Разобраться с нюансами и правовым статусом работы этой организации заставила ситуация, произошедшая с имуществом нашего клиента. Вкратце, в январе этого года собственник компании, владельца квартиры 554,9 кв.м. с в центре Киева умер, буквально в течении месяца эта квартира и два паркоместа были по поддельной доверенности переоформлены на гражданина Украины проживающего в Автономной республике Крым, а далее на гражданина Германии с паспортом выданным в Гонконге.

К слову, по точно такой же схеме была переоформлена и соседняя квартира, у других собственников, что полностью исключает, какую-либо случайность, а говорит об устоявшейся и хорошо спланированной схеме.

Далее, конечно же, было открыто уголовное производство и в рамках него, не совсем понятно по каким причинам, следователем и прокурором было принято решение передать эту квартиру в управление Национальном агентству Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений (далее – АРМА).

АРМА в свою очередь, принимает решение о продаже этой украденной квартиры при этом по неизвестным причинам добавляет к ней два паркоместа, которые не бели переданы в управление и устанавливает цену более чем в 15 раз ниже рыночной.

С этого момента мы и решили более детально разобраться с полномочиями АРМА, правовым статусом имущества и возможностью его возврата законному владельцу.

Итак, в соответствии с п.4 ст. 21 Закона, имущество, в том числе в виде предметов или больших партий товаров, хранение которого из-за громоздкости или по другим причинам невозможно без лишних трудностей, или расходы по обеспечению специальных условий хранения которого или управление которым соизмеримые с его стоимостью, или которое быстро теряет свою стоимость, а также имущество в виде товаров или продукции, подвергающихся быстрой порче, подлежит реализации по ценам минимум не ниже рыночных. Примерный перечень такого имущества определяется Кабинетом Министров Украины.

Такой примерный перечень был определён постановлением  Кабинета министров Украины от 13.09.2017 №685, почти через два года с момента начала работы АРМА. Если внимательно изучить этот перечень, то с некоторой натяжкой продать можно все. Как обычно, трактовка того или иного пункта настолько размыта, что можно, как согласится с отнесением предмета продажи к этому перечню, так и абсолютно законно его оспорить. Т.к. в большинстве случаев обоснование предмета продажи будет противоречить здоровой логике.

Согласно п.5 ст.21 Закона, активы, определенные частью четвертой настоящей статьи, передаются для реализации без согласия собственника на основании постановления следственного судьи или суда, копия которого направляется Национальному агентству немедленно после его вынесения с соответствующим обращением прокурора. Передача для реализации активов может также осуществляться с согласия их владельца, копия которой предоставляется Национальному агентству по соответствующим обращением прокурора.

Таким образом, для получения в управления и фактически реализации любого имущества служит отдельное определение следственного судьи или суда с прямым разрешением о его реализации без разрешения собственника.

Как показывает практика, именно таких определений, где было бы указано прямое разрешение на реализацию имущества без разрешения собственника практически нет. Руководство АРМА считает пока достаточным простого определения о передаче им имущества для реализации и управления, но это противоречит прямым нормам Закона.

Поэтому судьям, рассматривающим подобные дела необходимо быть внимательными, а адвокатам защищающим имущество клиентов, на это стоит обратить внимание.

Стоит отметить, что подобного мнения придерживается и Большая палата Верховного суда, указав об этом в своем постановлении от 01.10.2019 по делу № 910/3907/18.

В данном постановлении фактически указывается на то, что любое лицо, приобретая имущество у АРМА, без соответствующего определения или без согласия собственника имущества, не является добросовестным приобретателем. Таким образом, это имущество в соответствии со ст.388 ГК Украины может быть у него истребовано. Забегая немного наперед, скажу, что исковая давность, согласно позициям Большой палаты Верховного суда, имеет значение в данных спорах.

В частности суд указал, что по смыслу статьи 658 ГК Украины право продажи товара, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит владельцу товара. Если продавец товара не является его владельцем, покупатель приобретает право собственности только в случае, если собственник не имеет права требовать его возвращения. Таким образом, если продавец продал товар, принадлежащий другому лицу на праве собственности, и при этом продавец не имел права его отчуждать, то покупатель не приобретает права собственности на товар, кроме случаев, когда собственник не имеет права требовать его возвращения.

В этом аспекте Большая палата анализирует надлежащие способы защиты, хотя я не совсем согласен с созданной после реформы практикой об оценке судом способов защиты. Истец сам выбирает способ защиты и отказывать в иске в связи с тем, что кто-то не согласен со способом защиты или считает его неэффективным, на мой взгляд, абсурдно и противозаконно. Кроме того, когда речь идет еще и о том, что суды нижестоящих инстанций удовлетворили иск, а суд кассационной инстанции отменил их решения исключительно по этому основанию, то такое поведение свидетельствует о фактически искусственном лишении права на справедливый суд.

Далее в своем постановлении Большая палата Верховного суда приходит к заключению, что если истец считает, что покупатель не получил права собственности на полученное им спорное имущество, в частности, потому, что покупатель не является добросовестным приобретателем, то он вправе воспользоваться предусмотренными законодательством обязательно-правовыми способами защиты права собственности. Для применения таких способов защиты нет необходимости в обжаловании результатов электронных торгов или подписанного в дальнейшем договора купли-продажи зерна.

Само по себе такое утверждение довольно абсурдно, интересно как без признания незаконности продажи можно истребовать имущество из незаконного владения.

По утверждению суда, истец может прибегнуть к такому способу защиты, как возмещение причиненного ему имущественного вреда (в частности, причиненного продажей имущества по цене ниже рыночной) и морального вреда (часть третья статьи 386 ГК Украины). Ответчиками по этому иску могут быть лица, по вине которых такой ущерб был причинен.

Таким образом, суд указывает на возможность получения компенсации за счет налогоплательщиков и опять же полной безнаказанности непосредственно виновников. Ни для кого не секрет, что данный путь займет от 3-х лет и более, прежде чем потерпевший хоть что-то получит.

Кроме того, суд указал, что если же покупатель еще не получил проданное имущество истца, то истец может предотвратить выполнение договора купли-продажи, заключенного одним из ответчиком с превышением полномочий, путем применения способа защиты, предусмотренного частью второй статьи 386 Гражданского кодекса Украины, обратившись в суд с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

На мой взгляд, это единственный эффективный путь не допустить незаконного отчуждения имущества. При этом не стоит забывать и о необходимости обжалования в апелляционном порядке определения следственного судьи или суда, которым это имущество передано АРМА.

Что же касается юрисдикции подобных споров, то по мнению Большой палаты Верховного суда, споры о признании недействительными электронных торгов по продаже АРМА активов, на которые наложен арест в уголовном производстве, и заключенных на их основании договоров купли-продажи соответствующих активов должны рассматриваться как споры, связанные с нарушением гражданских прав собственников этих активов, а потому являются частноправовыми и подлежат рассмотрению по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон.

Сам по себе вывод о юрисдикции спора, на фоне выводов о неэффективности такого способа защиты, выглядит еще более абсурдным. Хотя, Большая палата Верховного суда, могла иметь в виду и споры между участниками торгов.

Подводя итог способов защиты можно отметить, что, пока, по мнению Большой палаты Верховного суда, для защиты собственности и возмещения причиненного ущерба, оспаривать сами торги и заключенные на основании них договора купли продажи – неэффективно и не приводит к восстановлению нарушенного права.

Надлежащим способом защиты будет истребование из незаконного владения без признания торгов и заключенного на их основании договора купли-продажи недействительным. Либо взыскание материального и морального ущерба. Также суд указал, на возможность предъявления иска с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

Подобное требование, исходя из логики того де суда, опять же выглядит абсурдным, в связи с тем, что не восстанавливает нарушенное право, а лишь блокирует отдельные действия ответчиков.

На мой же взгляд, эффективным способом защиты и сохранением собственности будет отмена определения следственного судьи или суда о передаче АРМА активов, а в случае продажи такого имущества, истребование его из незаконного владения, согласно ст. 388 ГК Украины. Ведь как указала Большая палата Верховного суда, покупатель такого имущества априори не является добросовестным.

Ростислав Кравец

Адвокат, глава Адвокатского объединения Кравец и партнеры, глава профсоюза «Украинская независимая фундация юристов» для ЮрЛига

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«Такой тип договора признан ничтожным. Если человек его подписал, это не значит, что после возведения купленной квартиры, он получит на нее свидетельство о праве собственности. Нет. ВСУ постановил, что строитель может оставить это право за собой, и перепродать жилье еще кому-то — другому покупателю. По сути благословил две мошеннические схемы, которые активно применяются в последнее время. Это одновременная продажа одной и той же квартиры нескольким владельцам, когда каждый из них не в курсе, что у него есть «конкурент». А также перепродажа жилья после его сдачи в эксплуатацию: обычно возведенная недвижимость процентов на 15% дороже этапа «котлован». Все, на что, по закону, сможет претендовать обманутый инвестор, это на возврат изначально вложенных средств и штрафных санкций. Но далеко не всегда этих денег человеку хватит на покупку другой квартиры», — отметил в разговоре с «Вестями» старший партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Возврат денег инвестору — это ключевой момент. Даже если строительная компания смогла добиться в суде решения о ничтожности договора о покупке-продажи квартиры, это не значит, что она может оставить человека ни с чем. Все, что может застройщик — это не передать ему жилье после его достройки. Но в этом случае он обязан вернуть несостоявшемуся новоселу все, что тот заплатил за строящуюся недвижимость. А также штрафные санкции за неисполнение договора, если это предусматривается соглашением.

Можно идти еще дальше — в судебном порядке требовать от застройщика возместить свои потери. «Все эти требования нужно будет грамотно обосновать, некоторые судьи, когда слышат слова «упущенная выгода» или «моральный вред», начинают закатывать глаза и терять сознание. Когда-то эта практика поменяется, однако сегодня необходимо приложить много труда, чтобы вернуть деньги. Не лишним будет подключение правоохранительных органов, дело имеет все признаки мошенничества, а при детальном правовом анализе, возможно, и других уголовно наказуемых деяний», — сказал «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Дмитрий Груба.

Во многих случаях упущенная выгода может выйти в немалую сумму. Как, например, в случае с делом №6-1858цс15, по которому выносилось вышеупомянутое решение ВСУ.

«Общая стоимость квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, которую покупатель оплатил к 15 октября 2012 года составляет 113 298 грн. Курс доллара, установленный Нацбанком, в этот день составлял — 7,993 грн./$ , а на дату принятия Верховным Судом решения по спору — уже 23,771 грн./$ . Таким образом вклад покупателя обесценился в три раза. Соответственно застройщику выгоднее вернуть денежные средства покупателю, а квартиру продать по рыночной цене», — заметил «Вестям» юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Чтобы минимизировать свои риски, юристы чаще всего рекомендуют людям покупать готовую недвижимость. Достроенную и сданную в эксплуатацию, и сразу после внесения денег получать на нее свидетельство о праве собственности. Другой вариант — оформлять другие виды договоров при инвестировании в недостроенные дома.

«Договоры купли-продажи имущественных прав при строительстве многоквартирных жилых домов могут уйти в прошлое. А гарантией оформления прав собственности на строящуюся квартиру может быть договор согласно которому покупатель будет получать статус инвестора — инвестиционный договор, договор паевого участия», — резюмировал Топор.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры