16 марта парламент начал рассматривать во втором чтении законопроект №2194 о передаче земель местным общинам, также следом за ним депутаты должны взяться за еще один проект из земельного пакета – №2195 о земельных электронных аукционах.

Впрочем, процесс застопорился, так как подано более 3000 поправок.

Но Рада намерена  рассматривать земельные проекты до победного конца. Хотя не исключено, что на все поправки понадобится до 3-4 недель, а то и больше.

Почему эти проекты так важны?

Во-первых, они готовят базу для открытия рынка земли. В проекте №2194 прописано, как именно будет идти передача земли на местах. Собственно, это те земли, которые территориальным общинам давно обещал президент Зеленский. Речь идет как минимум о 2 млн гектар, и их местные власти смогут продавать сами.

Во-вторых, с принятием “земельного пакета” связано выделение 700 млн долларов от Мирового банка (кредит на политику развития для экономического восстановления был согласован для Украины летом 2020 года). С учетом того что с деньгами от МВФ пока полная неопределённость, а займы на внешних рынках капитала для Украины дорожают, это едва ли не единственная возможность хотя бы частично решить проблемы с наполнением бюджета.

Впрочем, в земельных законопроектах заложено немало скандальных норм, которые могут запустить не рынок, а настоящий дерибан земли. И даже допустить к скупке украинских черноземов иностранцев, хотя ранее у Зеленского это исключали.

“Страна” изучила “земельный пакет”.

Местный передел

Ключевым для продвижения земельной реформы является законопроект №2194. Мы о нем уже подробно писали. Документ был подан в Раду еще в октябре  2019 года и, спустя два месяца, принят в первом чтении. Но после этого продвижение проекта застропорилось – его засыпали более чем тремя тысячами поправок, а второе чтение переносили.

Хотя, на первый взгляд, документ должен навести порядок в земельных вопросах – в частности, касающихся угодий территориальных общин, по которым всегда было много неразберихи.

Проект упрощает передачу земель местным общинам и устраняет бюрократическую волокиту по решению земельных вопросов.

Понятно, что местные власти его всячески поддерживают.

Как отметили в Ассоциации городов Украины, сейчас есть целый ряд проблемных вопросов, в частности по землям за пределами населенных пунктов. Так, нередко земли передаются неким “третьим лицам” без учета интересов общин,  зачастую невозможно вообще четко определить границы земель, принадлежащих ОТГ. А процедуры согласования земельной документации непрозрачные и содержат коррупционные риски. Как считают в АМУ, большинство этих проблем как раз и  может решить проект №2194.

Он прописывает следующие нормы:

• Передачу земель в пределах городов и за ними в распоряжение местных ОТГ;
• Местные власти должны будут разработать детальные планы территорий, закрепив границы земельных участков;
• Территориальная община сможет контролировать распределение земель и их статус;
• Местные власти смогут менять целевое назначение земли, в том числе сельскохозяйственной;
• Вся документация по землеустройству будет в открытом доступе;
• Упрощается доступ к земле для граждан и бизнеса за счет отмены “лишних” разрешений и дублирования процедур проверки землеустройства.

В проекте №2195 уточняется процедура проведения электронных аукционов.

“Эти два законопроекта завершают процесс земельной децентрализации и финализируют земельную реформу. Благодаря проекту №2194 управление землями на местах станет более прозрачным, а земельные услуги – простыми. Проект №2195 позволит отслеживать, кто станет владельцем или арендатором земли, то есть ее передача станет прозрачной. Мы поддерживаем”, – сказал нам заместитель главы Всеукраинской аграрной Рады Денис Марчук (примечательно, что в свое время ВАР выступала против земельной реформы и организовывала по этому поводу протесты на местах).

Но фактически самое главное в земельном пакете – закрепление угодий за местными общинами. О каких именно массивах земли идет речь, точно никто не знает. Первоначально речь шла о 7-10 млн гектаров, позже стала фигурировать цифра в 2 млн. Так как, по данным Госгеокадастра, по меньшей мере 5 млн гектаров в прошлые годы вывели из госсобственности и пустили по схемам.

Даже 2 млн гектаров — это большой куш. Если предположить, что с открытием рынка земли гектар будет стоить тысячу долларов, на местах смогут распродать угодий на 2 млрд долларов.

Собственно, эта сумма вполне сможет примирить многих с открытием рынка земли, то есть своего рода это предмет торга между центральной и местной властями.

Если же проект зарубят и рынок земли откроется с июля этого года “как есть”, то есть без законодательного закрепленного за ОТГ права на землю, угодьями на миллиарды смогут распоряжаться государственные, а вовсе не местные органы власти.

Поэтому на местах всячески пытаются ускорить продвижение «своего» законопроекта. АМУ обратилась к спикеру ВР Дмитрию Разумкову с просьбой поспособствовать принятию проекта, так как он «даст общинам реальный шанс стать настоящими хозяевами своей земли».

“Закон о вывозе чернозема”

Но помимо передачи земли на места и устранения земельной бюрократии в проект №2194 зашили немало скандальных норм.

Взять хотя бы пункт о том, что владелец земли может переносить грунтовой покров без специального разрешения.

Речь фактически идет о снятии верхнего плодородного слоя земли – чернозема, который является самой большой ценностью украинского сельского хозяйства.

Проект уже окрестили “законом о вывозе чернозема”. Фактически он позволит торговать черноземом, причем, в отличие от закона об обороте сельхозземель, не устанавливает никаких преград для иностранцев.

Сейчас разрешение за снятие верхнего слоя почвы является обязательным. Кроме того, прописана ответственность за уничтожение грунтового слоя (компенсации – несколько десятков тысяч гривен на гектар, скажем по Киевской области – порядка 60 тысяч).

В новом проекте, “собственники земельных участков и землепользователи имеют право осуществлять снятие и перенос грунтового покрова исключительно на основании разработанного рабочего проекта землеустройства”. Но при этом разработать такой проект может любая частная контора по вводным, которые подает сам же заказчик. То есть фактически снимать чернозем можно будет по документам, которые собственники сами же и напишут. Юристы подозревают, что саму формулировку о наличии “рабочего проекта” оставили, чтобы создать видимость контроля. Тогда как его как такового вообще не остается.

Важно также, что если ранее условием для выдачи специального разрешения было проведение добычи, геологической разведки, строительных или других работ, то теперь снятие и перенос плодородного слоя грунта будет обусловлено исключительно желанием собственника участка, — отметили в юридической компании KM Partners.

А если учесть, что новый проект предлагает еще и аннулировать агрохимические паспорта, то требования по сохранению плодородных почв останутся исключительно на совести владельцев земель, — говорят юристы.

“Если вывоз земли вагонами – это бред, то зачем тогда все это в проекте? Более необратимым, чем продажа земли иностранцам, может быть только ее вывоз”, — написал на своей странице в Фейсбуке юрист KM Partners Максим Олексиюк.

Глава адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец говорит, что как раз “вывоз черноземов вагонами” может казаться не таким уж “бредом”, как кажется на первый взгляд. Поскольку на верхний шар почвы не распространяются все те ограничения, которые перечислены для угодий (запрет на продажу иностранцам и квоты по объемам).

Лазейка для иностранцев

Что касается продажи земли иностранцам, то тут тоже могут быть варианты. Есть предложения исключить из земельного кодекса прямой запрет передавать им в собственность земли сельскохозяйственного назначения.

То есть один из ключевых пунктов анонсированной земельной реформы — запрет продавать землю иностранцам, новым проектом могут обойти.

“Особенно вероятно продвижение этой нормы в свете активного внимания властей к теме двойного гражданства”, — говорит Ростислав Кравец.

“То есть таким образом будет выполнено пожелание того же Мирового банка, расширить круг потенциальных покупателей украинской земли”, – добавил он.

Нардеп Олег Мейдич заявляет, что законопроект “легализирует отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, расширяет возможности иностранцев и лиц без гражданства приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного и не сельскохозяйственного назначения”.

Впрочем, авторы проекта побеспокоились и об арендаторах. В проекте прописано право постоянных землепользователей государственной и коммунальной земли (то есть нынешних арендаторов) на выкуп участков в собственность в рассрочку по нормативно-денежной оценке (которая в несколько раз ниже рыночной) без земельных торгов.

Юристы KM Partners отмечают, что нормы проекта №2194 выписаны таким образом, что они ограничивают право владельца земли распоряжаться ею.

“Судьбу большинства участков, находящихся в аренде, фактически будут решать арендаторы и связанные с ними лица”, – говорят юристы.

Скажем, такое разрешение от арендаторов нужно будет получать при объединении или дроблении земельных участков, их отчуждении и прочее. Не говоря уже о том, что и право приоритетного выкупа – за арендатором.

В проекте много и других спорных норм, которые в случае их принятия, могут породить целый вал новых земельных схем. Причем, так как земельная тема “децентрализируется”, в каждом регионе и даже городе схемы могут быть свои.

“Сложно будет отследить в рамках страны, как распорядятся землей тысячи ОТГ. А государство дает понять, что оно из этого процесса самоустранится. То есть концов уже не найти”, – добавил экономист Алексей Кущ. То есть остается рассчитывать лишь на контроль со стороны общественности – что люди попросту не дадут раздерибанить земли. Но, как показывает практика, общественный контроль в наших условиях срабатывает далеко не всегда.

“Пока не готовы к открытию рынка”

По всей видимости, прохождение земельных проектов в Раде будет непростым. Что может стать поводом для отсрочки запуска рынка земли с 1 июля 2021 года.

Как заявил на днях нардеп от СН Алексей Устенко в эфире телеканала “Украина 24”, полноценный запуск рынка земли может быть отложен. Так как Раде еще только предстоит рассмотреть важные проекты из земельного пакета.

“А если не будут приняты важные законопроекты, то как рынок заработает? Тогда придется принимать какие-либо законодательные инициативы по поводу переноса даты начала земельной реформы”, — добавил Устенко.

Очевидно, на это будут делать упор противники земельной реформы.

А это на сегодняшний день едва ли не большая часть аграрного рынка.

Фактически ограничения по продаже земли на первом этапе (небольшие объемы по 100 гектар и только частникам) делают процесс не интересным для двух крупнейших потенциальных категорий покупателей земли – иностранцев и крупных украинских агрохолдингов.

Агрохлдинги, к которым “Страна” обратилась за комментариями о том, как они готовятся к запуску рынка земли, официально комментировать эту горячую тему пока не хотят.

“По этой теме ничего говорим, уж очень турбулентная она”, – пояснили нам в компании “Кернел” Андрея Веревского.

От комментариев также отказались в аграрном подразделении “Эпицентра”.

По действующей схеме земельной реформы до 2024 года крупный бизнес остаются сторонними наблюдателями (покупать землю смогут лишь физлица), а после этого – могут приобретать до 10 тысяч гектаров.

В теории возможна схема, по которой крупные агрохолдинги могли бы скупать черноземы, оформляя их на поставных лиц-“фунтов”.

Но на практике эту схему реализовать будет очень трудно.

“Агрохолдингу придется собирать целую армию подставных лиц, на которых можно оформить по 100 гектаров. Причем риски потерять и деньги, и землю — колоссальные. Скорее всего, уже через месяц-два фиктивные собственники скажут “спасибо” и будут считать эти наделы своей собственностью. Так что играть в эти схемы вряд ли кто согласится”, — считает член совета Земельного союза Украины Сергей Биленко.

О том, что новый закон в таком виде им неинтересен, “Стране” ранее подтверждали и в самих агрохолдингах.

“Бизнес уже выстроен под условия работы на аренде. Но мы рассматривали вариант открытия рынка и в теории могли бы найти источники сравнительно дешевых денег, чтобы приобрести землю в собственность. Но такой возможности по принятому закону нет. Скупать по 100 гектаров на частных подставных лиц никто не будет. Чтобы собрать хотя бы 10 тысяч нужно 100 человек. А для земельного банка в 100 тысяч гектаров — тысяча фиктивных собственников. Удержать этот массив, не потеряв по дороге изрядную часть земли, попросту нереально”, — рассказывал нам топ-менеджер одного из аграрных холдингов.

Что же касается покупки земли фермерами, то тут вряд ли будет бум.

“В прошлом году была засуха, люди по аренде рассчитаться не могли. А если бы земля была в кредите и под залогом, что тогда? Можно вообще на улице остаться. Да и где взять деньги даже на 100 гектаров. Это как-никак 100 тысяч долларов. Я не настолько много зарабатываю, чтобы “лишние” 100 тысяч из кармана достать. Поэтому пока покупать точно не буду”, – сказал нам фермер Артем из Полтавской области.

“В целом мы готовимся к 1 июля, но не ждем, что сразу будет большое предложение со стороны владельцев паев. Ежегодно арендная плата увеличивается, и люди понимают, что лучше иметь стабильный пассивный доход, чем сразу продавать свой пай”, — говорит Денис Марчук.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

— Сергей Белашко – директор Агентства социальных коммуникаций,
— Ростислав Кравец – юрист,
— Алексей Якубин – политолог.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры