Разобраться с нюансами и правовым статусом работы этой организации заставила ситуация, произошедшая с имуществом нашего клиента. Вкратце, в январе этого года собственник компании, владельца квартиры 554,9 кв.м. с в центре Киева умер, буквально в течении месяца эта квартира и два паркоместа были по поддельной доверенности переоформлены на гражданина Украины проживающего в Автономной республике Крым, а далее на гражданина Германии с паспортом выданным в Гонконге.

К слову, по точно такой же схеме была переоформлена и соседняя квартира, у других собственников, что полностью исключает, какую-либо случайность, а говорит об устоявшейся и хорошо спланированной схеме.

Далее, конечно же, было открыто уголовное производство и в рамках него, не совсем понятно по каким причинам, следователем и прокурором было принято решение передать эту квартиру в управление Национальном агентству Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений (далее – АРМА).

АРМА в свою очередь, принимает решение о продаже этой украденной квартиры при этом по неизвестным причинам добавляет к ней два паркоместа, которые не бели переданы в управление и устанавливает цену более чем в 15 раз ниже рыночной.

С этого момента мы и решили более детально разобраться с полномочиями АРМА, правовым статусом имущества и возможностью его возврата законному владельцу.

Итак, в соответствии с п.4 ст. 21 Закона, имущество, в том числе в виде предметов или больших партий товаров, хранение которого из-за громоздкости или по другим причинам невозможно без лишних трудностей, или расходы по обеспечению специальных условий хранения которого или управление которым соизмеримые с его стоимостью, или которое быстро теряет свою стоимость, а также имущество в виде товаров или продукции, подвергающихся быстрой порче, подлежит реализации по ценам минимум не ниже рыночных. Примерный перечень такого имущества определяется Кабинетом Министров Украины.

Такой примерный перечень был определён постановлением  Кабинета министров Украины от 13.09.2017 №685, почти через два года с момента начала работы АРМА. Если внимательно изучить этот перечень, то с некоторой натяжкой продать можно все. Как обычно, трактовка того или иного пункта настолько размыта, что можно, как согласится с отнесением предмета продажи к этому перечню, так и абсолютно законно его оспорить. Т.к. в большинстве случаев обоснование предмета продажи будет противоречить здоровой логике.

Согласно п.5 ст.21 Закона, активы, определенные частью четвертой настоящей статьи, передаются для реализации без согласия собственника на основании постановления следственного судьи или суда, копия которого направляется Национальному агентству немедленно после его вынесения с соответствующим обращением прокурора. Передача для реализации активов может также осуществляться с согласия их владельца, копия которой предоставляется Национальному агентству по соответствующим обращением прокурора.

Таким образом, для получения в управления и фактически реализации любого имущества служит отдельное определение следственного судьи или суда с прямым разрешением о его реализации без разрешения собственника.

Как показывает практика, именно таких определений, где было бы указано прямое разрешение на реализацию имущества без разрешения собственника практически нет. Руководство АРМА считает пока достаточным простого определения о передаче им имущества для реализации и управления, но это противоречит прямым нормам Закона.

Поэтому судьям, рассматривающим подобные дела необходимо быть внимательными, а адвокатам защищающим имущество клиентов, на это стоит обратить внимание.

Стоит отметить, что подобного мнения придерживается и Большая палата Верховного суда, указав об этом в своем постановлении от 01.10.2019 по делу № 910/3907/18.

В данном постановлении фактически указывается на то, что любое лицо, приобретая имущество у АРМА, без соответствующего определения или без согласия собственника имущества, не является добросовестным приобретателем. Таким образом, это имущество в соответствии со ст.388 ГК Украины может быть у него истребовано. Забегая немного наперед, скажу, что исковая давность, согласно позициям Большой палаты Верховного суда, имеет значение в данных спорах.

В частности суд указал, что по смыслу статьи 658 ГК Украины право продажи товара, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит владельцу товара. Если продавец товара не является его владельцем, покупатель приобретает право собственности только в случае, если собственник не имеет права требовать его возвращения. Таким образом, если продавец продал товар, принадлежащий другому лицу на праве собственности, и при этом продавец не имел права его отчуждать, то покупатель не приобретает права собственности на товар, кроме случаев, когда собственник не имеет права требовать его возвращения.

В этом аспекте Большая палата анализирует надлежащие способы защиты, хотя я не совсем согласен с созданной после реформы практикой об оценке судом способов защиты. Истец сам выбирает способ защиты и отказывать в иске в связи с тем, что кто-то не согласен со способом защиты или считает его неэффективным, на мой взгляд, абсурдно и противозаконно. Кроме того, когда речь идет еще и о том, что суды нижестоящих инстанций удовлетворили иск, а суд кассационной инстанции отменил их решения исключительно по этому основанию, то такое поведение свидетельствует о фактически искусственном лишении права на справедливый суд.

Далее в своем постановлении Большая палата Верховного суда приходит к заключению, что если истец считает, что покупатель не получил права собственности на полученное им спорное имущество, в частности, потому, что покупатель не является добросовестным приобретателем, то он вправе воспользоваться предусмотренными законодательством обязательно-правовыми способами защиты права собственности. Для применения таких способов защиты нет необходимости в обжаловании результатов электронных торгов или подписанного в дальнейшем договора купли-продажи зерна.

Само по себе такое утверждение довольно абсурдно, интересно как без признания незаконности продажи можно истребовать имущество из незаконного владения.

По утверждению суда, истец может прибегнуть к такому способу защиты, как возмещение причиненного ему имущественного вреда (в частности, причиненного продажей имущества по цене ниже рыночной) и морального вреда (часть третья статьи 386 ГК Украины). Ответчиками по этому иску могут быть лица, по вине которых такой ущерб был причинен.

Таким образом, суд указывает на возможность получения компенсации за счет налогоплательщиков и опять же полной безнаказанности непосредственно виновников. Ни для кого не секрет, что данный путь займет от 3-х лет и более, прежде чем потерпевший хоть что-то получит.

Кроме того, суд указал, что если же покупатель еще не получил проданное имущество истца, то истец может предотвратить выполнение договора купли-продажи, заключенного одним из ответчиком с превышением полномочий, путем применения способа защиты, предусмотренного частью второй статьи 386 Гражданского кодекса Украины, обратившись в суд с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

На мой взгляд, это единственный эффективный путь не допустить незаконного отчуждения имущества. При этом не стоит забывать и о необходимости обжалования в апелляционном порядке определения следственного судьи или суда, которым это имущество передано АРМА.

Что же касается юрисдикции подобных споров, то по мнению Большой палаты Верховного суда, споры о признании недействительными электронных торгов по продаже АРМА активов, на которые наложен арест в уголовном производстве, и заключенных на их основании договоров купли-продажи соответствующих активов должны рассматриваться как споры, связанные с нарушением гражданских прав собственников этих активов, а потому являются частноправовыми и подлежат рассмотрению по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон.

Сам по себе вывод о юрисдикции спора, на фоне выводов о неэффективности такого способа защиты, выглядит еще более абсурдным. Хотя, Большая палата Верховного суда, могла иметь в виду и споры между участниками торгов.

Подводя итог способов защиты можно отметить, что, пока, по мнению Большой палаты Верховного суда, для защиты собственности и возмещения причиненного ущерба, оспаривать сами торги и заключенные на основании них договора купли продажи – неэффективно и не приводит к восстановлению нарушенного права.

Надлежащим способом защиты будет истребование из незаконного владения без признания торгов и заключенного на их основании договора купли-продажи недействительным. Либо взыскание материального и морального ущерба. Также суд указал, на возможность предъявления иска с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

Подобное требование, исходя из логики того де суда, опять же выглядит абсурдным, в связи с тем, что не восстанавливает нарушенное право, а лишь блокирует отдельные действия ответчиков.

На мой же взгляд, эффективным способом защиты и сохранением собственности будет отмена определения следственного судьи или суда о передаче АРМА активов, а в случае продажи такого имущества, истребование его из незаконного владения, согласно ст. 388 ГК Украины. Ведь как указала Большая палата Верховного суда, покупатель такого имущества априори не является добросовестным.

Ростислав Кравец

Адвокат, глава Адвокатского объединения Кравец и партнеры, глава профсоюза «Украинская независимая фундация юристов» для ЮрЛига

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«Риск мошенничества в 2019 году будет достаточно высоким, – предупреждает аналитик агентства недвижимости InKiev Ярослав Холмогоров. – Тяжелая экономическая ситуация, социальная напряженность и низкая правовая грамотность населения – все это способствует высокому риску».

Mind изучил весь спектр афер на вторичном рынке жилой недвижимости и рассказывает о самых распространенных из них. А также дает советы, как избежать таких ситуаций.

Поддельные документы

Это самая старая и самая банальная схема, которую используют аферисты. Подделывают все: от паспорта до права собственности на квартиру.

Противодействие. Самостоятельно осуществить осмотр будущего жилья, желательно расспросить соседей о хозяине. Провести проверку в реестре прав по параметру «адрес имущества» и отдельно – по паспортным данным или ИНН хозяина. Сверить полученный результат. Если возникают подозрения относительно документа, удостоверяющего личность владельца (паспорт), то дополнительно можно проверить, действителен ли документ по серии и номеру. Желательно покупать квартиру не по доверенности, так как именно этот документ легко подделать и трудно проверить его подлинность.

Наличие долгов по «коммуналке»

Покупателям часто не сообщают о наличии долгов по коммунальным платежам. «И хотя новые владельцы имущества не должны оплачивать такие долги – уже есть соответствующее решение и разъяснение суда, тем не менее возникают проблемы», – говорит старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Противодействие. Просить владельца квартиры показать справку об отсутствии коммунальных долгов.

Чужое наследство

Эта афера связана с получением недвижимости в наследство. И хотя сам по себе механизм наследования не означает напрямую, что есть признаки злодеяний, тем не менее последующая перепродажа наследником имущества может быть благоприятной средой для злоупотреблений и сокрытия от покупателя всей действительной ситуации с унаследованным жильем. Например – наличия других наследников.

Противодействие. Привлечь специалиста для проверки документов и выяснения прозрачности сделки. Особо следует обратить внимание, открыто ли еще наследственное дело, есть ли другие наследники и не обратились ли они для подтверждения своих правах на имущество к нотариусу. Дополнительно следует проверить отсутствие судебных споров по имуществу, приобретенному таким образом.

Рекомендуем запросить у продавца, оформившего право собственности, нотариальное подтверждение того, что в установленный законом срок свои права на имущество заявило лишь лицо-продавец. В случае наличия других наследников – получить письменный отказ всех наследников в пользу продавца.

Совместная собственность

Прежде чем окончательно принять решение и приобрести имущество, следует убедиться, что продавец не состоит в браке и данная недвижимость не приобретена в общую собственность.

Противодействие. Следует заранее позаботиться о том, чтобы все граждане, которые были ранее зарегистрированы по этому адресу, выписались из объекта недвижимости до осуществления сделки. Получить нотариальное согласие супруги/супруга на проведение сделки и настаивать на выписке всех зарегистрированных. Посоветоваться с юристом-специалистом по сопровождению сделки.

Низкая цена и перепродажи

Низкой ценой продавцы часто пытаются замаскировать проблемы объекта недвижимости. Это может быть что угодно: от двойной перепродажи имущества до наличия нарушенных прав несовершеннолетних. Ключевой аспект – оспаривание права собственности текущего владельца.

В зоне риска кредитные, ипотечные квартиры, которые перепродают и на которые обращают взыскание. Договор ипотеки могут признать недействительным, продажу и перепродажу такого имущества по договорам уступки прав требования – незаконными и т. д. «Таких случаев тоже очень много, когда финансовые компании обратили взыскание на предмет ипотеки и которые как бы получили собственность. Потом все это признается недействительным, и имущество возвращается в собственность предыдущего владельца. Особенно это касается решений суда о продаже залогового имущества согласно статье «Об ипотеке», – говорит Ростислав Кравец.

Противодействие. Осуществить проверку в реестре прав на признаки переходов права собственности и доли собственности. Обратить внимание, когда и каким образом осуществлено оформление объекта недвижимости. Дополнительно осуществить проверку через портал судебной власти по фамилии владельца и по адресу имущества – о наличии споров.

«Карманный» нотариус

Самым распространенным способом осуществления недобросовестных действий по отношению к покупателю является несоблюдение формы договора, когда финальный подписанный может существенно отличаться от первоначального образца. То есть в заключительной части договора могут появиться такие пункты купли-продажи, которые в лучшем случае приведут к дополнительным расходам. Например, все расходы на проведение сделки несет покупатель, хотя была предварительная договоренность об их равном распределении. Или нет фразы «…отсутствуют обстоятельства, которые заставили их заключить этот договор». Это дает право через некоторое время лишить покупателя права собственности.

Противодействие. Покупателю следует делать акцент на выборе именно того нотариуса, которому он доверяет, и детально ознакомиться с текстом договора купли-продажи.

Сам себе оценщик

Очень простой тип мошенничества – занижение реальной оценки недвижимости в нотариальном договоре. В случае обжалования в судебном порядке и признания недействительной сделки купли-продажи, покупатель будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество, а продавец – сумму уплаченных средств, то есть стоимость имущества по договору.

Противодействие. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры.

Александр Здробилко, MIND

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Прокуратура начала активно отсуживать у местных органов власти (областных, районных советов) и госпредприятий лесные участки. На протяжении последних нескольких недель Верховный суд рассмотрел сразу несколько споров о возврате государству лесных угодий (решения вынесены по делам №6-150цс14, №6-212цс14 и др.): большинство из них в Киевской области, хотя подобные тяжбы идут и в других регионах.

«Количество споров такого рода начало расти еще в декабре 2014 г., а в январе-феврале их стало особенно много. Не только в столичном регионе, но и в центральных и западных областях страны. ВСУ всегда становится на сторону прокуроров — то есть государства. И его позиция абсолютно понятна, и, главное, полностью соответствует действующему законодательству: если лес или лесополоса по всем документам оформлены как лесные угодья, то они не могут быть не приватизированы, не сданы в аренду, и тем более проданы. Причем, должны находиться в государственной собственности, а не передаваться районным или сельским советам. Они, как известно, любят отдавать их в долгосрочную аренду частным лицам или организациям, а то и еще хуже — продавать им. Это противозаконно», — отметил в разговоре с «Вестями» старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Неважно арендуете вы весь лес или просто купили земельный участок, который не полностью, а лишь частично перерастает в лесополосу — его у вас отберут после, соответствующего, решения ВСУ по делу. «После того, как прокурор получает судебное решение о том, что сельсовет не имеет права распоряжаться лесом, местные власти обязаны расторгнуть все договоры, которые у них есть на этот счет с третьими лицами. Неважно, с кем они заключались — с предприятиями или частными лицами. В ходе расторжения договоров аренды или купли-продажи должен применяться принцип двусторонней реституции. Проще говоря, сельсовет обязан вернуть человеку или организации всю внесенную ими за леса плату (при продаже или аренде)», разъяснил «Вестям» ситуацию управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры