарантийной долей недвижимости государство, по сути, не могло полноценно начать работу по кредитованию на первичке. Ведь есть риски, что в какой-то момент объект будет заморожен и бюджетные деньги просто уйдут в никуда. С введением этой нормы государство получает гарантию – залоговую долю в 5-10%, которую оно может взыскать с нерадивого застройщика”, — пояснил Артюхов.

Отметим, что данное решение принято на фоне тотальной остановки строительства жилья, которое идет с начала войны.

Сколько сейчас замороженных строек, точно неизвестно. По экспертным данным, их по стране 40-60%. Некоторые называют еще более крупную цифру.

По данным Ирины Луханиной, средний срок задержки сдачи объектов до полутора лет.

По данным ЛУН, за 10 месяцев 2022 года начато строительство 512 новых проектов и очередей в уже существующих ЖК, что более чем вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года ( тогда было 1130). В Киеве количество новых очередей строительства сократилось почти вчетверо (до 55), в Одесской области со 131 до 52, в Харьковской – 18 против прошлогодних 87, в Днепропетровской – 12 против 53 и т.д.

Что решает “строительная десятина”

Что значат новые правила для рынка недвижимости  рядовых покупателей квартир в новостройках?

По словам Романа Рябова, застройщики получат “кнут и пряник” – сначала у них заберут часть недвижимости под залог, вернуть который можно будет только после окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. То есть для строительных компаний это будет своего рода стимулом не тянуть с достройкой объектов.

Что выгодно потенциальным покупателям, ведь заморозить свои деньги в недострое никто не хочет.

“Возможностей для мошенничества станет намного меньше: застройщик банально не сможет начать продажи без наличия всех разрешительных документов, исключена возможность двойных-тройных продаж одних и тех же неделимых объектов (квартир, площадей коммерческого назначения), все проданные квартиры будут зафиксированы в соответствующим реестре Минюста и пр.”, — отметил сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

Но это в идеале.

“Сейчас война, и большинство застройщиков нарушили свои обязательства перед инвесторами. Стройки замораживаются в том числе по объективным причинам. И если у застройщика нет возможности достроить, но залоговые 10% квартир ничего для него не решат, он все равно остановит работы”, — говорит Артюхов.

При этом вовсе не факт, что денег от 10% залоговых квартир хватит на достройку объекта другим застройщиком, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец. “Если объект выходит на финишную прямую, средств, может, и достаточно. Но не в случае заморозки строительства на начальных этапах. Так что решение Кабмина – очень условная гарантия для потенциальных покупателей”, — считает Кравец.

“Что касается гарантийных площадей, то по моему мнению, для украинского рынка более приемлемым был бы опыт европейских стран, когда финансирование объектов строительства осуществляется через банковские структуры (например, застройщик закончил подземную часть здания, а банк перечислил ему (условно) 25% от общей сметы, закончил следующий этап – банк перечислил еще определенный процент и т.д.). Это и гарантия покупателю, и контроль банка за ходом стройработ. И здесь фактически нет привязки к объемам продаж на разных стадиях строительства.  Именно поэтому, я считаю, что внедрение “гарантийной доли” стало одним из наиболее спорных вопросов при работе над документом. Напомню, что в 2020-2021 годах речь шла о гарантийных нормах в размере 10-15% от всего объема продаваемой площади.

Но, чтобы не “похоронить” этот законопроект, вопрос обязательной гарантийной доли отдали на откуп Кабмину. В случае банкротства застройщика, чтобы новый застройщик зашел на объект, количество проданных в таком объекте квартир должно быть меньше, чем объем выполненных работ (если продано больше, чем построено, то у нового застройщика не будет экономической целесообразности вхождения в проект). И законодательно это предусмотреть невозможно. Сейчас каждый недострой – отдельная история, требующая всестороннего аудита. Поэтому закон как унифицированное правило для всех случаев вряд ли станет эффективным по возмещению убытков покупателям. Следуя этой логике, гарантийная часть номинально должна быть больше 50%, тогда покупатели получат гарантию, что их дом будет достроен новым девелопером. Но в таком случае каждый застройщик будет “зажат” между желанием продавать и строить на вырученные от продажи средства и обязательствами по гарантийным площадям. На этот вопрос стоит посмотреть шире: все идет к тому, что рынок постепенно придет к тому, что основные продажи будут происходить уже на завершающих стадиях строительства или после введения объекта в эксплуатацию.

Другими словами, повторюсь, застройщику для полноценного строительства потребуется либо наличие достаточного объема собственных средств (средств партнеров, крупных инвесторов и т.д.), либо банковский кредит под минимальные проценты сроком до двух лет”, – считает Семенцов.

Как будет разворачиваться ситуация в случае, если объект все же попадет в категорию проблемных? Залоговые 10% объекта попадут под взыскание. Их могут предложить, к примеру, другому застройщику, чтобы тот закончил проект.

Но, к примеру, если речь будет идти о домах, где будут кредитные квартиры по льготной программе от государства, под взыскание может пойти и весь объект, особенно если он на момент банкротства застройщика останется на начальной стадии, – отметил Артюхов.

“Государство сделает все, чтобы вернуть уже уплаченные деньги за ипотечную квартиру. Поэтому могут действительно и весь объект “отжать”. И хорошо, если речь будет идти только о действительно проблемных стройках, а не включатся еще и коррупционные схемы. Когда сначала застройщику будут ставить палки в колеса, чтобы он не ввел вовремя дом в эксплуатацию, а потом за это лишать прав на объект. В таком случае государство попросту превратится в узаконенного рейдера”, — говорит наш источник на строительном рынке.

Впрочем, понятно, что пока это больше “страшилки”, чем реальные риски. Понятно, что заполучить весь объект вместо залоговых 10% не так просто, это как минимум затяжные судебные процессы. Тем не менее “зацепки” есть.

“С вводом в эксплуатацию всегда было сложно. Даже в мирное время с момента, когда дом фактически готов и до момента, когда на него выдадут сертификат, проходили месяцы, а иногда и год. После этого начинается процесс присвоения адреса, переключения на бытовых пользователей электроэнергии, воды, канализации, изготовление техпаспортов и регистрация прав собственности. Многие дома, получившие сертификаты летом позапрошлого года, на ноябрь этого года еще оставались без адресом. При этом на 70-80% они уже заселены. В итоге люди платят по коммерческим тарифам за коммуникации. Электроэнергия, к примеру, там по 5,6 гривны за киловатт. Причины проволочек банальны – комиссии, принимающие дом в эксплуатацию, практически всегда находят массу недостатков, которые нужно исправить. А если с продажами у застройщика, мягко говоря, не очень хорошо, то и денег на исправление “недостатков” может не оказаться”, — говорит Луханина.

“Нововведение усилит передел строительного рынка, который уже начался. Крупные компании, которые располагают ресурсом для строительства, останутся в бизнесе, мелкие попросту умрут. Фактически рынок поделит десяток крупных застройщиков”, — считает Артюхов.

Плюс 10-15% к ценнику

По мнению Артюхова, нововведения отразятся на ценах.

“Цены на новостройки уже растут, правда, пока преимущественно по прайсу. Под реального покупателя компании дают скидки до 25%, так как продаж очень мало. Большие корпорации с десятками проектов продают по 2-4 квартиры в месяц, и то, если повезет. Но все понимают, что есть огромный отложенный спрос. Предложение ограничено из-за большого количества замороженных строек, то есть есть все предпосылки для формирования дефицита. Рассчитывают, что это фактор выстрелит после войны, но стимулом может стать и льготная ипотека, если она получит массовость”, — говорит Артюхов.

По словам киевского риэлтора Ирины Луханиной, ипотечный спрос на рынке уже чувствуется.

“Пошло небольшое оживление в сегменте самых доступных квартир до 35 тысяч долларов. Смотрят в основном семьи военнослужащих, а также переселенцы”, — отметила эксперт.

“Киевгорстрой” уже объявил, что размораживает 10 строительных площадок, но поднимет ценник на 15%. И понятно, что в случае с кредитными покупками никаких скидок “под конкретного покупателя” не будет.

В целом по Киеву и области возобновлено строительство порядка 170 объектов (больше всего – в Печерском, Голосеевском, Днепровском районах), хотя темпы работ остаются достаточно медленными.

Как прогнозируют эксперты, цены на новостройки и дальше будут расти, даже несмотря на мизерные продажи. В 2023 году квартиры в новых домах могут подорожать еще как минимум на 10-15%.

“Что такое 10% замороженных квартир? Это недополученные застройщиком деньги, которые нужно где-то искать. В идеале – у покупателей остальных 90% жилья”, – говорит источник на строительном рынке.

“Естественно, чем больше гарантий для покупателей, тем дороже объект недвижимости. Как мы знаем, разница в цене на начальных и завершающих этапах строительства в среднем составляет 35%. Но развитие доступного кредитования, как застройщиков, так и покупателей, будет “сглаживать” удорожание объекта недвижимости”, – добавил Семенцов.

“Страшилка” для покупателей

Но есть еще один нюанс покупки жилья по новым правилам.

В теории застройщикам никто не запрещает продавать жилье на этапе возведения дома — все квадратные метры, кроме залоговых 5-10%.

Покупка таких квартир для людей всегда была рискованной, но все решал низкий ценник (как правило, на этапе котлована жилье продается по минимальной цене, а потом, по мере готовности объекта, дорожает. Разница в цене может достигать 35-50% и даже больше, что позволяло хорошо зарабатывать инвесторам).

Теперь эта схема заиграла новыми красками.

С одной стороны, новый закон вводит понятие “специального имущественного права” на недвижимость в строящемся доме. Это почти как право собственности, но только в недострое. Что все равно намного лучше тех схем, по которым квартиры на первичке продавались ранее.

С другой, непонятно, что будет с проданными квартирами, если, к примеру, реализуются прогнозы о схемах с передачей новому девелоперу больше 10% залоговых квартир.

“Не выйдет ли так, что при передаче проекта новому собственнику вместо обанкротившегося по имущественным правам на уже проданные квартиры возникнут вопросы. Это как с национализацией “Мотор Сичи”, когда под раздачу попали все, в том числе миноритарные владельцы акций – их бумаги изъяли “за компанию” с пакетом Богуслаева. Понятно, есть надежда, что со всем разберутся и частным собственникам в итоге их имущество вернут. Но сколько на это уйдет времени – непонятно. То же самое может быть и с квартирами”, — говорит нам источник на киевском строительном рынке.

То есть, появляется еще одна “страшилка” для покупателей жилья в новостройках.

В самом постановлении не прописано, что будет с гарантийной долей в случае банкротства застройщика. Документ очень короткий, в нем просто указаны цифры по гарантийным долям. По логике, по этому залогу будет применяться стандартная процедура. Если банк профинансирует определенное количество жилья по льготным кредитам от государства, в случае остановки строительства он попытается вернуть вложенные средства, и, если стоимость залога будет ниже, может подать обращение на другое имущество должника, то есть большую долю новостройки или всю (если стройка заморожена, к примеру, на начальном этапе).

Кравец говорит, что более вероятна другая ситуация. “Государство, как показывает практика прежних строительных пирамид, тех же новостроек Войцеховского или “Аркады”, ничего особо не достраивает, и даже не особо пытается. Так что участники ипотечных программ могут получить мыльный пузырь вместо квартиры, при этом платить в банк все равно придется, хоть и по сниженной ставке”, — подытожил он.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Реестры недвижимости уже разблокированы, сейчас идут последние приготовления: формируется пул нотариусов, которые получат право оформлять сделки. Ориентировочно совершать сделки можно будет с 9 мая.

Но рынок уже на низком старте.

“Только открыли реестры – и уже массово пошли звонки. Есть запрос как на покупку жилья, так и на продажу. Приобретать готовы, в основном, недорогие квартиры и дома. Много заявок от переселенцев, которые остались без крыши над головой, хотя активизировались и спекулянты. Что касается продавцов, то их настроения резко поменялись: владельцы недвижимости уже не хотят продавать ее хотя бы за сколько-нибудь, демпинга нет. Более того, некоторые повышают ценники до 25%, рассчитывая на то, что уцелевшее жилье сейчас будет в дефиците и его можно продать подороже”,  – рассказала нам эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.

Впрочем, по сделкам в войну остается масса вопросов.

“Хотя законодательно попытались перекрыть схемы для рейдерских атак и отжима жилья, риски для покупателей все же остаются”, – отмечает глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец,

Разбирались, как в войну будет работать рынок недвижимости, чего ждать по ценам и какие есть риски для продавцов и покупателей.

Сделки военного времени

Кабмин своим постановлением №480 прописал, как теперь будет работать рынок недвижимости.

Особенностей несколько.

• Совершать нотариальные действия с недвижимостью могут только нотариусы из списка Минюста. В этот список не смогут попасть нотариусы, к репутации которых есть вопросы (например, ранее привлекавшиеся к ответственности, имеющие задолженность по уплате сбора и др.) То есть нотариусов, которых допустят к оформлению сделок, будет меньше, чем в мирное время. Как говорит владелец компании “Дельта-Консалтинг” Роман Рябов, не исключены неудобства для клиентов: очереди к нотариусам, возможно даже повышение цен на услуги. Кроме того, возможно, в некоторых населенных пунктах нотариальные услуги вообще будут недоступны – придется ездить в другие города.
• В течение военного положения недвижимость нельзя будет передавать как вклад в уставный капитал юрлица и получать в связи с выходом из состава участников.
• Совершать действия с недвижимостью по доверенности от имени физических лиц запрещается.
• Нотариальное удостоверение договора оформляется в пределах области, где расположена недвижимость (исключение – Киев и область).
• Действия с недвижимостью в Киеве и области могут осуществляться только нотариусом, работающим в Киеве или области, по местонахождению имущества, юрлица или по месту жительства физлица – одной из сторон соответствующего договора.
• Жилье можно будет отчуждать (перепродавать) только через месяц после приобретения.

Все перечисленные меры – своего рода предохранители, которые должны исключить мошеннические схемы.

“Как правило, аферисты переоформляют недвижимость на своего человека, а затем стараются быстро перепродать объект. Поэтому запрет на его  отчуждение – правильная мера. Другое дело, что месячного запрета может оказаться недостаточно, логично было бы установить срок хотя бы в несколько месяцев”, – говорит Луханина.

На борьбу со схемами направлена также норма о запрете проведения сделок с использованием доверенностей, а также внесение объекта недвижимости в уставной капитал компании, говорит Кравец.

При этом, по его словам, риски для потенциальных покупателей все равно есть.

“Так как в Украине действует военное положение, все заключенные в данный период сделки могут быть признаны как состоявшиеся под давлением тяжелых обстоятельств. Следовательно, могут быть иски по их отмене. Особенно если, к примеру, объект недвижимости был продан ниже рыночной цены. То есть, если человек сейчас недорого купил квартиру, через год-два такая сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. Особенно осторожно стоит относится к сделкам по земле – фактически они с открытием реестра недвижимости не запрещены, но в Конституционном суде находится дело о законности отмены моратория, поэтому к законности приобретения участков также могут возникнуть вопросы”, – отмечает Кравец.

Роман Рябов добавил, что еще непонятно, как будут работать земельный кадастр и автоматический модуль по оценке – не исключено, что они могут сбоить, что впоследствии поставит под сомнение законность сделок.

Что касается автоматического модуля по оценке недвижимости, то тут есть отдельные нюансы. Они касаются не только сделок с землей, но и купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости. Напомним: этот модуль Фонд госимущества запустил в прошлом году, но нормально он так и не заработал. Пошли массовые случаи неправильной оценки, особенно по небольшим городам: стоимость земли, домов, коммерческих помещений завышалась в разы. При этом налоги при оформлении сделки насчитываются как раз с оценки. В итоге еще до войны были массовые случаи, когда, например, дом за 20 тысяч долларов оценивали в 100 тысяч, и с него взимался налог в 7,5% (при второй перепродаже) – в 7,5 тысяч вместо 1,5 тысячи долларов.

“Сейчас автоматический модуль может сбоить еще больше, так как базой для оценки там являются рыночные предложения, а они с начала войны не обновлялись. Поэтому не исключено, что начнут всплывать заоблачные налоги, которые окажутся людям попросту не по карману. В теории можно заказать оценку у частной компании, но опять-таки, непонятно, каким будет предложение оценочных услуг – многие оценщики уехали в другие регионы, ушли воевать”, – говорит Рябов.

Что касается других нововведений из постановления №480, то тут можно отметить послабления по оформлению наследства: сняли срок в 6 месяцев, за который ранее нужно было упорядочить бумаги.

“Это важная новация, особенно в свете того, что идет война, много погибших, и оформлений наследства  будет больше обычного”, – говорит Рябов.

Интересный нюанс касается россиян и российских компаний, владеющих недвижимостью в Украине.

“Если речь идет о частных лицах с российским гражданством, имеющих законное право проживания в Украине (например, вид на жительство), то они по-прежнему смогут отчуждать свое имущество в нашей стране. Если же гражданин РФ владеет в Украине недвижимостью, но не имеет законных оснований для проживания, то никаких сделок с эти объектом он проводить не сможет. То же самое по юрлицам”, – говорит Кравец.

Переселенцы ищут дешевое жилье, продавцы ждут роста цен

Впрочем, сам факт открытия рынка недвижимости еще не значит, что он запустится на практике. В стране идет война, а недвижимость – весьма сомнительный актив в условиях вражеских обстрелов и бомбардировок. Поэтому главный вопрос – будут ли люди покупать квартиры и дома?

Мы уже писали, что в начале войны пошел запрос на продажу жилья, причем владельцы были готовы хорошо уступать – вплоть до 50%. При этом потенциальные покупатели в очереди не выстраивались.

Но сейчас ситуация кардинально поменялась.

“Рынок, по-сути, только готовится к открытию, а вал звонков уже пошел, причем как от потенциальных продавцов, так и от покупателей. Настроения среди продавцов неоднородные. Многие готовы стартовать с довоенных цен, но есть и те, кто уже повышают ценники до 25%. Например, квартиры в столичных новостройках, которые до войны стоили 850 долларов за квадрат, будут выставлять по 1100. Аргумент собственников, играющих на повышение, железный: мол, недвижимости в жилом состоянии в Украине стало меньше, многие люди остались без крыши над головой, поэтому будут дефицит квадратных метров и рост цен. Но есть и владельцы квартир, которые готовы уступать. Правда, немного – до 10%. Как правило, это те, кто уехали за границу и срочно нуждаются в деньгах. Что касается покупателей, то интерес с их стороны действительно есть. В Киеве люди готовы приобретать вторичку эконом-класса стоимостью до 45 тысяч долларов, в уцелевшем пригороде – квартиры в новостройках за такие же деньги. Кроме того, сейчас начали искать недорогие дома под Киевом, скажем, таун-хаусы до 120-130 тысяч. Люди готовы приобретать жилье в готовом состоянии – заходи и живи, без ремонтов и достройки. В основном недвижимость ищут переселенцы, потерявшие свои дома в зоне боевых действий, но сумевшие вытащить деньги. Киевскими квартирами интересуются, в частности, переселенцы из Харьковской, Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областей”, – рассказала нам Луханина.

По словам Рябова, основной спрос будет на жилье в западных и центральных областях: Львовской, Черновицкой, Ивано-Франковской, Винницкой и др.

“Никакого недостроя и новостроя без ремонта, только готовые объекты, в которых можно жить прямо сейчас. Те, кто снимает квартиры в Черновцах и Львове по 1-2 тысячи долларов и при этом имеет сбережения, уже давно  на низком старте – хотят купить жилье и для себя, и, возможно, под сдачу. Потому ожидаемо низких ценников в тихих регионах не будет. К примеру, в Виннице владельцы квартир уже со старта планируют повысить цены на 10-12%, во Львове рост будет еще больше. Возможно, что потом, если ожидания по спросу не оправдаются, ценники и просядут. Но на запуске рынка они будут на максимуме”, – говорит Рябов.

При этом риэлторы рассказывают, что активизировались спекулянты, которые имеют на руках живые деньги и рассчитывают оперативно выкупить квартиры, по которым собственники будут готовы уступать. С тем, чтобы впоследствии перепродать их подороже.

“Рынок будет держать в тонусе еще и угроза повышения военного сбора до 3%. Ведь при перепродаже второго объекта за год человек платит налог 5% плюс военный сбор и госпошлину, а третьего – 18% плюс военный сбор и госпошлину. Соответственно, налоги вырастут, а “лишние” 1,5% с 50 тысяч долларов и выше – это немалые деньги. Поэтому все, кто планирует продавать, постараются сделать это как можно быстрее, пока не повысили военный сбор”- говорит  Луханина.

Отметим, что уже несколько недель как активизировалась реклама новостроек (особенно уже сданных в эксплуатацию), также оживают строительные площадки – то есть рынок полным ходом готовится к запуску.

“Мы восстановили работу с клиентами. Речь идет о полноценной клиентской поддержке инвесторов всех наших ЖК. По каждому жилому комплексу мы выделили отдельные номера телефонов, по которым клиенты смогут получить информацию о строительстве, условиях переуступок, получению прав собственности и др. Ведем подготовку к восстановлению работы на строительных площадках: проводим переговоры с подрядчиками и партнерами по закупке стройматериалов. Наша цель – нарастить темпы строительства, после чего ожидаем активизации спроса. По нашим прогнозам, спрос на столичную недвижимость будет колоссальный”, – отметили в пресс-службе группы компаний DIM.

Впрочем, как рассказал нам представитель столичной девелоперской компании, на самом деле восстановление работ может быть проблематичным.

“Действительно, в апреле несколько компаний заявили об активизации работ, но реально отследить, где строят, а где включили антикризисный PR, пока сложно. Сейчас как такового первичного рынка в столице нет. Главные причины – отсутствие покупателей (им нужно уже готовое жилье, а не фундаменты), дефицит стройматериалов и рабочей силы, ограниченные собственные средства и проблемы с привлечением инвесторов”, – отмечает эксперт.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

16 марта парламент начал рассматривать во втором чтении законопроект №2194 о передаче земель местным общинам, также следом за ним депутаты должны взяться за еще один проект из земельного пакета – №2195 о земельных электронных аукционах.

Впрочем, процесс застопорился, так как подано более 3000 поправок.

Но Рада намерена  рассматривать земельные проекты до победного конца. Хотя не исключено, что на все поправки понадобится до 3-4 недель, а то и больше.

Почему эти проекты так важны?

Во-первых, они готовят базу для открытия рынка земли. В проекте №2194 прописано, как именно будет идти передача земли на местах. Собственно, это те земли, которые территориальным общинам давно обещал президент Зеленский. Речь идет как минимум о 2 млн гектар, и их местные власти смогут продавать сами.

Во-вторых, с принятием “земельного пакета” связано выделение 700 млн долларов от Мирового банка (кредит на политику развития для экономического восстановления был согласован для Украины летом 2020 года). С учетом того что с деньгами от МВФ пока полная неопределённость, а займы на внешних рынках капитала для Украины дорожают, это едва ли не единственная возможность хотя бы частично решить проблемы с наполнением бюджета.

Впрочем, в земельных законопроектах заложено немало скандальных норм, которые могут запустить не рынок, а настоящий дерибан земли. И даже допустить к скупке украинских черноземов иностранцев, хотя ранее у Зеленского это исключали.

“Страна” изучила “земельный пакет”.

Местный передел

Ключевым для продвижения земельной реформы является законопроект №2194. Мы о нем уже подробно писали. Документ был подан в Раду еще в октябре  2019 года и, спустя два месяца, принят в первом чтении. Но после этого продвижение проекта застропорилось – его засыпали более чем тремя тысячами поправок, а второе чтение переносили.

Хотя, на первый взгляд, документ должен навести порядок в земельных вопросах – в частности, касающихся угодий территориальных общин, по которым всегда было много неразберихи.

Проект упрощает передачу земель местным общинам и устраняет бюрократическую волокиту по решению земельных вопросов.

Понятно, что местные власти его всячески поддерживают.

Как отметили в Ассоциации городов Украины, сейчас есть целый ряд проблемных вопросов, в частности по землям за пределами населенных пунктов. Так, нередко земли передаются неким “третьим лицам” без учета интересов общин,  зачастую невозможно вообще четко определить границы земель, принадлежащих ОТГ. А процедуры согласования земельной документации непрозрачные и содержат коррупционные риски. Как считают в АМУ, большинство этих проблем как раз и  может решить проект №2194.

Он прописывает следующие нормы:

• Передачу земель в пределах городов и за ними в распоряжение местных ОТГ;
• Местные власти должны будут разработать детальные планы территорий, закрепив границы земельных участков;
• Территориальная община сможет контролировать распределение земель и их статус;
• Местные власти смогут менять целевое назначение земли, в том числе сельскохозяйственной;
• Вся документация по землеустройству будет в открытом доступе;
• Упрощается доступ к земле для граждан и бизнеса за счет отмены “лишних” разрешений и дублирования процедур проверки землеустройства.

В проекте №2195 уточняется процедура проведения электронных аукционов.

“Эти два законопроекта завершают процесс земельной децентрализации и финализируют земельную реформу. Благодаря проекту №2194 управление землями на местах станет более прозрачным, а земельные услуги – простыми. Проект №2195 позволит отслеживать, кто станет владельцем или арендатором земли, то есть ее передача станет прозрачной. Мы поддерживаем”, – сказал нам заместитель главы Всеукраинской аграрной Рады Денис Марчук (примечательно, что в свое время ВАР выступала против земельной реформы и организовывала по этому поводу протесты на местах).

Но фактически самое главное в земельном пакете – закрепление угодий за местными общинами. О каких именно массивах земли идет речь, точно никто не знает. Первоначально речь шла о 7-10 млн гектаров, позже стала фигурировать цифра в 2 млн. Так как, по данным Госгеокадастра, по меньшей мере 5 млн гектаров в прошлые годы вывели из госсобственности и пустили по схемам.

Даже 2 млн гектаров — это большой куш. Если предположить, что с открытием рынка земли гектар будет стоить тысячу долларов, на местах смогут распродать угодий на 2 млрд долларов.

Собственно, эта сумма вполне сможет примирить многих с открытием рынка земли, то есть своего рода это предмет торга между центральной и местной властями.

Если же проект зарубят и рынок земли откроется с июля этого года “как есть”, то есть без законодательного закрепленного за ОТГ права на землю, угодьями на миллиарды смогут распоряжаться государственные, а вовсе не местные органы власти.

Поэтому на местах всячески пытаются ускорить продвижение «своего» законопроекта. АМУ обратилась к спикеру ВР Дмитрию Разумкову с просьбой поспособствовать принятию проекта, так как он «даст общинам реальный шанс стать настоящими хозяевами своей земли».

“Закон о вывозе чернозема”

Но помимо передачи земли на места и устранения земельной бюрократии в проект №2194 зашили немало скандальных норм.

Взять хотя бы пункт о том, что владелец земли может переносить грунтовой покров без специального разрешения.

Речь фактически идет о снятии верхнего плодородного слоя земли – чернозема, который является самой большой ценностью украинского сельского хозяйства.

Проект уже окрестили “законом о вывозе чернозема”. Фактически он позволит торговать черноземом, причем, в отличие от закона об обороте сельхозземель, не устанавливает никаких преград для иностранцев.

Сейчас разрешение за снятие верхнего слоя почвы является обязательным. Кроме того, прописана ответственность за уничтожение грунтового слоя (компенсации – несколько десятков тысяч гривен на гектар, скажем по Киевской области – порядка 60 тысяч).

В новом проекте, “собственники земельных участков и землепользователи имеют право осуществлять снятие и перенос грунтового покрова исключительно на основании разработанного рабочего проекта землеустройства”. Но при этом разработать такой проект может любая частная контора по вводным, которые подает сам же заказчик. То есть фактически снимать чернозем можно будет по документам, которые собственники сами же и напишут. Юристы подозревают, что саму формулировку о наличии “рабочего проекта” оставили, чтобы создать видимость контроля. Тогда как его как такового вообще не остается.

Важно также, что если ранее условием для выдачи специального разрешения было проведение добычи, геологической разведки, строительных или других работ, то теперь снятие и перенос плодородного слоя грунта будет обусловлено исключительно желанием собственника участка, — отметили в юридической компании KM Partners.

А если учесть, что новый проект предлагает еще и аннулировать агрохимические паспорта, то требования по сохранению плодородных почв останутся исключительно на совести владельцев земель, — говорят юристы.

“Если вывоз земли вагонами – это бред, то зачем тогда все это в проекте? Более необратимым, чем продажа земли иностранцам, может быть только ее вывоз”, — написал на своей странице в Фейсбуке юрист KM Partners Максим Олексиюк.

Глава адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец говорит, что как раз “вывоз черноземов вагонами” может казаться не таким уж “бредом”, как кажется на первый взгляд. Поскольку на верхний шар почвы не распространяются все те ограничения, которые перечислены для угодий (запрет на продажу иностранцам и квоты по объемам).

Лазейка для иностранцев

Что касается продажи земли иностранцам, то тут тоже могут быть варианты. Есть предложения исключить из земельного кодекса прямой запрет передавать им в собственность земли сельскохозяйственного назначения.

То есть один из ключевых пунктов анонсированной земельной реформы — запрет продавать землю иностранцам, новым проектом могут обойти.

“Особенно вероятно продвижение этой нормы в свете активного внимания властей к теме двойного гражданства”, — говорит Ростислав Кравец.

“То есть таким образом будет выполнено пожелание того же Мирового банка, расширить круг потенциальных покупателей украинской земли”, – добавил он.

Нардеп Олег Мейдич заявляет, что законопроект “легализирует отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, расширяет возможности иностранцев и лиц без гражданства приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного и не сельскохозяйственного назначения”.

Впрочем, авторы проекта побеспокоились и об арендаторах. В проекте прописано право постоянных землепользователей государственной и коммунальной земли (то есть нынешних арендаторов) на выкуп участков в собственность в рассрочку по нормативно-денежной оценке (которая в несколько раз ниже рыночной) без земельных торгов.

Юристы KM Partners отмечают, что нормы проекта №2194 выписаны таким образом, что они ограничивают право владельца земли распоряжаться ею.

“Судьбу большинства участков, находящихся в аренде, фактически будут решать арендаторы и связанные с ними лица”, – говорят юристы.

Скажем, такое разрешение от арендаторов нужно будет получать при объединении или дроблении земельных участков, их отчуждении и прочее. Не говоря уже о том, что и право приоритетного выкупа – за арендатором.

В проекте много и других спорных норм, которые в случае их принятия, могут породить целый вал новых земельных схем. Причем, так как земельная тема “децентрализируется”, в каждом регионе и даже городе схемы могут быть свои.

“Сложно будет отследить в рамках страны, как распорядятся землей тысячи ОТГ. А государство дает понять, что оно из этого процесса самоустранится. То есть концов уже не найти”, – добавил экономист Алексей Кущ. То есть остается рассчитывать лишь на контроль со стороны общественности – что люди попросту не дадут раздерибанить земли. Но, как показывает практика, общественный контроль в наших условиях срабатывает далеко не всегда.

“Пока не готовы к открытию рынка”

По всей видимости, прохождение земельных проектов в Раде будет непростым. Что может стать поводом для отсрочки запуска рынка земли с 1 июля 2021 года.

Как заявил на днях нардеп от СН Алексей Устенко в эфире телеканала “Украина 24”, полноценный запуск рынка земли может быть отложен. Так как Раде еще только предстоит рассмотреть важные проекты из земельного пакета.

“А если не будут приняты важные законопроекты, то как рынок заработает? Тогда придется принимать какие-либо законодательные инициативы по поводу переноса даты начала земельной реформы”, — добавил Устенко.

Очевидно, на это будут делать упор противники земельной реформы.

А это на сегодняшний день едва ли не большая часть аграрного рынка.

Фактически ограничения по продаже земли на первом этапе (небольшие объемы по 100 гектар и только частникам) делают процесс не интересным для двух крупнейших потенциальных категорий покупателей земли – иностранцев и крупных украинских агрохолдингов.

Агрохлдинги, к которым “Страна” обратилась за комментариями о том, как они готовятся к запуску рынка земли, официально комментировать эту горячую тему пока не хотят.

“По этой теме ничего говорим, уж очень турбулентная она”, – пояснили нам в компании “Кернел” Андрея Веревского.

От комментариев также отказались в аграрном подразделении “Эпицентра”.

По действующей схеме земельной реформы до 2024 года крупный бизнес остаются сторонними наблюдателями (покупать землю смогут лишь физлица), а после этого – могут приобретать до 10 тысяч гектаров.

В теории возможна схема, по которой крупные агрохолдинги могли бы скупать черноземы, оформляя их на поставных лиц-“фунтов”.

Но на практике эту схему реализовать будет очень трудно.

“Агрохолдингу придется собирать целую армию подставных лиц, на которых можно оформить по 100 гектаров. Причем риски потерять и деньги, и землю — колоссальные. Скорее всего, уже через месяц-два фиктивные собственники скажут “спасибо” и будут считать эти наделы своей собственностью. Так что играть в эти схемы вряд ли кто согласится”, — считает член совета Земельного союза Украины Сергей Биленко.

О том, что новый закон в таком виде им неинтересен, “Стране” ранее подтверждали и в самих агрохолдингах.

“Бизнес уже выстроен под условия работы на аренде. Но мы рассматривали вариант открытия рынка и в теории могли бы найти источники сравнительно дешевых денег, чтобы приобрести землю в собственность. Но такой возможности по принятому закону нет. Скупать по 100 гектаров на частных подставных лиц никто не будет. Чтобы собрать хотя бы 10 тысяч нужно 100 человек. А для земельного банка в 100 тысяч гектаров — тысяча фиктивных собственников. Удержать этот массив, не потеряв по дороге изрядную часть земли, попросту нереально”, — рассказывал нам топ-менеджер одного из аграрных холдингов.

Что же касается покупки земли фермерами, то тут вряд ли будет бум.

“В прошлом году была засуха, люди по аренде рассчитаться не могли. А если бы земля была в кредите и под залогом, что тогда? Можно вообще на улице остаться. Да и где взять деньги даже на 100 гектаров. Это как-никак 100 тысяч долларов. Я не настолько много зарабатываю, чтобы “лишние” 100 тысяч из кармана достать. Поэтому пока покупать точно не буду”, – сказал нам фермер Артем из Полтавской области.

“В целом мы готовимся к 1 июля, но не ждем, что сразу будет большое предложение со стороны владельцев паев. Ежегодно арендная плата увеличивается, и люди понимают, что лучше иметь стабильный пассивный доход, чем сразу продавать свой пай”, — говорит Денис Марчук.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом в комментарии ГолосUA сообщил юрист Ростислав Кравец.

«Местные власти получили легитимный способ запретить ночную продажу алкоголя в столичных МАФАх и магазинах. На основании закона данное решение будет действовать в магазинах и супермаркетах. При его несоблюдении магазинам грозят большие штрафы. В некоторых случаях будут аннулироваться лицензии. Что касается МАФов, то здесь другая ситуация. Проконтролировать их крайне тяжело. Кроме того, это просто громадный рынок для коррупции и злоупотреблений», — сказал Р. Кравец.

По его словам, при выявлении случаев продаж алкоголя в ночное время какие-то МАФы будут закрывать, что касается остальных, то вряд ли решением Киевсовета удастся оставить продажу спиртных напитков в киосках и ларьках ночное время, резюмировал Р. Кравец.

Напомним, в среду, 24 октября, вступило в силу решение Киевсовета о запрете продажи алкогольных напитков в столице в ночное время. Соответствующее решение опубликовано в коммунальной газете Крещатик.

Отмечено, что этим решением запрещается торговля с 23:00 до 10:00 столовым вином, пивом (кроме безалкогольного), алкогольными и слабоалкогольными напитками в магазинах.

В то же время указанный запрет не распространяется на рестораны, кафе и бары.

Напомним, Киевсовет 27 сентября одобрил запрет продажи алкогольных напитков в магазинах и киосках с 23:00 до 10:00. За проголосовали 77 из 85 депутатов.

Екатерина Красовская, Golos.UA

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«На сегодняшний момент законодательно не урегулирован вопрос продажи этих активов (проблемных банков. – Ред.). Мы сталкиваемся с тем, что активы во многих случаях продаются за бесценок. Нормальные, ликвидные активы. Но никто не может доказать их ликвидность. Это сложно – кто видит, какие активы есть у банка «Форум», например? Это такая банковская тайна», — отметил адвокат.

При этом Кравец подчеркнул, что законодательное урегулирование только этого процесса значительно упростит процедуру выплат вкладов населению.

«Какие там активы? Кто контролирует их продажу? Сделав эту процедуру прозрачной, мы процентов на 40 увеличим наполняемость», — заключил адвокат.

Янина Ткачук, ForUm

Адвокатская компания Кравец и Партнеры