Проте дозволити собі навіть бюджетний варіант можуть далеко не всі. Але виявляється, що зараз з’явилася можливість придбати квартиру без грошей або з мінімальними вкладеннями. Інша річ, що у такого варіанту, окрім беззаперечних плюсів, є свої серйозні мінуси.

Вирішивши скористатися такою можливістю, покупець ризикує втратити все — і квартиру, і гроші, — попереджає голова адвокатського об’єднання «Кравець та партнери» адвокат Ростислав Кравець.

«Мінфін» дізнався, як можна придбати квартиру без грошей, а також за допомогою рієлторів та юристів проаналізував плюси та мінуси подібних схем, що існують на ринку нерухомості.

Квартира без грошей: основні схеми та ризики

Володимир Копоть, керівник проєкту Monitor Estate, описує п’ять основних схем придбання квартири без грошей чи з мінімальними вкладеннями.

Схема 1: купівля з перепродажем чи трейдинг нерухомості

«Ви знаходите житло за зниженою ціною, яке виставлене на терміновий продаж, наприклад, через борги або виїзд власника. Укладаєте попередній договір із правом відкладеного платежу або невеликою передоплатою. Доки відбувається оформлення документів, знаходите нового покупця та перепродуєте квартиру дорожче. А різницю в ціні — кладете собі до кишені», — пояснює експерт.

Він наводить, як приклад, реальний кейс: Олександр знайшов квартиру за $ 30 тис. Власник продавав її дешевше через терміновий виїзд за кордон. Домовився про завдаток у декілька тисяч доларів, які взяв у борг у знайомих. А потім знайшов нового покупця, який готовий придбати цей об’єкт вже за $ 35 тис., та заробив $ 5 тис., взагалі не вкладаючи власних коштів.

Втім, як каже Копоть, тут є ризики. По-перше, далеко не всі власники погодяться продати квартиру з відкладеним платежем. По-друге, не факт, що вдасться швидко знайти нового покупця, який погодиться заплатити за об’єкт дорожче. Часом це складніше, ніж переконати власника продати житло за такою схемою, — додав Копоть.

Схема 2: іпотека на субсидіях

«Можна оформити купівлю житла за держпрограмою пільгового кредитування „єОселя“ з мінімальним внеском у 10−20% (його також є можливість оформити в кредит або, наприклад, позичити). Потім придбану квартиру здаєте в оренду, платежі за якою віддаєте банку, як сплату за іпотеку», — уточнює Володимир Копоть.

Він наводить у приклад такий кейс: Ірина купила в іпотеку квартиру за $ 50 тис. з першим внеском $ 5 тис., які позичила у знайомих. Потім здала житло в оренду за $ 400 на місяць, при тому, що щомісячні платежі за кредитом становили $ 300. «Квартира себе окупає, а через 10−15 років вона стає вашою власністю!, — зазначає Копоть.

Але ця схема теж має ризики. По-перше, якщо орендарі з’їдуть, а з пошуком нових виникнуть проблеми, доведеться платити в банк за кредитом вже свої гроші. По-друге, банки можуть заборонити здавати кредитну квартиру в оренду. «Тому ця схема — частково в сірій зоні», — попереджає Копоть.

Схема 3: придбання квартири в новобудові на етапі котловану

«Ви інвестуєте в житло в новобудові на ранньому етапі будівництва (можливо, в кредит). Через два-три роки продаєте на 30−50% дорожче. Реальний кейс: Роман позичив $ 5 тис. та вніс їх, як перший внесок за квартиру у новобудові за $ 40 тис. Через два роки продав її за $ 55 тис., віддав борг та отримав прибуток $ 10 тис.», — розповідає Копоть.

Головний ризик цієї схеми, за його словами, — затягування або повна зупинка будівництва. Тому потрібно ретельно вибирати проєкт і забудовника. Плюс, якщо ви володієте нерухомістю менш ніж три роки та продаєте її, доведеться сплачувати податки (щонайменше 7%, якщо це перший продаж за рік: 5% ПДФО, 1% у Пенсійний фонд та 1% держмита. Під час продажу додаткових об’єктів нерухомості цього ж року доведеться сплачувати 18% ПДФО).

Зазначимо, що схема придбання житла на етапі котловану в Україні геть не нова. До війни вона була досить популярною серед численних інвесторів, але з 2022 року інтерес до неї різко знизився, зокрема через кризову ситуацію на первинці та масове заморожування об’єктів.

Але ще наприкінці 2023 року забудовники почали говорити про поступове повернення інвесторів.

Як розповіла «Мінфіну» керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова, попит на квартири комфорт-класу на початковій стадії будівництва поступово зростає. Хоча більшість покупців, особливо тих, хто переїхав до столиці нещодавно, все ж обирають готові або майже готові об’єкти.

«З весни минулого року ми спостерігаємо чітку тенденцію — дедалі більше покупців цікавляться і новобудовами, які тільки стартують. Наприклад, у проєкті Krona Park II ми торік оголосили старт продажів у новому будинку і реалізували близько 25 квартир на етапі котловану. Зараз готуємо старт фінального будинку в „Лісовому кварталі“ у Броварах і вже маємо 40 заявок від клієнтів, які хочуть купити саме на ранній стадії», — каже Міхальова.

За її словами, причина зацікавленості потенційних покупців — нижчий цінник. На етапі котловану житло дешевше щонайменше на 15%, а часто — й більше.

«Для забудовника це теж вигідно — попит на ранньому етапі будівництва дає змогу швидше запустити проєкт і залучити додаткове фінансування», — пояснила Міхальова.

Вона також каже, що під час подальшого перепродажу об’єкта клієнт може оформити переуступку прав (договір про заміну сторони). «Зазвичай, пошуком того, на кого оформляється переуступка прав (тобто нового власника — ред.), займається сам клієнт або рієлтор. Але потрібно розуміти, що ця послуга не є безоплатною. У кожного забудовника своя комісія, у нас, наприклад, 6%», — додала Міхальова.

«Мінфін», складаючи рейтинг забудовників Києва за 2024 рік, вже писав, що затягування термінів здачі об’єкта в експлуатацію залишається серйозною проблемою. Вважається, що якщо терміни зриваються на пів року — то це дуже пощастило. Деякі об’єкти зриваються на рік, а деякі — здаються і на декілька років пізніше від спочатку заявлених термінів.

Ростислав Кравець також попереджає, що в Україні, як і раніше, фактично немає гарантії повернення коштів інвесторам у первинку.

«Попри спроби законодавців хоч трохи навести лад на цьому ринку, поки що все, що ми отримали, — це подорожчання квадратних метрів. За рахунок вимог про створення фінансових компаній, фонду будівництва, відкриття окремих рахунків квадратний метр нового житла може стати дорожчим до 15%.

Але 100%-х гарантій інвестору це все одно не дає. На щастя, торік Верховний суд усе ж таки визнав можливість права власності на майнові права, які в подальшому трансформуються у квадратні метри. Тобто людина може хоча б відстоювати свої права в суді, адже до цього вона тільки мала право мати право. Але все одно ринок первинки все ще залишається вкрай непередбачуваним. Тому інвестиції в нього дуже ризиковані”, — попереджає Кравець.

Схема 4: проживання в обмін на ремонт

Володимир Копоть так описує суть цієї схеми: ви знаходите «вбиту» квартиру, робите там власним коштом ремонт і домовляєтеся з власником через якийсь час викупити житло зі знижкою. Він наводить, як приклад, такий кейс: Василь знайшов квартиру без ремонту, яку власник довгий час не міг продати через її поганий стан, а на ремонт грошей у нього не було.

За $ 4 тис. Василь зробив косметичний ремонт, а потім викупив житло на 20% дешевше за ринкову ціну. Цей варіант — не зовсім «квартира без грошей», оскільки покупець усе ж таки повинен мати кошти і на ремонт, і на подальший викуп об’єкта. Але він дає змогу помітно заощадити на придбанні житла. До того ж до викупу новий власник може жити у квартирі фактично безкоштовно.

Щоправда, і тут, за словами Копотя, є ризик. «Власник на якомусь етапі може передумати і змінити умови, а то й зовсім відмовитися від продажу. Тому потрібно оформляти всі домовленості документально», — попереджає Володимир Копоть.

Експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов каже, що реально винайняти житло без орендної плати або під невелику ставку в обмін на зобов’язання акуратно платити за комуналку або зробити у квартирі ремонт. На такі умови йдуть власники, у яких багато житла у власності, але є проблеми з пошуком орендарів. Щоправда, у цьому разі квартиру у власність вам оформити не вдасться, але є можливість заощадити на оренді.

Схема 5: квартира у подарунок чи спадок

Володимир Копоть каже, що цілком реально стати власником житла за договором утримання нинішнього власника. «Допомагаєте йому в догляді, купуєте продукти, оплачуєте медичні витрати тощо. Натомість власник переписує на вас квартиру за договором утримання або оформляє у спадок», — розповідає Копоть. Він наводить, як приклад, такий кейс: Юрій доглядав за пенсіонером п’ять років, у результаті той переписав на нього житло. Усі етапи угоди були оформлені в нотаріуса.

Але можуть бути й ризики. Скажімо, несподівано знайдуться спадкоємці за лінією спорідненості, які оскаржать договір утримання або спадкування в судовому порядку, — попереджає Копоть.

Кравець каже, що нерідко договори утримання «скасовують» і самі власники, наприклад, якщо вважатимуть, що за ними доглядають недостатньо добре. «Тому потрібно скрупульозно фіксувати всі витрати, щоб потім можна було довести факт належного догляду через суд», — радить Кравець. До того ж він нагадує, що, якщо ви вступаєте у спадок не за лінією споріднення, то виникають додаткові податки — 18% ПДФО, а у випадку з квартирою — це щонайменше декілька тисяч доларів.

Як каже Копоть, купити квартиру без грошей — цілком реально. «Але потрібно включати підприємницьке мислення. Знаходити вигідні варіанти і бути готовими до ризику», — зазначив він.

Кравець додав, що вигідні варіанти житла за зниженими цінами можна знайти, наприклад, на розпродажі заставного житла банками або Фондом гарантування вкладів. «Цінник там може бути істотно нижчим за ринковий. Але потрібно бути готовим до того, що колишні власники можуть оскаржити стягнення майна та його продаж через суд, і, якщо виграють, новий власник ризикує залишитися і без грошей, і без квартири. Доведеться хіба що вибивати свої кошти у фінансової компанії-продавця в судовому порядку», — підсумував Кравець.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

У розпорядженні Mind є перелік найбільших банків – боржників держави з часів банкопаду та список відповідних позовів Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Це справи, які на сьогодні є відкритими судовими провадженнями на десятки тисяч сторінок. «Це відкриті справи з найбільшим розміром позовних вимог із 2012 року по сьогодні. В усіх них відповідачами виступають акціонери банків», – кажуть у ФГВФО. Mind проаналізував найвагоміші за сумами кейси.

Що поєднує ці справи? Йдеться про системні українські банки, які протягом довгого часу були найбільшими гравцями фінансового ринку України, але збанкрутували у 2014–2017 роках. Їхні власники, крім банків, мали інші великі підприємства, сформовані у фінансово-промислові групи, і банки були центрами цих ФПГ.

Після Революції гідності міжнародні партнери України, такі, як МВФ і Світовий банк, разом із НБУ почали велику ревізію банківського сектору, за результатами якої банкіри мали докапіталізувати підконтрольні їм установи. Можна припустити, що у власників були можливості врятувати банки за допомогою інших своїх активів, проте вони вирішили цього не робити. Результатом став славнозвісний «банкопад».  

Звідки взялися багатомільйонні борги? Як пояснює економіст Данило Монін, банківська система України до революції 2014 року формувалася великими фінансово-промисловими групами, які залучали гроші вкладників і в такий спосіб фінансували розвиток власних бізнесів, а також використовували їх для розрахунків усередині групи. Коли ж у 2014–2015 роках населення почало знімати гроші з депозитів – їх не було чим перекрити, адже знімали надто масово. До того ж девальвація знецінила застави.

Відтак банки зіткнулися з гострою нестачею ліквідності, а коли були виведені з ринку, їхні зобов’язання перед вкладниками довелося покривати державі «в особі» ФГВФО.

Наскільки реально ці борги повернути? Після банкрутства фінустанов їхні власники виїхали з країни. Зараз ці люди знаходяться у розшуку, а Фонд гарантування активізував спроби стягнути з них боргові кошти.

«Шансів повернути борги практично немає. По-перше, тому що борги завищені. По-друге, у власників навряд чи є такі гроші. По-третє, у кризу ФПГ втратили дохід поза банківським сектором», – вважає Данило Монін. Його думку підтверджує юрист Ростислав Кравець. «Навряд чи держава Україна взагалі зможе повернути ці гроші, бо був втрачений час, а активи банків-банкротів були продані ФГВФО на торгах за заниженими цінами», – каже він.

На першому місці – банк «Фінанси та кредит». Це один із найстаріших українських банків, заснований 1991 року. Його власник Костянтин Жеваго до моменту банкрутства фінустанови також володів низкою промислових підприємств, одне з яких, Ferrexpo, котирувалося на Лондонській фондовій біржі.

Проблеми в банку почалися наприкінці 2014 року, коли він припинив виплати клієнтам і не повертав кошти вкладникам. У вересні 2015 року в банк ввели тимчасову адміністрацію. На той час активи становили понад 35 млрд грн, а кошти фізичних осіб на рахунках – понад 17 млрд грн.

Майже всі члени правління «Фініків», як називали банк у галузевій спільноті, виїхали за кордон через переслідування всередині країни. Проти топменеджерів банку були відкриті кримінальні справи. Тоді ініціатором переслідування був сам Костянтин Жеваго, який звинувачував топменеджмент у краху фінустанови. Проте Фонд гарантування вкладів висунув звинувачення самому Жеваго.

Станом на 2021 рік Forbes оцінював статки Жеваго у $ 2,1 млрд. Бізнесмен перебував у міжнародному розшуку, проте 2023 року суд Франції відмовив Україні в його екстрадиції.

На другому місці – Дельта Банк Миколи Лагуна. Крім банківського бізнесу, у різні часи цей банкір контролював девелоперські проєкти та велику страхову компанію «Оранта». Дельта Банк більш ніж 10 років був одним із найуспішніших ритейлових банків України.

Напередодні Євромайдану банку пророкували успішне майбутнє: він конкурував з ПриватБанком Ігоря Коломойського, державним Ощадбанком та австрійським «Райффайзеном». Приріст активів і вкладів фізичних осіб у Дельта Банку протягом 2012–2013 років становив понад 80%.

Після початку війни на Донбасі Дельта Банк, як і більшість фінустанов з українським капіталом, натрапив на труднощі. Попри велику підтримку з боку тодішньої голови НБУ Валерії Гонтаревої, банк уже на початку 2015 року був визнаний банкрутом. У лютому 2015 року в банк ввели тимчасову адміністрацію. На той момент 94% вкладників, що підпадають під гарантію ФГВФО, мали вклади в межах гарантованої суми 200 000 грн.

Кількість таких вкладників становила 554 000 осіб. Загальна сума, що належала до виплати в межах гарантованого розміру відшкодування, становила 16,4 млрд грн. При цьому приблизно 13 млрд грн підлягали виплаті вкладникам протягом дії тимчасової адміністрації.

На третьому місці – фінустанови латифундиста й колишнього «аграрного короля» України Олега Бахматюка. Центрами його ФПГ були великі банки «Фінансова ініціатива» та VAB Bank. Обидва 2014 року входили до 20 найбільших фінансових установ України, та обидва були визнані банкрутами під час «банкопаду» 2014–2017 років. Сам Бахматюк був номером 7 у рейтингу українського Forbes (статки на 2011 рік – $ 1 млрд). 

Активи VAB Bank на момент введення тимчасової адміністрації становили 16 млрд грн, активи «Фінансової ініціативи» – приблизно 19 млрд грн.

Четвертий у списку – Брокбізнесбанк, який належав «младоолігарху» часів президентства Віктора Януковича Сергієві Курченку. Банк входив до фінансово-промислової групи «Вітек». Усе керівництво ФПГ після Революції гідності виїхало за кордон, зокрема сам Сергій Курченко – до Москви. Влітку 2014 року його оголосили в міжнародний розшук.

П’ятий із «найдорожчих» кейсів – великий одеський Імексбанк, що належав бізнесменові Леоніду Клімову, колишньому депутату-«регіоналу». Клімов керував фінансово-промисловою групою «Примор’є», банк входив до її складу.

На початку 2015 року Імексбанк збанкрутував. Активи фінустанови на час банкрутства становили більш ніж 14 млрд грн, депозити фізичних осіб – майже 4 млрд грн. У Фонді гарантування вкладів кажуть, що більш ніж половина портфелю банку була виведена через схемні кредити трьох десятків пов’язаних осіб. Головний акціонер Імексбанку, Леонід Клімов, був заявлений у розшук ще 2017 року.

АО «Кравець І Партнери»