Три надела были куплены Auchan group и его девелоперским подразделением «Ceetrus Украина» за 200 млн грн в 2013 году.

Mind разбирался, что пошло не так у французского ритейлера, почему АРМА арестовала наделы и какое будущее у проекта Les Vignes.

Что произошло?

В июле Северный апелляционный хозяйственный суд признал незаконным отчуждение принадлежащего «Auchan Украина» земельного участка площадью 11,9 га. Споры по еще двум делам также находятся в судах: участок общей площадью 1,29 га, принадлежащий «Auchan Украина» – в Северном апелляционном хозяйственном суде, а участок площадью 13,66 га, принадлежащий «Ceetrus Украина», – в Хозяйственном суде г. Киева.

«Рассмотрение этих дел судами может занять ориентировочно от четырех до шести месяцев, если не возникнет непредвиденных ситуаций», – говорит партнер адвокатского объединения «Саенко Харенко» Сергей Смирнов.

Наделы общей площадью 26,89 га французский ритейлер приобрел в 2013 году у ООО «С.П.Т.» и ООО «АБС Технолоджи» за более чем 200 млн грн. Участки находятся на массиве «Радужный», с. Лиманка (ранее – Мизикевича), и в поселке Таирово Овидиопольского района Одесской области.

Целевое назначение земли позволяло построить здесь торгово-развлекательный центр. До 2019 года компания занималась разработкой проектной документации, а также подготовкой земельного участка под строительство. Например, был перенесен плодородный слой земли.

Ритейл-парк мог бы стать третьим по числу и самым крупным по размеру в портфеле девелоперского подразделения Auchan – компании «Ceetrus Украина». Сейчас она управляет ритейл-парком «Петровка» и первой очередью «Ашан Rive Gauche» на ул. Здолбуновской в Киеве. После начала вооруженного противостояния на Донбассе французский ритейлер потерял свой ТРЦ Rose Park площадью 48 000 кв. м между Макеевкой и Донецком, к строительству которого компания приступила в 2012 году и вложила в этот объект около 30 млн евро. К моменту начала военных действий в ТРЦ была открыта только первая очередь с гипермаркетом «Ашан», а завершить все строительные работы планировалось в 2015 году.

Какова история конфликта?

Проблемы у французского ритейлера начались весной прошлого года, когда старший следователь прокуратуры Одесской области обратился в Приморский районный суд Одессы с требованием наложить арест на участок. Он апеллировал к тому, что ранее земли, на которых французский ритейлер планировал реализовать свой проект, принадлежали Институту виноградарства и виноделия им. Таирова. Эти участки Овидиопольская районная администрация выделила физлицам, которые в дальнейшем передали наделы в уставные фонды компаний «Девито» и «Макси.Ко». Юркомпании, в свою очередь, вошли в состав ООО «С.П.Т.» и ООО «АБС Технолоджи». Таким образом, из нескольких небольших наделов получилось три, а их целевое назначение было изменено под строительство.

Бенефициаром «Пелучо» по данным Единого государственного реестра юридических лиц Министерства юстиции является Ирина Маринина. Ее имя ничего не говорит опрошенным Mind девелоперам. В своем фейсбук-профиле Маринина указывала одним из мест бывшей работы АРМА, писалось ранее в СМИ. Теперь этого упоминания нет. На профиле в соцсети она значится как «владелец в Студии перманентного макияжа и лазерной косметологии».

В комментарии Mind Ирина Маринина опровергла, что ранее работала в АРМА. «На данном этапе ООО «Пелучо» осуществляет защиту своих законных интересов в многочисленных судебных спорах. До момента разрешения данных судебных споров предприятие «Пелучо» ограничивается в каких-либо комментариях для СМИ», – подчеркнула она.

Что говорят стороны конфликта?

В АРМА на запрос Mind не ответили. Но в своей январской колонке советник ведомства Владимир Павленко подчеркивал, что оно действовало в соответствии с законодательными нормами.

«Целевое назначение земли предусматривало строительство торгово-развлекательного центра с гостевым паркингом. То есть использовать этот участок любым другим способом, кроме как построить на нем ТРЦ, противоправно. Земельное законодательство прописано таким образом, что АРМА не имеет права инициировать изменение целевого назначения земли», – написал он. И добавил, что информация о планируемом конкурсе находилась в открытом доступе, а принять участие в нем могли все желающие.

Проект в Одессе ведет один из представителей французского ритейлера в Украине – Сергей Осипенко. Именно его в связи с судебными разбирательствами вызывали в СБУ.  В медиа проходила информация, что Auchan заявляла об отсутствии в их штате такого сотрудника. Осипенко отказался от комментариев. Однако Марко Бельдуччи – менеджер, ответственный за активы Auchan group в Люксембурге, Италии и Украине, заверил Mind, что Осипенко «является надежным партнером нашей компании более 15 лет… Все совместные проекты были реализованы оперативно и своевременно». Он также отметил, что все сотрудники Auchan и Ceetrus предварительно проверяются на соответствие внутренней политике и требованиям действующего законодательства. Осипенко не стал исключением. И Auchan не располагает информацией о нарушении им законов Украины.

Каково будущее проекта?

Цена, по которой были проданы наделы на аукционе, очень низкая, говорят опрошенные Mind эксперты.  Целевое назначение участков – под строительство торгового центра – самое дорогое. При пересчете получается, что на аукционе земля была продана по $ 100 за сотку. Хотя в этом районе стоимость земли с таким целевым назначением составляет около $ 2000–2500 за сотку.

По мнению опрошенных аналитиков рынка, участок, находящийся в свободной продаже, будет востребован рынком. Рядом с этими наделами активно возводится ЖК «Радужный», который расположен на 28 га земли. «План застройки рассчитан на строительство 56 домов. №1 уже построен и сдан в эксплуатацию», – сказано на официальном сайте застройщика. В нескольких километрах также располагается студенческий городок.

Из крупной коммерческой недвижимости в этом районе есть только продовольственный супермаркет «Таврия В» Бориса Музалева и торгово-развлекательный City Center, общей площадью 120 000 кв. м, который связывают с «хозяином» Одессы Владимиром Галантерником. Ему также приписывают контроль над рынком «Привоз», отелем De Paris, несколькими строительными компаниями и проектами, и, в принципе, самое большое влияние не только на рынке строительства, но в городе в целом.

Сможет ли группа Auchan реализовать Les Vignes? По словам адвоката, старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца, перспективы у французского ритейлера отстоять право на землю есть. «Вполне возможно, что Верховный Суд отменит решение Северного апелляционного суда в связи с нарушением юрисдикции, и тогда Auchan  придется начинать все заново, но уже в одесских судах», – говорит он.

Как история с Auchan повлияет на инвестиционную привлекательность Украины?

Любой конфликт с иностранными инвесторами снижает инвестпривлекательность в глазах зарубежного капитала, считают опрошенные Mind эксперты. И инвестиционной няней положение не исправить. «Правосудие должно работать одинаково для всех: и для физических лиц, и для юридических. Подобные истории, как с Auchan group, мягко говоря, не стимулируют иностранных инвесторов вкладывать деньги в Украину», – говорит директор компании STOKMAN Сергей Овчинников.

Ситуация с Auchan group – не единственный пример инвестиций в Украину, ставших проблемными для иностранных игроков. Как писал Mind, в середине июля прошлого года Dragon Capital через компанию «ДК БЦ1» стала победителем электронного аукциона по покупке здания офиса банка «Киевская Русь», расположенного в центре Киева. В августе компания окончательно рассчиталась за лот и уплатила 60,6 млн грн. Но здание так и не было передано компании, а исполнительная служба ФГВ отменила результаты торгов. Dragon Capital перевела спор в судебную плоскость.

А в мае нынешнего года американская инвестиционная компания Allrise Capital Inc приобрела на аукционе ФГВ одесский стадион «Черноморец» за 193,8 млн грн. В результате решения судов стадион был дважды арестован и передан АРМА. Правда, затем по решению суда этот актив все-таки вернули американцам.

Mind

АО «Кравец и Партнеры»

На этот счет было утверждено два постановления КМУ – №463 и №464, – которые расширяют полномочия и обязанности Министерства финансов и Министерства юстиции.

Ведомства будут утверждать постановления, приказы, методические рекомендации и разъяснения для разных субъектов финмониторинга.

Минфин будет следить и контролировать, как проводят финансовый мониторинг следующие категории работников:

• бухгалтеры;
• аудиторы,
• налоговые консультанты;
• риэлторы;
• продавцы драгметаллов за наличные;
• операторы лотерей.

А Минюст проконтролирует:

• адвокатов (самозанятых, а также адвокатские фирмы и объединения);
• нотариусов;
• компании, предоставляющие юридические услуги.

Правительство пошло на такое разделение обязанностей после того, как 28 апреля 2020 года вступил в силу новый закон о финансовом мониторинге №361-IX (был принят в декабре 2019 года).

В народе его условно назвали законом “о 5 тысячах гривен”, поскольку он втрое (с 15 тысяч грн до 5 тысяч) понижает планку для анонимных денежных переводов. Если человеку нужно перечислить более 5 тысяч грн, то нужно либо предъявлять документы, либо проводить платеж банковской картой.

При этом новый закон повышает планку по финмониторингу: если раньше в Госфинмониторинг докладывали, когда человек проводил сделку/операцию на 150 тысяч грн, то теперь – с 400 тысяч грн.

После 28 апреля новые требования по финмониторингу (под новый закон) утвердил Нацбанк, который расписал обязанности финансовых учреждений. 22 мая заработало его постановление №65, которым более детально обозначаются требования и механизмы, как именно банкиры должны следить за деньгами людей и бизнеса, и даже перечисляются 73 признака сомнительности банковских операций, клиентов и их поведения в финучреждениях (о них уже подробно рассказывала “Страна”).

А теперь пришла очередь и небанковских структур. Они также должны противодействовать “отмыванию денег, полученным преступным путем доходов, финансированию терроризма и распространению оружия массового уничтожения”.

Именно об этом и напомнил Кабмин: что не только финучреждения, но и вышеупомянутые бухгалтеры, нотариусы, риэлторы, адвокаты и прочие по новому закону должны мониторить сделки людей и компаний.

А как только у них будут возникать малейшие сомнения и подозрения о проводках, сообщать в Госфинмониторинг и останавливать сделки. Также в Госфинмониторинг должны докладывать обо всех крупных сделках от 400 тысяч гривен, даже если ничего в странного в них нет.

Бухгалтерам нужны правила

Для этого и были назначены ответственные министерства (Минфин и Минюст): чтобы подготовить детализированные правила (подзаконные акты) и контролировать их исполнение.

Однако чиновники пока в этом мало преуспели, и процесс идет со скрипом.

“Мы еще ждем порядок и методологию финансового мониторинга, их пока нет. Направили запросы в Минфин и Госфинмониторинг, поскольку не все аспекты нового закона ясны. Хотя наш специалист уже прошел соответствующее обучение (курсы стоили 5800 грн), и мы зарегистрированы как субъект финмониторинга. После вступления в силу закона у министерств есть 3 месяца, чтобы разработать под него подзаконные акты, а затем у нас столько же времени на разработку под них внутренних положений. Как только все это будет сделано, будут запущены советующие процедуры финансового мониторинга в нашем сегменте. Мы предоставляем бухгалтерские услуги и налоговые консультации”, – объяснила “Стране” ситуацию налоговый консультант Киевского центра поддержки и развития бизнеса, генеральный директор компании “Е.С.Консалтинг” Александра Томашевская.

Адвокатская тайна мешает

То есть в бухгалтерской сфере и налоговом консалтинге финмониторинг пока еще не заработал. У адвокатов аналогичная ситуация. Здесь в принципе слабо представляют, как смогут выполнять новую функцию. Финмониторинг вообще противоречит адвокатской деятельности.

“По закону об адвокатуре мы связаны ключевым постулатом – адвокатской тайной. Даже если будем знать что-то о подозрительных операциях наших клиентов, не имеем права о них докладывать. Мы не можем нарушить адвокатскую тайну. Единственное, что можем сделать – это расторгнуть договор с сомнительным клиентом и отказать ему в обслуживании. Кстати, это подтверждалось и в разъяснениях Национальной ассоциации адвокатов”, – сказал старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

Право докладывать о клиентах, отмывающих деньги или финансирующих терроризм, имеют юристы или юридические компании. Они не связаны адвокатской тайной и занимаются консалтингом и предоставлением юридических услуг.

“Если в юридической фирме появятся подозрения, что к ним пришел террорист или лицо, отмывающее средства, и пытающееся получить юридическую помощь для легализации преступных денег, то должны сразу проинформировать Госфинмониторинг и правоохранительные органы. После чего с таким клиентом будут работать уже силовики. Если подозрения не оправдаются – его отпустят. Но если он и правда окажется преступником, то должны приниматься соответствующие меры”, – уточнил Кравец.

Бухгалтер террориста не остановит

У каждого субъекта финмониторинга будут свои полномочия. Например, бухгалтеры сразу предупреждают Госфинмониторинг и правоохранителей, что не обладают такими полномочиями, как банки. То есть не смогут остановить денежную проводку или заблокировать контракт, даже если он сомнительный и имеет признаки отмывания денег.

“Бухгалтеры работают на компании, но не принимают за них решения. То есть мы можем руководству что-то рекомендовать, но как поступить – уже решать ему. Если мы посчитаем, что столкнулись с отмыванием денег, то можем прекратить обслуживание и подготовить докладную в Госфинмониторинг. Должны известить. Но что-то остановить или предотвратить не в наших силах, полномочий нет”, – отметила Александра Томашевская.

Она рассказала, что для соблюдения правил финмониторинга на каждое обслуживаемое предприятие будет заводиться личное дело, где будет аккумулироваться информация. Каждому клиенту присвоят критерий риска, отталкиваясь от которого будет вестись мониторинг.

Эксперты рассказали, что пока обучение специалистов по финмониторингу провели в основном крупные бухгалтерские компании. Фирмы поменьше его еще не начали внедрять. Главный клиент этого бизнеса – физлица-предприниматели.

Риэлторы и нотариусы уже докладывают

Кто уже внедрил принципы финансового мониторинга и следует им не первый год, так это риэлторы и компании, оформляющие сделки с недвижимостью, а также нотариусы. Из них сделали субъектов финмониторинга несколько лет назад, а в новом законе им просто напомнили о старых обязанностях.

“Мы внедрили принципы финмониторинга более пяти лет назад. Где-то раз в три года Госфинмониторинг проводит у нас проверки на этот счет: их инспекции проходят где-то также, как и у налоговой. Мы предоставляем всю внутреннюю документацию, а они дают свое заключение. Иногда штрафуют за недочеты – обычно в рамках 750-3500 гривен”, – рассказал “Стране” эксперт в сфере недвижимости Михаил Артюхов.

В компаниях, занимающихся сделками с недвижимостью, есть специалисты по финмониторингу, которые ведут это направление и отчитываются перед Госфинмониторингом.

“Обычно это либо директор, либо юрист компании. Наша компания, например, больше специализируется на сделках в корпоративном сегменте. Чаще просчитываем риски по покупателям недвижимости, анализируем информацию по части происхождения средств на сделку. Процедура похожа на банковскую: проводим анкетирование – первичный мониторинг, идентификацию покупателя. Собираем и проверяем информацию. Если возникают подозрения, сомнения по отмыванию денег – останавливаем сделку”, – объяснил Артюхов.

По его словам, блокирование покупок и продажи недвижимости из-за подозрений в отмывании денег или терроризме случаются нечасто – в среднем одна сделка за 2-3 года.

Как говорят риэлторы, они всегда делят свою работу по финансовому мониторингу покупателей и продавцов недвижимости с нотариусами. На тех лежит обязанность по проверке всей документации.

“Нотариусы имеют еще более тесные связи с Госфинмониторингом, чем риэлторы. Также они на прямом контакте с прокуратурой, СБУ, Нацполицией и прочими силовыми структурами. Мы проводим первичную проверку клиентов, а более глубоко все документы и реестры проверяют и изучают именно нотариусы. Как только у них возникают первые подозрения, они сразу связываются с финразведкой и правоохранителями. А дальше работают в связке. Были случаи, когда подозрения подтверждались, и клиента сразу брали на месте. То есть нотариус вызывал его на сделку, а там его уже ждали – в наручники и сразу на допрос. Вот так бывает на практике”, – рассказал один из риэлторов.

Риэлторы и нотариусы сообщают в финмониторинг если:

– сделка на сумму 400 тысяч гривен и больше. Даже если она не подозрительная, а просто большая,

– сделка или субъект (человек/компания) сомнительный или подозрительный. То есть проверят вас и источники происхождения денег,

– субъект находится в санкционных списках: отмывателей денег (FATF), террористов и прочих,

– субъект не может подтвердить происхождение средств,

– объект недвижимости состоит в одном из реестров (арестованнго имущества и прочих).

Если вы или ваша недвижимость  окажитесь в “плохих” реестрах и списках, то об этом сразу сообщат в Госфинмониторинг и правоохранителей и с вами приедут общаться силовики.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»