Причем, люди готовы отдавать жилье с большим дисконтом — до 50-60% от довоенной цены.

“За квартиру на Оболони, которая стоила примерно 120 тысяч долларов, собственник хочет получить хотя бы 60 тысяч. За несколько дней до войны он выехал в Польшу, сейчас собирается открывать там свой бизнес, поэтому срочно нужны деньги. От коллег слышал, что подобные обращения есть и у них. Не скажу, что они очень массовые, но даже такого количества желающих продать квартиры за полцены может оказаться достаточно, чтобы обвалить ценники на рынке”,— говорит нам киевский риэлтор Виталий.

По словам эксперта рынка недвижимости, риэлтора Ирины Луханиной, продать квартиру в Киеве сейчас практически нереально и крайне рискованно — по любой цене. Да и покупатели явно не выстраиваются в очереди.

“Сделки могут быть разве что между своими, поскольку нотариальное оформление практически остановлено”, — говорит она.

Впрочем, как пояснил нам глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец, на днях Минюст открыл доступ к реестрам недвижимости (они были закрыты с начала войны), поэтому технически сделки проводить можно.

Разбирались, начнется ли в Киеве распродажа квартир и что будет с ценами после войны.

“Готовы уступать 50%”

Напомним: с прошлого года ценники на киевскую недвижимость резко пошли вверх. Среднестатистическая столичная квартира прибавила в цене, минимум,  30%. И даже на воне слухов о вторжении РФ особого волнения на рынке и попыток сбросить недвижимость за любые деньги не наблюдалось. Правда, в конце января-начале февраля, когда ситуация стала накаляться, занервничали иностранцы. Те, кто в последние годы скупал квартиры и коммерческую недвижимость в Киеве, чтобы зарабатывать на аренде или с прицелом на дальнейшую перепродажу, стали избавляться от ставших рискованными объектов. При этом большинство выставляло их по рыночной цене, без особых скидок.

С началом войны рынок по понятным причинам остановился.

“Минимальная активность наблюдается разве что в сегменте аренды. Да и то цены просели на 30%, минимальная планка, по которой можно снять сейчас квартиру в Киеве, — всего 4 тысячи гривен”,— говорит Луханина.

Впрочем, как рассказывают риэлторы, в последнее время появились обращения от киевлян с вопросами как можно продать квартиру.

В основном, этой темой интересуются те, кто выехал в Европу, и нуждается в средствах на обустройство новой жизни.

Якобы, люди готовы отдавать недвижимость в столице за полцены или даже дешевле. Скажем, по единичке в хрущевке озвучивался ценник в 15 тысяч долларов, хорошую квартиру в новостройке владелец готов отдать за 50 тысяч.

То есть, по сути, начинают сбываться прогнозы, которые риэлторы давали еще до войны: о том, что в случае эскалации люди будут готовы продавать квартиры и по 10 тысяч долларов.

Можно ли в войну оформить сделку купли-продажи

Ирина Луханина говорит, что продать квартиру в Киеве сейчас попросту нереально — рынка фактически нет, сделки не совершаются. “Возможно, кто-то из уехавших собственников и был бы заинтересован в срочной продаже даже с большим дисконтом, но вот где найти покупателя — вопрос открытый. Сделка, даже если ее удастся провести, крайне рискованная. После отмены военного положения ее можно оспорить. Поэтому найти покупателя можно разве что по договоренности, между своими”,— отмечает Луханина.

Впрочем, технически сделки купли-продажи недвижимости с недавних пор все же возможны. На днях Минюст открыл реестры недвижимости, правда, доступ к ним имеют только уполномоченные регистраторы, которых по стране не так много. “Также убрали региональную привязку, чтобы в каком-нибудь селе на относительно тихой Западной Украине не начали массово переоформлять права собственности на недвижимость. Тем не менее, оформить сделку купли-продажи все же возможно”,— говорит Кравец.

Также, как рассказал нам киевлянин, который пытается сейчас продать квартиру, риэлторы предлагают разного рода схемы, в частности, оформить доверенность, предварительный договор или завещание на покупателя. Понятно, что продать жилье по таким схемам можно только с существенным дисконтом. Озвучиваются даже суммы на 60% ниже довоенной цены.

Впрочем, президент Ассоциации риэлторов Украины Юрий Пита уверен, что в войну сделки по недвижимости являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому советует до отмены военного положения их не совершать.

“Согласно статьи 233 Гражданского кодекса сделка может быть признана судом недействительной,  если заключена под воздействием тяжелых обстоятельств, к которым можно отнести и войну”,— отметил Пита.

Что будет с ценами на квартиры

Понятно, что в войну продажи квартир, даже по супер-низким ценам и без юридических барьеров, вряд ли будут массовыми.

Но, как говорят эксперты, появившаяся тенденция снижения цен может получить дальнейшее развития и после войны.

Особенно, если владельцы недвижимости в Украине, которые выехали за границу, не будут спешить с возвратом на родину.

“Не исключено,  что на первом этапе после войны цены на недвижимость снизятся”,— говорит Луханина.

Впрочем, по ее словам, эта тенденция вряд ли будет долгосрочной, так как с учетом разрушения жилищного фонда возникнет дефицит квадратных метров. Поэтому ценники на недвижимость, после спада, могут пойти в рост.

“Похожая тенденция наблюдалась в Донецке, когда после событий 2014-2015 года квартиры там резко подешевели, а затем начали дорожать. Правда, на прежний уровень они так и не  вышли”,— отмечает Луханина.

Риэлторы допускают, что сразу после войны квартиры в Киеве можно будет купить с дисконтом до 50%, а затем они могут подорожать на 20% и остановиться на том уровне, с которого начался бурный рост в прошлом году, который еще тогда эксперты назвали необоснованным.

При этом Юрий Пита прогнозирует рост цен на недвижимость в западных областях, причем, уже в ближайшее время.

“В западных областях наблюдается тенденция увеличения спроса на жилье на вторичном рынке. До конца марта количество вынужденных переселенцев здесь достигнет полумиллиона человек. Около 3% могут быть заинтересованы с покупке жилья. Поэтому цены на наиболее востребованные форматы — комнаты и 1-2 комнатные квартиры — могут вырасти на 3-7%”,— считает Пита.

Впрочем, что будет с ценам на недвижимость после войны во многом зависит от экономической ситуации в стране. “Если власти вытянут экономику, не исключено даже подорожание жилья, но на спаде людям просто не за что будет покупать квартиры”,— подытожил Кравец.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Об этом говорится в приказе Министерства финансов и Министерства юстиции №124/37460, зарегистрированном 1 февраля.

Документом утвержден Порядок электронного взаимодействия информационных систем Министерства юстиции и Государственной налоговой службы по подтверждению сведений о физическом лице при проведении государственной регистрации прав на недвижимость.

Что изменится?

Подробно об этом рассказал юрист Ростислав Кравец в своем YouTube-блоге. Он отметил, что в СМИ наделали страшной паники по этому вопросу, будто теперь все покупки недвижимости будут проходить через налоговую.

На самом же деле это объясняется проще: нотариусы при оформлении сделки должны заполнять дополнительную форму и направлять ее в налоговую инспекцию, чтобы не было разногласий. Делается это только для того, чтобы проверить персональные данные покупателя, а о разных запретах речь не идет. Это чисто техническая часть обмена информацией.

“Возможно, налоговая впоследствии начнет всех “кошмарить”, спрашивать откуда доходы. Но у нас все еще действует Конституция, у нас есть презумпция невиновности, так что пусть доказывают незаконность происхождения этих средств”, — сказал юрист.

Так что, по его словам, громких заявлений в медиа бояться не стоит, покупать недвижимость можно и дальше, просто знайте: нотариус будет сообщать об этом налоговой инспекции.

Налог на недвижимость

Общая ставка налога на недвижимость в 2022 году увеличилась на 25% (по сравнению с 2021 годом).

В этом году налог на недвижимость будет составлять 97,5 грн. за 1 квадратный метр.

Общая ставка налога на недвижимое имущество должна составлять не более 1,5% от размера минимальной зарплаты. По формуле: 6500*1,5%=97,5.

Платить нужно будет только за лишние метры:

• для квартир 60 квадратных метров;
• для частных домов 120 квадратных метров;
• для квартиры и частного дома вместе 180 квадратных метров.

СЕГОДНЯ

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Мы уже писали, что в Украине уже с 1 сентября запускается масштабная кампания по налоговой амнистии. 15 июня парламент принял закон на эту тему.

В рамках амнистии гражданам предлагается легализировать свои активы, с которого в свое время не были в полной мере уплачены все налоги – имущество или деньги. Можно будет заплатить государству по льготной ставке (от 2,5% до 9% в зависимости от вида актива) и спать спокойно.

Формально декларирование – сугубо добровольное. Но непонятно, что будет после амнистии, для тех, кто откажется платить по льготным ставкам. Скорее всего, готовится жесткое закручивание налоговых гаек и платить за имущество придется уже в несколько раз дороже.

Особенно большие риски сейчас вырисовываются для владельцев недвижимости. Не секрет, что в Украине квартиры и дома – один из самых популярных видов инвестиций. Люди традиционно вкладывают в такие объекты “лишние” деньги, чтобы, как минимум, их не потерять, а в идеале – заработать на сдаче жилья в аренду или его перепродаже.

На рынок недвижимости до сих пор активно уходит наличка, в частности, за нее свободно можно купить квартиру на вторичном рынке.

То есть, по факту многие украинцы владеют “непонятными” активами, которые подлежат налоговой амнистии. Но даже 5% с квартиры – это немалые деньги.

Со столичной хрущевки за 30 тысяч долларов придется заплатить государству 1,5 тысячи. А если квартира не одна, сумма может потянуть до 10 тысяч долларов и больше. С одной стороны – можно не платить, так как амнистия – дело, якобы, добровольное. С другой, непонятно, что будет дальше. Не исключено, что все равно придется платить, но уже в несколько раз дороже.

“Страна” разбиралась, как будет работать налоговая амнистия в случае с недвижимостью.

Квартирный вопрос

Мы уже подробно писали, что предусматривает схема по легализации имущества и денег, предложенная украинцам.

Что касается недвижимости, то, по новому закону, не нужно легализировать такие объекты (они и так будут считаться легальными):

• Квартиры или имущественные права, общая площадь которых не превышает 120 квадратных метров. То есть, если у вас есть одна квартира до 120 квадратов или две по 60 квадратов – ничего в специальную декларацию вносить не нужно. То же самое, если есть несколько квартир большей совокупной площади, но они оформлены на разных членов семьи. Норма – не больше 120 квадратов – касается только одного человека, имущество родственников при этом не учитывается.
• Жилые дома или объекты незавершенного строительства, общая площадь которых совокупно не превышает 240 квадратных метров
• Объекты нежилой недвижимости, общая площадь которых не превышает 60 квадратных метров
• Земельные участки, совокупный размер каждого не превышает нормы безоплатной передачи (к примеру, на личное сельское хозяйство – 2 гектара, на садовый участок – 12 соток).

То есть, если ни по одному пункту нет превышения “лимита”, то ничего декларировать и легализировать не нужно. И большинство украинцев именно в такой ситуации – “лишние” квартиры и дома есть далеко не у всех.

Но если превышение по нормам все же есть, то имущество может идти под налоговую амнистию с уплатой налога в 5% от его стоимости.

Стоит отметить, что граждан, у которых много недвижимости, в Украине тоже хватает.

Инвестиции в недвижимость в последние годы были весьма популярными, так как позволяли заработать больше, чем банковские депозиты.

Плюс, на рынке недвижимости, в частности, на вторичке, до сих пор в ходу наличка, за которую, скажем, уже нельзя купить авто в салоне, не подтвердив источник этих средств.

“На вторичном рынке свободно можно купить квартиру за наличные”, — подтвердила нам руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

По словам главы Экономического дискуссионного клуба Олега Пендзина, особенно активно этой лазейкой пользуются заробитчане.

“Многие не платят налоги ни в Европе, ни в Украине, но свободно скупают квартиры – у некоторых есть по 5-7 объектов и больше”, – говорит он.

Какие есть варианты по этой недвижимости? Первый – задекларировать “лишнее” и заплатить 5%. Второй – просто проигнорировать налоговую амнистию в надежде, что после нее ничего не случится. Но тут есть немалый риск. Квартиры и дома – это не деньги, которые можно спрятать под матрацем.

И, если после завершения кампании по легализации имущества власти откроют охоту на “уклонистов”, не исключено, что придется платить рекордные суммы.

По 50 долларов с каждого “лишнего” квадрата

Рассмотрим более подробно все варианты, которые вырисовываются по недвижимости в связи с налоговой амнистией.

Первый – “лишних” квадратных метров нет. В этом случае ничего декларировать не нужно, недвижимость и так будет считаться легальной.

Второй – на вас оформлено недвижимость, общая площадь которой превышает указанные выше “лимиты”. Если вы можете подтвердить, что эта недвижимость была куплена за средства, с которых уплачены все налоги – все вопросы снимаются, и ничего декларировать не нужно. Но, скажем прямо, такое подтверждение могут предоставить далеко не все украинцы.

В этом случае, предлагается задекларировать имущество и заплатить с него 5%.

“Декларировать можно только те активы, на приобретение которых нет доказательств, что с денег были уплачены налоги. То есть, если какая-то часть квартир подтверждается законными доходами, а какая-то нет, то декларировать можно только вторую часть”, – пояснил нам нардеп от СН.

Как на практике должно происходить декларирование, если, скажем, нет подтверждения уплаты налогов?

Как пояснила нам руководитель практики налогового права ЮФ “Ильяшев и партнеры” Нина Бец, исходя из норм нового закона, в случае если человек владеет квартирами, площадь, которых превышает 120 квадратов, необходимо декларировать “лишнюю” площадь. То есть, к примеру, если квартир в общей сложности на 300 квадратов, то платить 5% нужно только со 180 квадратов (300-120=180).

Впрочем, по словам главы адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислава Кравца, в новом законе – масса белых пятен.

“К примеру, что делать, если квартира в 150 квадратов находится в совместной собственности – ее декларировать каждому собственнику или не декларировать никому, так как на на человека приходится всего по 75 квадратов? Если следовать действующему Налоговому кодексу, то декларировать не нужно. Но в новом законе на этот счет ничего не говорится. Точно так же непонятно, что делать, если у вас есть одна квартира и один дом. В действующем налоговом кодексе в пунктах по налогу на недвижимость есть уточнение на этот счет. Скажем, не нужно платить налог на недвижимость, если у вас квартира до 60 квадратов или дом до 120 квадратов, а если и то, и другое, то общая площадь должна быть не более 180 квадратов. В новом законе подобных разъяснений нет. Я так понимаю, они должны дополнительно появиться – путем внесения изменений в уже принятый закон или отдельно – в нормативных актах”, – говорит Кравец.

Еще один вопрос – с какой суммы платить 5%?

Как говорит Нина Бец, “стоимость нужно будет указывать, исходя из договора купли-продажи, проводить новую оценку не нужно”.

При этом не секрет, что в прошлые годы в договорах купли-продажи нередко указывались заниженный суммы – по балансовой стоимости БТИ (чтобы сэкономить на налогах).

“Но сейчас действует другая формула оценки – она должна быть не ниже, чем такие объекты оценивает Фонд госимущества, а это фактически рыночная цена”, – говорит Кравец. По его мнению, нужно будет оценивать недвижимость заново.

В самом законе указано, что декларант должен подтвердить денежную стоимость объектов, предоставив копии документов, содержащих оценку. Если указана стоимость в иностранной валюте, то для начислений налога сумма переводится в гривне по текущему курсу. Но при этом ничего не сказано, насколько “свежей” должна быть оценка, и можно ли предоставить оценку десятилетней давности. При этом есть пункт о проверке данных и возможном доначислении налога, если фискалы решат, что оценка занижена.

“База для уплаты налога – либо сумма расходов на приобретение (документально подтвержденная), либо оценочная стоимость. Здесь выбор у самого декларанта. Но в законе не совсем точно прописано, могут быть разночтения”, – сказал один из экспертов.

То есть, не исключено, что придется платить именно по рынку. Как говорит руководитель оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов, в среднем оценка квартиры обойдется в тысячу гривен. “Из-за запуска налоговой амнистии услуга вряд ли подорожает”, – считает он.

Но основные расходы – это сам налог. 5% от среднестатистической хрущевки в 30 квадратов – это 1,5 тысячи долларов. В среднем по Киеву квадратный метр жилья на вторичке стоит, по данным SV Development, 1088 долларов. То есть, за каждый квадрат “лишней” площади придется платить порядка 50 долларов. 100 “лишних” квадратов – это уже 5 тысяч долларов, которые просто в один момент нужно вынуть из кармана и отдать государству.

По регионам суммы меньше, но дешевле 500 долларов за квадрат недвижимость непросто найти даже в райцентрах.

“В законе не урегулирован важный момент – как быть с жилищной инфляцией. Если я покупал квартиру в 1998 году на этапе котлована у застройщика за 40 тысяч долларов, а сейчас она стоит 250 тысяч, то мне с какой суммы платить 5%? Если с последней, то придется выложить 12,5 тысяч долларов, а это уже больше четверти того, что я реально потратил на приобретение этого объекта, на не 5%”, – говорит Кравец.

А если не декларировать?

Третий вариант – проигнорировать налоговую амнистию, и ничего не платить.

Формально вы имеете на это полное право, даже если у вас есть “лишняя” недвижимость. Ведь налоговая амнистия – добровольная.

Но главный вопрос – что будет после ее завершения, с 1 сентября 2022 года.

Мы уже писали, что в заключительных положениях нового закона указано: Кабмин в течение 9 месяцев должен разработать законопроект об усилении контроля за полнотой налогообложения доходов физлиц.

Есть подозрение, что власти начнут закручивать налоговые гайки и, если имущество не пройдет амнистию, но вы не сможете подтвердить, что оно было приобретено за средства, с которых уплачены все налоги, то придется платить по полной. Как минимум, 18% НДФЛ.

Причем, если деньги еще как-то можно утаить, то квартиры в карман явно не спрячешь – они есть в реестре недвижимости, и выйти на собственника не составит особого труда.

“Декларация – это добровольное явление. Но если не задекларировали, а у вас есть, и потом найдут, то будет очень больно, – пишет инвестиционный банкир Эрик Найман на своей странице в Фейсбуке. – Кстати, рынок первичной недвижимости из-за этого пункта может получить серьезный удар”.

С ним согласна и Нина Бец. “Если не задекларировать сейчас, и вы не сможете подтвердить, откуда у вас на тот момент взялась необходимая сумма для покупки данной недвижимости, то необходимо будет уплатить налог уже не по ставке 5%, а по ставке 18%, а также штраф за несвоевременную уплату налогов – 25% от суммы неоплаченного налогового обязательства”, – говорит она. То есть, за 100 квадратных метров нужно будет заплатить уже не 5 тысяч долларов, а больше 20 тысяч.

Не факт, что все собственники смогут найти такие суммы, поэтому им попросту придется избавляться от недвижимости, распродавая ее. Но и тут у законодателей есть идея. Как мы уже писали,  в Раду подан проект №5600, в котором прописано, что с продажи третьего объекта недвижимости нужно будет платить 18%. С учетом 1% госпошлины и 1,5% военного сбора это уже 20,5%.

Впрочем, как считает Ростислав Кравец, по взысканию налогов с уже имеющейся у человека недвижимости позиции фискалов шаткие.

“Срок давности по админделам – 3 года, по уголовным – 10 лет. Вся недвижимость есть в реестрах, то есть, налоговая служба при желании уже давно могла бы ею заняться. Но, если уж не занялась в свое время, то теперь собственники смогут в случае претензий фискалом, обращаться в суд. Исключение составляют разве что объекты, приобретенные менее трех лет назад, так как по ним еще не прошел срок исковой давности”, – говорит Кравец.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

АО «Кравец и Партнеры»

Закон практически не затрагивает повседневные, привычные расчеты. Под его действие не попадает:

• оплата коммунальных услуг, налогов, штрафов и другие обязательные платежи (независимо от суммы);
• погашение кредитов на сумму до 30 000 грн;
• расчеты за товары и услуги с помощью банковских карт;
• снятие средств со своего персонального счета;
• наличные переводы в пределах Украины в сумме до 5000 грн (было 15 000 грн).

Однако закон обязал банкиров, нотариусов, риелторов и других субъектов первичного финансового мониторинга ужесточить контроль крупных покупок и трат украинцев, а также сообщать о них в Госслужбу финансового мониторинга. Нововведение напрямую касается сделок по покупке и продаже квартир.
Mind разбирался, как рынок жилой недвижимости отреагирует на ужесточение правил игры.

Что принципиально изменилось?

Цель финансового мониторинга – выявлять попытки легализации доходов, полученных преступным путем, и противодействовать финансированию терроризма. Под эти задачи и разрабатывается законодательство о финмониторинге.

Новый закон, в частности, предусматривает:

1. Количество анонимных операций будет сведено к минимуму (когда одно физлицо переводит другому физлицу деньги без открытия банковского счета. – Mind).
2. Вводится риск-ориентированный подход при проведении финансового мониторинга. «Белых» и «прозрачных» граждан, которые осуществляют операции с крупными суммами денег (в том числе, покупают квартиры или дома) и могут подтвердить источники происхождения своих доходов, никто трогать не будет. А вот тех, кто получает минимальную зарплату, и при этом приобретает жилье в центре Киева, обязательно возьмут на карандаш.
3. Закон увеличил пороговую сумму операций, которые подлежат финмониторингу. Было 150 000 грн, стало – 400 000 грн.

Последний пункт – казалось бы, хорошая новость. Да и количество признаков, на основании которых операция попадает под мониторинг, уменьшено с 17 до четырех. Но среди них есть такой критерий, как трансакции с наличными средствами, который напрямую задевает рынок недвижимости.

«Имеются в виду такие финансовые операции с наличными, как внесение, перевод и получение средств», – уточняет старший юрист практики «Банковское дело и финансы» юридической компании Arzinger Мария Диденко.

Как нормы нового закона будут применяться на практике?

Представим, что человек решил купить квартиру у застройщика, скажем, за 1 млн грн и готов оплатить сразу же всю сумму. А она в 2,5 раза превышает установленный финмониторингом порог в 400 000 грн.

Покупатель должен перевести эти средства на счет строительной компании. Для этого он идет в банк и отправляет деньги. У него есть несколько способов провести такую операцию.

1. Просто осуществить перевод со своего текущего счета, на котором уже есть нужная сумма.
2. Завести деньги на текущий счет в банке, а после этого отправить их застройщику.

Как будет себя вести банк? Он обязан применять тот самый риск-ориентированный подход, суть которого, напомним, заключается в отслеживании подозрительных и сомнительных операций.

Иными словами, если покупатель квартиры – давний клиент банка, у него уже несколько лет там открыт счет, по которому регулярно проходят платежи, в том числе и крупные суммы, то с большой вероятностью банк не заинтересуется покупкой квартиры стоимостью миллион и даже 2 млн гривен.

Впрочем, юристы уверены, что увеличение порога до 400 000 грн далеко не всегда спасет клиентов от любопытства банковских клерков. «Банки все равно смогут задерживать платежи и требовать подтверждающие документы, даже если сумма меньше 400 000 грн», – говорит Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры».

«Например, квартиру за 500 000 грн покупает студент, получающий только 1100 грн стипендии в месяц. В таком случае банк, конечно же, поинтересуется происхождением средств. И на основании ответов клиента он примет решение о возможности платежа либо целесообразности дальнейшего сотрудничества с таким клиентом», – объясняет руководитель пресс-службы «Кредобанка» Виктор Гальчинский.

В ПриватБанке Mind рассказали о том, что подобные правила существуют довольно давно, и идентификация клиентов – не новость. Но финальное слово, как именно банки будут отслеживать подозрительные и сомнительные операции и будут ли блокировать их чаще, чем раньше, должен сказать НБУ. Тем не менее новое положение о финмониторинге Нацбанк еще не утвердил. Хотя первый заместитель главы Нацбанка Екатерина Рожкова обещала, что такое постановление появится до конца апреля.

Mind обратился с запросом в НБУ и опубликует ответ, когда его получит. 

Правда, кто-то готов отправлять суммы, эквивалентные 2,8 млн грн в день. А один из крупных банков 28 апреля, например, выпустил внутреннее распоряжение, в котором указано, что на счета в другие банки физлицо не может отправлять более 500 000 грн в месяц. Это означает, что при покупке квартиры стоимостью свыше полмиллиона покупатель просто не сможет провести сделку, ему придется искать другой банк, открывать там счет, зачислять на него средства, объяснять их происхождение и т. д.

Как новый закон отразится на рынке недвижимости?

Застройщики и риелторы считают, что со многими сделками по купле-продаже жилья возникнут проблемы. Главным образом потому, что в большинстве случаев покупатели просто не смогут объяснить, откуда они взяли деньги.

«По закону посредники на рынке недвижимости отныне также являются первичными субъектами финмониторинга, и они обязаны известить о подозрительных операциях. А таковыми формально можно считать более 90% на рынке. Но даже если сотрудник компании закроет глаза на «подозрительные» финансы покупателя, то нотариус может и сообщить о «сомнительной» сделке. Поэтому все застройщики ломают голову над тем, как не допустить остановку продаж жилья», – рассказал Mind руководитель одной из столичных девелоперских компаний.

Директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone Ангелина Деревлева считает, что из-за вводимых банками ограничений возникнет много сложностей при оплате жилья. По ее словам, покупатели часто перечисляют средства на счета своих близких родственников, на которых впоследствии оформляют квартиру. И непонятно, как быть клиенту, у которого есть на счету, скажем, миллион, и он хочет эту сумму перевести своей жене. А банк при этом установил лимит на уровне 500 000 грн в месяц.

Затрагивают нововведения и вторичный рынок (где взаиморасчеты проходят в основном между физлицами. – Mind), и рынок аренды. Например, арендатор оплачивает съемное жилье, отправляя деньги арендодателю. Раньше это можно сделать, придя в кассу банка и зачислив на банковскую карту получателя нужную сумму. Теперь все подобные переводы объемом свыше 5000 грн требуют открытия счета и идентификации клиента.

Поэтому есть риск, что вторичный рынок жилья еще глубже уйдет в «тень», а сделки будут проводиться в обход банков, с занижением стоимости объекта либо же с дроблением сумм на такие, которые будут вписываться в допороговые значения.

Mind

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Судя по объявлениям, как в социальной сети, так и на сайтах риелторов – ситуация с арендой жилья в столице остается пока неизменной.

Минимальные цены на однокомнатную квартиру за месяц – 6000 грн, на двухкомнатную – 8000 грн. По-прежнему попадаются предложения о так называемом элитном жилье. 4-хкомнатная квартира на Героев Сталинграда ждет своих жильцов за 41 000 грн. Или вот – шикарные апартаменты с дизайнерским ремонтом возле метро Лукьяновская за 14 000 грн. Есть и скромные предложения с подписью: «бункер на время коронавируса» – комната в трехкомнатной квартире на Борщаговке за 3500 грн. Иными словами на первый взгляд карантин или пока никак не отразился на рынке недвижимости или вовсе обошел стороной. Но это лишь на первый взгляд.

Бойся не вируса, а кризиса

По словам руководителя комитета по информационным системам и аналитике в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуарда Бразаса, пока рынок недвижимости очень инерционный и ситуация на нем за пару дней карантина не изменится.

«Пока никто из арендодателей цены не поднимает и не опускает. Разве что идут торги между арендаторами и арендодателями по коммерческим помещениям об арендных каникулах на время карантина. Ждем подписанных президентом и опубликованных Законов или Постановлений КМУ, т.к. только они могут в правовом поле (а не через «видосики» в телевизоре) регулировать эти вопросы. Распоряжения местных администраций тут не работают», – говорит Фокусу Эдуард Бразас.

По словам эксперта, гораздо большее и фундаментальное влияние на рынок окажет начавшийся в стране еще в декабре экономический кризис. Вот он таки повлияет на рынок, а не вся эта суета вокруг коронавируса.

«Обычная задержка между появлением фундаментального фактора и реакцией рынка на него в недвижимости – порядка 6 месяцев. Карантин может эту реакцию ускорить. Ждем конца апреля, там будет понятно, что и как, – продолжает эксперт. – Если бы не было коронавируса, в Украине его надо было бы выдумать. Сейчас власть за эту ширму спрячет всю свою некомпетентность и просчеты. Рынку коммерческой недвижимости (как зависимому от «здоровья» бизнеса) стало нехорошо еще в прошлом году. Жилье держалось и даже росло, ведь, как и прежде является безальтернативным и простым активом для вложения денег, и набрало хорошую динамику по итогам работы прошлой команды. Но в январе-феврале и тут темпы замедлились. Еще не падение, но уже и не рост. Упадут ли цены? Не уверен, они еще от дна не очень оторвались. Упадет ли спрос и количество транзакций? Однозначно. Начнутся ли проблемы у застройщиков? Вероятность очень велика. Как-то так на ближайшие пару кварталов», — считает Эдуард Бразас.

Плохо себя чувствовать начнет и аренда жилья, и единственный фактор, который может сыграть со знаком плюс для арендодателей, – из кризисных регионов люди будут стремиться в столицу, чем и поддержат спрос. Учитывая, что аренда перешла из доллара в гривну еще в 2009 году, то велика вероятность, что гривневые цены на аренду устоят, а вот в долларовом измерении просядут.

Войны за жилье не будет

Представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины уверяет: войны между арендодателями и арендаторами быть не должно – это всего лишь досужие штампы и страшилки.

«Практически у всех сейчас есть договоры. Практически у всех арендная плата зафиксирована в гривне (кроме жилья класса выше среднего и дорого сегмента). Частично народ съедет, наверное, на время вынужденного отпуска. Но не массово – найти нормальное жилье непросто, лучше напрячься и заплатить, чем терять. Про собственников: а какой резон им повышать аренду? Курс доллара? Он у нас уже был по 30 и цены были те же. Ну, поднимешь, ну съедут от тебя, ну останешься с пустой квартирой на стагнирующем рынке. И где выгода? Не надо считать собственников идиотами, у которых доллары вместо мозгов. Все будет хорошо и спокойно», – уверяет Бразас.

Вместе с тем эксперт дает дельный совет: «Лучшая стратегия для арендодателя в кризис – договориться с существующим арендатором и сохранить стабильный кеш-фло (денежный поток – авт.), – раз в квартал садясь за стол переговоров и оценивая ситуацию и цены».

Договор об аренде спасет, но не всех

Арендаторы боятся, что им поднимут аренду, ссылаясь на то, что у сдающих нет другого дохода. Арендодатели переживают, что из-за отсутствия стабильного заработка их жильцы и вовсе перестанут платить за аренду. Старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец напоминает: в первую очередь все взаимоотношения арендодателя и арендатора регулируются заключенным между ними договором.

«Если договора никакого нет, в любой момент могут выселить, повысить арендую плату, и арендатор никак не будет защищен. А в договоре могут быть предусмотрены, во-первых, условия и порядок повышения цен, условия и порядок прекращения действующего договора, также могут быть предусмотрены и условия форс-мажора в случае пожаров, эпидемий, военных действий с соответствующей ответственностью сторон. Поэтому все подобные отношения будут регулироваться договором между ними», – говорит Фокусу Кравец.

Адвокат считает, что в условиях, когда кто-то не хочет соблюдать условия договора, и при этом суммы аренды жилья не большие (и это 99% случаев), как позывает практика обращаться к юристам, пытаться взыскать какие-то компенсации – пустая трата времени. За такие судебные разбирательства попросту никто не станет браться. А вот если аренда жилья составляет две-три тысячи долларов, то и договоры более продуманные подписываются и здесь конечно уже есть за что повоевать.

Чтобы быть защищенным в любой ситуации, будь то эпидемия или чрезвычайное положение в стране – нужен договор об аренде, ну и конечно взаимное уважение между людьми.

Но вот на что нужно обратить внимание всем!

«Гражданским кодексом предусмотрено, в случае если арендодатель хочет использовать свое помещение для собственного проживания, в любом случае чтобы не было написано в договоре он прекращает действовать. Это прямая норма гражданского кодекса, – предупреждает Ростислав Кравец и добавляет, – Не хочется, чтобы украинцы один за счет другого пытались выкрутиться в такое тяжелое время. Выходить из ситуации следует совместно, а не в ущерб другому. Давайте просто друг друга уважать. Оставаться людьми»

ФОКУС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Речь идет об 1% нотариальном сборе на оформление операций с недвижимостью. Сейчас его платят при оформлении сделок по  все покупатели жилья или коммерческих объектов. Эта сумма, по-сути, является фиксированным тарифом за нотариальные услуги в Украине. По подсчетам экспертов, речь идет примерно о 160 млн долларов в год.

Нотариальная палата Украины уже заявила, что считает решение президента серьезной угрозой для государственных нотариальных контор, и вообще Зеленский отменил этот сбор, якобы, незаконно.

Есть и другой нюанс. По словам главы общественной организации «Реформы против коррупции» Анатолия Родзинского, отмена сбора обернется недопоступлениями в местные бюджеты и пенсионный фонд.

«Вчера «под выборы» у местных бюджетов и у пенсионного фонда ЗЕЛЕНСКИЙ ЗАБРАЛ ПРИМЕРНО ПО МИЛЛИАРДУ ГРИВЕН.

Именно  к таким потерям приведет отмененный Зеленским указ о минимальном 1% нотариальном сборе при продаже недвижимости», — написал Родзинский на своей странице в Facebook.

В то же время пресс-секретарь президента Юлия Мендель, комментируя отмену нотариальной «таксы» на своей странице в Facebook, пообещала украинцам, что «стоимость операций с недвижимостью теперь снизится».

Сколько стоит 1%

1%-й нотариальный сбор при продаже недвижимости был введен президентским указом №762 от 1998 года. Он предусматривался как своего рода поддержка нотариата, в частности, государственных контор — украинцев по-сути обязывали платить нотариусам за сделки с недвижимостью не меньше 1% от стоимости объекта.

Впрочем, как говорит Анатолий Родзинский, по факту нотариусы работали и за меньшую плату.

«По серьезным сделкам если не соглашались на 0,5% от суммы, то на 0,6% точно были готовы», — пояснил он «Стране».

По документам нотариусы все равно проводили сделки по 1% от стоимости объекта и с этой же суммы платили свои налоги — 22% ЕСВ и 18% налога на доходы физлиц. То есть, 0,4% от цены сделки — это налоги, и, если нотариус брался оформить ее за 0,5%, то его чистый заработок составлял всего 0,1%, — говорит Родзинский.

Не удивительно, что нотариусы уже давно пытаются отменить «устаревшую» норму об 1% сборе. Соответствующую инициативу в свое время лоббировал Минюст, однако она не была поддержана в парламенте. Ее также включили в пакет по дерегуляции офиса эффективного регулирования BRDO, — говорит глава Секретариата Совета предпринимателей при Кабмине Андрей Забловский.

Напомним, что несколько представителей BRDO входят в ближайшее окружение президента Зеленского и в предвыборный список его партии «Слуга народа». Не исключено, что сбор отменен именно с их подачи.

Теперь, как считают эксперты, оформление сделок действительно может подешеветь.

«Могут брать 0,2-0,3% от суммы сделки «живыми деньгами», но вопрос — как станут проводить сделки по документам», — говорит Родзинский.

Он не исключает, что рынок нотариальных услуг может уйти в тень.

«Теперь нотариусы будут показывать «официальную» цену нотариальных услуг в 100 грн., а все остальное брать «мимо кассы» без уплаты налогов, тем более что еще одним указом Зеленский отменил «лимит кассы» и теперь торговые предприятия не будут нести выручку в банки, а например, будут хранить ее в долларах», — написал Родзинский в Facebook.

Опасения, что частные нотариусы начнут демпинговать есть и у Нотариальной палаты.  Она уже прогнозировала, что «в принятии такого решения есть серьезная угроза существованию государственных нотариальных контор и угроза для правовой системы Украины и содействие рейдерству».

В комментариях Нотариальной палаты также указывается, что указ президента от 1998 года был подписан в рамках пункта 4 Переходных положений Конституции Украины (в редакции 1996 года), которыми предусмотрено, что президент в течение трех лет после вступления в силу Конституции имеет право подавать указы по экономическим вопросам, не урегулированным законами. При этом таким указам фактически присваивался статус закона. То есть, и отмена указа №762 должна прописываться в соответствующем законе, а не в указе президента, который, согласно новой конституции уже не имеет силы закона, — пояснил «Стране» старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

По данным Нотариальной палаты, сейчас нотариусы руководствуются в своей практике действующим Порядком, утвержденным Минюстом в 2012 году. Согласно ему, стоимость оформления сделок не может быть ниже ставок государственной пошлины (то есть, 1%). То есть, фактически эта ставка остается действующей и после отмены указа президента.

Как будет решена эта правовая коллизия — пока неясно. Но эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов считает, что нотариусы вряд ли начнут сразу же переписывать ценники, снижая стоимость своих услуг. Многие займут выжидательную позицию или же попытаются брать с клиентов по полной, но проводить эти деньги мимо кассы, тем самым увеличивая свои заработки.

«Сбросятся» ПФ и местные бюджеты

Но есть еще один нюанс. По словам Анатолия Родзинского, есть риск недопоступлений средств в местные бюджеты и Пенсионный фонд, которые и так являются дефицитными.

«Минюст писал о том, что количество сделок по недвижимости увеличилось, по сравнению с 2017 годом, и составило примерно 800 тысяч за 2018 год. Если предположить, что усредненная цена условной недвижимости в селе и в Киеве около 20 тысяч долларов, то  пенсионный фонд и местные бюджеты будут недополучать за год не меньше чем по миллиарду гривен, а в реальности значительно больше.

Уже в этом году, в пенсионный фонд и местным бюджетам поступит денег на полмиллиарда меньше, чем они запланировали.

При этом Зеленский не предложил компенсаторов этих потерь пенсионному фонду и местным громадам. Было б хоть как то понятно, если бы указ облегчал жизнь бедным людям, но получается как раз наоборот.

По сложившейся практике нотариальные расходы оплачивает покупатель, то есть, условно «богатые», которые наверняка нашли бы 0,5% от суммы сделки, чтобы они были отданы «бедным» — пенсионерам и жители городов и сел, через перераспределение в  местных бюджетах.

Теоретически эту «ошибку Президента» мог бы исправить премьер-министр Гройсман, но он тоже идет на выборы, и я думаю, что ему будет «пофиг».

Так что проблемы нехватки денег в Пенсионном фонде на выплату пенсий и остановку финансирования программ местных громад, возможно будут уже решаться «новым» премьером в конце года, если у него хватит опыта и смелости.

Но  миллиардов в пенсионном фонде и местных бюджетах не станет уже сейчас!», — написал Родзинский в Facebook.

Впрочем, экономист Алексей Кущ считает, что потери местных бюджетов и ПФ несколько преувеличены.

«Местные бюджеты — это порядка 400 млрд гривен в год, ПФ — также приближается к этой сумме. 1 млрд гривен это всего четверть процента. В то же время сбор давно устарел, это источник необоснованной выгоды нотариусов, и он способствует снижению их профессионального уровня», — считает эксперт.

Николай Гулько говорит, что для мелких населенных пунктов, где немного нотариусов и сделок по недвижимости, такие потери действительно незаметны. «У нас в городе три нотариуса и полторы сделки в год, какие недополученная средств», — удивился мэр Гайворона (Кировоградская область) Роман Волуйко.

Но вот для крупных городов, областных центров и столицы урон может быть более ощутимым, — предположил Гулько. Так, в Киеве, по словам Михаила Артюхова, проводится порядка 90 тысяч сделок по недвижимости в год.

Самая дешевая квартира в столице сейчас стоит порядка 20 тысяч долларов, то есть нотариус получает за оформление 200 долларов. Но много объектов по 100 тысяч долларов и более, а в этом случае нотариусу причитается уже от 1 тысячи долларов, 400 долларов из которых он обязан отдать государству в качестве налогов.

«То есть, миллиарды исчезли одним росчерком пера. Ведь компенсаторы недополучения этих средств пока не названы», — резюмировал Родзинский.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

«Риск мошенничества в 2019 году будет достаточно высоким, – предупреждает аналитик агентства недвижимости InKiev Ярослав Холмогоров. – Тяжелая экономическая ситуация, социальная напряженность и низкая правовая грамотность населения – все это способствует высокому риску».

Mind изучил весь спектр афер на вторичном рынке жилой недвижимости и рассказывает о самых распространенных из них. А также дает советы, как избежать таких ситуаций.

Поддельные документы

Это самая старая и самая банальная схема, которую используют аферисты. Подделывают все: от паспорта до права собственности на квартиру.

Противодействие. Самостоятельно осуществить осмотр будущего жилья, желательно расспросить соседей о хозяине. Провести проверку в реестре прав по параметру «адрес имущества» и отдельно – по паспортным данным или ИНН хозяина. Сверить полученный результат. Если возникают подозрения относительно документа, удостоверяющего личность владельца (паспорт), то дополнительно можно проверить, действителен ли документ по серии и номеру. Желательно покупать квартиру не по доверенности, так как именно этот документ легко подделать и трудно проверить его подлинность.

Наличие долгов по «коммуналке»

Покупателям часто не сообщают о наличии долгов по коммунальным платежам. «И хотя новые владельцы имущества не должны оплачивать такие долги – уже есть соответствующее решение и разъяснение суда, тем не менее возникают проблемы», – говорит старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Противодействие. Просить владельца квартиры показать справку об отсутствии коммунальных долгов.

Чужое наследство

Эта афера связана с получением недвижимости в наследство. И хотя сам по себе механизм наследования не означает напрямую, что есть признаки злодеяний, тем не менее последующая перепродажа наследником имущества может быть благоприятной средой для злоупотреблений и сокрытия от покупателя всей действительной ситуации с унаследованным жильем. Например – наличия других наследников.

Противодействие. Привлечь специалиста для проверки документов и выяснения прозрачности сделки. Особо следует обратить внимание, открыто ли еще наследственное дело, есть ли другие наследники и не обратились ли они для подтверждения своих правах на имущество к нотариусу. Дополнительно следует проверить отсутствие судебных споров по имуществу, приобретенному таким образом.

Рекомендуем запросить у продавца, оформившего право собственности, нотариальное подтверждение того, что в установленный законом срок свои права на имущество заявило лишь лицо-продавец. В случае наличия других наследников – получить письменный отказ всех наследников в пользу продавца.

Совместная собственность

Прежде чем окончательно принять решение и приобрести имущество, следует убедиться, что продавец не состоит в браке и данная недвижимость не приобретена в общую собственность.

Противодействие. Следует заранее позаботиться о том, чтобы все граждане, которые были ранее зарегистрированы по этому адресу, выписались из объекта недвижимости до осуществления сделки. Получить нотариальное согласие супруги/супруга на проведение сделки и настаивать на выписке всех зарегистрированных. Посоветоваться с юристом-специалистом по сопровождению сделки.

Низкая цена и перепродажи

Низкой ценой продавцы часто пытаются замаскировать проблемы объекта недвижимости. Это может быть что угодно: от двойной перепродажи имущества до наличия нарушенных прав несовершеннолетних. Ключевой аспект – оспаривание права собственности текущего владельца.

В зоне риска кредитные, ипотечные квартиры, которые перепродают и на которые обращают взыскание. Договор ипотеки могут признать недействительным, продажу и перепродажу такого имущества по договорам уступки прав требования – незаконными и т. д. «Таких случаев тоже очень много, когда финансовые компании обратили взыскание на предмет ипотеки и которые как бы получили собственность. Потом все это признается недействительным, и имущество возвращается в собственность предыдущего владельца. Особенно это касается решений суда о продаже залогового имущества согласно статье «Об ипотеке», – говорит Ростислав Кравец.

Противодействие. Осуществить проверку в реестре прав на признаки переходов права собственности и доли собственности. Обратить внимание, когда и каким образом осуществлено оформление объекта недвижимости. Дополнительно осуществить проверку через портал судебной власти по фамилии владельца и по адресу имущества – о наличии споров.

«Карманный» нотариус

Самым распространенным способом осуществления недобросовестных действий по отношению к покупателю является несоблюдение формы договора, когда финальный подписанный может существенно отличаться от первоначального образца. То есть в заключительной части договора могут появиться такие пункты купли-продажи, которые в лучшем случае приведут к дополнительным расходам. Например, все расходы на проведение сделки несет покупатель, хотя была предварительная договоренность об их равном распределении. Или нет фразы «…отсутствуют обстоятельства, которые заставили их заключить этот договор». Это дает право через некоторое время лишить покупателя права собственности.

Противодействие. Покупателю следует делать акцент на выборе именно того нотариуса, которому он доверяет, и детально ознакомиться с текстом договора купли-продажи.

Сам себе оценщик

Очень простой тип мошенничества – занижение реальной оценки недвижимости в нотариальном договоре. В случае обжалования в судебном порядке и признания недействительной сделки купли-продажи, покупатель будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество, а продавец – сумму уплаченных средств, то есть стоимость имущества по договору.

Противодействие. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры.

Александр Здробилко, MIND

Адвокатская компания Кравец и Партнеры