У DIM.ria зафіксували зростання ставок на орендоване житло в столиці на 12% за рік. Середня вартість зростання однушки зараз становить близько 95 доларів на місяць. Схожа ситуація – практично по всій країні. Приміром, у Львівській області ціни на орендоване житло підскочили на 6% (до 74 доларів за однокімнатну квартиру на місяць), у Закарпатській – на 16% (до 70 доларів на місяць), у Вінницькій – на 12% (до 58 доларів), у Житомирській – на 28% (до 55,3 доларів) і У Ривній і т.д. Виняток стала лише Волинська область, де цінники, навпаки, просіли на 5% (до 51 долара на місяць за один). 

Цінники жене вгору попит на орендовані квартири. За даними DIM.ria, у Києві він зріс на 12%, у передмісті – на 15%, у Тернопільській області – на 25%, у Львівській – на 11%, у Рівненській – на 34%.

Попит зростає, головним чином, через переселенців, кількість яких, через поступове переміщення лінії фронту захід, знову збільшується. Плюс – посилилися міграційні процеси. У великі міста українці знову почали їхати на заробітки. Крім того, у мегаполісах, як вважається, легше сховатися від мобілізації, ніж у невеликих населених пунктах, що також стимулює переїзд сімей із чоловіками.

За фактом у багатьох містах квартир під здачу вже не вистачає. Наприклад, як свідчить аналітика DIM.ria, співвідношення кількості оголошень та відгуків на них у столиці становить 1 до 10, а, скажімо, в Чернівецькій області і зовсім 1 до 72. Тобто, на одну квартиру претендує ціла армія орендарів.

І ситуація може ще більше посилиться. Уряд зараз працює над законопроектом про легалізацію ринку орендованого житла. Тобто спробують змусити платити з оренди податки (їх потрібно платити і зараз, але переважна більшість цього не робить).

“Якщо дійсно почнуть закручувати гайки, оренда може ще більше подорожчати – як мінімум, на суму податку. Але може трапиться і так, що багато власників вирішать залягти на дно, принаймні на перший час, і взагалі перестануть здавати житло. У цьому випадку не уникнути дефіциту орендованих квартир, і, як наслідок, ще,” Луханіна.

Розбиралися, що відбувається на ринку оренди, і що означає його легалізація для власників нерухомості та квартиронаймачів.

На одну квартиру – до 73 орендарів

Український ринок оренди почав “розігріватися” ще із серпня.

У великих містах попит підштовхнуло кілька чинників. По-перше, почали шукати квартири студенти. Причому, за словами Пити, багато учнів зараз працюють, тому гроші на житло у них є, і вони принципово відмовляються від гуртожитків.

По-друге, у великих містах відчутно вища зарплата, ніж у регіонах. Це посилює міграційні процеси – люди знову поїхали на заробітки.

Багато чоловіків їдуть з “малої батьківщини” ще й “від повісток”, оскільки вважається, що в провінції мобілізація йде значно жорсткіше, а в мегаполісі, наприклад, тому ж Києві, простіше “загубитися”.

По-третє, і це, мабуть, головний чинник – зростає попит на орендовані квартири з боку внутрішніх переселенців (наприклад, у Києві лише зареєстрованих ВПО більше 430 тисяч проти 200 тисяч минулого року).

Зрештою знайти вільну квартиру не так просто. Наприклад, у Києві, за словами Пити, все житло вартістю до 20 тисяч гривень на місяць здається буквально за кілька днів. У серпні, коли студенти активно шукали квартири, практично нереально було винайняти житло в “університетських” локаціях, зокрема, близько до навчальних закладів у Шевченківському та Голосіївському районах.

Ріелтори вже заговорили про дефіцит житла, що знімається в Києві. Зрозуміло, що йдеться насамперед про недорогі квартири (до 20 тисяч на місяць), апартаментів за ціною від 40 тисяч гривень у столиці, як і раніше, більш ніж достатньо.

За даними ЛУН, у Києві зараз виставлено під здачу близько 9,2 тисяч об’єктів, з них до ціни до 20 тисяч гривень на місяць – лише 3,7 тисяч. У Львові, за ситуації на 19 вересня – менше 2 тисяч квартир, що здаються (з них дешевих – до 15 тисяч гривень на місяць) – 556. У Вінниці пропозиція ще менше – 539 об’єктів, з яких до 12 тисяч гривень – 161. У Рівному під довгострокову оренду пропонується 413 об’єктів, з яких в економ-сегменті місяць) – близько 130.

Щодо високої пропозиції житло можна знайти хіба що у прифронтових регіонах. Скажімо, у Харкові здається близько 2,3 тисячі квартир, з них майже 800 – за ціною до 4 тисяч гривень на місяць. Але, зрозуміло, що з огляду на ситуацію з безпекою, претендентів на житло там не так багато.

В цілому аналітики DIM.ria наводять таку статистику щодо кількості оголошень та відгуків на них. У Києві 1 до 10, у Черкаській області – 1 до 49, у Тернопільській – 1 до 50, у Кіровоградській – 1 до 60, у Чернівецькій – 1 до 72, у Миколаївській – 1 до 73. Тобто, на середньостатистичну орендовану квартиру претендують на десятки потенційних орендарів, те, як мінімум, про його “примару”.

За місяць – плюс до 56% до цінника

Ажіотаж на ринку орендованого житла вже спровокував зростання цінників.

У DIM.ria наводять таку статистику. Усього за місяць, з липня по серпень, однокімнатні квартири у Києві подорожчали в середньому на 4% (до 19117 гривень на місяць). У Волинській області ціни зросли на 8% (до 16107 гривень), у Полтавській – на 10% (до 14713 гривень), у Івано-Франківській – на 16% (до 14391 гривні), у Кіровоградській – на 56% (до 4693 гривень).

На Харківщині та Львівщині ціни за місяць ніяк не змінилися. Водночас у Запорізькій та Миколаївській – впали на 12% (до 6273 та 6532 гривень відповідно), у Житомирській – на 10% (до 1538 гривень) тощо. Двушки дорожчали менш суттєво (скажімо, у Києві та Дніпропетровській області – на 2%, у Львівській – на 3%), а троячки у столиці навіть подешевшали на 3%, хоча, наприклад, у Київській області подорожчали за місяць на 16%.

Але це місячна статистика. Якщо брати рік до року, то зростання цінників дослідники фіксують практично по всіх обласних центрах – від 6% у Львові до 12% у Києві, 23% у Рівненській та 28% у Житомирській області.

За підсумками вересня ріелтори прогнозують збільшення цінників ще на 5-10%. Виняток можуть скласти хіба що квартири у заздалегідь програшних локаціях. Наприклад, у столиці це райони, куди найчастіше “прилітає” – Лук’янівка, Святошин, а також вулиці, що розташовані поблизу об’єктів критичної інфраструктури. На такі квартири господарі готові давати знижки до 10-15% від прайсу або відразу виставляють знижений цінник. Скажімо, біля ТЕЦ-6 на Троєщині одиниця на вулиці Закревського коштує 9-10 тисяч, тоді як в інших локаціях цього району – 12-13 тисяч.

Що змінить легалізація ринку оренди

Ситуація на ринку оренди може ще більше ускладнитись. Ми вже писали, що в уряді працюють над законопроектом про легалізацію ринку оренди житла, щоби змусити українців платити з неї податки.

Голова комітету Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк анонсувала такі зміни до Податкового кодексу:

Зниження ставки податку з доходу оренду. Точний розмір нової ставки Шуляк не назвала, але в профільному середовищі обговорюють податок у межах 5-7%, що набагато менше, ніж зараз (23% – 18% ПДФО та 5% військового збору)
Повне звільнення від податків та необхідності відображати доходи від оренди у річній декларації для тих, хто здає житло внутрішнім переселенцям
Реєстрацію всіх договорів оренди в єдиній базі (поки незрозуміло, чи можна буде реєструвати їх онлайн чи, скажімо, доведеться йти до нотаріуса чи ЦНАП. Також неясно, чи доведеться за це платити, бо зараз реєстрація договору через нотаріуса – це близько 3 тисяч гривень).

Шуляк зазначає, що власники нерухомості отримають також усі переваги легалізації, зокрема можливість вимагати компенсації з орендарів за “розгромлене” житло.

При цьому вона констатує, що, незважаючи на всі спроби витягти ринок оренди з тіні, а вони робилися вже не раз, зробити це за фактом так і не вдалося.

За даними Шуляка, у 2024 році лише 900 громадян задекларували понад 16 млн гривень як доход від оренди житла, сплативши близько 3 млн гривень податку. До речі, навіть ці кейси викликають питання – виходить, що кожен декларант отримав від оренди близько 17,8 тисячі гривень за рік або менше 1500 гривень на місяць – таких орендних ставок у більшості населених пунктів країни просто немає.

За словами голови адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” адвоката Ростислава Кравця, зараз усі громадяни, які здають житло, мають вносити отриманий дохід до річної податкової декларації та сплачувати з нього 23% податку. Наприклад, якщо ви здаєте квартиру за 20 тисяч гривень на місяць, доведеться “засвітити” 240 тисяч за рік, з яких віддати до бюджету 55200 гривень.

За словами Кравця, можна також зареєструвати ФОП із спеціалізацією на оренді нерухомості. Але, згідно із законодавством, ФОП першої групи для цієї спеціалізації недоступна. ФОП 2 групи дозволяє здавати нерухомість в оренду приватним особам, а ФОП 3 групи – фізичним та юридичним особам.

Єдиний податок для ФОП 2 групи становить зараз 1600 гривень на місяць (20% мінімальної зарплати). Але треба платити ще 1760 гривень ЄСВ (22% від мінімалки) та 10% від мінімальної зарплати – військовий збір (800 гривень на місяць).

Разом – 49920 на рік. Це трохи дешевше, ніж якщо сплачувати податок як приватна особа. Але тут підключаються всі мінуси ФОП – податкова звітність (яку не так просто зробити без бухгалтера, а його послуги коштують щонайменше 10-15 тисяч на місяць), перевірки тощо.

До того ж, як каже Кравець, рантьє, у яких багато квартир, особливо дорогих, буде непросто потрапити до річних лімітів. Нагадаємо: для другої групи це 5 921 400 гривень, для третьої – 8 285 700 гривень. Тобто, наприклад, у ту ж другу групу “міститься” лише 4 квартири вартістю 100 тисяч на місяць, а в деяких громадян, які ще до війни інвестували в елітне житло, їх набагато більше.

Якщо ж ви відкриєте ФОП третьої групи, то потрібно буде платити 3-5% від обороту (залежно від того, чи є ПДВ), ті самі 1760 гривень на місяць ЄСВ та військовий збір у розмірі 1% доходу. Здача п’яти квартир по 100 тисяч (6 млн гривень доходу за рік) – це 180 тисяч гривень податку, 60 тисяч військового збору та 21 120 гривень ЄСВ, разом – 261 120 гривень податку за рік.

Якщо податок зменшать до 5%, то все одно залишиться, напевно, ще й військовий збір (для фізосіб – 5%). Тобто із квартири за 20 тисяч гривень потрібно буде заплатити 24 тисячі гривень податку на рік, а з квартири за 100 тисяч – 120 тисяч. Таким чином, державі доведеться віддати фактично орендну плату більше, ніж за один місяць проживання там орендарів.

І це при тому, що орендне житло завжди потребує вкладень, наприклад, у ремонт. Але про те, щоб враховувати відсоток амортизації в загальному доході від здачі житла, влада поки не говорить.

Ріелтори, з якими поспілкувалася “Країна”, кажуть, що такі гроші погодяться платити далеко не всі власники нерухомості, а, якщо влада почне сильно “закручувати гайки” – почнуть перекладати витрати на гаманці орендарів. Скажімо, та сама квартира за 20 тисяч гривень з урахуванням податку може подорожчати ще на 2 тисячі гривень на місяць.

“Багато хто може взагалі відмовитися від оренди, через недовіру до держави, побоювання, що стануть масово перевіряти і штрафувати. У цьому випадку може виникнути дефіцит житла”, – вважає Кравець.

Втім, Луханіна каже, що власники нерухомості навряд чи масово втечуть із ринку, оскільки для багатьох дохід від оренди – джерело існування.

“Порожня квартира – це тільки мінус, комуналка капає, ремонт застаріває, а грошей більше не стає. Так що навіть з податком здавати будуть. Можливо, спробують перекласти додаткові витрати на орендарів, якщо дозволятиме ринкова ситуація (а зараз вона якраз дозволяє цінам зростати, оскільки є високий попит на житло – ред. )”.

Зазначимо, що влада шукає нові “плюшки” для власників нерухомості. Як, наприклад, ідея про відстрочку від мобілізації для власників нерухомості, які безкоштовно поселили у себе двох переселенців. До речі, щоб здавати житло ВПО його майже напевно доведеться реєструвати, оскільки переселенцям платять компенсації за оренду.

Водночас, Шуляк не виключає, що жорсткі обмеження можуть спровокувати на ринку оренди справжній колапс. Вона наводить приклад практики Аргентини, де свого часу намагалися обмежувати мінімальні терміни оренди, забороняти індексувати ціни і розраховувати у валюті. У результаті, кожна сьома квартира просто випала з оренди, а ті, що здавались, виставляли “готельні ціни”. І лише після скасування регуляції ситуація нормалізувалася.

Джерело: stranaua.media

АО «Кравець І Партнери»

Що чекати орендодавцям і тим, хто винаймає житло

Податок із доходу, отриманого від здачі в оренду нерухомості, є і зараз. Власник зобов’язаний вказати отриману від орендарів суму у річній декларації про доходи та заплатити з неї 18% ПДФО та 5% військового збору.

«Але ми розуміємо, що коли податкова база не врегульована, немає середніх тарифів на оренду та процедури оцінки плюс контроль з боку фіскальних служб дуже умовний, то з’являється маса лазівок, щоб обійти закон», — каже столична рієлторка і юристка Ірина Луханіна. Що, власне, багато власників нерухомості й роблять.

За даними голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, наразі понад 90% договорів оренди в Україні укладаються неофіційно. Депутати вважають, що можуть змінити ситуацію.

Знижені ставки та «пільгові» постояльці: як перепишуть правила оренди

Однією з головних новацій є перегляд податкових ставок з доходів від оренди. Нині вони просто позамежні — 23% (18% ПДФО та 5% військового збору). «Платити майже чверть від отриманої суми це вже надто. Така висока ставка — одна з головних причин, чому люди ховаються та не хочуть „світити“ договори оренди», — вважає Луханіна.

Які саме податкові ставки пропишуть у новому законопроєкті — наразі незрозуміло. Шуляк лише повідомила, що їх буде знижено. У профільних колах припускають, що може бути два варіанти за ставками — 5% або 10−12%, що набагато нижче, ніж зараз.

При цьому, якщо власник житла здає його переселенцям, його можуть повністю звільнити від оподаткування та зняти зобов’язання щодо подання декларації. Мета держави — створити такі умови, щоб власникам житла було вигідно здавати його офіційно внутрішнім переселенцям. Ті, своєю чергою, матимуть можливість офіційно зареєструватися за місцем проживання у орендованій квартирі та претендувати на допомогу, у тому числі субсидію на комуналку чи компенсацію частини плати за оренду.

У Мінрозвитку кажуть, що реформа має створити зрозумілу та прозору схему оподаткування, яка стимулюватиме власників нерухомості виходити з тіні.

За даними податкової служби, 2024 року лише 900 українців задекларували доходи від оренди нерухомості на суму 16 млн гривень. Тобто в середньому кожен «засвітив» близько 17,8 тисячі гривень на рік, або менш як 1,5 тисячі на місяць, що, м’яко кажучи, надто мало для орендної плати навіть за найскромнішу нерухомість. Податків же взагалі заплатили всього 3 млн гривень.

При цьому лише в Києві в оренду здаються тисячі квартир, а в масштабах усієї країни рахунок йде, як мінімум, на сотні тисяч.

Влада розраховує, що люди самі «легалізуватимуться», якщо їм запропонувати щадні податкові ставки. Адже офіційний договір оренди загалом вигідний і власнику нерухомості, і орендарю.

За словами Шуляк, без офіційного договору власнику не так просто вирішувати можливі суперечки з орендарем, оскільки вони перебувають у правовому вакуумі.

Орендарі не можуть офіційно зареєструвати своє місце проживання, претендувати на державні компенсації, та й загалом залишаються повністю незахищеним. Власник може просто виставити квартиронаймача за двері будь-якої миті, і такі прецеденти на ринку не рідкість.

Тобто фактично якщо новий законопроєкт ухвалять, Україна може зробити крок у бік цивілізованого ринку оренди за аналогією з тими, що працюють, наприклад, у Європі чи США.

У різних країнах нюанси відрізняються. Але загалом між власником житла та орендарем встановлюються офіційно прописані домовленості, порушення яких з обох сторін загрожує наслідками, аж до судів та штрафів. Тому, наприклад, сім’ї з дітьми можуть бути впевнені, що їх не виселять серед зими, а власник має право вимагати компенсації за кожну подряпину на меблях.
Податок 5−12%: що буде з цінами на оренду

Зазначимо, що спроби вивести ринок оренди нерухомості з тіні вже неодноразово робилися. Але й досі особливого успіху не мали.

«Головна проблема — дуже складне адміністрування. Якщо людина не хоче «світити» оренду, вивести її на чисту воду не так просто. Адже він може сказати, що просто пустив родичів чи друзів «пожити якийсь час», і грошей з них не бере.

Доказ того, що йдеться саме про отримання доходу, може зайняти багато часу і вимагатиме в масштабах усієї країни величезної армії фіскалів. Чи будуть отримані податки хоча б компенсувати державні витрати на адміністрування — питання відкрите”, — каже голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» адвокат Ростислав Кравець.

Один зі способів посилити контроль — зробити, наприклад, ріелторів чи нотаріусів податковими агентами (щоб вони одразу офіційно реєстрували договори оренди). За словами Луханіної, зараз рієлтори не засвідчують такі договори, не підписують їх та не ставлять печатки.

Але якщо, наприклад, договір оренди укладається на три роки і більше, він, за законодавством, реєструється у нотаріуса, тобто стає офіційним автоматично.

При цьому, якщо зобов’яжуть завіряти у того ж нотаріуса всі договори оренди без винятку, контори можуть зіткнутися з безпрецедентним підвищенням навантаження, оскільки ринок оренди знаходиться в постійному русі, люди часто переїжджають, змінюють квартири і т.д.

Більш логічним способом є «м’яка» легалізація ринку оренди, тобто створення таких умов, коли власники нерухомості самі зацікавлені виходити їх тіні. Чи вдасться зробити цей процес масовим, багато в чому залежить від запропонованих умов.

За словами Луханіної, якщо податкову ставку знизять, наприклад, до 5−7%, то охочих здавати житло офіційно побільшає, особливо в середньому ціновому сегменті (15−25 тисяч гривень на місяць). «Здавати нерухомість внутрішньо переміщеним особам стане дуже вигідно, оскільки це офіційно, і без податків. У перші пів року у цьому сегменті можуть навіть просісти ставки на 5−8% через високу конкуренцію», — прогнозує Луханіна,

Якщо ж податкова ставка буде вищою — від 10−12%, ринок відреагує інакше.

«Для частини орендодавців буде краще залишатися в тіні, тому пропозиція житла, що легально здається, залишиться обмеженою, і ціни на нього можуть навіть зрости, особливо, в преміальному сегменті», — вважає Луханіна.

Київська рієлторка Катерина не відкидає, що цінники на оренду підтягнуться вгору незалежно від того, якою буде нова ставка податку.

«Власники просто закладуть податок в орендну ставку, тобто перекладуть на постояльців, як зараз роблять, наприклад, із комуналкою. Ніхто не погодиться знижувати свої доходи навіть на 5−7%», — вважає вона.

За розрахунками Луханіної, за податкової ставки близько 7% наступного року 2−3 кімнатна квартира бізнес-класу в Печерському районі коштуватиме 50−55 тисяч гривень на місяць, а двійка в 65−75 квадратних метрів з ремонтом у Шевченківському районі — 40−42 тисячі гривень на місяць, у Голосіївському — 3−4 тисячі, Дарницькому — 25 тисяч. Одиниця у Святошинському та Деснянському районі обійдеться не менше 21−23 тисяч. Це щонайменше на 10% дорожче, ніж зараз.

Втім, багато що залежить ще й від попиту. Якщо люди не зможуть платити за орендоване житло за підвищеними ставками, власникам доведеться стримати апетити.

Тенденції багато в чому залежать від економічної ситуації в країні та перспективи після закінчення війни.

«Після закінчення війни з урахуванням величезних пошкоджень житлового фонду та його дефіциту ціни на оренду, швидше за все, і так підуть нагору. А спроби „легалізувати“ ринок ще більше розженуть цінники», — прогнозує Кравець.

Якщо ж війна затягнеться, ситуація в економіці залишатиметься складною, а реальні доходи населення перестануть зростати, орендні ставки на житло в багатьох містах (як мінімум тих, де погано з роботою) швидше за все просядуть.
Що зміниться для власників житла

Ірина Луханіна каже, що зараз також є власники нерухомості, які працюють у білу, хоч їх і небагато.

Це такі категорії власників:

• фізособи-підприємці (найчастіше 3 групи, які сплачують єдиний податок 5%);
• Юридичні особи (компанії, які здають переважно офіси та апартаменти);
• Фізособи, яким потрібна історія «білих» доходів.

Якщо податкову ставку для всіх зменшать до 5%, ФОП втратять переваги, їм доведеться конкурувати, підвищуючи якість житла та сервіс. Можливий навіть відтік орендарів від ФОП до приватників, і на тлі цього Луханіна таки прогнозує можливе зниження цінників в окремих сегментах орендованого житла.

У преміальному сегменті у приватних власників, що «легалізувалися», з’явиться можливість працювати з корпоративними клієнтами, а це — довгострокові договори, вищі ставки оренди та передбачуваність платежів.

Робота на білому ринку, швидше за все, підкоригує і інвестиційну привабливість нерухомості.

«Наприклад, вигідніше інвестуватиме в новобудови Печерського та Шевченківського району, де досить розвинений сегмент корпоративної оренди житла, багато потенційних клієнтів серед IT компаній та посольств. Вкладення в купівлю об’єкта в центрі столиці високі, проте мінімальні ризики простою. Тому окупність нерухомості хороша.

Те саме стосується новобудов до 5 років у Дарницькому та Дніпровському районах, де житло можна здавати ВПО, молодим сім’ям та ін. «Приміром, якщо ви купите квартиру за 2,5 млн гривень і здаватимете її за 25 тисяч на місяць, то прибутковість інвестицій складе 12% річних», — підрахувала для «Мінфіну» Луханіна.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»