Вторжение российской кровавой орды на нашу мирную землю больно ударило по всем секторам отечественной экономики. Одним из самых пострадавших стал рынок купли-продажи недвижимого имущества. Государство в первые дни войны из-за оккупации части нашей территории сознательно отключило доступ к реестрам, в том числе к госреестру прав на недвижимое имущество. Как следствие, продавцы и покупатели попросту лишились возможности заключать сделки.

Как отметил министр юстиции Денис Малюська, такой радикальный шаг помог Украине избежать куда более серьёзных последствий и позволил относительно спокойно пройти первые недели войны.

“Что касается недвижимости. Это самый ценный реестр государства, потому что, зайдя туда, какой-то попавший к компьютеру ФСБшник может переписать или заставить переписать регистратора фактически всю недвижимость или создать настолько большой бардак, который бы потом долго разгребали”, – заявил министр.

Также он добавил, что доступ к реестру недвижимости продолжает оставаться ограниченным, чтобы не допустить незаконных действий.

“Теоретически юридически можно пробовать заключать нотариальные сделки по купле-продаже, единственное что – проверить владельца в реестре нотариус не сможет, соответственно, полноценное соглашение купли-продажи заключить сейчас тоже невозможно”, – сообщил министр.

Как сообщил УНИАН юрист Ростислав Кравец, хотя и существует теоретическая возможность продавать или покупать недвижимость, но он не слышал о подобных сделках после начала боевых действий.

“К нам также никто не обращался с таким вопросом по оформлению договоров купли-продажи недвижимости. Думаю, что на самом деле таких соглашений крайне мало, а если и есть, то исключительно такие соглашения, которые были заранее подготовлены”, – сказал он.

Ситуация с реестрами соответствует специфике каждого отдельного региона / Фото УНИАН

Постепенное восстановление рынка в регионах

Понимая необходимость хотя бы частичного запуска национальной экономики, в Минюсте уже заявили, что постепенно начали открывать доступ к государственным реестрам. Вполне логично, что в первую очередь речь идёт о тех регионах страны, где не ведутся боевые действия.

“Ситуация с реестрами соответствует специфике каждого отдельного региона. Если регион спокоен, военные действия там не проводятся, мы постепенно открываем к ним доступ, увеличиваем количество типов регистрации, которые там могут проводиться. Если регион не спокоен, круг регистрационных действий крайне ограничен”, – отметил министр юстиции Украины.

Что касается госреестра прав на недвижимое имущество, то доступ к нему планируют открыть в ближайшие дни, но с рядом существенных ограничений.

“Мы оцениваем, что в течение этой недели отдельные соглашения будут производиться, и реестр заработает и к нему будет предоставлен доступ отдельным регистраторам или нотариусам на территориях, где не ведутся боевые действия с ограниченным функционалом”, – заявил Малюська.

Примечательно, что на днях Кабинет министров принял постановление, которым урегулировал вопросы государственной регистрации в условиях военного положения. Теперь она должна проводиться исключительно государственными регистраторами или должностными лицами Министерства юстиции и его территориальных органов.

Высокие риски

Решение правительства о постепенном запуске рынка купли-продажи недвижимости в ряде регионов страны, безусловно, является позитивным сигналом. Однако у участников рынка и юристов есть ряд существенных вопросов и опасений.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита в комментарии УНИАН указал, что пока Минюст не разъяснил все детали того, как именно будет происходить государственная регистрация сделок купли-продажи.

“В этом постановлении предусмотрели, что нотариальных сделок уже может не быть, а подписи сторон будет заверять регистратор. Это достаточно хлипкое положение, потому что Гражданский кодекс чётко предусматривает, что договоры купли-продажи должны нотариально заверяться и переход собственности регистрироваться в реестре”, – сказал он.

Эксперт также считает, что количество новых сделок будет крайне мало, ведь доступы к реестрам получают только госрегистраторы.

“Я думаю, что такие сделки будут проходить только в крайних случаях, чтобы не было рейдерских опасностей и так далее. Думаю, что будет небольшое количество регистраторов, которые будут иметь доступ к реестру и очень придирчиво относиться к каждой сделке. И будут постепенно выходить из ситуации”, – сказал он.

При этом президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины указывает на то, что даже в случае заключения договоров покупатели будут нести существенные риски.

Нашему государству и национальной экономике еще нужно время, чтобы разгрести этот хаос, который натворили в украинском доме российские варвары / фото REUTERS

“Я считаю, что пока есть военное положение в стране, риски будут оставаться до последнего. Есть Гражданский кодекс (Статья 233 “Правовые последствия сделки, совершенной под влиянием тяжелого обстоятельства” – УНИАН), в котором предусмотрено, что если объект продан, когда человек пребывает в тяжёлом состоянии, то такая сделка может быть признана недействительной. А что может быть тяжелее войны?”, – добавил он.

Юрист Ростислав Кравец, в свою очередь добавил, что даже в случае частичного запуска рынка купли-продажи недвижимости в каждом конкретном случае покупателям нужно ещё более тщательно разбираться в том, каким образом тот или иной объект оказался в собственности продавца.

“Конечно, риски существуют. Надо внимательно проверять документы, смотреть предыдущих владельцев, когда эта недвижимость была приобретена. Чтобы не происходило, как обычно это делают – быстро подделали документы, переоформили, а потом ещё три раза перепродали эту недвижимость”, – отметил он.

Важно отметить, что в связи с закрытием доступа к государственным реестрам аналогичную ситуацию можно наблюдать с куплей-продажей движимого имущества или корпоративных прав на бизнес. Нашему государству и национальной экономике еще нужно время, чтобы разгрести этот хаос, который натворили в украинском доме российские варвары.

Потому украинцы, решившие во время войны продать или купить недвижимое или движимое имущество, а, возможно, и бизнес, должны понимать, с какими рисками и сложностями они могут столкнуться. Главное верить и приближать нашу победу. А после нее мы сможем навести порядок в собственной стране.

УНИАН

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

 1. Что произошло?

Офис реформирования административных услуг предложил отменить прописку — регистрацию места жительства, оформление которой доставляет много хлопот. Сейчас граждане Украины должны доказывать государству свое право проживания в квартире. Эта процедура нелегкая, ведь нужно собрать немало справок и подтверждений. После реформы достаточно будет лишь сообщить о своем месте проживания с помощью одного заявления.

2. Прописку уже отменяют? Как скоро?

Пока что нет. Законопроект лишь зарегистрировали в Верховной Раде. За него еще должны проголосовать депутаты. Затем слово за президентом, который должен его подписать. Лишь после этого закон опубликуют в официальном издании Рады — Голос Украины, а на следующий день он вступит в силу. Когда все это произойдет, пока неизвестно.

3. Что для меня изменится?

• Вносить отметки в паспорт о месте проживания (та самая прописка) будет не обязательно — только по собственному желанию.
• Для регистрации или снятия с регистрации нужно будет подать только одно заявление, а не несколько как сейчас.
• Заявление можно будет подать онлайн, с мобильного телефона. Оплатить эту услугу тоже. Также можно оформить регистрацию в органе регистрации или центре представления административных услуг.
• Не надо будет подавать справки о месте жительства или составе семьи.
• Автоматически будут регистрировать место проживания новорожденного ребенка, снимать с регистрации места проживания умершего, смену места жительства ребенка до 14 лет.
• По одному заявлению можно будет проводить государственную регистрацию рождения ребенка, регистрировать его место жительства, назначать пособие при рождении, регистрировать ребенка в электронной системе здравоохранения.

То есть различные официальные органы будут обмениваться информацией между собой, а не через гражданина. Данные будут формироваться на основе сведений из государственного реестра актов гражданского состояния.

4. У меня дома сможет зарегистрироваться неизвестный мне человек?

Теоретически да. Но если каким-то образом выяснится, что этот человек официально не согласовал регистрацию с владельцем, то он должен будет заплатить штраф в размере 2000 грн. Если он без согласования зарегистрировался сразу в нескольких местах, то эту сумму придется заплатить за каждое нарушение.

Никакого права на имущество и на квадратные метры, где без согласования зарегистрирован человек, он иметь не будет. То есть продать жилье он не сможет. Если дело дойдет до суда, то мошенник не сможет доказать липовую прописку, так как придется предъявить документы о начислении платы за пользование жильем, за жилищно-коммунальные услуги или подтверждение факта аренды.

5. Какие недостатки могут быть у новой системы?

Юрист Ростислав Кравец в комментарии Радио НВ допустил, что чиновники смогут штрафовать и вводить санкции за несвоевременную регистрацию места жительства. А сама несвоевременная регистрация может повлечь за собой отказ в получении медицинской помощи и социальных выплат.

6. Прописку же уже отменяли. Почему это происходит снова?

Отмена прописки была одним из основных требований Европейского Союза для безвиза с Украиной. Еще в 2003 году Верховная Рада приняла закон, которым формально отменили прописку. Но на практике ее просто переименовали в «регистрацию места жительства».

Такая прописка стала жизненно необходимой буквально во всех органах: в ЦИК — для определения списков избирателей, поставщикам коммунальных услуг — для начисления платы за отопление, военкомату — для осуществления воинского учета.

Новая система должна отменить дополнительные документы и справки – регистрация станет декларативной.

7. Как и зачем регистрируют место жительство в других странах?

Регистрация на основании декларации работает в некоторых административных районах Соединенных Штатов, Нидерландов, Латвии, Эстонии, Финляндии, Литвы.

В Европе есть понятие подтверждения фактического адреса, для чего могут быть использованы рукописное заявление владельца или счет. Например, если вы арендуете квартиру во Франции, владелец может написать письмо о том, что вы живете у него и переведет на ваше имя счет за жилищно-коммунальные услуги. Этот счет может быть доказательством проживания по определенному адресу для банка, где вы захотите открыть счет.

В США есть свои особенности в разных штатах. Как правило, нет штрафов за отсутствие регистрации. Она не является причиной отказа в предоставлении административных услуг.

В Австралии человек сообщает государству о том, где он живет, чтобы иметь возможность голосовать.

Анастасия Одинцова, НОВОЕ ВРЕМЯ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

13 декабря 2018 года Фонд гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ) собирается выставить на аукцион крупнейший недострой страны — столичный ТРЦ «Республика». В настоящее время им владеет Нацбанк. Объект достался регулятору в качестве одного из залогов по кредитам неплатежеспособного банка Дмитрия Фирташа «Надра». Это не первая попытка государства продать ТРЦ. На прошлых торгах за «Республику» запросили 1,1 млрд грн, однако по такой цене покупателей не нашлось. Но НБУ долгое время категорически отказывался снизить цену и блокировал продажу. Из-за этого объект уже несколько лет находится в подвешенном состоянии и постепенно приходит в негодность.

В сложившейся ситуации «промедление смерти подобно». Недостроенный ТРЦ из года в год теряет в цене. Еще пару лет, и некогда грандиозный проект превратится в большой склад. Благо более удачливых конкурентов у недостроя хватает, и в ближайшее время их число будет лишь расти: в Киеве  дефицит качественных торговых площадей. Государство, в собственности которого волею судеб оказался объект, желая выручить за «Республику» побольше, по факту лишь увеличивает убытки. Продать объект на голландском аукционе со снижением цены до суммы, которую реально готовы заплатить на рынке, на данный момент самое разумное решение. Если Нацбанк действительно согласился пойти на уступки, как об этом сообщили Фокусу в ФГВФЛ, продажа «Республики» станет одним из главных достижений финансового регулятора за последние годы. Если этого не произойдет, позиция НБУ в очередной раз станет доказательством беспомощности нынешней власти и ее неспособности адекватно реагировать на вызовы времени.

Деньги есть

Около 1,5 млн человек, по данным компании NAI Ukraine, в течение месяца посещают построенный почти два года назад столичный ТРЦ Lavina Mall. Для сравнения: чтобы обеспечить подобный трафик, всей украинской армии пришлось бы пройти через этот ТРЦ шесть раз подряд.

По словам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, по выходным Lavina Mall демонстрирует рекордную посещаемость — до 85 тыс. человек в день. Именно такое количество зрителей собрал на НСК «Олимпийский» концерт рок-группы «Океан Эльзы», что на сегодня остается рекордом Украины.

«Для Lavina Mall характерны высокий средний чек и высокая конверсия — практически каждый, кто приезжает в ТРЦ, выходит из него не с пустыми руками, — говорит гендиректор компании NAI Ukraine Виталий Бойко. — Такой шопинг стал возможным благодаря концепции retail resort, которая предполагает наличие всех видов товаров в разных ценовых категориях, самых востребованных развлечений и большого выбора ресторанов».

По данным NAI Ukraine, товарооборот Lavina Mall в совокупности с расположенными рядом гипермаркетами «Эпицентр» и «АШАН» составляет более 1 млрд грн в месяц — почти 10% от ежемесячного киевского товарооборота.

Примечательно, что для подавляющего числа киевлян Lavina Mall не находится на расстоянии шаговой доступности. Однако сотни тысяч граждан готовы тратить на дорогу в довольно глухой и отдаленный район Киева и время, и деньги.

По информации Виталия Бойко, на выходные в Lavina Mall приезжает около 10 тыс. автомобилей, которые не помещаются на рассчитанной на 8 тыс. мест парковке торгового центра. Еще порядка 30–40 тыс. человек каждый выходной день от ближайшей станции метро доставляют в ТРЦ шаттл-басы. Такой интенсивный трафик сопоставим с пассажиропотоком самых востребованных станций киевского метрополитена.

Кто так строит

На сегодня Lavina Mall — крупнейший ТРЦ в Украине, единственный объект в формате суперрегионального ТРЦ общей площадью 127 кв. м. Однако феномен Lavina Mall объясняется не столько удачной концепцией, сколько благоприятной конкурентной средой. «На успешность проекта, в частности, повлияло то, что за последние два года в Киеве не запускались новые крупные торговые центры, из-за чего для ретейлеров, выходящих на рынок, выбор был весьма ограничен, — говорит Екатерина Весна, руководитель отдела торговых помещений компании JLL в Украине. — Ведь к концу III квартала 2018 года средняя доля свободных площадей в киевских торговых центрах составила 3,7%, что стало минимальным значением с конца 2013 года».

Росту дефицита торговых площадей поспособствовал кризис 2014–2015 годов, который внес коррективы в планы многих девелоперов. Красноречивым символом этого периода выступает недостроенный ТРЦ «Республика». Он мог еще до появления Lavina Mall стать самым масштабным ТРЦ в Украине площадью свыше 100 тыс. кв. м, если бы компания «Мегаполисжилстрой», связанная с Дмитрием Фирташем, не приостановила его строительство, сославшись на кризис. 

«Объект был заморожен на стадии, когда готовность составляла порядка 90% и участие в проекте подтверждали многие известные международные ретейлеры, — комментирует ситуацию вокруг «Республики» Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International. — Предполагалось, что этот ТРЦ будет первым масштабным проектом на рынке».

После того как в феврале 2015 года НБУ ввел временную администрацию в ставший неплатежеспособным банк «Надра» Дмитрия Фирташа, выяснилось, что недостроенный ТРЦ «Республика» находится в залоге у Нацбанка, которому Фирташ, со слов экс-главы НБУ Валерии Гонтаревой, задолжал 9,8 млрд грн. С тех пор судьба недостроенного ТРЦ остается в подвешенном состоянии — объект оказался в распоряжении Фонда гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ), который неоднократно безуспешно пытался продать его на аукционе.

Из-за снижения активности девелоперов на фоне кризиса 2014–2015 годов отставание Украины от западных рынков только углубилось. Как отмечает Александр Носаченко, на сегодня уровень насыщенности торговыми площадями Киева составляет 439 кв. м на 1000 жителей, что значительно меньше показателей большинства европейских городов, соответственно рынок способен поглощать заявленные к открытию объекты.

Проблемой торговой недвижимости Киева остается не только дефицит площадей, но и их качество. Как отмечает Николай Чумак, основатель и гендиректор компании IDNT, любой ТРЦ горел бы желанием разместить у себя магазины таких сетей, как H&M или IKEA, но на деле в Киеве едва нашлось 2–3 площадки, которые соответствуют требованиям ретейлеров подобного уровня.

«Найти торговую площадь около 1–3 тыс. кв. м с ровным полом, прямоугольной формы, нормальным шагом колонн и рампой в столице, на удивление, сложно, — сетует Чумак. — Складывается впечатление, что архитекторы проектируют ТРЦ вовсе не для того, чтобы потом в них эффективно использовались торговые площади — повсеместно встречаются перепады полов и замысловатые планировки, а парковки зачастую вовсе отсутствуют».

То есть когда на рынке все еще господствуют ТРЦ, появившиеся 10–15 лет назад в результате перестройки промышленных цехов и подземных переходов, любой новый качественный и современный объект фактически обречен на успех.

Рождение империи

Первые результаты работы Lavina Mall вдохновили собственника этого ТРЦ — известного столичного девелопера Вагифа Алиева — повторить успех в городском масштабе. По информации компании NAI Ukraine, которая управляет, сдает в аренду и консультирует Lavina Mall и другие проекты Алиева, Lavina войдет в сеть из десяти мегамоллов. То есть ТРЦ площадью свыше 100 тыс. кв м появятся во всех районах Киева. Пять из них уже строятся рядом с крупнейшими транспортными магистралями и станциями метро.

«К концу 2018 года заявлена к вводу в эксплуатацию первая очередь ТРЦ Blockbaster Mall, с которым конкурирует только расположенный рядом ТРЦ Sky Mall, — продолжает Анна Марсова, старший консультант по торговой недвижимости компании CBRE Ukraine. — Но обширная зона охвата густонаселенного жилого массива (Оболонь. — Фокус) позволит распределить потоки посетителей без особых потерь для каждого из ТРЦ».

Гиганты Алиева — далеко не единственные заметные торговые объекты, которые выйдут на рынок в ближайшие несколько лет. По информации Анны Марсовой, сейчас в Киеве строятся 12 торговых центров общей площадью около 600 тыс. кв. м. Как она отмечает, еще одним сильным игроком на рынке обещает стать ТРЦ River Mall, где смогут совершать покупки жители густонаселенных спальных районов Позняки и Осокорки.

Битва за «Республику»

Как рассказал Фокусу в своем интервью глава ФГВФЛ Константин Ворушилин 13 декабря 2018 года через систему «ProZorro. Продажи» в ходе голландского аукциона с понижением цены может уйти с молотка вышеупомянутый ТРЦ «Республика». После неудачного аукциона, на котором не нашлось покупателей, готовых приобрести «Республику» за 1,1 млрд грн, ФГВФЛ долго не мог выставить этот объект на торги с понижением цены из-за того, что НБУ не утверждал проведение голландского аукциона.

«Без согласия НБУ на продажу и стартовую цену ФГВФЛ не может выставить на торги и реализовать такой объект, — объясняет ситуацию вокруг «Республики» Максим Пирогов, руководитель Днепровского офиса компании Investment Service Ukraine . — А в подобных вопросах НБУ занимает скорее пассивную позицию, потому как реализация большой части залоговых объектов Нацбанком блокируется».

На первый взгляд поведение Нацбанка можно объя­снить несогласием с низкой стоимостью продажи объектов на аукционах, которая несопоставима с их оценкой на момент передачи в залог под кредиты рефинансирования НБУ. Однако у регулятора могут быть и иные скрытые мотивы. В частности, Пирогов не исключает, что НБУ, затягивая сроки назначения аукционов и тем самым занижая стоимость объекта, действует в интересах бывших собственников.

«Вполне возможно, что вопрос с задержкой выставления на голландский аукцион ТРЦ «Республика» был обусловлен техническими нюансами подготовки такого аукциона, — продолжает Виктор Мороз, адвокат, управляющий партнер АО Suprema Lex. — Однако допускаю, что руководство НБУ могло иметь некие неформальные договоренности с бывшими собственниками ТРЦ о том, что они погасят задолженность по кредиту, и откладывали проведение аукциона исходя из этих договоренностей».

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры», в свою очередь, не исключает наличия в истории с ТРЦ «Республика» коррупционной составляющей — то есть самостоятельного «решения» вопросов с НБУ неким заинтересованным покупателем. По словам Кравца, фактически принятие окончательного решения о согласии предоставить право ФГВФЛ продать этот залог зависит от замглавы НБУ Екатерины Рожковой — именно она имеет наибольшее влияние на принятие решений по продаже активов, находящихся у НБУ в залоге.

На первый взгляд, желающих купить достроенный на 90% гигантский ТРЦ за 500–800 тыс. грн (именно до такого уровня может опуститься цена лота на голландском аукционе) на рынке должно быть предостаточно. «Интерес к ТРЦ «Республика» обеспечивает удачная локация, многотысячный проект жилья в пешей доступности и успешный опыт Lavina Mall, показатели которой «Республика» вполне могла бы превысить при грамотном управлении», — считает Ольга Соловей, управляющий партнер и сооснователь бизнес-ассоциации «Украинский клуб недвижимости».

По оценкам опрошенных экспертов, с достройкой и запуском ТРЦ в эксплуатацию теоретически можно было бы справиться за полгода-год. «Здание практически готово, — рассказывает о состоянии объекта Дмитрий Васильев, сооснователь и главный архитектор компании «Архиматика». — Из незавершенных работ осталось только благоустройство вокруг комплекса».

Однако ситуация отнюдь не так проста. Проблемы у нового собственника могут возникнуть в правовой сфере из-за того, что на торги выставляется не сам ТРЦ, а право требования по кредитам, обеспечением по которым выступает долгострой. Согласно объяснениям Максима Пирогова, залог НБУ состоит из земельных участков размером около 15,72 га, имущественных прав на объект незавершенного строительства и предварительных договоров аренды помещений общей площадью 134 тыс. кв. м. И ситуация с каждым из этих залогов имеет свои нюансы.

«Для получения земельных участков можно обратиться в суд и признать право собственности на землю или переоформить участки без решения суда с помощью нотариальной надписи, если такой вариант предусмотрен в кредитном договоре и договорах залога, — уточняет Пирогов. — Чтобы взять под контроль ТРЦ, необходимо получить в собственность корпоративные права должника, владеющего комплексом и предварительными договорами аренды. Но в залоге у НБУ пребывает только 85,19% корпоративных прав, а оставшиеся почти 15% принадлежат прежнему собственнику — кипрской компании BERLINOTTO LIMITED (стоит за ООО «Мегаполисжилстрой». — Фокус), которая может блокировать все решения нового собственника».

Не менее сложная ситуация с договорами аренды, в соответствии с которыми арендаторы вносили предварительные платежи в пользу ТРЦ. Отвечая на запрос Фокуса, Максим Пирогов в реестре судебных решений отыскал не один десяток завершенных споров между арендаторами и «Мегаполисжилстроем», в которых арендаторы взыскивают свои предварительные оплаты. Суммы выигранных споров уже превышают 5 млн грн. Из этого следует, что новому собственнику придется погашать задолженность компании «Мегаполисжилстрой», объем которой пока сложно прогнозировать.

Учитывая вышеназванные и многие другие отягощающие обстоятельства, Пирогов предполагает, что единственным покупателем ТРЦ «Республика» в его нынешнем состоянии может быть только лицо, связанное с бывшим собственником и поэтому имеющее возможность договориться о судьбе комплекса вне судебных кабинетов. И здесь снова всплывает фигура Вагифа Алиева, которого с Фирташем связывают совместные проекты: «Мандарин плаза» и бизнес-центр «Парус». Вполне возможно, что ситуация с продажей ТРЦ «Республика» как раз и развивается в интересах этого тандема бизнесменов.

Игра в монополию

Если в результате аукциона недостроенная «Республика» отойдет Алиеву, он станет собственником двух расположенных в непосредственной близости гигантских ТРЦ. Второй из них — ТРЦ «Южный» девелопер планировал построить на улице Глушкова в Голосеевском районе. Заявление о начале строительства этого объекта серьезно подпортило конкурентную среду для «Республики» и сделало этот долгострой куда менее интересным для любого другого покупателя, кроме самого Алиева. Ведь только выступая девелопером обоих вышеназванных проектов, можно предусмотреть различные концепции для каждого из них и развести потоки потенциальных покупателей.

Если все замыслы Алиева претворятся в жизнь, его империя ТРЦ в будущем может занять на рынке торговой недвижимости столицы позиции монополиста, вытесняя менее сильных игроков. Конечно, с тем, что Киеву нужна качественная современная торговая недвижимость уровня Lavina Mall, сложно поспорить. Однако грандиозные масштабы строительства в столице одной из беднейших стран Европы могут привести к перенасыщению рынка. Учитывая невысокий уровень спроса, ретейлеры могут ограничиться открытием только двух-трех торговых точек и больше не интересоваться новыми магазинами.

«Опыт Lavina Mall показывает, что заполнение такого объек­та занимает не менее полутора лет, в течение которых многие ретейлеры страдают из-за отсутствия трафика, — предупреждает Николай Чумак. — Ведь посетителям неинтересно приезжать в ТРЦ, чтобы рассматривать баннеры «Скоро вiдкриття». А по мере насыщения рынка заполнение масштабных объектов будет тянуться все дольше и дольше.

С точки зрения развития градостроения тенденция застройки столицы исполинскими ТРЦ также выглядит неоднозначно. «Возведение гигантских объектов в Киеве началось из-за дефицита торговых площадей еще в начале 2010-х, а после появления Ocean Plaza, Sky Mall и Dream Town строительный бум стал нарастать одновременно с ростом покупательной способности населения, — обобщает ситуацию Дмитрий Васильев. — Но такой формат на самом деле не благоприятствует комфорту городской среды из-за того, что не позволяет в прилегающих районах развиваться малому и среднему бизнесу и сфере услуг, что ведет к отмиранию функции общественной улицы».

Во избежание подобных перекосов за рубежом объекты масштаба Lavina Mall зачастую выносят за пределы городской черты. В частности, за городом в мировой практике обычно располагаются гипермаркеты IKEA. Однако в Киеве интересы градостроения обычно уступают аппетитам девелоперов.

Мария Бабенко, ФОКУС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры